Category : Neuigkeiten
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Nehmen wir mal so als Beispiel den Rivas Futura retail park in Rivas Vaciamadrid, vor den Toren der spanischen Hauptstadt. Da kann einem schon schwindelig werden.
Entwickelt wurde der XXXL-Kramladen von Avantis, im Mai 2006 öffneten die Tore, und das Juwel brauchte einen Käufer. 81 Mio. EUR zahlte der AXA-Fonds ERIV II – bis unter die Dachbalken finanziert von der Eurohypo. Mit letzterer wurde die Kopfschmerzbank bekanntlich gar nicht so richtig glücklich. Jammern hilft aber nix. Jedenfalls, wie das manchmal so kommt, der Eigentümer knallte nach der Mega-Finanzkrise der finanzierenden Bank die Hausschlüssel auf den Tisch. Seht doch zu, wie ihr damit glücklich werdet.
Da stand nun die Eurohypo da, respektive ihre Mutter Commerzbank, und musste sehen, daß der Mediamarkt und andere in Rivas Vaciamadrid pünklich ihre Miete zahlten. Und es durfte auch nicht durch’s Dach regnen. Klar, daß eine Bank auf Dauer so eine Hausmeistertätigkeit unter ihrer Würde findet. Also kuckte man mal, was sich da im Laufe der Jahre in Spanien an notleidenden Objekten so alles angesammelt hatte. Alles mal flugs in ein großes Paket gepackt, laut „sale, sale, sale …“ gerufen, und ab damit zum Discount-Paket-Preis an Lone Star und JP Morgan. Das war im Jahr 2014.
Man kann ja über die Amis sagen, was man will, aber der Beruf des Verkäufers ist dort einfach viel angesehener als bei uns. Außerdem nehmen viele Verkäufer in God’s own country ihren Job auch verdammt ernst. Ernster jedenfalls als man das der Commerzbank so zutrauen würde. Also schnürten Lone Star und JP Morgan das von den Gelben so lieblos gepackte Paket spanischer Immobilien wieder schön auf und verkauften en detail. Es dauerte gar nicht lange, gleich ein Jahr später im Jahr 2015 entdeckte Credit Suisse Asset Management, daß es nichts schöneres auf der Welt gab als Eigentümer des Rivas Futura retail park zu sein. Und Zack, da waren die Amis den Kasten gleich wieder los.
Irgendwas muß an dem Ding aber wirklich dran sein, was wir Nordlichter mit konstanter Beharrlichkeit übersehen: Auch Credit Suisse brauchte sich nur 2 1/2 Jahre lang mit dem Mediamarkt und den anderen Mietern herumschlagen. Dann ließen sie sich vom spanischen REIT Lar Espana belabern, ihm das Ding doch bitte zu verkaufen. Für 62 Mio. EUR. Wetten, daß Credit Suisse weniger gezahlt hatte? Von Lone Star / JP Morgan mal ganz zu schweigen?
Nicht weniger als 6 Eigentümer hatte der Rivas Futura retail park seit seiner Eröffnung vor knapp 12 Jahren. Da sage noch mal einer, Immobilien hießen deswegen so, weil sie unbeweglich seien … o:)
Ja, wir geben es zu. Auch wir haben uns von der unseligen Gratiskultur anstecken lassen. Wir zahlen keinen Pfennig dafür, daß wir uns auf der Internet-Seite der comdirect Bank jeden Tag stundenlang mit Kursinformationen versorgen. Grundsätzlich müssten wir die comdirect Bank ob ihrer Großzügigkeit deshalb jeden Tag in unser Nachtgebet einschließen. Was wir grundsätzlich ja auch tun. Und wir dürften nichts Böses über diese wirklich großzügige Bank sagen. Dieser Beitrag dürfte hier, genauer gesagt, überhaupt nicht stehen. Lieber Vorstand der comdirect Bank: Wir tun Abbitte.
Daß wir jeden Tag viele Male die Internet-Seite der comdirect Bank anklicken, hat nebenbei auch zur Folge, daß wir ungebremst mit den vielfältigen Werbebotschaften der Bank berieselt werden. Natürlich, im Laufe der Zeit entwickelt man schon eine Technik, das in der Wahrnehmung einfach auszublenden. Aber heute mittag ging das irgendwie nicht. Es drang mit ungestümer Macht an allen Wahrnehmungsfiltern vorbei in unser Bewußtsein, daß ein Dispositionkredit bei der comdirect Bank 6,5 % p.a. Zinsen kostet.
