Category : Neuigkeiten
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Der SEB ImmoPortfolio Target Return (in dem wir aktuell nicht investiert sind) ist seit dem Verkauf der letzten beiden Objekte (zwei Studentenwohnheime in Florida) im Sept. 2017 immobilienfrei. Im Zuge des Verkaufs der verbliebenen Fonds-Objekte waren hier im Laufe eines halben Jahres mehr als 30 % des Netto-Inventarwerts durch Verkäufe teilweise drastisch unter den vorherigen Verkehrswerten verloren gegangen: Ende Februar lag der offizielle Anteilscheinwert noch bei 48,21 EUR, heute sind es 33,12 EUR.
Im wesentlichen besteht das Fondsvermögen des SEB ImmoPortfolio Target Return damit nur noch aus Liquidität. (Nur) rund ein Viertel der vorhandenen Liquidität soll am 13.11.2017 an die Anleger in Form einer Ausschüttung von 8,00 EUR je Anteil ausgekehrt werden. Aber dieses Spiel umfangreicher Liquiditätsrückbehalte kennen wir ja auch von anderen abwickelnden Immobilienfonds.
Was passiert jetzt beim Schwesterfonds SEB ImmoInvest (in dem wir aktuell ebenfalls nicht investiert sind)? Bereits im April 2017 hatte man vollmundig den Verkauf des „Artemis-Portfolio“ an Goldman Sachs verkündet. Jetzt, 7 Monate später, ist dieser Portfolio-Verkauf zu Preisen deutlich unter den bisherigen Verkehrswerten bis auf ein kleines Objekt in Mannheim (letzter Verkehrswert 15,1 Mio. EUR) endlich vollständig abgewickelt. Dadurch hat sich ein nennenswerter Liquiditätsbestand von knapp 700 Mio. EUR = etwa 6,00 EUR je Anteil aufgebaut.
„Wir planen noch für dieses Jahr eine weitere signifikante Ausschüttung“, kündigte Carolina von Groddeck, Geschäftsführerin bei Savills Fund Management, am 2.11.2017 in einem Interview mit der Immobilien-Zeitung an. Nun wissen wir natürlich nicht, was Frau von Groddeck unter „signifikant“ versteht – aber jeder Betrag über 3,00 EUR je Anteil wäre für uns eine echte Überraschung.
Nachdem sich die Verarbeitung verkaufsbedingter Wertabschläge im Nettoinventarwert über sieben Monate hinzog, sieht man beim SEB ImmoInvest heute bezüglich seines echten „discounts“ endlich wieder klar. Auf Basis des heutigen Kurses macht die Börse auf das restliche Immobilienvermögen von (Summe Verkehrswerte) 658 Mio. EUR einen Bewertungsabschlag von 46,0 %.
Das sieht sehr viel aus, und ist auch sehr viel. Man muß dabei aber berücksichtigen, daß 75 % des Restportfolios aus lediglich zwei recht problematischen Klumpenrisiken bestehen: Zum einen mit 235,0 Mio. EUR Verkehrswert die Via Laurentina in Rom, wo der alleinige Mieter, der Energieriese ENI, demnächst auszieht. Und 47.000 qm muß man erst mal neu vermietet bekommen. Im übrigen ist, trotz in den letzten zwei Jahren schon erfolgter Abwertung um 60,0 Mio. EUR, für ein Gebäude Baujahr 1978 eine Bewertung mit 5.000 EUR/qm immer noch recht sportlich. Das zweite Klumpenrisiko ist mit 257,6 Mio. EUR Verkehrswert das USA-Portfolio (im wesentlichen das „Chesterbrook-Portfolio“, ein mit Baujahren 1979-1986 doch sehr in die Jahre gekommener Bestand an Büroimmobilien außerhalb von Philadelphia). Auch hier geht es bezüglich Vermietungsquote und Verkehrswert in den letzten Jahren nur noch abwärts.
Bei 46,0 % in der Börsenbewertung ausgedrücktem Verkehrswertabschlag kann man am SEB ImmoInvest trotz dieser beiden signifikanten Klumpenrisiken wohl kein Geld mehr verlieren. Besteht andererseits aber noch eine nennenswerte Chance, die uns ein Investment attraktiv erscheinen lassen könnte? Diese Frage wird sich, abhängig von dem dann aufgerufenen Preis, nach unserer Einschätzung erst beantworten lassen, wenn mindestens einer der beiden „Klumpen“ verkauft ist.
Erst am 25.10. hatten wir bei der Besprechung der Aussichten der einzelnen Fonds für den TMW Immobilien Weltfonds für Dezember 2017 eine Ausschüttung von etwa 0,80 EUR pro Anteil prognostiziert.
