Category : Neuigkeiten
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„Coeur Défense“ ist ein 39-stöckiger Wolkenkratzer im Pariser Stadtteil La Défense. Erbaut 1999-2001 ist der Klotz, bezogen auf die Nutzfläche, das größte Gebäude in ganz Europa und das drittgrößte weltweit. Immobilienfonds hatten mit Coeur Défense nie etwas zu tun, doch trotzdem ist es eine Erwähnung wert.
Warum? Weil es gerade für 1,8 Mrd. EUR an den französischen Immobilien-Giganten Amundi verkauft wurde. Das sind satte 10.000 EUR pro Quadratmeter Nutzfläche – Preise, die man sonst nur noch aus London kannte. Damit ist es in diesem Zyklus die bisher größte Immobilien-Einzeltransaktion.
Auf die Plätze verwiesen werden damit das „Walkie Talkie“ in London (im Juli 2017 für 1,4 Mrd. EUR an einen Investor aus Hongkong verkauft) und das „Sony Center“ in Berlin (vor einem Monat für 1,1 Mrd. EUR an einen kanadischen Pensionsfonds verkauft).
Wie immer sehr interessant ist die Preishistorie:
Lehman Brothers kauften Coeur Défense 2007 auf dem Höhepunkt des letzten Zyklus zu einem bis heute nicht wieder erreichten Preis: 2,1 Mrd. EUR.
Der Hedgefonds Lone Star schnappte sich das Ungetüm von Kontorhaus 2014 für 1,35 Mrd. EUR. Dann mal schnell ein bißchen Hausaufgaben gemacht beim Vermietungsstand und ein paar Chromleisten auf Hochglanz poliert, und schon folgt der Lohn der Mühe: 450 Mio. EUR oder 30 % Aufschlag in nur drei Jahren. Glückwunsch, liebe Lone Stars.
Das war vor einiger Zeit das Motto einer Hornbach-Kampagne. Sie werden zu Recht fragen: Warum interessiert uns das? Steht es um die Objekte unserer Immobilienfonds schon so schlimm, daß wir mal fix in den Baumarkt düsen und bei unseren Glaspalästen das eine oder andere selbst reparieren müssen?
Wir können Sie beruhigen. Auf Hornbach kommen wir aus einem ganz anderen Grund. Heute wurde nämlich bekannt, daß der 18.000 qm große Hornbach-Markt in Braunschweig (Baujahr 2004) gerade für 30 Mio. EUR an Schroder Real Estate KVG verkauft wurde. Den kennen wir ganz gut, denn der Verfasser dieser Zeilen kauft dort jedes Frühjahr seine Gemüsepflanzen. Ein Viertel Jahrhundert lang standen auf dem Grundstück zuvor übrigens die Ruinen der früheren Wilke-Werke AG, deren Konkurs der Verfasser 1978 auch schon hautnah miterlebt hatte, sein Büro war damals vis-á-vis auf der anderen Straßenseite.
Unser CS Euroreal hat auch noch zwei Hornbach-Märkte. In Berlin-Weissensee (Baujahr 2000, 14.700 qm) und in Osnabrück (wie Braunschweig Baujahr 2004, 23.330 qm). Für diese beiden Hornbach-Märkte wurde der Mietvertrag erst letztes Jahr „langfristig“ verlängert. Insofern sind sie sehr gut vergleichbar mit dem gerade verkauften Markt in Braunschweig – zumal die durchschnittliche Signifikanz von Berlin-Weissensee und Osnabrück zusammen exakt auf dem Niveau von Braunschweig liegt.
Also brauchen wir nur etwas Dreisatz-Rechnung und kommen für die beiden Hornbach-Märkte des CS Euroreal (die nach unserer Einschätzung übrigens bald über den Tisch gehen werden) damit auf folgende analogen Beträge:
Berlin-Weissensee = 24,5 Mio. EUR (letzter Verkehrswert 19,9 Mio. EUR, unsere bisherige Verkaufspreisprognose war 22,o Mio. EUR)
Osnabrück = 38,8 Mio. EUR (letzter Verkehrswert 18,6 Mio. EUR, unsere bisherige Verkaufspreisprognose war auch hier 22,o Mio. EUR).