Aus regulatorischer Sicht muß man sich zunächst einmal fragen: Darf man mit Kunden, die freiwillig 6,5 % p.a. Zinsen zahlen, denn überhaupt Wertpapiergeschäfte machen? Was, nach unserer Kenntnis, ja eine der Hauptbeschäftigungen der comdirect Bank ist? Fehlt solchen Kunden nicht ganz offenkundig schon das einfachste Grundwissen über Geld- und Kapitalmärkte? Müsste man zwischen solche uninformierten Menschen und eine Wertpapier-Direktbank nicht einen wirklich hohen Zaun ziehen?
Klar, eigentlich geht uns das gar nichts an. Jeder ist seines Glückes eigener Schmied. Seines Unglückes selbstverständlich auch. Und dieser Beitrag wäre auch nie erschienen, wenn, ja wenn da nicht die Wörtchen „nur noch“ vorgekommen wären. „Der comdirect Dispokredit: Nur noch 6,5 % Zinsen.“
Also, jedenfalls für jemanden, der in seinen Kreditverträgen beim Zinssatz eine schmale Eins komma ungerade drinstehen hat, klingt das so, als ob man sich bei der comdirect Bank über die Unwissenheit der eigenen Kunden noch mal so richtig lustig machen wollte. Irgendwie erscheint jetzt, es lässt sich um’s Verrecken nicht verhindern, anstatt des Vorstandsvorsitzenden Arno Walter mit seinem biederen Fielmann-Brillengestell ein höhnisch grinsender Hütchenspieler vor unserem geistigen Auge.
Aber wahrscheinlich liegen wir damit am Ende völlig falsch. Wahrscheinlich ist der von der comdirect Bank aufgerufene Preis absolut in Ordnung. Wahrscheinlich hat nämlich längst eine massive Zinswende stattgefunden. Wir Deppen hier auf dem Rübenfeld haben es bloß noch nicht mitgekriegt.
Im nach der Jahrtausendwende neu aus dem Boden gestampften EXPO-Viertel von Lissabon besitzt der CS Euroreal zwei Bürogebäude, mit addierten Verkehrswerten von knapp 100 Mio. EUR = 15 % des aktuell noch vorhandenen Immobilienvermögens.
Schon vorletztes Jahr hörte man von einer renommierten Maklerfirma, daß beide Objekte mit einem Preisschild von rd. 100 Mio. EUR im Schaufenster stünden. Doch seitdem eine Verkaufsmeldung? Fehlanzeige.
Heute lesen wir in einem unserer bevorzugten Informationsdienste (Property EU):
Portugal is forecast to attract a record €2.6 bn of property investment this year, up nearly 20% from €2.2 bn in 2017, according to Francisco Horta e Costa, managing director of CBRE Portugal.
Foreign investors, including new players from the UK/Europe, China, South Africa and the US, are expected to dominate investment activity. They were behind 78% of investment in 2017, or roughly €1.7 bn of deals.
‘I think nobody expected that the market would catch up this fast, given where we were only five years ago,’ CBRE’s Horta e Costa told PropertyEU. ‘The market has captured foreign investors’ attention and now there is capital pouring in from virtually everywhere.’
Some of Portugal’s largest retail assets have changed hands since the start of the year. While this burst of activity in Europe’s periphery is unprecedented, it reflects investors’ confidence in the country’s positive macro-economic prospects and is also an indication that good yields are hard to find in Europe’s core markets.
The largest confirmed transaction so far in 2018 is undoubtedly AXA Investment Managers – Real Assets (AXA IMRA)’s acquisition of the Dolce Vita Tejo shopping and leisure centre in Lisbon’s Amadora suburb for €230 mln.
Offenkundig steht Portugal mehr und mehr auf der Sonnenseite der europäischen Immobilienmärkte. So bleibt zu hoffen, daß das bisherige Ausbleiben einer Verkaufsmeldung für die beiden CS-Euroreal-Objekte in Lissabon nicht an uns nicht bekannten Problemen liegt, sondern schlicht und ergreifend daran, daß sich Credit Suisse angesichts der sich immer weiter verbessernden Aussichten einfach Zeit lässt und auf ein noch besseres Ergebnis spekuliert.
Wir hatten uns beide Gebäude und die gesamte Umgebung Anfang des Jahres mal selbst angeschaut: Irgendwelche verborgenen Probleme ließ der Ortstermin jedenfalls nicht erahnen – also, lieber Leser, hoffen wir mal das Beste.
