Category : Neuigkeiten
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Vorletztes Jahr brachten die Immobilien-Dachfonds unseren Markt ordentlich durcheinander, nachdem offenkundig wurde, daß diese Fonds ihre Zielfonds-Bestände über die Börse zu verkaufen begannen. Hintergrund war, daß die Dachfonds von der BAFin eine Abwicklungsfrist gesetzt bekommen hatten, die sechs Jahre nach Aussetzung der Rücknahme der Anteilscheine endete – das Fristende war in allen Fällen in den Jahren 2017 bzw. 2018.
Die Verkäufe wurden dabei (auch von renommierten Adresssen wie der Deutsche-Bank-Tochter DAWM) überaus unprossionell durchgeführt. Richtig böse waren wir darüber, nach einer kurzen Schrecksekunde, aber nicht: Immerhin boten sich uns auf diese Weise immer wieder ganz unerwartet vorteilhafte Einkaufsgelegenheiten.
Bis auf den von der Landesbank Berlin gemanagden Stratego Grund (Fristende: 30.03.2018) sind inzwischen alle in Frage kommenden Dachfonds „plattgemacht“ – im Falle der Deutsche-Bank-Tochter (DWS immoflex) und eines Allianz-Fonds (Allianz Flexi Immo) sogar ganz ohne Not deutlich früher als es sinnvoll gewesen wäre.
Den Vogel in puncto Dilettantismus hat jetzt aber unter Savills-Obhut der Santander Kapitalprotekt abgeschossen. Diese drei Dachfonds waren bis 03.01.2018 abzuwickeln. Bis Anfang 2017 fiel der Kapitalprotekt regelmäßig durch sinnfreie, kamikazeartige Verkäufe auf – dann ab Frühjahr 2017 war plötzlich Schluß. Wer aber glaubte, die Fondsmanager seien jetzt zur Vernunft gekommen, sah sich zur Jahreswende bitter getäuscht, als er folgende Verlautbarung der Depotbank las:
„Nach Prüfung aller Optionen hat sich CACEIS dazu entschieden, das gesamte Zielfondsportfolio aller drei Santander Fonds in einem strukturierten Bieterverfahren an einen institutionellen Investor zu verkaufen. Grund hierfür war, dass ein Totalabverkauf des Portfolios, welcher Voraussetzung für die endgültige Liquidation der Santander Fonds ist, über den Zweitmarkt an den Börsen nicht darstellbar war, weil auf diesem die erforderlichen Volumina nicht erreichbar waren und weil teilweise für bestimmte Zielfondsanteile überhaupt kein Zweitmarkt existierte.
Um sicherzustellen, dass bei diesem Portfolioabverkauf das beste am Markt erzielbare Ergebnis erzielt werden kann, beauftragte CACEIS einen mit dieser Art von Geschäften vertrauten Makler, über den über 40 potenzielle Investoren angeschrieben wurden. Nach Abschluss des Bieterverfahrens konnte das gesamte Zielfondsportfolio aller drei zu liquidierender Fonds am 21. Dezember 2017 mit Valuta 27. Dezember 2017 an den Höchstbietenden verkauft werden.