Nun ist dieser Ansatz insbesondere für Osnabrück doch ein bißchen sehr sportlich, zumal wahrscheinlich die Mietvertrags-Restkaufzeiten nicht mehr die 14 Jahre erreichen, die Braunschweig zum Verkaufszeitpunkt noch hat. Auf jeden Fall darf man aus der jüngsten Meldung aber die Erwartung mitnehmen, daß beide Hornbach-Baumärkte des CS Euroreal deutlich über Verkehrswert weggehen werden.
Das Thema ist ein echter Dauerbrenner. Sein oder nicht Sein, das ist hier die Frage. Eine Frage, mit der sich auch die Dachfonds-Manager scheinbar auf die unterschiedlichste Art und Weise herumgequält haben.
Allianz Global Investors hat für den Allianz Flexi Immo im Frühjahr (vollkommen unnötig) die Reißleine gezogen und den Fonds ohne Rücksicht auf Verluste platt gemacht, obwohl man nach den BAFin-Vorgaben noch Zeit bis April 2018 gehabt hätte. Aber wen kümmert’s: Es war ja nur das Geld der Anleger, das AGI hier durch unnötige Hast und Unprofessionalität noch zusätzlich zum „normalen“ Kollateral-Schaden der Zwangsauflösung verbrannt hat.
Das Foto auf der Fonds-Homepage lässt vermuten: Sascha Kayser, der Fondsmanager bei Deutsche Asset & Wealth Management für die beiden Dachfonds db Immoflex und DWS Immoflex wäre für die meisten deutschen Mütter rein vom Aussehen her wohl der ideale Schwiegersohn. Solide, bodenständig. Entsprechend brav hat er den db Immoflex genau in dem Zeitplan aufgelöst, den ihm die BAFin vorgegeben hatte: Bis Mai 2017.
Etwas mehr Zeit hat er beim DWS Immoflex: Bis April 2018. Hier scheint unser Musterschüler das Strickmuster vom db Immoflex zu kopieren. Keine verbrannte Erde a la AGI, sondern jeden Monat ein Schlückchen. Bis Ende Mai hatte er die Füße beim DWS Immoflex stillgehalten, denn vorher war ja noch der db Immoflex zu erledigen. Danach aber kam Bewegung in die Sache: Seit Ende Mai sind praktisch alle Einzelfondspositionen des DWS Immoflex um niedrig fünfstellige Stückzahlen geschrumpft. Übrigens: Den KanAm grundinvest besitzt dieser Dachfonds gar nicht.
Völlig still ruht der See dagegen bei allen vier Unterfonds des Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt/Substanz. Nachdem diese noch bis Mai 2017 permanent auf der Verkäuferseite gestanden hatten erkennen wir per Ende September 2017 keinerlei weitere Veränderung mehr. Über 1,0 Mio. Anteile des SEB ImmoInvest und über 0,6 Mio. Anteile des CS Euroreal sowie gut 0,2 Mio. Anteile des AXA Immoselect liegen hier im wesentlichen noch in den Regalen. KanAm grundinvest? Auch bei diesem Dachfonds Fehlanzeige.
An sich wäre hier Anfang Januar 2018 Schicht im Schacht. Trotzdem wurden die Verkäufe vor vier Monaten komplett gestoppt. Wir vermuten, daß sich hier eine ähnliche Entwicklung abzeichnet wie beim von der gleichen Stelle verwalteten SEB Optimix: Dieser hatte auf die Schwierigkeit hingewiesen, vor allem marktenge Zielfonds innerhalb der gesetzten Fristen zu einigermaßen adäquaten Preisen zu verkaufen. In einer kürzlichen Verlautbarung erklärte der SEB Optimix dann, ihm bzw. der dann zuständigen Depotbank (Caceis) sei von der BAFin in Würdigung dieser Tatsache eine Fristverlängerung um weitere drei Jahre gewährt worden.
Scheinbar den gleichen Weg wie der DWS Immoflex geht dagegen der von der Landesbank Berlin verwaltete Stratego grund, der bis Ende März 2018 Geschichte sein soll. Bis zum Frühjahr beobachteten wir auch bei diesem Fonds keine Verkaufsaktivitäten. Seitdem sind vom KanAm grundinvest, vom SEB ImmoInvest und vom SEB ImmoPortfolio Target Return jeweils etwa 10.000 Stück verkauft worden (den AXA Immoselect und den CS Euroreal besitzt der Stratego grund interessanter Weise überhaupt nicht).
