Category : Neuigkeiten
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Eben. Der Verfasser dieser Zeilen ist dann mal wech. Erleichterung macht sich breit in den Verwaltungsetagen abwickelnder Immobilienfonds: Supi, der ewig nörgelnde Saftsack geht mal wieder ein paar Wochen auf Kreuzfahrt. Die Welt wird es wohl verschmerzen, von meinen gerne mal unausgegorenen Ergüssen eine Weile verschont zu bleiben. Doch keine Angst: Ab Anfang März wird gegen die „Leistungen“ von Immobilienfonds, gelbe Großbanken („Gleichbehandlung aller Anleger bedeutet für uns Gleichschlechtbehandlung“), den sprachverhunzenden Genderwahn, jedweden Pseudo-Fortschritt und sogenannte Künstliche Intelligenz an dieser Stelle weitergepöbelt was das Zeug hält.
Unseren geschätzten Aktionären und Lesern eine gute Zeit inzwischen, und denne mal bis zum Frühjahr.
PS: Das markanteste Ereignis des I. Quartals im Spezialgebiet „abwickelnde Offene Immobilienfonds“ wird ohne Zweifel die bereits im Oktober 2023 für Januar 2024 vorangekündigte Ausschüttung des KanAm grundinvest werden. Nur zu gern hätte Ihnen der Verfasser dieser Zeilen dazu noch vor seiner Abreise Genaueres mitgeteilt, jedoch: M. M. Warburg konnte sich auch bis Mitte Januar noch nicht bequemen, dem ungeduldig wartenden Publikum ein paar erhellende Worte zu Teil werden zu lassen. Sollte Sie die Neugier genau so plagen wie mich, hier können Sie ab und zu mal nachschauen:
www.mmwarburg.de/de/infos-service/informationen/fondsabwicklung-der-verwahrstelle/
Der Beitrag vom 31.12.2023 („Großreinemachen“) zum SEB ImmoPortfolio Target Return sowie zum SEB Global Property lässt sich jetzt final präzisieren, nachdem der Fondsmanager Savills inzwischen für den SEB ImmoPortfolio Target Return veröffentlichte:
„Am 29.12.2023 wurde der letzte Anteilswert mit EUR 4,77 pro Anteil veröffentlicht. Die Erhöhung des Anteilwertes um EUR 0,71 ergibt sich aus der Auflösung nicht mehr benötigter Rückstellungen. Bei der Ermittlung des finalen Rückzahlungsbetrages, der dem letzten Anteilswert entspricht, wurden Rückstellungen für noch anfallende Kosten der Liquidation, für andere nachlaufende Tätigkeiten, wie die Erstellung, Prüfung und Veröffentlichung des Abwicklungsberichts, Beratungskosten sowie für noch bestehende Liquidationsrisiken berücksichtigt.
Nachdem der unabhängige Wirtschaftsprüfer das Testat für die Prüfung des Fondsgeschäftsjahres 2023 des SEB ImmoPortfolio Target Return Fund erteilt hat, wird die Schlussauszahlung gegen Rückgabe der Anteilscheine zum Schlusskurs durchgeführt.“
Für den SEB Global Property erfolgte zeitgleich eine identische Veröffentlichung. Mit den Schlussauzahlungen ist demnach kurz nach Veröffentlichung der Auflösungsberichte (31.03.2024) zu rechnen – dann sind auch diese beiden Fonds endgültig Geschichte.
Unsere Aktionäre werden es schon kennen: Ab und zu kommen da immer mal wieder ein paar Bauernfänger um die Ecke und veröffentlichen im Bundesanzeiger ein Übernahmeangebot zum Beispiel für Aktien der CS Realwerte AG. Das kostet die Initiatoren außer dem kaum mehr als zweistelligen Betrag für die Bundesanzeiger-Veröffentlichung rein gar nichts, aber die Depotbanken sind per Gesetz verpflichtet, jeden noch so großen Schwachsinn und jede noch so üble Bauernfängerei unkommentiert an ihre Depotkunden weiterzuleiten. Der ein oder andere unserer Aktionäre wird da immer ganz aufgeregt und fragt bei uns nach, warum der Wert der Aktien denn so dramatisch eingebrochen sei – und es dauert dann eine Weile, die Hintergründe zu erklären, nämlich, daß hier ein paar ganz Schlaue den Dummenfang zu einem scheinbar sogar funktionierenden Geschäftsmodell gemacht haben.
