Category : Neuigkeiten
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Da hätte man sich vor 10 Jahren noch ganz ungläubig die Augen gerieben: Es ist Berlin. Und zwar das vierte Jahr in Folge.
Das europäische Städte-Ranking wird jedes Jahr vom Urban Land Institute und von PwC durch eine Umfrage unter rd. 800 Profi-Investoren erstellt, die jeweils ihr Urteil zur Attraktivität von 31 europäischen Metropolen abgeben. Dies ist natürlich eine in jedem Fall subjektive Einschätzung und hat weder mit echten Transaktionsvolumina noch mit tatsächlichen Investitionsplänen etwas zu tun. Was nützt es mir, wenn Berlin auf Platz 1 steht und ich da als Investor auch gern hingehen würde, aber die Schaufenster sind praktisch leer?
Den 2. und 3. Platz belegen gleichauf Frankfurt/Main und Kopenhagen (die dänische Hauptstadt profitierte vor allem von einem boomenden Wohnungsmarkt), Platz 4 geht an München. Madrid machte wegen der rasanten Erholung des spanischen Marktes – trotz des Katalonien-Problems – einen großen Sprung auf Platz 5. Dort waren im Vorjahr noch Hamburg und Dublin gemeinsam, die nun auf den 6. bzw. 7. Platz zurückfielen.
4 der europäischen Top 10 Städte liegen in Deutschland. „Germany has been steady state for a long time now. With Berlin, people truly believe it’s going to become a major city“, a pan-European financier says. Mag wohl so sein. Obwohl es uns etwas verwirrt, denn aus der beschränkten Perspektive unseres Rübenfeldes hatten wir Berlin schon immer für eine große Stadt gehalten. Aber daß die Verlautbarungen aus der Immobilien-Branche zu 98 % Sprechblasen und nur zu 2 % verwertbares Wissen sind, daran haben wir uns ja langsam gewöhnt.
Jedenfalls für uns etwas unerwartet rangiert Paris nur auf Platz 14, und London auf Platz 27 ist sogar fünftletzter. Dies kontrastiert bemerkenswert mit den aktuellen Fakten: Erst Anfang dieser Woche prognostizierte die Maklerfirma Savills für den Londoner Immobilienmarkt ein Umsatzvolumen von 20 Mrd. GBP und möchte nicht einmal ausschließen, daß der in 2014 erreichte Rekordwert von 21,6 Mrd. GBP noch übertroffen werden könnte.
Was lernen wir aus diesen widersprüchlichen Signalen? Statistik ist wie für den Betrunkenen die Laterne: Nicht zur Erleuchtung, sondern zum Festhalten. Irgendetwas muß ja jeder Mensch glauben.
Jedenfalls hat auf europäischer Ebene bei den Gesamtumsätzen im Gewerbeimmobilien-Bereich Großbritannien dieses Jahr Deutschland erst einmal wieder vom ersten Platz verdrängt. In Gesamt-Europa gingen in den ersten drei Quartalen 2017 Gewerbeimmobilien für 185,o Mrd. EUR über den Tisch, davon 47,3 Mrd. in Großbritannien und 45,2 Mrd. in Deutschland. Beide Länder zusammen stehen damit für genau die Hälfte des gesamteuropäischen Transaktionsvolumens.
… wann sind wir denn endlich da? Eigentlich ist das ja das Gequengel von der Rückbank, das junge Eltern nur zu gut kennen. Gott sei Dank sind meine beiden Töchter schon um die 30 und haben ihre eigenen Autos. Und unser Enkel kann noch nicht so akzentuiert sprechen, daß wir uns um seine Langeweile ernsthafte Sorgen machen müssen. Nein, gelangweilt haben wir den eigentlich noch nie erlebt.
Das ändert sich aber mit zunehmendem Alter. Bei mir jedenfalls. Als früherer Katholik und Minestrant, aber seit 40 Jahren konfessionell „staatenlos“ weiß ich mit dem heutigen Reformationstag einfach nichts anzufangen. Mir ist langweilig.
Natürlich hätte ich jetzt im Büro auch noch ein bißchen zu tun – aber allzu harte Arbeit will ich mir an einem Feiertag ja auch nicht aufbürden. Also schreibe ich Ihnen mal wieder ein bißchen was über die Gedanken, die mir vorhin auf der Fahrradfahrt in’s Büro durch den Kopf gingen. Übrigens, intensives Denken beim Fahrradfahren kann ich nur empfehlen. Man übersieht zwar hin und wieder etwas (das habe ich bisher aber jedes Mal überlebt), doch ansonsten nimmt man auch so unangenehme Dinge wie Westwind voll von vorn in die Fresse gar nicht so intensiv wahr.