Wie Blei in den Regalen liegt dagegen bisher die Position UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe. Hiervon hält der Stratego grund (und zwar per 30.09.2017 weiterhin unverändert) mit 3,55 Mio. Anteilen mehr als 10 % des gesamten Anteilscheinumlaufs dieses Fonds. Wie die innerhalb von weniger als einem halben Jahr unter’s Volk gebracht werden sollen ist uns ehrlich gesagt ein Rätsel. Und auch die rd. 1/4 Mio. Stück des SEB ImmoPortfolio Target Return (das ist allein ein knappes Viertel des Inventars dieses Dachfonds) vermag der Markt nach unserer Einschätzung selbst um den Preis kräftig sinkender Kurse in dieser kurzen Zeit unmöglich aufzunehmen.
In Kenntnis dieser latent schon immer vorhandenen Problematik haben wir keine Positionen im UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mehr und auch nicht im SEB ImmoPortfolio Target Return (bei dem wir zusätzlich noch zu einem vernichtenden Urteil über die Management-Leistung gekommen waren, welches sich im Verlauf der Abwicklung bis zum inzwischen erfolgten letzten Objekt-Verkauf leider auch in vollem Umfang bestätigte).
Zum Schluß damit der Blick auf die Fonds, die uns tatsächlich betreffen, und die davon aus den beiden z.Zt. verkaufsaktiven Dachfonds in den nächsten Monaten zu erwartenden Stückzahlen:
AXA Immoselect: 309.000 (DWS)
CS Euroreal: 380.000 (DWS)
alle drei DEGI-Fonds: vernachlässigenswert
KanAm grundinvest: 370.000 (Stratego)
TMW Immobilien Weltfonds: 188.000 (DWS); die zuvor 830.000 Stück des Stratego grund haben sich dagegen im letzten Vierteljahr in Luft aufgelöst
Bei diesen in unserem Portfolio vertretenen Fonds sind das alles keine Stückzahlen mehr, wegen derer wir uns noch groß in die Hose machen müssten. Im Gegenteil: Die daraus regelmäßig zu erwartenden Verkäufe der beiden diesbezüglich noch aktiven Dachfonds kommen uns in Hinblick auf den Wiederanlagebedarf der bis Jahresende noch zu erwartenden Ausschüttungen durchaus gelegen.
Nur interessehalber hier dann auch noch die Daten für die drei übrigen Fonds:
SEB ImmoInvest: 425.000 (DWS) und 270.000 (Stratego)
SEB ImmoPortfolio Target Return: 250.000 (Stratego)
UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe: 820.000 (DWS) und 3.550.000 (Stratego), insgesamt laufen hier überhaupt nur 34,7 Mio. Anteile um
In unserem Beitrag „Steinpilze und Mailand“ zum Verkauf eines kleinen italienischen Objektes des CS Euroreal schrieben wir am 6.10.2017: „Insofern haben wir die leise Hoffnung, daß im Oktober eine Ausschüttung von +/- 2,50 EUR je Anteil noch hinzubekommen sein könnte. Bleiben Sie jedoch lieber vorsichtig: Wir haben mit unseren Ausschüttungsprognosen auch schon kräftig daneben gelegen.“
In der Tat. Wahrscheinlich immer noch von den Einbehaltungs-Orgien des KanAm grundinvest paralysiert haben wir hier wirklich schon wieder daneben gelegen. Der vermutete Zeitpunkt war genau richtig, aber die Höhe nicht.
Heute gibt die Commerzbank als Depotbank nämlich bekannt, daß es beim CS Euroreal am 25.10.2017 eine Ausschüttung von 4,06 EUR je Anteil geben wird.
Aktuell besitzen wir gut 1,2 Mio. Anteile des CS Euroreal. Nächste Woche fließen uns hier also rd. 5,0 Mio. EUR an Ausschüttungen zu. Nach den bisher von der Depotbank veröffentlichten Daten soll sich die Ausschüttung in 3,30 EUR Substanzausschüttung und 0,76 EUR Ertragsausschüttung aufteilen. Nach rein steuerlicher Rechnung sollen uns sogar 0,8782 EUR je Anteil als nach § 8 b KStG bzw. nach DBA steuerfreie Erträge zufließen. Für unser diesjähriges handelsrechtliches Ergebnis würde das einen in der Höhe eher unerwarteten Zuwachs von weiteren rd. 1,0 Mio. EUR bedeuten.
