Category : Neuigkeiten
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Letzten Freitag veröffentlichte die Deutsche Asset Management auf ihrer Internetseite für ihren in Liquidation befindlichen Immobilienfonds-Dachfond DWS ImmoFlex Vermögensmandat folgende Mitteilung, die wir hier unkommentiert auszugsweise wiedergeben:
Rückblick
Die Finanzkrise 2008 und die damit verbundenen Auswirkungen haben dazu geführt, dass viele Anleger – insbesondere Großanleger – kurzfristig große Anteilsvolumina offener Immobilienfonds zurückgegeben haben. Mangels ausreichender Liquidität kamen hierdurch einige offene Immobilienfonds in Bedrängnis. Die Kapitalverwaltungsgesellschaften mussten die Anteilsrücknahme der betroffenen offenen Immobilienfonds deshalb aussetzen.
Bedingt durch die anhaltende Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen der offenen Immobilienfonds und andauernde Anteilsscheinrückgaben bei DWS ImmoFlex Vermögensmandat musste im April 2012 die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen von DWS ImmoFlex VM ausgesetzt werden.
Liquidation am 11.12.2017
Entsprechend der Vorgaben der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht soll die Auflösung von DWS ImmoFlex VM bis April 2018 abgeschlossen sein. Vor dem Hintergrund der weiterhin nur langsamen Fortschritte beim Liquidationsprozess einiger Zielfonds wurde im Rahmen des Liquidationsprozesses von DWS ImmoFlex VM bereits im September 2017 damit begonnen, Zielfondsanteile aktiv am Zweitmarkt zu verkaufen. Die letzten Zielfondsanteile wurden am 09.11.2017 verkauft. Die erzielten Verkaufserlöse lagen meist auf dem Niveau der aktuellen Börsenpreise der Zielfonds, teils sogar leicht darüber.
Am 11.12.2017 erfolgt nun die finale Liquidation von DWS ImmoFlex VM. An diesem Tag wird der verbleibende Portfoliowert an die Anteilseigner von DWS ImmoFlex VM ausbezahlt.
Insgesamt addieren sich die erfolgten Ausschüttungen und der voraussichtliche finale Liquidationserlös auf etwas mehr als 76 % des Anteilwertes am letzten Handelstag vor Aussetzung der Rücknahme der Fondsanteile. Die Summe der Erlöse aus den vergangenen Ausschüttungen und der Auszahlung des Liquidationserlöses wird somit knapp 24 % niedriger liegen als der Anteilwert von DWS ImmoFlex VM am letzten Tag vor Aussetzung der Anteilsrücknahme.
Der Großteil dieser Entwicklung ist auf die negative Entwicklung der Anteilwerte der Zielfonds während der Liquidationsperiode zurückzuführen (zu niedrigeren Anteilwerten der Zielfonds haben beispielsweise Verkäufe von Immobilien unterhalb der zuletzt festgestellten Verkehrswerte oder Folgebewertungen von Immobilien zu niedrigeren Verkehrswerten beigetragen). Der Effekt der Verkäufe am Zweitmarkt liegt bei nur ca. 2,5 % bezogen auf den letzten Anteilwert von DWS ImmoFlex VM vor der Aussetzung der Anteilsrücknahme.
Wir nehmen daraus zum einen (unkommentiert) die Aussage mit, daß die von uns vielfach kritisierten Zweitmarkt-Verkäufe tatsächlich kaum negativen Einfluss auf das endgültige Liquidationsergebnis dieses Dachfonds gehabt haben sollen.
Weiterhin stellen wir mit einiger Befriedigung fest, daß hier nun ein weiterer Dachfonds mit seinen Verkäufen endgültig „durch“ ist, ohne dass das den Börsenhandel in abwickelnden Immobilienfonds großartig durcheinandergebracht hat – im Gegenteil, die beschriebenen Verkäufe des DWS ImmoFlex VM zwischen September und Anfang November 2017 hatten uns sogar noch einige unerwartete Kaufgelegenheiten gebracht.
Wir nehmen aus diesen dürren Zahlen, mit denen der Dachfonds endgültig beerdigt wird, aber auch noch eine viel wichtigere Erkenntnis mit: Hier ist in einem großflächigen und mehrjährigen Feldversuch unter absolut realen Bedingungen nachgewiesen worden, daß die Zwangsverwertung eines Immobilienportfolios unter Stressbedingungen einen Wertverlust von 24 % ergeben hat.