Der eine oder andere Leser weiß ja, daß ich hauptberuflich mit Historischen Wertpapieren handele. Also, sprechen wir das ruhig mal unumwunden aus, seit über 30 Jahren verkaufe ich etwas, das eigentlich keine Sau zum Leben braucht. Aber weil es nun mal auch mein eigenes Hobby war und ist, hatte ich da gar keine Wahl …
Die Tatsache, ein (bezogen auf elementare Lebensbedürfnisse) augenscheinliches Luxusgut zu verkaufen, schärft natürlich den Blick dafür, wie andere Verkäufer so unterwegs sind. Da kommt man aus dem Staunen manchmal wirklich nicht heraus.
Nehmen wir als Beispiel mal die ERGO Lebensversicherung AG. Nur weil ich bei deren Konzernschwester DKV seit ewigen Zeiten eine Krankenversicherung habe, machen die sich jetzt echt Sorgen um meine Beerdigung. Damit will ich gar nicht mal unterstellen, daß man mir angesichts schwindender Altersrückstellungen meiner Krankenversicherung die Möglichkeit meines Ablebens im Sinne einer „self fulfilling prophecy“ plakativ als Option ins Bewußtsein rücken möchte.
Nein, der Brief hat ausnahmslos edle Gründe: Meine Angehörigen wären mit meiner Bestattung laut Werbebrief im Moment des Abschieds nämlich überfordert. Deshalb sollte ich bei der ERGO doch besser eine Sterbegeldversicherung abschließen. Versicherungssumme 2.500 EUR plus Überschussbeteiligung 466 EUR (allerdings nicht garantiert und nur als unverbindliches Beispiel). Aber nähmen wir mal an, es wäre so: Dann gäbe es im Fall aller Fälle vielleicht 2.966 EUR.
Dafür müsste ich allerdings ab sofort bis Dez. 2040 (da wäre ich dann 85 Jahre alt und könnte vielleicht auch einfach kompostiert werden) monatlich 15,36 EUR zahlen. Die großen Marketing-Strategen der ERGO haben wahrscheinlich nicht bedacht, daß Menschen meines Alters in der Schule relativ wenig Sozialkompetenz, aber dafür noch relativ viel Rechnen gelernt haben. Wenn ich also jeden Monat 15,36 EUR in eine Zigarrenkiste täte, dann wären da im Dez. 2040 drin: 4.239,36 EUR, anstatt der mageren 2.966 EUR, die mir diese grandiose Versicherungsgesellschaft unverbindlich in Aussicht stellt. Meine Anghörigen könnten mir also ganz ohne effektive Mehrkosten einen passablen Satz Golfschläger mit in den Sarg legen, für den unwahrscheinlichen Fall (aber da legt man sich ja selbst als Konfessionsloser besser nicht endgültig fest), daß auch im Jenseits Golf gespielt wird.
Mal abgesehen davon frage ich mich, wie eine Versicherung glauben kann, 2.500 EUR hätten irgendeine Signifikanz für jemanden, der ihr jeden Monat klaglos mehr als 600 EUR an Krankenversicherungsbeiträgen zahlt. Mein Anstellungsvertrag sagt nämlich, daß mein Gehalt im Ablebensfalle noch sechs Monate lang an meine Nachkommen weiterzuzahlen ist. Im Falle meines Ablebens bräuchten mich meine Angehörigen also nur vier bis fünf Monate einfrieren zu lassen (eine wahrlich nicht unzumutbare Zeitspanne, und mir wäre es ehrlich gesagt dann auch egal), und schon hätten die in dieser Zeit gesparten Krankenversicherungsbeiträge den gleichen finanziellen Effekt wir die mir angebotene Sterbegeldversicherung. Ganz abgesehen davon, daß nach meinem Kenntnisstand Golfschläger durch Frost nicht unbrauchbar werden.
Nicht so viel besser kommt bei mir die NORD/LB weg, oder genauer gesagt heute die Braunschweigische Landessparkasse. Ich bestreite nicht, daß ich bei diesem Institut vor etwa 40 Jahren mal eine ganz hervorragende Ausbildung genossen habe. Leider hat die Bank seitdem etwas nachgelassen, obwohl mein Weggang dafür kaum ursächlich gewesen sein kann.
Dennoch fühlte ich mich seit etwa 40 Jahren mit einem privaten Konto und Depot dort noch ganz gut aufgehoben. Bis ich vorgestern eine Massendrucksache in der Post hatte. Faksimiliert von Werner Schilli (Stellvertretender Vorstandsvorsitzender) und Dr. Ingo Lippmann (Mitglied des Vorstands), die damit für dieses marktstrategische Meisterwerk die redaktionelle und inhaltliche Verantwortung übernehmen.
