Category : Neuigkeiten
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Zehn abwickelnde Immobilienfonds stehen bei uns auf der Beobachtungsliste.
Zehn kleine Negerlein, bei denen die fortschreitende Abwicklung eines nach dem anderen mangels Masse von unserer Anlageliste verschwinden lassen wird.
Der Gesamtbetrag des noch adressierbaren Marktvolumens reduziert sich in den letzten beiden Wochen dieses Jahres durch die Fülle der in dieser kurzen Zeitspanne angekündigten Ausschüttungen ziemlich dramatisch.
Als letzter, der sich vor Weihnachten bisher noch nicht zu Wort gemeldet hatte, hat heute nun auch noch der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe für den 28.12.2017 eine Ausschüttung von 0,11 EUR pro Anteil angekündigt. Mit einem Restvermögen von nur noch 38 Mio. EUR war dieser Fonds für unsere Zwecke inzwischen aber ohnehin viel zu klein geworden – neben den DEGI-Fonds ein weiteres Negerlein, das von der Liste verschwindet.
Durch die in diesen Tagen erfolgenden Ausschüttungen schrumpft das Restvermögen der abwickelnden Fonds und damit auch das Volumen der addierten Börsenwerte auf einen Schlag um etwa ein Fünftel.
Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen diese Materialverknappung auf die Börsenkurse haben wird. Wir für unseren Teil wirken der voraussichtlichen Entwicklung proaktiv entgegen, indem wir momentan eine sehr aktive Wiederanlagepolitik betreiben.
Für die im Prinzip ohnehin nur noch fünf für uns zu Anlagezwecken in Frage kommenden Fonds haben wir Zielgrößen bezüglich der anzustrebenden Stückzahl von Anteilen festgelegt. Diese Zielgrößen werden wir bis Ende des ersten Halbjahres 2018 erreicht haben.
Durch die bis dahin zu erwartenden weiteren Ausschüttungen (größere Beträge wird es voraussichtlich im April/Mai vom CS Euroreal und im Juni/Juli vom KanAm grundinvest sowie vom SEB ImmoInvest geben) wird der addierte Börsenwert unserer Fonds bis Jahresmitte 2018 auf unter 2 Mrd. EUR geschrumpft sein. Zum Vergleich: Ende 2015 waren wir noch bei rund 8 Mrd. EUR und im August 2017 immer noch bei 4 Mrd. EUR.
In diesem Umfeld wird eine wirtschaftlich sinnvolle Wiederanlage erhaltener Ausschüttungen wahrscheinlich eine immer größere Herausforderung werden. Die von uns vor diesem Hintergrund aktiv geplante Dämpfung unserer Aktivitäten ab Jahresmitte 2018 ist insofern eigentlich nur eine der kontinuierlichen Schrumpfung des Marktes Rechnung tragende Notwendigkeit.
Auch wenn wir den Focus Nordic Cities nicht besitzen (weil er uns zu kleinteilig und entsprechend schwer zu analysieren erschien), möchten wir der geneigten Leserschaft nicht vorenthalten, was das Fondsmanagement immerhin schon heute bezüglich einer möglicher Weise morgen erfolgenden Ausschüttung von 1,30 EUR pro Anteil verlautbarte:
„Die entsprechenden Prüfungen des Fondsmanagements haben ergeben, dass ein Ausschüttungsbetrag von 1,30 EUR pro Anteil erwartet werden kann. Für die Ausschüttung hat die Kapitalverwaltungsgesellschaft Mittwoch, den 20. Dezember 2017 als voraussichtlichen Ex-Tag ins Auge gefasst.
…
Der Vorstandsbeschluss wird erst an diesem Tage gefasst; die Kapitalverwaltungsgesellschaft muss daher aus heutiger Sicht den Vorbehalt machen, dass sich bis zum Ex-Tag noch Änderungen des Betrages bzw. ggfs. auch eine Verschiebung des Ex-Tages nach hinten ergeben können. Wir bitten dafür um Verständnis
…
Nur um das noch einmal ganz deutlich zu machen: Wir sprechen über eine heute erfolgte Bekanntmachung für eine für morgen geplante Ausschüttung. Also, jedenfalls denn, wenn sich Frau Merkel nicht beim Frühstück an einem hartgekochten Ei verschluckt oder eine vom fondseigenen Hotel in Stavanger unerwartet abgehende Dachlawine den kompletten Vorstand der Kapitalverwaltungsgesellschaft unter sich begräbt oder sonst eben irgend ein Grund den Fondsmanager morgen früh zu der Adenauer’schen Erkenntnis bringen könnte: „Was stört mich mein Geschwätz von gestern?“
… textete die Gruppe Supertramp im Jahr 1982. Ja, es regnet wieder, und zwar für die Anteilscheininhaber abwickelnder Offener Immobilienfonds. Es regnet Geld.
