Category : Neuigkeiten
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Nach den etwas ruppigen Kursbewegungen in der letzten Woche gerät das Thema „Zinswende“ vermehrt in den Fokus. Was bedeutet es für uns?
a) Bankguthaben der abwickelnden Immobilienfonds
Hier war die Niedrigzinsphase bisher eindeutig ein klarer Nachteil. Die Fonds mussten auf den größten Teil ihrer Bankguthaben „Verwahrentgelte“ bezahlen – und da die Liquiditätsquote bei den immobilienfreien Fonds gegen 100 % geht, tat das schon weh. Sollte dieser Kostenfaktor wegfallen, oder, noch besser, sollten die Fonds sogar wieder Guthabenzinsen bekommen, wäre ein Zinsanstieg auch im kurzfristigen Bereich für uns klar von Vorteil.
b) Preisentwicklung an den Immobilienmärkten
Steigende Zinsen haben einen eindeutig dämpfenden Effekt auf die Immobilienmärkte. Beginnen die Zinsen zu steigen, sollte man vorsichtshalber auch das Ende der Boomphase an den Immobilienmärkten eingeläutet sehen. Der Höhepunkt im laufenden Zyklus dürfte dann so langsam in Sichtweite kommen.
Steigende Zinsen sind also schlecht für die Fonds, die noch über größere zu verwertende Immobilienbestände verfügen. Neben dem SEB ImmoInvest (Immobilienquote 64,4 %), der uns mangels eigener Bestände aber nicht tangiert, gilt dies besonders auch für den CS Euroreal mit einer Immobilienquote von immer noch 64,3 %. Unter anderem auch aus diesem Grund haben wir unsere Bestände im CS Euroreal zu Jahresbeginn deutlich zurückgefahren. Der von uns stattdessen neu aufgenommene CS Property Dynamic hat zwar auch noch eine Immobilienquote von 68,0 % – doch dabei handelt es sich nicht, wie bei den beiden anderen genannten Fonds, um ein reichhaltiges Restportfolio aus 19 bzw. 15 Objekten. Vielmehr hat der CS Property Dynamic nur noch zwei Objekte in Polen, bei denen der Verkaufsprozeß inzwischen eher schon fortgeschrittenen sein dürfte. Damit könnte man hier die Kurve wohl noch kriegen.
Alle anderen (ganz oder weitgehend immobilienfreien) Fonds werden von der Zyklik der Immobilienmärkte naturgemäß gar nicht mehr tangiert. Sie stehen für gut die Hälfte unseres Gesamtportfolios.
c) Entwicklung unserer Refinanzierungskosten
Ein wesentliches Element unseres Geschäftsmodells war es bisher, die auf uns in unseren Fonds quotal entfallenden Liquiditätsbestände durch möglichst gleich hohe Bankkredite zu neutralisieren. Denn im Gegensatz zu den Fondsimmobilien wohnte den Liquiditätsbeständen ja kein Wertaufholungspotential inne. Synthetisch strebten wir damit für unser Eigenkapital eine Investitionsquote in unterbewerteten Immobilien von möglichst nahe 100 % an.
Dieses Modell funktioniert aber nur bei sehr, sehr niedrigen Zinsen. Bei Zinssätzen von im Durchschnitt Eins komma ungerade rechnete sich das für uns bisher.
Bei mehr als der Hälfte unserer Kredite sind die Zinsen auf diesem Niveau noch bis Jahresende festgeschrieben.
Sollten auch die kurzfristigen Zinsen spürbar anziehen (womit nach allen Äußerungen aus der EZB im Euroraum in diesem Jahr aber noch nicht zu rechnen ist), könnten wir problemlos nachjustieren, indem wir die regelmäßigen Rückflüsse aus unseren Fonds nicht mehr re-investieren, sondern zum Abbau der Inanspruchnahmen verwenden.
Steigende Refinanzierungskosten würden zudem einen teilweisen Ausgleich in der Form finden, daß unseren Fonds mindestens keine Verwahrentgelte für ihre Guthaben mehr angelastet werden oder indem sie sogar wieder Zinserträge erzielen.
Fazit
Die positiven und negativen Auswirkungen einer Zinswende würden sich für uns unter dem Strich höchstwahrscheinlich weitgehend ausnivellieren. Wir haben also keinen Grund, uns wegen einer möglichen Zinswende Sorgen zu machen.