Diese Erkenntnis kann man wohl als allgemein gültige Wahrheit in sein künftiges Investoren-Leben mitnehmen: Als Anleger muß ich damit rechnen, daß ein einigermaßen diversifiziertes Immobilienportfolio unter Stressbedingungen bis zu einem Viertel seines Wertes verlieren kann. Das klingt auf den ersten Blick recht viel, aber: Mit Immobilien haben wir offenbar eine Anlageform, noch dazu mit laufender Rendite, bei der das Potential für Wertverluste auf etwa 25 % begrenzt zu sein scheint. Gegenwärtig scheint uns das Risikopotential fast aller anderen Anlageformen doch erheblich größer zu sein.
Das hätte sich James Dean sicher nicht träumen lassen, daß sein 1955 in die Kinos gekommener Film 62 Jahre später einmal zum Vergleich mit Sascha Kayser herhalten muß. Besagter Herr K. ist Fondsmanager bei der Deutsche Asset & Wealth Management und in dieser Funktion auch für den Immobilien-Dachfonds DWS immoflex zuständig. Jede Firma braucht ja heutzutage ein „mission statement“, und der Filmtitel in unserer Überschrift scheint das „mission statement“ der DAWM zu sein.
Das in Tränen gegossene Unverständnis über die Vorgehensweise der Dachfonds würde inzwischen mehrere Tanklastzüge füllen können – wir möchten uns da nicht wiederholen, zu dem Thema konnten Sie hier schon oft genug etwas lesen.
Herr K. hat mit der Auflösung seines Fonds eigentlich noch bis Anfang April 2018 Zeit. Jedoch scheint er fest davon überzeugt zu sein, daß das Ende der Welt nahe ist. Warum sonst sollte er es so ungewöhnlich eilig haben, die Bestände des DWS immoflex plattzumachen? Die Vorahnung des Weltuntergangs wird übrigens auch eine Erklärung sein, warum die Bosse von Herrn K. die Deutsche Asset & Wealth Management noch mal schnell an die Börse bringen möchten, ehe es ganz zappenduster wird bzw. ehe eine größere Zahl potentieller Investoren feststellt, daß es eigentlich ein ziemlicher Saftladen ist.
Kurz und gut, auch wenn es sich um die eigene Firma handelt, bei der Deutsche Asset & Wealth Management gilt augenblicklich das Motto: Alles muß raus! Und die Immobilienfondsanteile mal sowieso. Weshalb also besagter Herr K. außergewöhnlich aktiv war und seine Bestände, obwohl er zeitlich eigentlich noch gar keinen Druck hat, in den letzten sechs Wochen zu Schlußverkaufspreisen mal fix wie folgt reduziert hat: AXA Immoselect von 309.000 auf 54.000; CS Euroreal von 380.000 auf 163.000; DEGI International von 62.000 auf 0; SEB Immoinvest von 425.000 auf 249.000; TMW Immobilien Weltfonds von 188.000 auf 0; UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe von 820.000 auf 191.000.
Wir sagen „Danke“ und möchten Herrn Kayser gern noch zurufen: Machen Sie sich und uns das Leben doch leicht und schicken Sie einfach noch eine Ladung CS Euroreal mit 8,65 – wir haben in Hamburg und Stuttgart eine ordentliche Geld-Seite. Ihren kleinen Restbestand AXA Immoselect könnten Sie bei uns zu 2,47 auf einen Schlag loswerden, und das bißchen UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe sollten Sie zu 0,845 nach Hamburg schicken, das gäbe dann einen „bezahlt Geld“-Kurs.
Bereits am 24.10. hatte der CS Euroreal eine mit 4,06 EUR je Anteil deutlich über unseren Erwartungen liegende Ausschüttung geleistet.
Bereits angekündigt sind vom TMW Immobilien Weltfonds 1,00 EUR je Anteil am 13.12.