Tatsächlich wird es sogar ein bißchen mehr: Heute vormittag kündigte der TMW Immobilien Weltfonds für den 13.12.2017 eine Ausschüttung von 1,00 EUR pro Anteil an.
Beim Abwicklungserfolg hat der TMW Immobilien Weltfonds in der Kategorie „Wertvernichtung“ leider die rote Laterne. In der Kommunikation stellt er aber noch auf den letzten paar Metern seines bemitleidenswerten Daseins seine großen Brüder ordentlich in den Schatten: Immerhin mehr als 5 Wochen vorher kündigt der TMW die Ausschüttung an. Den großen Kommunikatoren beispielsweise vom CS Euroreal oder KanAm grundinvest fällt es dagegen regelmäßig immer erst morgens auf dem Klo ein, daß man noch mal schnell melden müsste, daß es am nächsten Tag eine Ausschüttung geben soll.
Schon vor geraumer Zeit hatten wir die Erwartung geäußert, daß die Avancen des 1. Halbjahres so keinesfalls weitergehen könnten und daß im 2. Halbjahr nach den erreichten Spitzenständen eher mit einer gedämpften Entwicklung zu rechnen sei.
So trifft das jetzt auch ein: Der innere Wert pro CS-Realwerte-Aktie ist im Oktober von 949,11 EUR auf 927,41 EUR zurückgegangen, d.h. der Netto-Substanzwert hat sich um überschaubare 217 TEUR ermäßigt.
Hinter dieser Zahl, die die Entwicklung lediglich saldiert wiedergibt, verbergen sich im Oktober aber weit größere, in sich gegenläufige Verschiebungen, die wir nachfolgend kurz darstellen.
Den ohne Zweifel größten Einfluß hatte die Ausschüttung des CS Euroreal am 24.10.2017 i.H.v. 4,06 EUR je Anteil. Nach Saldierung mit gezahlter ausländischer Steuer war hier ein Ertragsanteil von ca. 1,00 EUR je Anteil enthalten, der somit in der Gewinn- und Verlustrechnung landet (der Rest wird als Substanzausschüttung direkt anschaffungskostenmindernd gebucht). In der G+V erscheinen damit zusätzliche 1.452 TEUR diverse Erträge aus Investmentfondsanteilen (davon 71,4 % steuerfrei) sowie auf der anderen Seite 268 TEUR gezahlte, aber (wegen der Steuerfreiheit der Auslandserträge) nicht anrechenbare Quellensteuer. Per Saldo erhöht sich das handelsrechtliche Ergebnis 2017 durch die CS-Euroreal-Ausschüttung also um 1.184 TEUR.
Da nur ein Teil der Ausschüttung gegen die Anschaffungskosten zu buchen war, der Börsenkurs aber natürlich den vollen Ausschüttungsabschlag nachvollzogen hat, sind die in dieser Position zuvor noch enthaltenen stillen Reserven verschwunden. Im Gegenteil: Die Position CS Euroreal enthält jetzt per 31.10.2017 tatsächlich sogar stille Lasten von 315 TEUR. Die in unseren Beständen insgesamt enthaltenen stillen Reserven haben sich demzufolge von 1.574 TEUR per 30.09.2017 auf 496 TEUR per 30.10.2017 reduziert. Die Abnahme um 1.078 TEUR ist das Spiegelbild des im vorigen Absatz beschriebenen Zuwachses von 1.185 TEUR beim handelsrechtlichen Ergebnis.
Bei der Position CS Euroreal machen die stillen Lasten mit 315 TEUR allerdings lediglich 0,25 EUR pro Anteil aus. Zudem ist es ein zumindest mögliches Szenario, daß weitere Verkaufsmeldungen den Kurs bis Jahresende noch voranbringen. Deshalb haben wir von einer Teilwertabschreibung zunächst abgesehen (wie sie z.B. aus dem gleichen Grunde, aber in ungleich größerem Umfang bei den KanAm-Anteilen zu erfolgen hatte), zumal es sich mit den stillen Reserven der übrigen Positionen momentan mehr als ausnivelliert.
Ein weiterer erheblicher Einflußfaktor im Berichtsmonat waren die Anteile des KanAm grundinvest. Nachdem Anfang Oktober von der Depotbank M. M. Warburg & Co. der Abwicklungsbericht veröffentlicht worden war, wurde erhebliche Kritik laut an einer aus dem Bericht erkennbaren, eher unanständigen Selbstbedienungsmentalität von Fondsgesellschaft und Depotbank. Die Börse reagierte durchaus negativ, indem der Kurs im Monatsverlauf um ca. 0,50 EUR pro Anteil sank. Daraufhin hatten wir die auf die KanAm-grundinvest-Position bestehende Teilwertabschreibung (die Sie in ihrer Wirkungsweise im Detail in unserem Geschäftsbericht 2016 erläutert finden) im Berichtsmonat um 410 TEUR zu erhöhen.