Also, kurz gesagt, ab 01. Januar 2018 gilt für mich (und offenbar zehntausende oder gar hunderttausende anderer Kunden auch, sonst hätte man das ja nicht als Massendrucksache schicken müssen) ein neues Depotmodell. Die Preise orientieren sich künftig an meinem individuellen Beratungsbedarf. Wer den üblichen Sprech der Volksverdummer aus dem Marketing kennt, weiß gleich: Aha, es wird teurer. Wobei ich mich in meinem Fall schon frage, warum: Üblicher Weise werden Banken von mir beraten (was ich bisher immer noch kostenlos tue), und nicht anders herum.
Bis dahin aber alles noch in Ordnung. Die Jungs können ja nichts dafür, daß sie kein wirklich tragfähiges Geschäftsmodell mehr haben. Aber ein Satz geht dann doch zu weit:
„Die bisher gewährten Sonderkonditionen werden auf die dann gültigen Standardkonditionen umgestellt. … Ihre Zustimmung … gilt als erteilt, wenn sie diese nicht bis zum 31. Dezember 2017 ablehnen.“
Das ist nun allerdings zu viel der Kundenveralberung. Auch ohne juristische Spezialkenntnisse würde ich nämlich meinen, daß die Bank individuell getroffene Konditionenvereinbarungen nicht einfach per Versand einer Massendrucksache aus der Welt schaffen kann. Jedenfalls nicht, wenn man das ganze nicht ausdrücklich als „Änderungskündigung“ tituliert – und ob die AGB ohne Überprüfung des Einzelfalls eine solche nicht in der Person des Kunden begründete Massenkündigung überhaupt hergäben, habe ich lieber gar nicht erst geprüft.
Für einen Marketing-Halbprofi wie mich bleibt es unbegreiflich, wie es in einem so großen Unternehmen zu so groben handwerklichen Fehlern kommen kann. Wer sich auch nur ein bißchen mit Marketing beschäftigt hat, kennt den Begriff „Anstoßkette“. Das bedeutet: Der Brief an den Kunden ist nur der erste Anstoß zu einer Reaktionskette, die dem Anbieter quasi „über Bande gespielt“ den gewünschten Erfolg bringen soll. Scheinbar hat sich in der NORD/LB aber niemand Gedanken gemacht, welche Reaktionskette der Brief auslöst, von dem ich Ihnen hier gerade erzähle. Vielleicht gibt es in der Bank ja auch gar keine Marketing-Profis. Wundern würde mich das ehrlich gesagt nicht – es muß ja seinen Grund haben, daß fast ausnahmslos alle Banken mit Märkten und Kunden bis heute nicht umzugehen wissen.
Mindestens in meinem Fall ist die durch den Brief der Bank ausgelöste Reaktion schnell beschrieben: Am 31. Dezember 2017 wird es mein Depot bei der NORD/LB nicht mehr geben. Es sind nur 1/2 Mio. EUR, ich weiß, das kratzt die Bank nicht besonders. Wenn allerdings noch mehr Leute so reagieren wie ich, könnte es doch ein bißchen weh tun. Und wenn die Kunden erst mal mit den Füßen abstimmen, hält das auch kein noch so guter Marketing-Mann mehr auf.
Vielleicht habe ich hier aber auch die Absichten der Bank gar nicht verstanden. Vielleicht hat sie ja einfach keine Lust mehr auf Wertpapiergeschäft und wollte ihren Kunden mit ihrem Brief nur nicht direkt, sondern eher durch die Blume zu verstehen geben, daß sie sich doch lieber einen anderen Geschäftspartner suchen sollten. Wenn das die Absicht war, dann allerdings muß man vor dem Können des Schöpfers dieses Briefes ehrfurchtsvoll den Hut ziehen.
Scheinbar gilt bis heute auch für die Bankbranche eine ebenfalls uralte Erkenntnis aus dem Marketing: Man lebt nicht davon, daß man selbst besonders gut ist. Man lebt davon, daß die anderen noch schlechter sind. Kann ich für überwiegende Teile der Banken-Szene in Braunschweig nur ohne Einschränkungen unterschreiben.
Übrigens wäre heute sonst Weltspartag gewesen. Also einer jener Tage, an dem 85-jährige Greise mit einer Zigarrenkiste in der zittrigen Hand (Inhalt: 4.239,36 EUR) in der Sparkassen-Zweigstelle erschienen wären und die ersparten Beiträge der damals nicht abgeschlossenen Sterbegeldversicherung für ihren inzwischen 25-jährigen Enkel auf ein Sparbuch eingezahlt hätten … o:)
Heute war Zahltag. Über 5 Mio. EUR an Ausschüttungen des CS Euroreal wurden gerade unseren Bankkonten gutgeschrieben.
