Category : Neuigkeiten
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Bereits am 24.10. hatte der CS Euroreal eine mit 4,06 EUR je Anteil deutlich über unseren Erwartungen liegende Ausschüttung geleistet.
Bereits angekündigt sind vom TMW Immobilien Weltfonds 1,00 EUR je Anteil am 13.12.
Auch der AXA Immoselect ist im Dezember turnusgemäß „dran“. Fest rechnen kann man hier mit +/- 0,50 EUR je Anteil aus dem im September vollzogenen Verkauf des Objektes im holländischen Amersfoort. Noch offen ist der Verkauf des Einkaufszentrums im italienischen Antegnate (letzter Verkehrswert 65,4 Mio. EUR = 1,35 EUR je Anteil). Hier war der Käufer, mit dem man sich laut Investoren-Mitteilung vom Juli 2017 in Schlußverhandlungen befand, an der Finanzierung gescheitert. Ein Verkauf ist dennoch bis Ende des Jahres vorgesehen. Wir würden es im Moment aber noch keinesfalls für sicher halten, daß der Antegnate-Verkauf noch in die Dezember-Ausschüttung mit eingehen kann.
Beim KanAm grundinvest hatte es zuletzt erhebliche Unruhe wegen der aus Sicht vieler Marktteilnehmer überzogenen Liquiditäts-Rückbehalte gegeben. Turnusgemäß wäre dieser Fonds ebenfalls noch im Dezember „dran“, nachdem es die letzte (mit 3,00 EUR je Anteil enttäuschende) Ausschüttung im Juni gegeben hatte. Marktgerüchte besagen, daß die Depotbank (M. M. Warburg & Co.) im Moment die nächste Ausschüttung vorbereitet und daß voraussichtlich noch im November mit Informationen zu Zeitpunkt und Höhe gerechnet werden kann. Auch eine eher geringe Ausschüttung hätte hier für uns wegen unseres Bestandes von inzwischen fast 1 Mio. Anteilen substantielle Auswirkungen für unsere Liquidität und (je nachdem wie sich die Ausschüttung aufteilt) auch noch für unsere 2017er Gewinn- und Verlustrechnung.
Damit erhalten wir von vier der fünf Fonds, in die wir investiert sind, im IV. Quartal 2017 ordentlich Geld. Nur beim DEGI International, der turnusgemäß an sich auch schon im Oktober an der Reihe gewesen wäre, scheint sich das Fondsmanagement bzw. der zuständige Mann bei der Depotbank (Commerzbank) irgendwie für längere Zeit auf dem Klo eingeschlossen zu haben – man hört und sieht: nichts.
Die Maklerfirma Colliers International berichtet heute, daß mit deutschen Gewerbeimmobilien in den ersten drei Quartalen 2017 insgesamt 38,7 Mrd. EUR umgesetzt wurden. Das ist in diesem Zyklus neuer Rekord: Der bisherige Höchststand wurde im gleichen Zeitraum 2015 mit 38,2 Mrd. EUR notiert. Mit großer Wahrscheinlichkeit rechnet Colliers für das Gesamtjahr 2017 jetzt mit einem Rekord-Transaktionsvolumen von 55,0 Mrd. EUR.
Ausländische Investoren spielen in diesem Boom eine Schlüsselrolle. Auf ihr Konto geht mit 18,0 Mrd. EUR in den ersten drei Quartalen 2017 die Hälfte des Transaktionsvolumens – gegenüber den letztjährigen Auslandsinvestitionen ist das eine Steigerung von 56 %.
Von diesen Auslandsinvestitionen wiederum die knappe Hälfte kommt aus Europa und dem Nahen Osten. Die sogenannte EMEA-Region zeichnet damit für 22 % der deutschen Gewerbeimmobilien-Transaktionen verantwortlich. Gelder aus USA/Kanada kommen auf 15 %, und aus der sog. APAC-Region (Asien und Australien) kommen gut 10 %. Mit 4,0 Mrd. EUR ist das das Dreifache des 5-Jahres-Durchschnitts. Innerhalb der APAC-Region ist wiederum China die Quelle für etwa die Hälfte des Geldes und Südkorea für ein weiteres Viertel. Die Südkoreaner kauften besonders gerne Vorzeige-Objekte: Der Allianz-Campus und die Zalando-Hauptverwaltung in Berlin gehören dazu ebenso wie das niegelnagelneue Frankfurter Bürohochhaus T8, das unser Fonds CS Euroreal verkaufte.