Was bedeutet das alles zusammen für das voraussichtliche Jahresergebnis?
Per 31.10.2017 liegt der Jahresüberschuß nach Steuern und auch bereits nach Abzug erfolgsabhängiger Vergütungsbestandteile bei rd. 1.700 TEUR.
Nennenswerte Änderungen an diesem Wert können sich bis Jahresende noch aus folgenden Ereignissen entwickeln:
a) Im Dezember 2017 ist noch eine Ausschüttung des AXA Immoselect zu erwarten. Wir erwarten hier allerdings eine reine, nicht G+V-wirksame Substanzausschüttung.
b) Ebenfalls im Dezember 2017 dürfte es noch eine Ausschüttung des TMW Immobilien Weltfonds geben, die wir auf 0,80 EUR pro Anteil taxieren. Der Fonds ist seit Ende 2016 immobilienfrei; die diesjährigen Wertzuwächse resultieren überwiegend aus Steuererstattungen und vergleichsweisen Schadenersatzzahlungen des früheren Verkäufers eines italienischen Einkaufszentrums, dessen steuerliches Konzept nicht funktioniert hatte. Es ist nicht auszuschließen, daß hieraus ein gewisser Ertragsanteil entstanden sein könnte. Äußerstenfalls könnte dadurch nach unserer Einschätzung unser Jahresüberschuß noch um 200 TEUR positiv beeinflusst werden.
c) Möglicher Weise erfolgt im Dezember auch noch eine Ausschüttung des KanAm grundinvest. Weder zur Höhe noch zur Verteilung auf Substanz/Ertrag vermögen wir heute eine auch nur ansatzweise konkrete Vorstellung zu entwickeln.
d) Aufgrund des besonderen KanAm-Effektes folgt unser Wertansatz der Anteile am KanAm grundinvest unmittelbar der Börsenkursentwicklung. Liegt der Börsenkurs am Jahresultimo tiefer als heute, ist die Teilwertabschreibung weiter zu erhöhen. Steigt er bis dahin, ist sie entsprechend zu ermäßigen.
e) Je nach Kursentwicklung des CS Euroreal wäre am Jahresende die Frage einer weiteren Teilwertabschreibung auch für diesen Fonds zu prüfen.
Ganz indikativ schätzen wir unter Berücksichtigung aller dieser Faktoren, daß sich im Geschäftsjahr 2017 der Jahresüberschuß nach Steuern in einer Bandbreite zwischen 1,4 Mio. und 1,9 Mio. EUR bewegen dürfte.
Die für 2017 in Aussicht gestellte Dividende von 75,00 EUR je Aktie (das entspricht einer Ausschüttungssumme von 750 TEUR) ist aus heutiger Sicht ungefährdet.
Anfang der Woche wurde bekannt, daß ein aus 12 Gebäuden bestehender Campus im Finanzdistrikt der City of London den Besitzer wechselt. Ende 2006, kurz vor dem Ausbruch der letzten großen Finanzkrise, hatten Rockpoint und die Abu Dhabi Investment Authority das Ensemble für 410 Mio. GBP erworben. Das Geschäft war vielleicht gar nicht schlecht, das timing war es dafür umso mehr: Im Mai 2012 gaben Rockpoint und die ADIA entnervt auf und verkauften mit 17 % Verlust für knapp 340 Mio. GBP an den Rivalen Blackstone.
Der hatte mit dem Deal das entschieden bessere Gespür: Anfang der Woche wurde bekannt, daß der 57.600-qm- Komplex (nebenstehendes Bild, im Hintergrund ist die berühmte „Gherkin“ zu sehen, die „Gurke“) jetzt für über 600 Mio. GBP an den US-Konzern WeWork geht. Das sind gut 11.800 EUR/qm – nicht schlecht für einen Gebäudekomplex mit ursprünglichem Baujahr 1768-1820. Bauherr war damals die East India Company, die die Gebäude am Devonshire Square als Lagerhäuser für Seide, Tee, Tabak und Orientteppiche nutzte.
Wir lernen daraus, daß man auch aus vermeintlichen Bruchbuden mit einer klugen Entwicklungs-Strategie richtig etwas machen kann. Jedenfalls, wenn die Lage stimmt. Aber Lage ist ja für alle und alles am Immobilienmarkt sowieso das A und O. Obwohl die East India Company, wie man aus dem Foto unschwer sehen kann, vor über 200 Jahren eher strikt kostenorientiert gebaut hat und dabei auf gestalterische Spielereien völlig verzichtete.