Dank unserer in dieser Beziehung bemerkenswert flexiblen Banken konnten wir den überwiegenden Teil davon bereits am Montag und Dienstag dieser Woche reinvestieren – also vor den meisten anderen Mitstreitern, die das Geld erst wieder in Umlauf bringen konnten nachdem es auf ihrem Konto angekommen war.
Dabei hatten wir auch noch das Glück, daß der Dachfonds DWS Immoflex just in diesen Tagen seine Verkaufsschalter wieder einmal weit geöffnet hatte. Gerade bei den eher marktengen, in der Abwicklung schon weit fortgeschrittenen kleineren Fonds wie AXA Immoselect, DEGI International und TMW Immobilien Weltfonds brachte das Stückzahlen in’s Schaufenster, die man sonst eher vergeblich suchen würde. Und das gute daran ist: Wenn ein Dachfonds erst mal wieder fertig hat, haben wir bei den betreffenden Papieren die tiefsten Kurse normaler Weise gesehen.
Dieser „Großkampftag“ ist für uns also bereits so gut wie erledigt. Schon geht der Blick wieder nach vorne: Was passiert als nächstes? Schauen wir dazu einfach auf die für uns bedeutsamen Fonds:
AXA Immoselect
Nach dem (erwartungsgemäß schlechten) Verkauf des holländischen Problemfalls besitzt der AXA nur noch ein einziges Objekt: Das 39.000 qm große Einkaufszentrum Antegnate bei Bergamo/Italien.
Erworben wurde es genau auf dem Höhepunkt des letzten Zyklus 2008/09 für über 150 Mio. EUR. Trotz kürzlich gelungener Vollvermietung und einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von rd. 5 1/2 Jahren ist dieser Preis von der heutigen Realität Lichtjahre entfernt: Bis September 2017 war der Verkehrswert schon auf 76,8 Mio. EUR halbiert worden. In Anbetracht der guten Vermietungsdaten völlig unerwartet kam dann vor vier Wochen der nächste Schock: Erneute Abwertung um 14,8 % auf nur noch 65,4 Mio. EUR, begründet mit wachsender Konkurrenz im Einzugsgebiet mit negativem Einfluß auf die erzielbaren Mieten.
Antegnate steht für 46 % des net asset value (NAV) dieses Fonds. Mit anderen Worten: Für das noch zu erwirtschaftende Abwicklungsergebnis hat Antegnate überragende Bedeutung. Bereits vor einigen Monaten hatte AXA mitgeteilt, daß man sich mit dem am Ende übrig gebliebenen Höchstbieter in Exclusivverhandlungen befinde. Zudem läuft Ende Oktober 2017 auch die dreijährige Nachfrist ab, die die BAFin den Depotbanken nach Übergang der Objekte für den Verkauf gesetzt hatte. Insofern rechnen wir hier in aller Kürze mit einer Verkaufsmeldung (danach wäre der Fonds immobilienfrei). Die unerwartete erneute Abwertung im Sept. 2017 konnte angesichts der zu diesem Zeitpunkt wohl schon auf der Zielgerade befindlichen Gespräche möglicher Weise als Fingerzeig auf den zu erwartenden Preis verstanden werden.
Dies einmal unterstellt wären dem AXA dann aus den beiden letzten Verkäufen 87,9 Mio. EUR = 1,82 EUR je Anteil zugeflossen. Beim nächsten turnusgemäßen Ausschüttungstermin im Dez. 2017 sollten also +/- 1,50 EUR pro Anteil „drin“ sein.
Bei einem aktuellen Börsenkurs um die 2,50 EUR bekäme man damit auf Sicht von zwei Monaten mehr als die Hälfte seines Investments auf einen Schlag zurück. Bei uns ergäbe sich dadurch übrigens mindestens bei einem Depot die denkwürdige Situation, daß der Buchwert unserer AXA-Anteile durch die Ausschüttung auf Null sinken würde.
CS Euroreal
Während alle anderen uns interessierenden Fonds inzwischen vollständig oder doch weitgehend immobilienfrei sind, ist beim CS Euroreal der Verkaufsprozess noch in vollem Gange. Seit Beginn der Rücknahmeaussetzung im Mai 2010 wurden bis dahin schon 91 Liegenschaften im Wert von rd. 5,5 Mrd. EUR veräußert. 23 Liegenschaften mit addierten Verkehrswerten von rd. 1,0 Mrd. EUR gingen zum 30.04.2017 auf die Depotbank (Commerzbank) über.
Ein spektakulärer Verkaufserfolg wurde im August 2017 gemeldet: Das noch während der Abwicklungsphase komplett neu errichtete Bürohaus T8 in Frankfurt/Main, inzwischen mit 208 Mio. EUR Verkehrswert das größte Restobjekt des CS Euroreal, konnte zu einem deutlich höheren Preis an koreanische Investoren verkauft werden. Daneben wurden drei kleinere Objekte in Berlin, Heathrow und Mailand veräußert, so daß wir heute noch über 19 Restobjekte mit addierten Verkehrswerten von 730 Mio. EUR sprechen.