Asiatische Investoren sind besonders sicherheitsorientiert: 97 % ihres Geldes gingen in sogenannte core/core+ assets, also besonders risikoferne Objekte mit als Spiegelbild entsprechend niedrigen Mietrenditen. US-Investoren dagegen setzten in den ersten drei Quartalen zu 65 % auf „value add“, also mehr spekulative, nicht ganz problemfreie Objekte mit vergleichsweise niedrigen Preisen. Doch selbst die Amerikaner orientieren sich laut Colliers inzwischen mehr Richtung Sicherheit. Geld aus Europa und dem Nahen Osten verteilte sich hälftig auf „core/core+“ und auf „value add“.
„Eine starke Wirtschaft und steigende Mieten werden deutsche und ausländische Investoren auch 2018 besonders stark auf Deutschland schauen lassen, ungeachtet steigender Objektpreise und nur beschränktem Angebot“, urteilt Colliers International. „Höchstwahrscheinlich werden wir zusätzliches Kapital sehen, insbesondere von Pensionsfonds mit hohen liquiden Mitteln und von Fonds aus Australien und Japan.“
Wirkliche Sorgen müssen wir uns über die weitere Marktentwicklung im Augenblick also scheinbar noch nicht machen.
Das war im Radio der Ohrwurm des Jahres 2013. Ehrlich gesagt hätten wir nicht auf Anhieb sagen können, wer das vor gut 4 Jahren gesungen hat. In der Annahme, daß es der Mehrzahl unserer Leser genau so geht lüften wir das Geheimnis lieber gleich: New York, London, Tokyo stammt von Glam Sam and his Combo. Auch noch nie bewußt gehört? Macht nichts. Wir auch nicht.
Gleich an nächstes wird sich die Mehrzahl unserer Leser fragen: Worauf wollen die denn jetzt bloß wieder hinaus?
Sagen wir Ihnen gerne: Es muß eben nicht immer New York, London oder Tokyo sein. Nein, wirklich bemerkenswerte Ereignisse spielen sich oft ganz woanders ab. Beispielsweise, was die Eröffnung neuer Shopping Center angeht.
Das Thema Shopping Center wird (siehe auch unser Beitrag vom 24.08.2017 „Good Buy, Shopping Mall“) seit geraumer Zeit intensiv diskutiert. Sorgen greifen um sich, daß der zunehmende Online-Handel den schleichenden Tod klassischer Mall-Konzepte bedeutet. In den USA gilt es als ausgemachte Sache, daß innerhalb der nächsten 5 Jahren jede vierte (manche sagen sogar: jede dritte) der großen Malls schließen muß.
Alles übertriebene Panikmache, sagen renommierte Maklerfirmen, und verweisen auf die Tatsache, daß die Retail-Fläche pro Konsument in den USA 10 mal so groß ist wie in Europa. Deshalb sei dort halt auch das Problem der Überschuß-Flächen viel größer, das es in Europa dagegen kaum gebe.
Zurückhaltung ist trotzdem zu beobachten. Man braucht sich nur einmal die Kursentwicklung der auf dieses Segment spezialisierten Deutsche Euroshop AG anzusehen – schon seit einigen Jahren regiert hier die Skepsis. Und in Deutschland wird im Jahr 2017, erstmals in der jüngeren Geschichte, keine einzige klassische Shopping Mall mehr eröffnet werden.
Dennoch ist der Markt nicht tot. Er findet inzwischen nur woanders statt. Gewaltige Aktivitäten sind z.B. in CEE (Central & Eastern Europe) zu verzeichnen, wo sich in diesem Bereich interessanter Weise vornehmlich südafrikanisches Kapital interessiert.
Die Maklerfirma Cushman & Wakefield hat die Aktivitäten in der ersten Jahreshälfte 2017 jetzt analysiert. In ganz Europa betrug der Flächenzuwachs bei Shopping Centern in dieser Zeit gerade noch 0,7 %. Zu den schon vorhandenen 159,6 Mio. qm kamen 1,2 Mio. qm neu dazu. Sie werden aber nie im Leben raten, wo.