Bemerkenswert ist der Deal aber auch noch in anderer Hinsicht: Der überhaupt erst 2010 gegründete Käufer WeWork mit heute rd. 1 Mio. qm Gewerbeflächen im Angebot ist ein in jeder Hinsicht „anderer“ Vermieter. Er liefert nicht nur Fläche, sondern seine Mieter sind Mitglieder:
WeWork designs and builds physical and virtual communities in which entrepreneurs share space and office services and have the opportunity to work together. The company’s 100,000+ members have access to health insurance, an internal social network, social events and workshops, and an annual summer retreat. WeWork has more than 2000 employees and has locations in 23 United States cities and 16 countries including Australia, Canada, India, China, Hong Kong, France, United Kingdom, Israel, South Korea, Mexico, Netherlands and Germany.
In Deutschland übrigens startete WeWorks mit einer Etage im Sony Center in Berlin und betreibt auch Coworking Space am Hackeschen Markt.
Unter dem Aspekt „zukünftige Markttrends“ ist WeWorks damit ein ganz anderer Typus von Eigentümer als das, was wir bisher gemeinhin kennen – nicht nur Vermieter, sondern Anbieter einer ganzen Arbeitswelt. Ein spannendes Experiment, wie wir finden, das z.B. in Berlin die start-up-Szene schon deutlich beflügelt hat.
Da hätte man sich vor 10 Jahren noch ganz ungläubig die Augen gerieben: Es ist Berlin. Und zwar das vierte Jahr in Folge.
Das europäische Städte-Ranking wird jedes Jahr vom Urban Land Institute und von PwC durch eine Umfrage unter rd. 800 Profi-Investoren erstellt, die jeweils ihr Urteil zur Attraktivität von 31 europäischen Metropolen abgeben. Dies ist natürlich eine in jedem Fall subjektive Einschätzung und hat weder mit echten Transaktionsvolumina noch mit tatsächlichen Investitionsplänen etwas zu tun. Was nützt es mir, wenn Berlin auf Platz 1 steht und ich da als Investor auch gern hingehen würde, aber die Schaufenster sind praktisch leer?
Den 2. und 3. Platz belegen gleichauf Frankfurt/Main und Kopenhagen (die dänische Hauptstadt profitierte vor allem von einem boomenden Wohnungsmarkt), Platz 4 geht an München. Madrid machte wegen der rasanten Erholung des spanischen Marktes – trotz des Katalonien-Problems – einen großen Sprung auf Platz 5. Dort waren im Vorjahr noch Hamburg und Dublin gemeinsam, die nun auf den 6. bzw. 7. Platz zurückfielen.
4 der europäischen Top 10 Städte liegen in Deutschland. „Germany has been steady state for a long time now. With Berlin, people truly believe it’s going to become a major city“, a pan-European financier says. Mag wohl so sein. Obwohl es uns etwas verwirrt, denn aus der beschränkten Perspektive unseres Rübenfeldes hatten wir Berlin schon immer für eine große Stadt gehalten. Aber daß die Verlautbarungen aus der Immobilien-Branche zu 98 % Sprechblasen und nur zu 2 % verwertbares Wissen sind, daran haben wir uns ja langsam gewöhnt.
Jedenfalls für uns etwas unerwartet rangiert Paris nur auf Platz 14, und London auf Platz 27 ist sogar fünftletzter. Dies kontrastiert bemerkenswert mit den aktuellen Fakten: Erst Anfang dieser Woche prognostizierte die Maklerfirma Savills für den Londoner Immobilienmarkt ein Umsatzvolumen von 20 Mrd. GBP und möchte nicht einmal ausschließen, daß der in 2014 erreichte Rekordwert von 21,6 Mrd. GBP noch übertroffen werden könnte.
Was lernen wir aus diesen widersprüchlichen Signalen? Statistik ist wie für den Betrunkenen die Laterne: Nicht zur Erleuchtung, sondern zum Festhalten. Irgendetwas muß ja jeder Mensch glauben.
Jedenfalls hat auf europäischer Ebene bei den Gesamtumsätzen im Gewerbeimmobilien-Bereich Großbritannien dieses Jahr Deutschland erst einmal wieder vom ersten Platz verdrängt. In Gesamt-Europa gingen in den ersten drei Quartalen 2017 Gewerbeimmobilien für 185,o Mrd. EUR über den Tisch, davon 47,3 Mrd. in Großbritannien und 45,2 Mrd. in Deutschland. Beide Länder zusammen stehen damit für genau die Hälfte des gesamteuropäischen Transaktionsvolumens.