Offene Immobilienfonds in Abwicklung: Übersicht per 31.01.2018
Schon im vorangegangenen Beitrag offenbarte sich unser inniges Verhältnis zu Statistiken. Das wollen wir heute zur Wochenmitte gleich noch einmal zeigen.
Unsere Fonds schreiten in der Abwicklung ja immer weiter voran. Regelmäßig fließt Geld an die Anleger zurück. Und damit wird das für uns adressierbare Volumen in Gestalt der addierten Börsenwerte der abwickelnden Fonds ständig kleiner.
Als wir uns Ende 2014 intensiver mit diesem Markt zu beschäftigen begannen, lagen die addierten Börsenwerte der in Frage kommenden Fonds noch bei 9,5 Mrd. EUR. Heute sind wir bei 2,8 Mrd. EUR.
Inzwischen ist das Thema bei Spezialisten durchaus beliebt geworden – das Angebot aber schrumpft durch die permanenten Kapitalrückzahlungen der Fonds. An der aktuellen Kursentwicklung meinen wir deshalb auch einfach eine gewisse Materialknappheit ablesen zu können.
Klar ist jedenfalls: Noch ist das eine Super-Party, aber leider in absehbarer Zukunft zu Ende. Denn die Materialknappheit wird ja nicht kleiner, sondern immer nur noch größer.
Veränderung der KAG-Werte und Börsenkurse 2016-2017
Zur Jahreswende 2016/17 hatten wir uns an dieser Stelle zum ersten Mal systematisch mit der Entwicklung unserer abwickelnden Fonds im zu Ende gegangenen Geschäftsjahr beschäftigt. Zahlen sagen halt mehr als tausend Worte.
Gern führen wir diesen Jahresrückblick auch für das Jahr 2017 fort. Ein interessanter Extra-Happen, der durchaus noch tiefere Einsichten ermöglichst, ist dabei die Zweijahres-Wertentwicklung 2016/2017.
Schauen wir uns zunächst an, wie sich die Rücknahmewerte der einzelnen Fonds (also der Net Asset Value oder Nettoinventarwert) verändert haben. Diese Kennzahl sagt alles über die Portfolioqualität der einzelnen Fonds in Verbindung mit der Qualität des Fondsmanagements.
Gute Werte haben dabei der DEGI Europa und der TMW Immobilien Weltfonds – doch beide sind nicht mehr wirklich repräsentativ. Die positiven Ergebnisse bei diesen inzwischen immobilienfreien Fonds resultieren aus Sonderfaktoren, so z.B. beim TMW aus a.o. Erträgen aus früheren Immobilienverkäufen (ansonsten war dieser Fonds nämlich über die Gesamtabwicklungsdauer gesehen der größte Kapitalvernichter von allen).
Bei den übrigen Fonds zeigt sich ein weiteres Mal, wie stark sich die Spreu vom Weizen getrennt hat. Mit minus 2,4 % kommen die Anleger des CS Euroreal erneut sehr glimpflich davon, und beim KanAm grundinvest sehen wir sogar ein minimales Pkus von 0,1 %. Auch im Zweijahresvergleich ist bei diesen beiden Fonds mit -1,1 % bzw. -2,1 % keine wirkliche Kapitalvernichtung zu beobachten. Eine ganz respektable Leistung, vor allem vor dem Hintergrund, daß in 2016/17 beide Fonds ihre Immobilienbestände nahezu komplett verkauft (KanAm) bzw. mehr als halbiert haben (CS).
Nicht so gut dran waren die Anleger beim AXA Immoselect (minus 17,4 % in 2017 und minus 22,8 % im Zweijahresvergleich) und beim SEB ImmoInvest (minus 12,1 % in 2017 und minus 16,5 % im Zweijahresvergleich). Bei beiden Fonds wirkten sich Immobilienverkäufe aus, die in der Mehrzahl die zuvor (offenbar viel zu lange viel zu hoch) geführten offiziellen Verkehrswerte zumeist mehr als deutlich unterschritten.
Richtig in’s Klo gefaßt hat, wer beim SEB ImmoPortfolio Target Return investiert war: Nach einem fast „branchenüblichen“ Wertverlust von „nur“ 5,4 % in 2016 ging es 2017 ganz rasant abwärts: Minus 29,6 % stehen am Jahresende auf der Anzeigetafel, nachdem sich ausnahmslos alle Immobilienverkäufe des Jahres 2017 als Katastrophe erwiesen.