9 % des Zuwachses fanden in Italien statt, 16 % in Rußland und 48 % in der Türkei. In den drei größten europäischen Shopping-Center-Märkten Großbritannien, Frankreich und Deutschland gibt es dagegen keine Neueröffnungen mehr.
Insgesamt sind in Europa z.Zt. 6,8 Mio. qm neue Shopping-Center-Fläche im Bau, die bis Ende 2018 an den Markt kommen werden. Rasante Zuwächse gibt es dabei weiter in der Türkei und in Rußland: Allein in Rußland ist die Entwicklungs-Pipeline mit 1,7 Mio. qm die größte in ganz Europa. New York, London und Tokyo sind passé. Man muß nach Wladiwostok, Chabarowsk und Grosny schauen.
Am 31.10.2017 lief beim AXA Immoselect die dreijährige Nachfrist ab, innerhalb derer die Depotbank an sich alle Restimmobilien hätte veräußern sollen. Es ist ja auch fast alles weg, außer: Das prachtvolle Einkaufszentrum Antegnate bei Bergamo in Oberitalien. Den 2008 fertiggestellten Konsumtempel hatte sich der AXA Immoselect unglücklicher Weise genau auf dem Höhepunkt des letzten Immobilienbooms angelacht, für schlappe 150 Mio. EUR. Genauer gesagt kaufte man erst mal 90 % der Objektgesellschaft – die restlichen 10 % kamen erst im Dez. 2013 nach, was sich der damalige Verkäufer wahrscheinlich auch sehr gut bezahlen ließ.
Als wir Anfang 2015 begannen, genauere Aufzeichungen zu führen, war der Buchwert dann noch 86,7 Mio. EUR. Im Sept 2015 rutschte er weiter auf 79,5 Mio. EUR, im Sept. 2016 auf 76,8 Mio. EUR.
In der Investoren-Mitteilung vom Juli 2017 heißt es dann: „Derzeit befinden sich im Fonds noch ein Direktinvestment in Amersfoort (Niederlande) und ein … Investment in Antegnate (Italien). Beide Objekte befinden sich bereits in der Vermarktungsphase, wobei wir bei der Objektgesellschaft in Antegnate bereits in Exclusivität sind„.
Umso verwunderter rieben sich alle die Augen, als Antegnate im Sept. 2017 nochmals – und zwar um massive 14,8 % – auf 65,4 Mio. EUR abgewertet wurde. Als Gründe wurden angeführt „die weiterhin angespannte wirtschaftliche Situation in Italien und die schwierigen Finanzierungsmöglichkeiten im gewerblichen Bereich“. Leichtes Stirnrunzeln – Italien hat sich in den letzten 2-3 Jahren eigentlich prächtig erholt, die Preise sind deutlich gestiegen, und von „schwierigen Finanzierungsmöglichkeiten“ im Gewerbeimmobilien-Bereich hatten wir auch lange nichts mehr gehört.
Nun muß man das, was aus dem Hause AXA zu hören ist, schon mit einer gewissen Vorsicht genießen – die Antworten entfließen gelegentlich einer typisch französischen Leichtigkeit des Seins, um es mal höflich auszudrücken. Einerseits gab es wohl erst kürzlich die Auskunft, daß Antegnate „auf jeden Fall noch dieses Jahr“ verkauft werden solle – andererseits zwitscherte aber auch ein Vögelchen, daß der Kaufinteressent, mit dem man sich laut Investoren-Mitteilung vom Juli 2017 bereits in Exclusivität befand, am Ende die Finanzierung nicht stemmen konnte. Was übrigens die anläßlich der jüngsten Abwertung angeführten „schwierigen Finanzierungsmöglichkeiten“ sogar plausibel klingen lassen würde.
Aufgepasst, liebe Leute: Antegnate hat 0 % Leerstand, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge ist fast 6 Jahre, und das Shopping Center generiert eine jährliche Brutto-Istmiete von über 6 Mio. EUR. Bei zuletzt nur noch 65,4 Mio. EUR Verkehrswert ist das eine Mietrendite von unglaublichen 9,3 % p.a. Wenn jemand demnächst sowieso in der Nähe von Bergamo ist, könnte er dort vielleicht mal vorbeischauen und herausfinden, warum Antegnate trotzdem wie Blei im Regal liegt?