Was haben sie uns nicht alle für Nerven gekostet, schlaflose Nächte bereitet, hitzige Diskussionen ausgelöst – und bei dem ein oder anderen sogar wegen tagelangen Kopfschüttelns dauerhafte Schädigungen der Halswirbel verursacht.
Wir sprechen von den Immobilien-Dachfonds. Deren Auflösungsprozess war in Gestalt der Begleitung durch die BAFin ein besonders eindrucksvolles Lehrstück für die immanente Ineffizienz öffentlicher Verwaltungen. Das darf aber auch keinen wundern: Weise Vordenker der Organisation des öffentlichen Lebens in Deutschland und dem unbedeutenden Rest der Welt haben sich ja etwas dabei gedacht, als sie diese und andere Institutionen mit dem Titel „Anstalt“ versahen.
Da fällt mir eine uralte wahre Geschichte aus der DDR ein, die mir vor langer Zeit mal einer der damals etwas exponierteren Ostberliner Pfarrer erzählte. In der DDR wurden ja auf Teufel heraus Transparente aufgehängt, damit jedermann die bedeutsamen gesellschaftspolitischen Botschaften auch ganz sicher erführe.
So auch an der Außenfassade der brandenburgischen „Landesirrenanstalt“ in Teupitz im heutigen Landkreis Dahme-Spreewald. Glauben Sie es übrigens oder nicht, das Ding hieß tatsächlich ganz offiziell so. Zum 1. Mai eines Jahres in den frühen 1980ern hängte man also an der Außenfassade der Landesirrenanstalt ein großes Transparent auf: „Alles was wir sind verdanken wir der Partei.“ Und mit einem Schmunzeln fügte der Pfarrer hinzu, diejenigen, die das Transparent ausgerechnet dort aufgehängt hätten seien ja weiß Gott keine Blöden gewesen.
Aber zurück zum Thema: Die Dachfonds. Sie sind Gott sei Dank Geschichte. Gerade heute erfuhren wir, daß der „Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt P“ am 09.02.2018 mit einer Schlußausschüttung von 83,09 EUR pro Anteil ein für allemal unter die Erde gebracht wird. Als schrillen Schlußakkord der ganzen unschönen Geschichte hatten die Santander-Fonds Ende 2017 – mit dem Segen der BAFin – ihre gesamten Zielfonds-Bestände in einer wahnwitzigen Schlußverkaufsaktion en bloc verscherbelt und dabei zu Lasten ihrer armen Anleger noch einmal fast 30 % des Nettoinventarwertes versenkt. Als Abschiedsgruß, sozusagen.
Übrig geblieben ist jetzt nur noch der Stratego Grund aus dem Hause Landesbank Berlin. Aber auch der muß bis Ende März endgültig abgewickelt sein, so will es die BAFin. Was uns da in den nächsten Wochen noch auf den Kopf fällt, ist zum Glück nicht besonders dramatisch. Seine knapp 400.000 Anteile des KanAm grundinvest nehmen wir ihm zur Not gerne auch alleine ab, ebenso wie seine gut 800.000 Anteile am TMW Immobilien Weltfonds. Und bei der Verwertung von über 3,5 Millionen Anteilen am UBS (D) 3 Sector Real Estate (das sind mehr als 10 % aller ausstehenden Anteile dieses Zielfonds) wünschen wir viel Spaß – ebenso wie bei den beiden SEB-Fonds, die schon seit längerer Zeit wegen ganz grundsätzlicher Bedenken von unserem Wunschzettel gestrichen sind.
Wie gesagt, das Thema „Dachfonds“ ist damit Geschichte. Konsequenter Weise werden auch die letzten von ihnen in unserer Monatsstatistik per 28.02.2018 schon nicht mehr aufgeführt sein.
Nehmen wir mal so als Beispiel den Rivas Futura retail park in Rivas Vaciamadrid, vor den Toren der spanischen Hauptstadt. Da kann einem schon schwindelig werden.