Darunter sind immer noch einige „Selbstläufer“, aber auch schwierige Problemfälle wie die beiden traurigen, weitgehend leer stehenden Gestalten in Glasgow (21,5 bzw. 19,0 Mio. EUR), ein kleines Einkaufszentrum im Armenhaus Italiens in Reggio Calabria (23,4 Mio. EUR), das letzte niederländische Objekt in den Haag (gerade erst drastisch auf 25,8 Mio. EUR abgewertet, weil demnächst nach Auszug des Europäischen Patentamtes ein Komplett-Leerstand) und das Dauer-Sorgenkind in Madrid, ein Bürogebäude mit Hotel (27,7 Mio. EUR), das von seiner fast 50 %igen Leerstandsrate einfach nicht runterkommen will. Damit sind Verkehrswerte von 117,4 Mio. EUR = 16 % des Restportfolios als einsturzgefährdet anzusehen. Trotz der permanent schon vorgenommenen Abwertungen dieser Objekte würden wir hier weitere Abstriche von 20-30 % beim Verkauf nicht ausschließen können. Das impliziert einen negativen Einfluß auf den NAV von etwa 0,30 EUR je Anteil.
Umgekehrt heißt das aber auch, daß 84 % des Restportfolios eine solide bis gute Qualität haben und ihre Verkehrswerte im Schnitt beim Verkauf erreichen sollten. Als aussichtsreiche Kandidaten für Verkäufe möglicher Weise noch vor Jahresende sehen wir dabei insbesondere die beiden Hornbach-Baumärkte in Berlin-Weissensee und Osnabrück (19,9 bzw. 18,6 Mio. EUR), die inzwischen fertig umgebaute Flensburg-Galerie (75,4 Mio. EUR) sowie die beiden Bürogebäude auf dem früheren EXPO-Gelände in Lissabon (23,8 bzw. 73,3 Mio. EUR). Das sind in Summe mindestens 211,0 Mio. EUR = 2,05 EUR je Anteil, die bei der nächsten turnusgemäßen Ausschüttung im April 2018 verteilungsfähig sein sollten.
Nachdem die überraschend hohe heutige Ausschüttung den Anlegern bereits 1/3 des vorherigen Börsenwertes in die Kassen gespült hatte, sollte damit im Frühjahr nächsten Jahres knapp ein weiteres Viertel frei werden.
DEGI International
Eigentlich ist auch dieser Fonds immobilienfrei – denn das einzige noch verbliebene Objekt, das Millenium Business Center in Bukarest, ist nach einem Großbrand im Juni 2009 eigentlich keine Immobilie mehr, sondern nur noch eine Ruine. Mit 6,6 Mio. EUR beträgt der heutige Verkehrswert weit weniger als ein Zehntel des Kaufpreises im Jahr 2006 – der Rest hat sich im wahrsten Sinne des Wortes in Rauch aufgelöst.
Seit Jahren steht in den Rechenschaftsberichten völlig unverändert der Satz: „Vor dem Hintergrund der Komplexität der technischen und rechtlichen Fragestellungen innerhalb eines solchen Versicherungsfalles ist das Gebäude nach wie vor Gegenstand von diversen Gerichtsverfahren.“ Inzwischen schon einmal erteilte Aufträge für eine Generalsanierung wurden derweil wieder storniert, die einige Zeit an der Ruine sichtbaren Bauschilder sind wieder verschwunden – nur zwei Wachleute sitzen seit Jahr und Tag immer noch in der Baracke hinter dem Bauzaun und sichern etwas, wo es eigentlich kaum noch etwas zu sichern gibt.
Auch beim DEGI International läuft die der Depotbank von der BAFin gesetzte Nachabwicklungsfrist Ende Oktober 2017 ab. Angesichts der besonderen Umstände des Falles ist aber kaum anzunehmen, daß das irgendeine Bedeutung hat. Die Rechtsstreitigkeiten mit der Feuerversicherung scheinen sich bis zum Sankt Nimmerleinstag hinzuziehen.
Nun macht der Verkehrswert des Millenium Business Center von 6,6 Mio. EUR aber auch nur 5,3 % des gesamten Fondsvermögens aus. Rund 110,o Mio. EUR = 87,6 % bestehen aus Liquidität. Das sind 3,06 EUR pro Anteil und damit mehr als der aktuelle Börsenkurs.