Mit dem Abschluss des Kaufvertrags wurde die Bewertung der Fonds umgestellt: da mit Abschluss des Bieterverfahrens und Vertragsabschluss ein Marktpreis für die Zielfondsanteile feststellbar war, konnten diese Marktpreise statt der von den Verwahrstellen der Zielfonds ermittelten Anteilwerte herangezogen werden. Mit der Bezahlung des Kaufpreises durch den Höchstbietenden ist eine liquidierbare Vermögensmasse hergestellt, sodass die Dachfondsanteile zum Ende bzw. innerhalb der Liquidationsfrist zurückgegeben werden können.“
Wir drücken das jetzt mal mit unseren Worten aus: „Nachdem die Fondsgesellschaft drei Jahre lang durch Untätigkeit glänzte, und nachdem auch CACEIS drei weitere Jahre lang entweder nur Schwachsinn gemacht oder gleich ganz selig auf dem Baum geschlafen hat, haben wir jetzt nach sechs Jahren geistiger Untätigkeit plötzlich wenige Tage vor Fristablauf festgestellt, daß das Fristende bevorsteht und daß es im übrigen auch viel zu viel Arbeit gemacht hätte, sich der Aufgabenstellung im Detail anzunehmen. Deshalb haben wir alle Zielfondsanteile mal schnell in eine Wundertüte gesteckt und dieselbe im Hau-Ruck-Verfahren an den Nächstbesten verschleudert, der auf die Schnelle zum Jahresende noch mal 30 Mio. EUR lockermachen konnte.“
Im Ergebnis ist dann der Rücknahmewert des SEB1AA (Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt P) am 28.12.2017 von 114,39 EUR auf 84,15 EUR zusammengekracht, also um 26,4 %.
Diese „Glanzleistung“ bedeutet, daß das Paket runde 10 % unter Börsenkursen verschleudert wurde – obwohl es zu 70 % aus den durchaus liquiden größten Vier bestand (AXA Immoselect, CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest), die man mit ein klein wenig Mühe und zeitlich ein wenig gestreckt ohne Schwierigkeiten und ohne große Abschläge über die Börse hätte verkaufen können.
Genau das macht jetzt übrigens gerade der gloriose Käufer des Paketes, der damit ohne große Mühe und ohne Risiko genau die paar Extra-Prozente Profit einstreicht, die für die Fonds-Kleinsparer zu retten die Fondsmanager selbst offenbar zu faul oder zu dämlich waren.
Die Monatsübersicht Dezember 2017 ist jetzt online.
Im Verlauf des Jahres 2017 ist der innere Wert einer Aktie der CS Realwerte AG von 897,71 EUR auf 940,82 EUR gestiegen. Zusätzlich erhielten unsere Aktionäre im Juli 2017 eine Dividende von 75,00 EUR je Aktie. Damit beläuft sich der tatsächliche Wertzuwachs im Geschäftsjahr 2017 auf 118,11 EUR je Aktie. Je nach individuellem Einstandskurs entspricht das für unsere Aktionäre einer Kapitalrendite zwischen 13,4 % und 14,3 % p.a.
Auch wenn diese Korrelation eher zufällig ist, wollten wir folgende gestern veröffentlichte Meldung des Informationsdienstes PropertyEU nicht unerwähnt lassen: „The European listed real estate sector – as represented by the GPR 250 Europe Index – closed 4,6 % higher in December, lifting total returns for the year to 12,6 %.“ Wenn man so will haben wir uns damit sogar einen Tucken besser geschlagen als die Profis.
Zurück zu den Fakten: Der Jahresabschluß 2017 ist im Grundsatz fertig vorbereitet.
Das zur Jahreswende 2017/2018 in Kraft tretende Investmentsteuerreform-Gesetz veranlasste allerdings einige Fonds, zum Zwecke der Steuerabgrenzung von altem auf neues Recht noch per 31.12.2017 ohne vorherige Ankündigung eine fiktive Ausschüttung vorzunehmen. Fiktiv deswegen, weil der Ausschüttungsbetrag tatsächlich gar nicht gezahlt, sondern vom jeweiligen Fonds thesauriert wird. Diese Ausschüttungen haben uns unsere Depotbanken, allerdings erst unter dem 02.01.2018, inzwischen auch abgerechnet. Aus dieser Besonderheit ergeben sich einige noch zu klärende Fragen zur Buchung der Ausschüttungen.
Um das Gewicht des Themas herauszustellen sei darauf verwiesen, daß wir allein bei unseren 1.384.264 Anteilen am CS Euroreal über eine noch per 31.12.2017 abgerechnete Ausschüttung inländischer Mieten von 0,6673031 EUR je Anteil sprechen, mithin einen Ausschüttungsbetrag von mehr als 920 TEUR.