Entwickelt wurde der XXXL-Kramladen von Avantis, im Mai 2006 öffneten die Tore, und das Juwel brauchte einen Käufer. 81 Mio. EUR zahlte der AXA-Fonds ERIV II – bis unter die Dachbalken finanziert von der Eurohypo. Mit letzterer wurde die Kopfschmerzbank bekanntlich gar nicht so richtig glücklich. Jammern hilft aber nix. Jedenfalls, wie das manchmal so kommt, der Eigentümer knallte nach der Mega-Finanzkrise der finanzierenden Bank die Hausschlüssel auf den Tisch. Seht doch zu, wie ihr damit glücklich werdet.
Da stand nun die Eurohypo da, respektive ihre Mutter Commerzbank, und musste sehen, daß der Mediamarkt und andere in Rivas Vaciamadrid pünklich ihre Miete zahlten. Und es durfte auch nicht durch’s Dach regnen. Klar, daß eine Bank auf Dauer so eine Hausmeistertätigkeit unter ihrer Würde findet. Also kuckte man mal, was sich da im Laufe der Jahre in Spanien an notleidenden Objekten so alles angesammelt hatte. Alles mal flugs in ein großes Paket gepackt, laut „sale, sale, sale …“ gerufen, und ab damit zum Discount-Paket-Preis an Lone Star und JP Morgan. Das war im Jahr 2014.
Man kann ja über die Amis sagen, was man will, aber der Beruf des Verkäufers ist dort einfach viel angesehener als bei uns. Außerdem nehmen viele Verkäufer in God’s own country ihren Job auch verdammt ernst. Ernster jedenfalls als man das der Commerzbank so zutrauen würde. Also schnürten Lone Star und JP Morgan das von den Gelben so lieblos gepackte Paket spanischer Immobilien wieder schön auf und verkauften en detail. Es dauerte gar nicht lange, gleich ein Jahr später im Jahr 2015 entdeckte Credit Suisse Asset Management, daß es nichts schöneres auf der Welt gab als Eigentümer des Rivas Futura retail park zu sein. Und Zack, da waren die Amis den Kasten gleich wieder los.
Irgendwas muß an dem Ding aber wirklich dran sein, was wir Nordlichter mit konstanter Beharrlichkeit übersehen: Auch Credit Suisse brauchte sich nur 2 1/2 Jahre lang mit dem Mediamarkt und den anderen Mietern herumschlagen. Dann ließen sie sich vom spanischen REIT Lar Espana belabern, ihm das Ding doch bitte zu verkaufen. Für 62 Mio. EUR. Wetten, daß Credit Suisse weniger gezahlt hatte? Von Lone Star / JP Morgan mal ganz zu schweigen?
Nicht weniger als 6 Eigentümer hatte der Rivas Futura retail park seit seiner Eröffnung vor knapp 12 Jahren. Da sage noch mal einer, Immobilien hießen deswegen so, weil sie unbeweglich seien … o:)
Ja, wir geben es zu. Auch wir haben uns von der unseligen Gratiskultur anstecken lassen. Wir zahlen keinen Pfennig dafür, daß wir uns auf der Internet-Seite der comdirect Bank jeden Tag stundenlang mit Kursinformationen versorgen. Grundsätzlich müssten wir die comdirect Bank ob ihrer Großzügigkeit deshalb jeden Tag in unser Nachtgebet einschließen. Was wir grundsätzlich ja auch tun. Und wir dürften nichts Böses über diese wirklich großzügige Bank sagen. Dieser Beitrag dürfte hier, genauer gesagt, überhaupt nicht stehen. Lieber Vorstand der comdirect Bank: Wir tun Abbitte.
Daß wir jeden Tag viele Male die Internet-Seite der comdirect Bank anklicken, hat nebenbei auch zur Folge, daß wir ungebremst mit den vielfältigen Werbebotschaften der Bank berieselt werden. Natürlich, im Laufe der Zeit entwickelt man schon eine Technik, das in der Wahrnehmung einfach auszublenden. Aber heute mittag ging das irgendwie nicht. Es drang mit ungestümer Macht an allen Wahrnehmungsfiltern vorbei in unser Bewußtsein, daß ein Dispositionkredit bei der comdirect Bank 6,5 % p.a. Zinsen kostet.