Die Entwicklung der Börsenkurse zeigt in 2017 ein ganz erstaunliches Bild: Bis auf den „Katastrophenfall“ SEB ImmoPortfolio Target Return (minus 14,8 %) liegen alle anderen Fonds bei der Kursentwicklung im Plus!
Spitzenreiter sind auch hier die Sonderfälle TMW Immobilien Weltfonds (plus 26,8 %) und DEGI International (plus 13,2 %), bei denen die Kursentwicklung in erster Linie die unvermutet aufgeschienenen a.o. Erträge nachvollzogen hat.
Bereits auf Platz 3 folgt der AXA Immoselect, dem man das im Leben nicht zugetraut hätte: Plus 12,5 %. In 2017 wurden hier die beiden restlichen Immobilien verkauft, erwartungsgemäß mit unterirdischem (Amersfoort/Niederlande) bzw. sehr enttäuschendem (Antegnate/Italien) Ergebnis – was übrigens auch das Minus von 17,4 % beim Rücknahmepreis erklärt. Warum aber dann eine völlig entgegengesetzte Kursentwicklung? Nun, die schlechten Verkaufsresultate hatte die Börse zuvor durch einen besonders hohen Kursabschlag eingepreist. Da es dann mindestens nicht noch schlimmer kam als bereits erwartet, konnte sich der Kurs ab dem Moment der Immobilienfreiheit normalisieren.
Schaut man auf den Zweijahresvergleich, dann gehen (den Sonderfall TMW außen vor gelassen) die Medaillen an den CS Euroreal (plus 19,7 %), den AXA Immoselect (plus 13,4 %) und den KanAm grundinvest (plus 11,8 %). Diese drei waren zugleich durchweg auch unsere mit Abstand größten Depotpositionen: Bei der Auswahl haben wir also fast alles richtig gemacht.
Auffällig ist dabei, daß der KanAm grundinvest unter dem Eindruck hervorragender Verkaufsleistungen seinen Spurt schon in 2016 hingelegt hat. Dagegen ist 2017 mit einem mageren Plus von 0,3 % mehr als enttäuschend verlaufen. Ganz offenkundig wirkt hier immer noch der Schock über die im Frühjahr offenkundig gewordene haarsträubende Liquiditäts-Zurückbehaltungs-Politik nach. Wegen der verhaltenen Entwicklung in 2017 verbleibt dem KanAm aber weiterhin ein Wertaufholungspotential, das wir auf exakt 20,0 % schätzen. Das ist jetzt unter den „big threee“ CS, KanAm und SEB das mit Abstand beste Chance-Risiko-Verhältnis.
Der CS Euroreal dagegen, der noch in 2016 mit dem KanAm praktisch gleichauf gelegen hatte, konnte auch in 2017 mit einem Kursplus von 7,2 % seinen Höhenflug fortsetzen. Entsprechend klein ist dadurch aber das verbleibende Wertaufholungspotential geworden: Wir beziffern es auf lediglich noch 12,8 %. Nach unserem Geschmack ist der CS Euroreal inzwischen nicht nur gut, sondern eher sogar etwas zu gut gelaufen. In dem Tempo kann es ganz bestimmt nicht weitergehen, und negatives Überraschungspotential wird mit dem gegenwärtigen Börsenkurs bereits vollständig ausgeblendet. Konsequenter Weise haben wir hier unseren Depotbestand von knapp 1,4 Mio. Stück zum Jahresende auf jetzt nur noch 0,5 Mio. Stück reduziert.
Auf dem aktuellen Kursniveau drängen sich Neuanlagen eigentlich bei keinem Fonds mehr auf. Und dort, wo man (bei den immobilienfreien, nur noch aus Bargeld bestehenden Fonds) gern mal den Euro für 80 cent kaufen würde, ist kein Material zu bekommen. Insofern nehmen wir jetzt erst mal im Schaukelstuhl Platz, nippen an einem feinen Gläschen Rotwein und kucken ganz in Ruhe zu. Die nächste Chance kommt sicher irgendwann wieder vorbei, aber erzwingen läßt sich da nichts.
Und, abschließend bemerkt: Sie werden sich kaum vorstellen können, wie gut sich das anfühlt, wenn man zur Börse solche Nachrichten wie heute früh hört und sitzt dabei auf einem ordentlichen Liquiditätspolster …