Erst heute kam zu unserer Kenntnis, daß es da kürzlich eine richtige XXXL-Aktion gegeben hat. Eine SCP INVESTMENTS LIMITED, geschäftsansässig im Trust Company Complex, Ajeltake Road, Ajeltake Island, Makuro, MARSHALL ISLANDS veröffentlichte im Bundesanzeiger vom 14.12.2023 eine Liste mit nicht weniger als 63 Wertpapieren, deren Besitzer sie zur Abgabe eines Verkaufsangebotes auffordert.
Die mit den USA assoziierten Marshallinseln, eine Ansammlung paradiesischer Atolle im Pazifik mit gerade mal 50.000 Einwohnern, wurden nach dem 2. Weltkrieg von den Amis den Japanern abgenommen und 1986 formell unabhängig. Seit den 1960er Jahren nutzten US-Reedereien das Fleckchen im Nirgendwo für Billig-Ausflaggungen. Heute haben vor allem US-Hedgefonds die Marshallinseln als weitgehend rechtsfreies Steuerparadies entdeckt – in der Hauptstadt Makuro gibt es mehr Briefkastenfirmen als Menschen.
Die 63 Titel umfassende „want list“ von SCP ist eine wahrlich bunte Mischung. Libanesische Staatsanleihen möchten die Herrschaften kaufen, aber auch Schuldtitel der Air Berlin und der gerade krachend pleite gegangenen Signa, ein paar in der dritten Welt verstreute Kohle-, Gold- und Lithium-Minen, sämtliche abwickelnden deutschen Offenen Immobilienfonds. Und am entgegengesetzten Ende der Welt kennen die Begehrlichkeiten schier keine Grenzen: Auch an den Aktien der CS Realwerte Aktiengesellschaft (WKN 543 040) sowie den Aktien von deren Großaktionär, der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere (WKN 502 010) ist man auf den Mashallinseln interessiert, nebenbei auch noch an Aktien der MK Kliniken .
Für einen CS Property Dynamic möchte SCP (bei einem Börsenkurs von 10,00 Euro) immerhin 8,50 Euro pro Anteil bezahlen, und für einen KanAm grundinvest (Börsenkurs 2,07 Euro) auch noch 1,60 Euro. Der Verfasser dieser Zeilen zerbricht sich nun den Kopf, welche Durchsetzungaussichten eine Beleidigungsklage auf den Marshallinseln wohl hätte. Und, falls ja, ob eine Reise dorthin als Dienstreise steuerlich abzugsfähig sein könnte, was unsere Klagewut natürlich deutlich zu steigern vermöchte. Wie es das Alphabet nämlich so will, steht die AG für Hist. WP an prominenter Stelle ganz oben auf der Ankaufsliste – mit einem gebotenen Maximalpreis von 0,10 Euro pro Aktie, also gerade mal 10 % des Nennwertes. Was für eine Unverschämtheit.
Wir wollten da heute nur schon mal höchst vorsorglich drüber gesprochen haben. Also fallen Sie bitte nicht in Ohnmacht, wenn Ihnen von Ihrer Depotbank für Ihre CS-Realwerte-Aktien in den nächsten Tagen dieses famose Übernahmeangebot in’s Haus flattert. Es folgt nur der Logik dieser Leute, daß nämlich jeden Morgen irgendwo auf der Welt wieder ein Dummer aufsteht. Und daß man auf den Marshallinseln für keine noch so abgefeimte Schweinerei zur Rechenschaft gezogen wird.