Aus regulatorischer Sicht muß man sich zunächst einmal fragen: Darf man mit Kunden, die freiwillig 6,5 % p.a. Zinsen zahlen, denn überhaupt Wertpapiergeschäfte machen? Was, nach unserer Kenntnis, ja eine der Hauptbeschäftigungen der comdirect Bank ist? Fehlt solchen Kunden nicht ganz offenkundig schon das einfachste Grundwissen über Geld- und Kapitalmärkte? Müsste man zwischen solche uninformierten Menschen und eine Wertpapier-Direktbank nicht einen wirklich hohen Zaun ziehen?
Klar, eigentlich geht uns das gar nichts an. Jeder ist seines Glückes eigener Schmied. Seines Unglückes selbstverständlich auch. Und dieser Beitrag wäre auch nie erschienen, wenn, ja wenn da nicht die Wörtchen „nur noch“ vorgekommen wären. „Der comdirect Dispokredit: Nur noch 6,5 % Zinsen.“
Also, jedenfalls für jemanden, der in seinen Kreditverträgen beim Zinssatz eine schmale Eins komma ungerade drinstehen hat, klingt das so, als ob man sich bei der comdirect Bank über die Unwissenheit der eigenen Kunden noch mal so richtig lustig machen wollte. Irgendwie erscheint jetzt, es lässt sich um’s Verrecken nicht verhindern, anstatt des Vorstandsvorsitzenden Arno Walter mit seinem biederen Fielmann-Brillengestell ein höhnisch grinsender Hütchenspieler vor unserem geistigen Auge.
Aber wahrscheinlich liegen wir damit am Ende völlig falsch. Wahrscheinlich ist der von der comdirect Bank aufgerufene Preis absolut in Ordnung. Wahrscheinlich hat nämlich längst eine massive Zinswende stattgefunden. Wir Deppen hier auf dem Rübenfeld haben es bloß noch nicht mitgekriegt.
Im nach der Jahrtausendwende neu aus dem Boden gestampften EXPO-Viertel von Lissabon besitzt der CS Euroreal zwei Bürogebäude, mit addierten Verkehrswerten von knapp 100 Mio. EUR = 15 % des aktuell noch vorhandenen Immobilienvermögens.
Schon vorletztes Jahr hörte man von einer renommierten Maklerfirma, daß beide Objekte mit einem Preisschild von rd. 100 Mio. EUR im Schaufenster stünden. Doch seitdem eine Verkaufsmeldung? Fehlanzeige.
Heute lesen wir in einem unserer bevorzugten Informationsdienste (Property EU):
Portugal is forecast to attract a record €2.6 bn of property investment this year, up nearly 20% from €2.2 bn in 2017, according to Francisco Horta e Costa, managing director of CBRE Portugal.
Foreign investors, including new players from the UK/Europe, China, South Africa and the US, are expected to dominate investment activity. They were behind 78% of investment in 2017, or roughly €1.7 bn of deals.
‘I think nobody expected that the market would catch up this fast, given where we were only five years ago,’ CBRE’s Horta e Costa told PropertyEU. ‘The market has captured foreign investors’ attention and now there is capital pouring in from virtually everywhere.’
Some of Portugal’s largest retail assets have changed hands since the start of the year. While this burst of activity in Europe’s periphery is unprecedented, it reflects investors’ confidence in the country’s positive macro-economic prospects and is also an indication that good yields are hard to find in Europe’s core markets.
The largest confirmed transaction so far in 2018 is undoubtedly AXA Investment Managers – Real Assets (AXA IMRA)’s acquisition of the Dolce Vita Tejo shopping and leisure centre in Lisbon’s Amadora suburb for €230 mln.
Offenkundig steht Portugal mehr und mehr auf der Sonnenseite der europäischen Immobilienmärkte. So bleibt zu hoffen, daß das bisherige Ausbleiben einer Verkaufsmeldung für die beiden CS-Euroreal-Objekte in Lissabon nicht an uns nicht bekannten Problemen liegt, sondern schlicht und ergreifend daran, daß sich Credit Suisse angesichts der sich immer weiter verbessernden Aussichten einfach Zeit lässt und auf ein noch besseres Ergebnis spekuliert.
Wir hatten uns beide Gebäude und die gesamte Umgebung Anfang des Jahres mal selbst angeschaut: Irgendwelche verborgenen Probleme ließ der Ortstermin jedenfalls nicht erahnen – also, lieber Leser, hoffen wir mal das Beste.