Der SEB ImmoPortfolio Target Return (in dem wir aktuell nicht investiert sind) ist seit dem Verkauf der letzten beiden Objekte (zwei Studentenwohnheime in Florida) im Sept. 2017 immobilienfrei. Im Zuge des Verkaufs der verbliebenen Fonds-Objekte waren hier im Laufe eines halben Jahres mehr als 30 % des Netto-Inventarwerts durch Verkäufe teilweise drastisch unter den vorherigen Verkehrswerten verloren gegangen: Ende Februar lag der offizielle Anteilscheinwert noch bei 48,21 EUR, heute sind es 33,12 EUR.
Im wesentlichen besteht das Fondsvermögen des SEB ImmoPortfolio Target Return damit nur noch aus Liquidität. (Nur) rund ein Viertel der vorhandenen Liquidität soll am 13.11.2017 an die Anleger in Form einer Ausschüttung von 8,00 EUR je Anteil ausgekehrt werden. Aber dieses Spiel umfangreicher Liquiditätsrückbehalte kennen wir ja auch von anderen abwickelnden Immobilienfonds.
Was passiert jetzt beim Schwesterfonds SEB ImmoInvest (in dem wir aktuell ebenfalls nicht investiert sind)? Bereits im April 2017 hatte man vollmundig den Verkauf des „Artemis-Portfolio“ an Goldman Sachs verkündet. Jetzt, 7 Monate später, ist dieser Portfolio-Verkauf zu Preisen deutlich unter den bisherigen Verkehrswerten bis auf ein kleines Objekt in Mannheim (letzter Verkehrswert 15,1 Mio. EUR) endlich vollständig abgewickelt. Dadurch hat sich ein nennenswerter Liquiditätsbestand von knapp 700 Mio. EUR = etwa 6,00 EUR je Anteil aufgebaut.
„Wir planen noch für dieses Jahr eine weitere signifikante Ausschüttung“, kündigte Carolina von Groddeck, Geschäftsführerin bei Savills Fund Management, am 2.11.2017 in einem Interview mit der Immobilien-Zeitung an. Nun wissen wir natürlich nicht, was Frau von Groddeck unter „signifikant“ versteht – aber jeder Betrag über 3,00 EUR je Anteil wäre für uns eine echte Überraschung.
Nachdem sich die Verarbeitung verkaufsbedingter Wertabschläge im Nettoinventarwert über sieben Monate hinzog, sieht man beim SEB ImmoInvest heute bezüglich seines echten „discounts“ endlich wieder klar. Auf Basis des heutigen Kurses macht die Börse auf das restliche Immobilienvermögen von (Summe Verkehrswerte) 658 Mio. EUR einen Bewertungsabschlag von 46,0 %.
Das sieht sehr viel aus, und ist auch sehr viel. Man muß dabei aber berücksichtigen, daß 75 % des Restportfolios aus lediglich zwei recht problematischen Klumpenrisiken bestehen: Zum einen mit 235,0 Mio. EUR Verkehrswert die Via Laurentina in Rom, wo der alleinige Mieter, der Energieriese ENI, demnächst auszieht. Und 47.000 qm muß man erst mal neu vermietet bekommen. Im übrigen ist, trotz in den letzten zwei Jahren schon erfolgter Abwertung um 60,0 Mio. EUR, für ein Gebäude Baujahr 1978 eine Bewertung mit 5.000 EUR/qm immer noch recht sportlich. Das zweite Klumpenrisiko ist mit 257,6 Mio. EUR Verkehrswert das USA-Portfolio (im wesentlichen das „Chesterbrook-Portfolio“, ein mit Baujahren 1979-1986 doch sehr in die Jahre gekommener Bestand an Büroimmobilien außerhalb von Philadelphia). Auch hier geht es bezüglich Vermietungsquote und Verkehrswert in den letzten Jahren nur noch abwärts.
Bei 46,0 % in der Börsenbewertung ausgedrücktem Verkehrswertabschlag kann man am SEB ImmoInvest trotz dieser beiden signifikanten Klumpenrisiken wohl kein Geld mehr verlieren. Besteht andererseits aber noch eine nennenswerte Chance, die uns ein Investment attraktiv erscheinen lassen könnte? Diese Frage wird sich, abhängig von dem dann aufgerufenen Preis, nach unserer Einschätzung erst beantworten lassen, wenn mindestens einer der beiden „Klumpen“ verkauft ist.