Rein theoretisch wäre der DEGI International turnusgemäß jetzt im Oktober noch mit einer Ausschüttung an der Reihe. In den beiden Vorjahren war das jeweils am 28.10. Angesichts der wahnsinnig kurzen Vorankündigungszeiten, die bei der Commerzbank eingerissen sind, ist also eine Ausschüttung in diesem Monat immer noch nicht auszuschließen. Mehr als ein paar Groschen werden es aber wohl nicht sein können, weil es seit der letzten Ausschüttung keine Objektverkäufe mehr gab.
Großartige Schwankungen beim Börsenkurs erwarten wir angesichts dieser Sachlage nicht mehr, zumal auch keine Dachfonds-Verkäufe mehr erfolgen können: Ohnehin hatte hier nur der DWS immoflex eine Zwergenposition von gut 60.000 Stück, und die dürften in den letzten Tagen verkauft worden sein. Insofern ist der DEGI International eine kommode Ausroll-Position mit kaum noch negativem oder positivem Überraschungspotential – aber immerhin noch mit der bisher nicht bilanzierten Chance, im Prozess gegen die Feuerversicherung am Ende zu obsiegen.
KanAm grundinvest
Es hätte alles so schön sein können. Vor Übergang auf die Depotbank zum 31.12.2016 hatte der Fonds bis auf vier kleine Restobjekte tatsächlich alles verkauft bekommen, und das zuletzt auch noch regelmäßig über den Verkehrswerten. Der Börsenwert lag deutlich unter dem Liquiditätsbestand von gut 1 Mrd. EUR = 14,21 EUR je Anteil – die vier Restimmobilien im Wert von 2,30 EUR je Anteil gab’s gratis obendrauf.
Dann im Juni 2017 der Schock: Mit lediglich 3,00 EUR lag die letzte Ausschüttung um Lichtjahre unter den zuvorigen Markterwartungen. Trotzdem hielt sich der Kurs noch monatelang tapfer im Bereich 13,70 / 13,80 EUR.
Der Ende September veröffentlichte Abwicklungsbericht brachte es dann an den Tag: Der KanAm grundinvest hatte es tatsächlich fertiggebracht, mehr als 100 Mio. EUR Wertzuwächse bei den letzten Immobilienverkäufen komplett in den Taschen des Fondsmanagements als „Erfolgshonorare“ und bei „family & friends“ als „Beratungshonorare“ versickern zu lassen. Bei den Fondsanlegern kamen nur noch einige hunderttausend Euro an.
Gleichzeitig wird mit vollkommen überzogenen Liquiditätsrückbehalten eine Gebührenschneiderei betrieben, die jedem ehrbaren Kaufmann die Schamesröte in’s Gesicht treiben würde – und die inzwischen sogar den Staatsanwalt beschäftigt. Auch die Depotbank Warburg & Co. macht hier alles andere als eine glückliche Figur.
Entsprechend fiel nach Veröffentlichung der nun nicht mehr zu verhüllenden Tatsachen die Kursreaktion aus: Südwärts, bis runter auf 13,15 EUR. Damit kaufte man jeden Euro der im Fonds vorhandenen Liquidität für 92,5 cents. Doch die Befürchtung war einfach zu groß, daß es sich die Verantwortlichen bei KanAm und Warburg einfach nicht ausreden lassen würden, sich weiterhin als Angehörige vom Stamme Nimm zu gebärden.
Nach den Vorgaben der BAFin haben die abwickelnden Fonds im Halbjahresrhythmus auszuschütten. Demzufolge wäre der KanAm im Dezember 2017 wieder an der Reihe. Nach allem, was hier in den letzten Monaten an Unschönem vorgefallen ist, wagen wir allerdings keine Prognose, ob es tatsächlich etwas geben wird und wenn ja wie viel. Andererseits: Was dieser Fonds an negativen Überraschungen nur liefern konnte, das hat er inzwischen geliefert. Es kann eigentlich nur noch besser werden …
Jedenfalls haben wir das aktuelle Kursniveau in den letzten Tagen für kräftige Arrondierungs-Käufe genutzt – schaun mer mal, ob diese Entscheidung im Dezember Früchte trägt.
TMW Immobilien Weltfonds
Es gibt Fondsmanager, auf die ist man stinksauer, und es gibt Fondsmanager, die tun einem einfach nur noch leid. Zu letzteren gehört der bedauernswerte Kollege beim TMW Immobilien Weltfonds. Obwohl er uns dieses Jahr durch diverse außerordentliche Erträge sogar einen unerwarteten Anstieg des Inventarwertes um beachtliche 15 % beschert hat, wurde er in der erst vor wenigen Tagen erschienenen finalen „Drescher-Studie“ über die Abwicklungsergebnisse Offener Immobilienfonds noch einmal ordentlich verrissen: 61 % „cash burn rate“, also Wertverlust des Fonds während der Abwicklung, sichern unter den 15 untersuchten Fonds im negativen Sinne den Spitzenplatz.