Erst hört man wochen- und monatelang keine Silbe. Und dann kommen sie alle noch kurz vor Weihnachten. Alle. Schon letzte Woche gab es 1,00 EUR pro Anteil vom TMW Immobilien Weltfonds. Die weiteren Ausschüttungen konzentrieren sich auf gerade einmal zwei Tage dieser Woche. Übermorgen der CS Euroreal mit sensationellen 0,04 EUR pro Anteil, und – besonders rechtzeitig, weil erst heute angekündigt – der SEB ImmoInvest mit 3,10 EUR pro Anteil sowie als einer der allerletzten Dachfonds ebenfalls übermorgen der Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt P mit 48,17 EUR pro Anteil.
Von letzterem haben wir neuerdings immerhin wieder 1.500 Stück. Die ImmoInvest-Ausschüttung betrifft uns mangels eigenem Bestand nicht direkt. Aber indirekt schon, weil im Kontext mit den nahezu zeitgleichen übrigen Ausschüttungen zu sehen. Über die bisher schon bekannten 275 Mio. EUR hinaus fließen damit übermorgen weitere 375 Mio. EUR an die Anleger zurück, insgesamt demnach 650 Mio. EUR.
Bezogen auf das verbleibende Marktvolumen in diesem Spezialsegment von (zu Börsenkursen nach Ausschüttungen gerechnet) noch 2,75 Mrd. EUR werden auf einen Schlag über 23,0 % flüssig. Und durch die plötzliche ImmoInvest-Ausschüttung ist der mögliche Wiederanlagebedarf (auch mangels anderer Alternativen, sein Geld vernünftig und weitgehend sicher zu parken) noch deutlich größer als gedacht.
Am Donnerstag folgen dann, wie hier schon gemeldet, der AXA Immoselect mit 1,10 EUR pro Anteil und der KanAm grundinvest mit 2,88 EUR pro Anteil. Da kann man nur sagen: Schöne Bescherung.
Auf dem KanAm grundinvest bzw. M. M. Warburg & Co. als jetzt zuständiger Depotbank ist wegen der deutlich überzogenen Liquiditäts-Rückbehalts-Politik ordentlich herumgeprügelt worden – und größten Teils auch zu Recht.
Die letzte Ausschüttung war zuvor Ende Oktober 2016 gewesen. Danach vereinnahmte der Fonds, vornehmlich zur Jahreswende 2016/17, weitere Verkaufserlöse von fast 1 Mrd. EUR. Davon steckte man sich und seinen Freunden erst einmal einen satt dreistelligen Millionenbetrag als Provisionen und Erfolgshonorare selbst in die Tasche. Die Anleger dagegen speiste man – und zwar erst im Juni 2017! – mit einem unfassbar mageren Anteil von 215 Mio. EUR (3,00 EUR/Anteil) ab.
Was die Verantwortlichen hier als Begründung für die Liquiditätsrückbehalte liefern, mag einen wirtschaftlich völlig unbedarften Staatsanwalt blenden – jemanden, der sich in der Branche auskennt, und der vor allem auch Vergleichswerte von anderen Fonds hat, kann es überhaupt nicht überzeugen. Nicht ohne Grund ergeht sich Warburg weiterhin nur in nichtssagenden Allgemeinplätzen, liefert aber keinerlei belastbare Fakten – auch dem Staatsanwalt nicht.
Die Börse fällt hier ihr wie immer unbestechliches Urteil: Seit Anfang Oktober, als mit Veröffentlichung des Abwicklungsberichtes zum 30.06.2017 die Ungereimtheiten nicht länger zu verheimlichen waren, fiel der Kurs von bis dahin monatelang stabilen 13,80 EUR auf Anfang Dezember teilweise deutlich unter 13,00 EUR.
Auch die jetzt für den 21.12. angekündigte Ausschüttung von 2,88 EUR ist bei einem aktuellen Liquiditätsbestand von 1,02 Mrd. EUR = 14,26 EUR/Anteil alles andere als überzeugend. Der Ausschüttungsbetrag ist gerade hoch genug, um zu verhindern, daß die wütende Menge die Empfangshalle von M. M. Warburg stürmt und die persönlich haftenden Gesellschafter mit Mistgabeln traktiert.
Dennoch können wir uns bei unseren Anlageentscheidungen nicht von Emotionen leiten lassen, sondern müssen – vor allem im Lichte des deutlich zurückgekommenen Börsenkurses – nüchtern die Fakten betrachten.
Der Börsenkurs geht nächste Woche ex Ausschüttung auf etwas über 10,00 EUR zurück. Nach Ausschüttung hat der Fonds aber immer noch 11,38 EUR/Anteil Liquidität. Also bekommt man hier den Euro für 88,9 cent – und die restlichen vier Immobilien im Wert von 2,30 EUR je Anteil gibt es gratis obendrauf.