Auch der AXA Immoselect ist im Dezember turnusgemäß „dran“. Fest rechnen kann man hier mit +/- 0,50 EUR je Anteil aus dem im September vollzogenen Verkauf des Objektes im holländischen Amersfoort. Noch offen ist der Verkauf des Einkaufszentrums im italienischen Antegnate (letzter Verkehrswert 65,4 Mio. EUR = 1,35 EUR je Anteil). Hier war der Käufer, mit dem man sich laut Investoren-Mitteilung vom Juli 2017 in Schlußverhandlungen befand, an der Finanzierung gescheitert. Ein Verkauf ist dennoch bis Ende des Jahres vorgesehen. Wir würden es im Moment aber noch keinesfalls für sicher halten, daß der Antegnate-Verkauf noch in die Dezember-Ausschüttung mit eingehen kann.
Beim KanAm grundinvest hatte es zuletzt erhebliche Unruhe wegen der aus Sicht vieler Marktteilnehmer überzogenen Liquiditäts-Rückbehalte gegeben. Turnusgemäß wäre dieser Fonds ebenfalls noch im Dezember „dran“, nachdem es die letzte (mit 3,00 EUR je Anteil enttäuschende) Ausschüttung im Juni gegeben hatte. Marktgerüchte besagen, daß die Depotbank (M. M. Warburg & Co.) im Moment die nächste Ausschüttung vorbereitet und daß voraussichtlich noch im November mit Informationen zu Zeitpunkt und Höhe gerechnet werden kann. Auch eine eher geringe Ausschüttung hätte hier für uns wegen unseres Bestandes von inzwischen fast 1 Mio. Anteilen substantielle Auswirkungen für unsere Liquidität und (je nachdem wie sich die Ausschüttung aufteilt) auch noch für unsere 2017er Gewinn- und Verlustrechnung.
Damit erhalten wir von vier der fünf Fonds, in die wir investiert sind, im IV. Quartal 2017 ordentlich Geld. Nur beim DEGI International, der turnusgemäß an sich auch schon im Oktober an der Reihe gewesen wäre, scheint sich das Fondsmanagement bzw. der zuständige Mann bei der Depotbank (Commerzbank) irgendwie für längere Zeit auf dem Klo eingeschlossen zu haben – man hört und sieht: nichts.
Die Maklerfirma Colliers International berichtet heute, daß mit deutschen Gewerbeimmobilien in den ersten drei Quartalen 2017 insgesamt 38,7 Mrd. EUR umgesetzt wurden. Das ist in diesem Zyklus neuer Rekord: Der bisherige Höchststand wurde im gleichen Zeitraum 2015 mit 38,2 Mrd. EUR notiert. Mit großer Wahrscheinlichkeit rechnet Colliers für das Gesamtjahr 2017 jetzt mit einem Rekord-Transaktionsvolumen von 55,0 Mrd. EUR.
Ausländische Investoren spielen in diesem Boom eine Schlüsselrolle. Auf ihr Konto geht mit 18,0 Mrd. EUR in den ersten drei Quartalen 2017 die Hälfte des Transaktionsvolumens – gegenüber den letztjährigen Auslandsinvestitionen ist das eine Steigerung von 56 %.
Von diesen Auslandsinvestitionen wiederum die knappe Hälfte kommt aus Europa und dem Nahen Osten. Die sogenannte EMEA-Region zeichnet damit für 22 % der deutschen Gewerbeimmobilien-Transaktionen verantwortlich. Gelder aus USA/Kanada kommen auf 15 %, und aus der sog. APAC-Region (Asien und Australien) kommen gut 10 %. Mit 4,0 Mrd. EUR ist das das Dreifache des 5-Jahres-Durchschnitts. Innerhalb der APAC-Region ist wiederum China die Quelle für etwa die Hälfte des Geldes und Südkorea für ein weiteres Viertel. Die Südkoreaner kauften besonders gerne Vorzeige-Objekte: Der Allianz-Campus und die Zalando-Hauptverwaltung in Berlin gehören dazu ebenso wie das niegelnagelneue Frankfurter Bürohochhaus T8, das unser Fonds CS Euroreal verkaufte.
Asiatische Investoren sind besonders sicherheitsorientiert: 97 % ihres Geldes gingen in sogenannte core/core+ assets, also besonders risikoferne Objekte mit als Spiegelbild entsprechend niedrigen Mietrenditen. US-Investoren dagegen setzten in den ersten drei Quartalen zu 65 % auf „value add“, also mehr spekulative, nicht ganz problemfreie Objekte mit vergleichsweise niedrigen Preisen. Doch selbst die Amerikaner orientieren sich laut Colliers inzwischen mehr Richtung Sicherheit. Geld aus Europa und dem Nahen Osten verteilte sich hälftig auf „core/core+“ und auf „value add“.