Bei Durchsicht des gerade veröffentlichten Abwicklungsberichtes des CS Euroreal per 30.09.2023 stolperten wir über die Position „Rückstellungen“. Von den zurückgestellten 22,0 Mio. EUR entfallen allein 21,9 Mio. EUR auf eine Position „Rückstellungen für Ertragsteuern im Ausland“. Das sind nahezu 10 % des Fondsvolumens von derzeit noch 234 Mio. EUR, also nicht ganz wenig. Folglich legte sich die Stirn des Verfassers dieser Zeilen in Falten, auf der Stern erschien ein Fragezeichen und der Satz vor diesem Fragezeichen lautete: Wat is dat?
Rückblende: Bei Übergang des Verwaltungsmandats auf die Depotbank (Commerzbank), also am 30.4.2017, hatte der CS Euroreal noch ein Volumen von 1,55 Mrd. EUR. Die Rückstellungen waren zu dem Zeitpunkt mit 173 Mio. EUR dotiert. Darin enthalten: Gerade erst gebildete 23,7 Mio. EUR für Steuern aus realisierten Verkäufen des abgelaufenen Geschäftsjahres. In Relation war das kein Betrag den man damals hinterfragen wollte: Auf der anderen Seite standen ja noch 29 zu veräußernde Objekte mit einem Verkehrswert von rd. 1,4 Mrd. EUR. Die Imponderabilien daraus betrugen ein Vielfaches des Betrages der in Rede stehenden Rückstellung.
Doch heute haben wir ganz andere Relationen: Seit dem Zeitpunkt der Rückstellungsbildung ging das Fondsvolumen von 1,55 Mrd. auf 234 Mio. EUR zurück. Die in Rede stehende Rückstellung dagegen veränderte sich mit 21,9 Mio. EUR so gut wie gar nicht. Damals im Gesamtkontext kaum beurteilungsrelevant, heute aber sind’s eben fast 10 % des Fondsvolumens.
Ziemlich schnell (unsere Aktenführung ist schon ganz ordentlich) ließ sich die Frage beantworten: Wo kam das denn mal her? Im Geschäftsjahr 2016/17 gab es bei den Verkäufen nur ein einziges ausländisches Objekt, dessen Größenordnung dazu taugte, eine derart hohe Rückstellung zu veranlassen: Das Einkaufszentrum Le Befane im italienischen Rimini (Verkehrswert damals: 241 Mio. EUR), Ende 2016 im Paket mit der Rathaus-Galerie in Leverkusen und dem Mercado in Nürnberg zu einem rückschauend betrachtet phantastischen Paketpreis an Union Invest verkauft.
Gebildet wurde die Rückstellung zur Jahreswende 2016/17. Heute haben wir Anfang 2024. Und kein italienisches Finanzamt hat scheinbar in der Zwischenzeit den Finger gehoben und Geld haben wollen. Die ganze Sache sieht irgendwie aus nach dem Kamel, das man sich dringend wegwünscht, damit es ja nicht das Gras von so einer alten Sache runterfrißt. Rechnen wir mal weiter: Steuerliche Verjährungsfristen würden hier wohl 2027/28 ablaufen. Und das passte dann irgendwie wieder zu der Aussage im Abwicklungsbericht: Finale Auflösung nicht vor dem Jahr 2029.
Ob es wirklich so ist? Wir können darüber nur spekulieren. Auch wenn es abgesehen von den Bankguthaben heute die mit Abstand größte Bilanzposition des Fonds ist: Die Verwahrstelle (Commerzbank) hält es keineswegs für notwendig, die Fonds-Investoren über die Hintergründe einer derart bedeutsamen Position auch nur ansatzweise aufzuklären.
So können wir das Thema zum gegenwärtigen Zeitpunkt und ohne wirklich belastbare Informationen nur in einen Bilanzposten buchen, den außer der CS Realwerte AG nicht so viele andere Firmen haben dürften: Der Posten heißt „Phantasie und Träume“. Stellen wir uns nur mal vor, die Rückstellung würde tatsächlich nicht benötigt und in einigen Jahren aufgelöst: In Anbetracht der Höhe unserer Beteiligung am CS Euroreal würde das später mal allein für uns einen a.o. Ertrag von etwa 2 Mio. EUR bedeuten.
Prosit Neujahr.