Wenn man einmal annimmt, daß auch die restlichen Immobilien (was ja bisher fast immer KanAm-üblich war) einigermaßen zum Verkehrswert gehen, und wenn man ferner hofft, daß Management und Depotbank das Fondsvermögen zwischendurch nicht noch weiter rupfen wie eine Weihnachtsgans, dann gäbe es zwischen aktuellem Kurs und Netto-Inventarwert noch Aufwärtspotential von nicht weniger als 30 %.
Selbst wenn davon nur 2/3 zu heben wären: Auch 20 % sind ein nicht zu verachtender Happen, wenn man mal von einer restdurchschnittlichen Mittelbindung von drei Jahren ausgeht. Die Erfahrungswerte aller anderen Fonds legen eben doch die Erwartung nahe, daß auch beim KanAm grundinvest innerhalb der nächsten drei Jahre trotz aller Klammer-Reflexe etwa 75 % der vorhandenen Liquidität auszukehren sind.
So gesehen muß man beim KanAm grundinvest beim aktuellen Kursniveau zu dem Urteil kommen: Ungezogen, ungeliebt, aber leider interessant.
„Jedes Mal wenn wir den Markt sondieren hören wir bessere Preise. Da warten wir doch lieber noch etwas ab.“ Das war vor zwei Jahren die Begründung, warum der AXA Immoselect das Einkaufszentrum Antegnate noch nicht verkauft hatte. Da stand die Hütte noch mit 79,5 Mio. EUR in den Büchern, und auf Grund der relativ optimistischen Informationen des Fondsmanagements veranschlagten wir den voraussichtlichen Verkaufserlös auf 80,0 – 85,0 Mio. EUR.
Zur Erinnerung: Auf dem Höhepunkt des letzten Booms war Antegnate (30 km südlich von Bergamo und 40 km östlich von Mailand gelegen) mit seinen 39.000 qm Verkaufsfläche für über 150 Mio. EUR gekauft worden. Den Entwickler behielt man zunächst als 10-%-Partner an Bord der Objektgesellschaft, kaufte ihn aber vor ein paar Jahren für teuer Geld auch noch aus.
Jahr für Jahr wurde Antegnate nach dem Erwerb weiter abgewertet. Im Sept. 2016 von 79,5 auf 76,8 Mio. EUR, im Sept 2017 (nach allem vorher versprühten Optimismus dann doch sehr unerwartet) noch einmal von 76,8 auf 65,4 Mio. EUR. Man runzelte auch da schon die Stirn, angesichts Vollvermietung mit fast 6 Jahren durchschnittlicher Vertragsrestlaufzeit und 6,1 Mio. EUR echter Mieteinnahmen pro Jahr.
Offensichtlich waren die 65 Mio. EUR aber die Verhandlungsbasis mit dem Kaufinteressenten, mit dem man sich schon seit dem Frühsommer in Exclusivität befand. Wir wissen nicht, wer das war, aber: Die Bankenwelt mochte ihn nicht. Jedenfalls scheiterten die Verhandlungen am Ende, weil der potentielle Käufer keine Finanzierung hinbekam.
Nun wurde dem AXA Immoselect die Zeit etwas knapp. Und so kam es, wie es kommen musste: Vorgestern sahen wir einen kräftigen Einbruch beim offiziellen Rücknahmewert um über 10 % von 2,95 EUR auf 2,61 EUR. Begründung: Verkauf des Einkaufszentrums Antegnate für lediglich noch 51,5 Mio. EUR.
Da hatten sich die AXA Investment Manager mit ihrem oben beschriebenen Abwarten am Ende ordentlich verzockt. Denn die Konkurrenz schlief nicht: In der Zwischenzeit gab der EKZ-Entwickler Westfield Pläne bekannt, im Osten von Mailand für 1,2 Mrd. EUR einen Mega-Konsum-Tempel hinzuklotzen. Alle älteren Einkaufszentren im Einzugsbereich werden nach dessen Fertigstellung nicht mehr wirklich eine Chance haben – deshalb lag auch Antegnate zum Schluß wie Blei im Regal.
Damit ist jetzt auch der AXA Immoselect immobilienfrei. Wir haben mit ihm Höhen und Tiefen mitgemacht und am Ende an ihm doch sehr, sehr gut verdient. Nun geht es nur noch darum, in der Abwicklungsphase von den letzten drei Groschen Differenz zwischen neuem Rücknahmewert und Börsenkurs zu profitieren.
Und da kann man über AXA ja sagen was man will: Die Leistungen waren, sagen wir es mal beschönigend, mittelmäßig. Aber wenigstens die Kommunikation ist deutlich besser als bei der Konkurrenz. Niemand sonst hat sich bei der Ankündigung, bis wann die Anleger ihr Geld endgültig zurückbekommen sollen, so klar festgelegt wie der AXA Immoselect:
„Die Liquiditätsreserve wird aufgrund des Auslaufens von Haftungsrisiken – nach derzeitiger Einschätzung bis Q2 2021 – sukzessive abgebaut.“