Gerade in den letzten drei Wochen sind die Kurse unserer Fonds etwas unter die Räder gekommen. Neben dem Schock der KanAm-Einbehaltspolitik lag das vor allem am Fehlen guter Neuigkeiten. Nicht Angebotsdruck oder fundamental neue Einschätzungen, sondern schlicht und ergreifend fehlende Nachfrage war insofern für die zu beobachtenden Kursschwächen ursächlich.
Mit der Ausschüttungs-Ankündigung für den CS Euroreal dürfte dieser Knoten durchschlagen sein. Es bestätigt sich wieder einmal die alte Weisheit: Ist die Nacht am dunkelsten, so ist der Morgen am nächsten.
Seit weit über einem Jahr gibt es bei abwickelnden Offenen Immobilienfonds ein wichtiges Thema: Die Verkäufe von Zielfonds-Anteilen über die Börse durch Immobilien-Dachfonds, die ebenfalls in den Abwicklungsmodus geraten waren. Diesen Dachfonds hatte die BAFin jeweils Abwicklungsperioden von drei Jahren nach endgültiger Einstellung der Anteilschein-Rücknahme aufgegeben.
In der Praxis waren die Zielfonds innerhalb dieser Zeit aber auch nicht ansatzweise komplett abgewickelt. Wollten die Dachfonds der BAFin-Vorgabe trotzdem entsprechen, blieb ihnen nur der Verkauf von Zielfonds-Anteilen über die Börse. Das passierte auch seit Anfang letzten Jahres, und zwar in aller Regel zu den ungünstigsten Zeitpunkten und zu den schlechtesten jemals vorgekommenen Kursen. Durch dieses Vorgehen erlitten die Anteilscheininhaber der Dachfonds folgerichtig noch einmal einen zusätzlichen, obwohl eigentlich ganz unnötigen Schaden.
Als weiteres Problem erwies sich: Einige Zielfonds-Anteile waren zwar (wenn auch zu grausam schlechten Preisen) über die Börse verkäuflich – für andere, spezielle und marktenge, vor allem auf institutionelle Investoren zugeschnittene Fonds gab es dagegen selbst für Geld und gute Worte überhaupt keinen halbwegs liquiden Markt. Auf diesen Zielfonds drohten die Dachfonds sitzen zu bleiben, wollten sie nicht (was z.B. ein von der Allianz verwalteter Dachfonds gemacht hat) eine völlig intransparente Off-Market-Transaktion riskieren.
Gegen dieses Vorgehen erhob sich seitens der Betroffenen massiver Protest. In einem fünfseitigen Antwortschreiben auf die auch von uns vorgebrachte Kritik hatte die BAFin am 23.01.2017 dieses Procedere noch gerechtfertigt. Doch, oh Wunder: Sollte die BAFin inzwischen tatsächlich noch einmal neu nachgedacht haben?
Jedenfalls meldete vor wenigen Tagen der Immobilien-Dachfonds SEB Optimix (formell zwar nach Luxemburger Recht aufgelegt, aber trotzdem von der BAFin beaufsichtigt):
„Die Abwicklungsphase für den SEB Optimix und seine Teilfonds … wurde bis längstens Ende 2021 verlängert.“ … „Da die Abwicklung der zugrunde liegenden Fonds des SEB Optimix bis 2017 nicht abgeschlossen war, wurden diese an die Depotbank, Caceis Bank Deutschland GmbH, übertragen. Vor kurzem hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht der Depotbank einen Aufschub um drei Jahre für den Abschluss der Abwicklung gewährt.“
Man kann sicher erwarten, daß ein solcher Fristaufschub jetzt auch anderen betroffenen Dachfonds gewährt werden wird. Zumal die größten von ihnen (Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt) ebenfalls die Caceis Bank als Depotbank haben. Auf jeden Fall würde diese Neuigkeit erklären, warum die Dachfonds-Verkäufe über die Börse in den letzten Monaten aufgehört haben. Auch die kürzlich auf Anregung der BAFin noch diskutierte Variante, die Zielfonds-Anteile bruchteilig an die Anteilscheininhaber real auszukehren, scheint damit vom Tisch zu sein.