„Eine starke Wirtschaft und steigende Mieten werden deutsche und ausländische Investoren auch 2018 besonders stark auf Deutschland schauen lassen, ungeachtet steigender Objektpreise und nur beschränktem Angebot“, urteilt Colliers International. „Höchstwahrscheinlich werden wir zusätzliches Kapital sehen, insbesondere von Pensionsfonds mit hohen liquiden Mitteln und von Fonds aus Australien und Japan.“
Wirkliche Sorgen müssen wir uns über die weitere Marktentwicklung im Augenblick also scheinbar noch nicht machen.
Das war im Radio der Ohrwurm des Jahres 2013. Ehrlich gesagt hätten wir nicht auf Anhieb sagen können, wer das vor gut 4 Jahren gesungen hat. In der Annahme, daß es der Mehrzahl unserer Leser genau so geht lüften wir das Geheimnis lieber gleich: New York, London, Tokyo stammt von Glam Sam and his Combo. Auch noch nie bewußt gehört? Macht nichts. Wir auch nicht.
Gleich an nächstes wird sich die Mehrzahl unserer Leser fragen: Worauf wollen die denn jetzt bloß wieder hinaus?
Sagen wir Ihnen gerne: Es muß eben nicht immer New York, London oder Tokyo sein. Nein, wirklich bemerkenswerte Ereignisse spielen sich oft ganz woanders ab. Beispielsweise, was die Eröffnung neuer Shopping Center angeht.
Das Thema Shopping Center wird (siehe auch unser Beitrag vom 24.08.2017 „Good Buy, Shopping Mall“) seit geraumer Zeit intensiv diskutiert. Sorgen greifen um sich, daß der zunehmende Online-Handel den schleichenden Tod klassischer Mall-Konzepte bedeutet. In den USA gilt es als ausgemachte Sache, daß innerhalb der nächsten 5 Jahren jede vierte (manche sagen sogar: jede dritte) der großen Malls schließen muß.
Alles übertriebene Panikmache, sagen renommierte Maklerfirmen, und verweisen auf die Tatsache, daß die Retail-Fläche pro Konsument in den USA 10 mal so groß ist wie in Europa. Deshalb sei dort halt auch das Problem der Überschuß-Flächen viel größer, das es in Europa dagegen kaum gebe.
Zurückhaltung ist trotzdem zu beobachten. Man braucht sich nur einmal die Kursentwicklung der auf dieses Segment spezialisierten Deutsche Euroshop AG anzusehen – schon seit einigen Jahren regiert hier die Skepsis. Und in Deutschland wird im Jahr 2017, erstmals in der jüngeren Geschichte, keine einzige klassische Shopping Mall mehr eröffnet werden.
Dennoch ist der Markt nicht tot. Er findet inzwischen nur woanders statt. Gewaltige Aktivitäten sind z.B. in CEE (Central & Eastern Europe) zu verzeichnen, wo sich in diesem Bereich interessanter Weise vornehmlich südafrikanisches Kapital interessiert.
Die Maklerfirma Cushman & Wakefield hat die Aktivitäten in der ersten Jahreshälfte 2017 jetzt analysiert. In ganz Europa betrug der Flächenzuwachs bei Shopping Centern in dieser Zeit gerade noch 0,7 %. Zu den schon vorhandenen 159,6 Mio. qm kamen 1,2 Mio. qm neu dazu. Sie werden aber nie im Leben raten, wo.
9 % des Zuwachses fanden in Italien statt, 16 % in Rußland und 48 % in der Türkei. In den drei größten europäischen Shopping-Center-Märkten Großbritannien, Frankreich und Deutschland gibt es dagegen keine Neueröffnungen mehr.
Insgesamt sind in Europa z.Zt. 6,8 Mio. qm neue Shopping-Center-Fläche im Bau, die bis Ende 2018 an den Markt kommen werden. Rasante Zuwächse gibt es dabei weiter in der Türkei und in Rußland: Allein in Rußland ist die Entwicklungs-Pipeline mit 1,7 Mio. qm die größte in ganz Europa. New York, London und Tokyo sind passé. Man muß nach Wladiwostok, Chabarowsk und Grosny schauen.