Eine Veränderung unserer tatsächlichen Vermögenslage folgt aus den noch offenen Fragen nicht, gleich welches Ergebnis deren Klärung haben wird. Es ist lediglich offen, wie diese Vorgänge im Jahresabschluß 2017 im Endeffekt darzustellen sind. Dies klären wir gerade mit unserem Wirtschaftsprüfer und Steuerberater.
Nach dem augenblicklichen Stand des Zahlenwerkes würde sich für 2017 ein handelsrechtlicher Jahresüberschuß von rd. 1,7 Mio. EUR ergeben. Dieser Wert kann sich allerdings noch um einen mittleren sechsstelligen Betrag verändern, je nachdem welches Ergebnis der derzeit laufende Klärungsprozess haben wird.
Gleich welche Veränderungen sich noch ergeben können: Die Zahlung der für 2017 bereits angekündigten erneuten Dividende von 75,00 EUR je Aktie der CS Realwerte AG steht nach dem ausgezeichneten 2017er Ergebnis jedenfalls völlig außer Frage.
Jedenfalls für 2017 sind wir weitestgehend durch. Weder die letzten Ausschüttungen unserer Zielfonds noch die Börsenkursentwicklung in der Woche vor Weihnachten brachten nennenswerte Überraschungen. Wir hoffen zuversichtlich, daß sich daran in den letzten drei Börsentagen des Jahres auch nichts mehr ändert.
Die Ausschüttung des KanAm grundinvest am 21.12. in Höhe von 2,88 EUR/Anteil war erneut nahezu vollständig als steuerfreie ausländische Immobilienverkaufsgewinne zu buchen. Insofern werden wir auch in 2017 in der Gewinn- und Verlustrechnung einen starken sog. „KanAm-Effekt“ beobachten: Einerseits ist der Betrag der Dezember-Ausschüttung mit rd. 3 Mio. EUR auf der Ertragsseite wirksam. Andererseits induziert dies eine in etwa gleich hohe Aufstockung der Teilwert-Abschreibung auf die KanAm-Position. Nach einer zwischenzeitlichen Schwäche hat sich der Kurs des KanAm grundinvest inzwischen auch so weit erholt, daß die Teilwertabschreibung darüber hinaus nicht weiter angepasst werden muß. Unter dem Strich beeinflusst die jüngste KanAm-Ausschüttung und seine Kursentwicklung den Jahresüberschuß also überhaupt nicht.
Ebenfalls am 21.12. schüttete der AXA Immoselect 1,10 EUR/Anteil aus. Hier ist etwa 1/5 der Ausschüttung als steuerfreie ausländische Immobilienverkaufsgewinne zu behandeln. Dadurch steigt unser Jahresüberschuß 2017 um noch einmal rd. 200 TEUR. Anders als beim KanAm ist dies beim AXA nicht durch eine Teilwertabschreibung zu kompensieren. Der Grund: Unser Einstandskurs beim AXA ist inzwischen so niedrig, daß er trotz des jüngsten Ausschüttungsabschlages immer noch weit unter dem aktuellen Börsenkurs liegt.
Unserer geneigten Leserschaft wünschen wir ein Frohes Weihnachtsfest, einen Guten Rutsch, und für das Neue Jahr alles erdenklich Gute.
Wir melden uns wieder am 10. Januar 2018 mit der Veröffentlichung der Monatsübersicht Dezember 2017 und auch bereits mit vorläufigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2017.
Zehn abwickelnde Immobilienfonds stehen bei uns auf der Beobachtungsliste.
Zehn kleine Negerlein, bei denen die fortschreitende Abwicklung eines nach dem anderen mangels Masse von unserer Anlageliste verschwinden lassen wird.
Der Gesamtbetrag des noch adressierbaren Marktvolumens reduziert sich in den letzten beiden Wochen dieses Jahres durch die Fülle der in dieser kurzen Zeitspanne angekündigten Ausschüttungen ziemlich dramatisch.