Sein letztes Objekt hatte der TMW Ende 2016 veräußert. Das etwas sehr schäbig gewordene leerstehende Gebäude in Rotterdam, Baujahr 1971 und zuvor an die Stadtverwaltung vermietet, brachte mit 6,8 Mio. EUR gerade noch 15 % des 2005 gezahlten Kaufpreises von 44,9 Mio. EUR. Auch das Ende war also traurig, aber völlig „in line“ mit der zuvorigen Abwicklungshistorie.
Seitdem besteht der Fonds, einmal abgesehen von ein paar sonstigen Positionen, zu 96 % aus Bargeld. Als einziger unter allen abwickelnden Fonds differenziert der TMW in seinem Berichtswesen übrigens nach „gebundener“ (d.h. noch für Eventualverpflichtungen zurückzuhaltender) und freier Liquidität. In diesem Fall sind laut Quartalsbericht zum 30.09.2017 von den Bankguthaben 12,4 Mio. der insgesamt 46,8 Mio. frei.
Damit besteht kaum ein Zweifel, daß es bei der nächsten turnusgemäßen Ausschüttung im Dezember 2017 etwa 0,80 EUR pro Anteil Ausschüttung geben wird. Vor diesem Hintergrund sind auch hier keine nennenswerten Schwankungen des Börsenkurses mehr zu erwarten. Der TMW ist ebenfalls eine komfortable Ausroll-Position, nachdem wir dem Herrn Kayser vom DWS immoflex in den letzten Tagen nochmals einen erheblichen Teil seiner Position abnehmen durften.
Zusammenfassung
Der AXA Immoselect, der DEGI International und der TMW Immobilien Weltfonds sind (beim AXA die baldige Verkaufsmeldung für Antegnate vorausgesetzt) immobilienfrei und damit auch weitgehend überraschungsfrei. Alle drei betrachten wir als Ausroll-Positionen, die für weitere Wiederanlagen nur noch in Frage kämen, wenn sich zwischenzeitlich überraschend günstige Nachkaufkurse ergeben würden. Bei diesen drei Fonds erwarten wir das in nächster Zeit eher nicht, weil das Kursniveau durch die bevorstehenden in allen drei Fällen attraktiven Ausschüttungen gestützt werden dürfte.
Der CS Euroreal ist der einzige noch echt in der aktiven Abwicklungsphase verbleibende Fonds, bei dem es die Verkaufsfortschritte laufend zu beobachten gilt. Er ist damit auch der einzige Fonds, bei dem wir weiterhin durch eingehende Einzelobjektanalyse (bis hin zu Vor-Ort-Inaugenscheinnahmen) Verkaufspreisprognosen und damit eine Vorhersage zum voraussichtlichen Abwicklungsergebnis erarbeiten. Anders als seine früheren Mitbewerber ist der CS Euroreal naturgemäß weiterhin für positive, aber auch negative Überraschungen bei Immobilienverkäufen gut, auf die es jeweils zeitnah zu reagieren gilt. Der im Börsenkurs ausgedrückte Bewertungsabschlag auf das Restimmobilienportfolio von aktuell 25 % wird von uns angesichts der zu 85 % befriedigenden bis sehr guten Portfolioqualität für mehr als ausreichend gehalten. Am Ende dürften von den 25 % Abschlag nur etwa 5 % tatsächlich gebraucht werden, der Rest wird für uns Wertzuwachs. Insgesamt stimmt hier auch die einigermaßen akzeptable Ausschüttungspolitik eher zuversichtlich.
Beim KanAm grundinvest konzentriert sich alles auf die Frage, ob und in welcher Höhe es im Dezember eine Ausschüttung geben wird. Erst dann wird der Markt entscheiden, ob er seinen grundsätzlichen Groll gegen diesen Fonds beerdigt oder ob die Gebührenschinderei des Fondsmanagements beim Börsenkurs auch weiterhin zusätzliche Raubritter-Abschläge erforderlich macht.
Die größte Gefahr sehen wir darin, daß beim der Landesbank Berlin zuzuordnenden Dachfonds Stratego grund (aufzulösen bis März 2018) noch rd. 370.000 KanAm-Anteile flottant sind. Sollten diese auf den Markt drängen, während sich potentielle Käufer aus Verärgerung über das Fondsmanagement weiter zurückhalten, ist nochmaliger Druck auf den Kurs nicht ganz auszuschließen.
Zwar halten wir das jetzt erreichte Kursniveau an sich für eine attraktive Kaufgelegenheit, aber mit der vorgenannten Einschränkung. Angesichts dieser undurchsichtigen Gemengelage würden wir uns ein präziseres Urteil eigentlich erst gegen Ende des Jahres zutrauen.