Als letzter, der sich vor Weihnachten bisher noch nicht zu Wort gemeldet hatte, hat heute nun auch noch der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe für den 28.12.2017 eine Ausschüttung von 0,11 EUR pro Anteil angekündigt. Mit einem Restvermögen von nur noch 38 Mio. EUR war dieser Fonds für unsere Zwecke inzwischen aber ohnehin viel zu klein geworden – neben den DEGI-Fonds ein weiteres Negerlein, das von der Liste verschwindet.
Durch die in diesen Tagen erfolgenden Ausschüttungen schrumpft das Restvermögen der abwickelnden Fonds und damit auch das Volumen der addierten Börsenwerte auf einen Schlag um etwa ein Fünftel.
Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen diese Materialverknappung auf die Börsenkurse haben wird. Wir für unseren Teil wirken der voraussichtlichen Entwicklung proaktiv entgegen, indem wir momentan eine sehr aktive Wiederanlagepolitik betreiben.
Für die im Prinzip ohnehin nur noch fünf für uns zu Anlagezwecken in Frage kommenden Fonds haben wir Zielgrößen bezüglich der anzustrebenden Stückzahl von Anteilen festgelegt. Diese Zielgrößen werden wir bis Ende des ersten Halbjahres 2018 erreicht haben.
Durch die bis dahin zu erwartenden weiteren Ausschüttungen (größere Beträge wird es voraussichtlich im April/Mai vom CS Euroreal und im Juni/Juli vom KanAm grundinvest sowie vom SEB ImmoInvest geben) wird der addierte Börsenwert unserer Fonds bis Jahresmitte 2018 auf unter 2 Mrd. EUR geschrumpft sein. Zum Vergleich: Ende 2015 waren wir noch bei rund 8 Mrd. EUR und im August 2017 immer noch bei 4 Mrd. EUR.
In diesem Umfeld wird eine wirtschaftlich sinnvolle Wiederanlage erhaltener Ausschüttungen wahrscheinlich eine immer größere Herausforderung werden. Die von uns vor diesem Hintergrund aktiv geplante Dämpfung unserer Aktivitäten ab Jahresmitte 2018 ist insofern eigentlich nur eine der kontinuierlichen Schrumpfung des Marktes Rechnung tragende Notwendigkeit.
Auch wenn wir den Focus Nordic Cities nicht besitzen (weil er uns zu kleinteilig und entsprechend schwer zu analysieren erschien), möchten wir der geneigten Leserschaft nicht vorenthalten, was das Fondsmanagement immerhin schon heute bezüglich einer möglicher Weise morgen erfolgenden Ausschüttung von 1,30 EUR pro Anteil verlautbarte:
„Die entsprechenden Prüfungen des Fondsmanagements haben ergeben, dass ein Ausschüttungsbetrag von 1,30 EUR pro Anteil erwartet werden kann. Für die Ausschüttung hat die Kapitalverwaltungsgesellschaft Mittwoch, den 20. Dezember 2017 als voraussichtlichen Ex-Tag ins Auge gefasst.
…
Der Vorstandsbeschluss wird erst an diesem Tage gefasst; die Kapitalverwaltungsgesellschaft muss daher aus heutiger Sicht den Vorbehalt machen, dass sich bis zum Ex-Tag noch Änderungen des Betrages bzw. ggfs. auch eine Verschiebung des Ex-Tages nach hinten ergeben können. Wir bitten dafür um Verständnis
…
Nur um das noch einmal ganz deutlich zu machen: Wir sprechen über eine heute erfolgte Bekanntmachung für eine für morgen geplante Ausschüttung. Also, jedenfalls denn, wenn sich Frau Merkel nicht beim Frühstück an einem hartgekochten Ei verschluckt oder eine vom fondseigenen Hotel in Stavanger unerwartet abgehende Dachlawine den kompletten Vorstand der Kapitalverwaltungsgesellschaft unter sich begräbt oder sonst eben irgend ein Grund den Fondsmanager morgen früh zu der Adenauer’schen Erkenntnis bringen könnte: „Was stört mich mein Geschwätz von gestern?“