„Coeur Défense“ ist ein 39-stöckiger Wolkenkratzer im Pariser Stadtteil La Défense. Erbaut 1999-2001 ist der Klotz, bezogen auf die Nutzfläche, das größte Gebäude in ganz Europa und das drittgrößte weltweit. Immobilienfonds hatten mit Coeur Défense nie etwas zu tun, doch trotzdem ist es eine Erwähnung wert.
Warum? Weil es gerade für 1,8 Mrd. EUR an den französischen Immobilien-Giganten Amundi verkauft wurde. Das sind satte 10.000 EUR pro Quadratmeter Nutzfläche – Preise, die man sonst nur noch aus London kannte. Damit ist es in diesem Zyklus die bisher größte Immobilien-Einzeltransaktion.
Auf die Plätze verwiesen werden damit das „Walkie Talkie“ in London (im Juli 2017 für 1,4 Mrd. EUR an einen Investor aus Hongkong verkauft) und das „Sony Center“ in Berlin (vor einem Monat für 1,1 Mrd. EUR an einen kanadischen Pensionsfonds verkauft).
Wie immer sehr interessant ist die Preishistorie:
Lehman Brothers kauften Coeur Défense 2007 auf dem Höhepunkt des letzten Zyklus zu einem bis heute nicht wieder erreichten Preis: 2,1 Mrd. EUR.
Der Hedgefonds Lone Star schnappte sich das Ungetüm von Kontorhaus 2014 für 1,35 Mrd. EUR. Dann mal schnell ein bißchen Hausaufgaben gemacht beim Vermietungsstand und ein paar Chromleisten auf Hochglanz poliert, und schon folgt der Lohn der Mühe: 450 Mio. EUR oder 30 % Aufschlag in nur drei Jahren. Glückwunsch, liebe Lone Stars.
Das war vor einiger Zeit das Motto einer Hornbach-Kampagne. Sie werden zu Recht fragen: Warum interessiert uns das? Steht es um die Objekte unserer Immobilienfonds schon so schlimm, daß wir mal fix in den Baumarkt düsen und bei unseren Glaspalästen das eine oder andere selbst reparieren müssen?
Wir können Sie beruhigen. Auf Hornbach kommen wir aus einem ganz anderen Grund. Heute wurde nämlich bekannt, daß der 18.000 qm große Hornbach-Markt in Braunschweig (Baujahr 2004) gerade für 30 Mio. EUR an Schroder Real Estate KVG verkauft wurde. Den kennen wir ganz gut, denn der Verfasser dieser Zeilen kauft dort jedes Frühjahr seine Gemüsepflanzen. Ein Viertel Jahrhundert lang standen auf dem Grundstück zuvor übrigens die Ruinen der früheren Wilke-Werke AG, deren Konkurs der Verfasser 1978 auch schon hautnah miterlebt hatte, sein Büro war damals vis-á-vis auf der anderen Straßenseite.
Unser CS Euroreal hat auch noch zwei Hornbach-Märkte. In Berlin-Weissensee (Baujahr 2000, 14.700 qm) und in Osnabrück (wie Braunschweig Baujahr 2004, 23.330 qm). Für diese beiden Hornbach-Märkte wurde der Mietvertrag erst letztes Jahr „langfristig“ verlängert. Insofern sind sie sehr gut vergleichbar mit dem gerade verkauften Markt in Braunschweig – zumal die durchschnittliche Signifikanz von Berlin-Weissensee und Osnabrück zusammen exakt auf dem Niveau von Braunschweig liegt.
Also brauchen wir nur etwas Dreisatz-Rechnung und kommen für die beiden Hornbach-Märkte des CS Euroreal (die nach unserer Einschätzung übrigens bald über den Tisch gehen werden) damit auf folgende analogen Beträge:
Berlin-Weissensee = 24,5 Mio. EUR (letzter Verkehrswert 19,9 Mio. EUR, unsere bisherige Verkaufspreisprognose war 22,o Mio. EUR)
Osnabrück = 38,8 Mio. EUR (letzter Verkehrswert 18,6 Mio. EUR, unsere bisherige Verkaufspreisprognose war auch hier 22,o Mio. EUR).
Nun ist dieser Ansatz insbesondere für Osnabrück doch ein bißchen sehr sportlich, zumal wahrscheinlich die Mietvertrags-Restkaufzeiten nicht mehr die 14 Jahre erreichen, die Braunschweig zum Verkaufszeitpunkt noch hat. Auf jeden Fall darf man aus der jüngsten Meldung aber die Erwartung mitnehmen, daß beide Hornbach-Baumärkte des CS Euroreal deutlich über Verkehrswert weggehen werden.