Category : Neuigkeiten
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Es ist eher unwahrscheinlich, daß Sie schon einmal von NEPI Rockcastle gehört haben. Aber nachdem die gerade mehr als 1/2 Mrd. EUR für zwei Einkaufszentren in Budapest/Ungarn und Sofia/Bulgarien spendiert haben (und erst kürzlich schon mehr als 200 Mio. EUR für ein weiteres EKZ in Sofia ausgegeben hatten), ist es an der Zeit, Ihnen auch die einmal vorzustellen.
NEPI Rockcastle entstand erst Ende 2016 durch Fusion der in Zentralosteuropa tätigen Immobilienfirma NEPI mit dem südafrikanischen Immobilieninvestor Rockcastle. In seiner Branche entstand dadurch der größte börsennotierte Spieler in Zentralosteuropa. Sie sehen daraus, wie vielschichtig inzwischen die Märkte auch auf der Nachfragerseite geworden sind – man hätte sonst eher nicht den Verdacht gehabt, daß südafrikanisches Kapital ein besonderes Interesse an Einkaufszentren auf dem Balkan haben könnte.
Andererseits muß man auch die Details der Transaktionen beachten. So ging z.B. das mit 66.000 qm Verkaufsfläche zweitgrößte Einkaufszentrum der ungarischen Hauptstadt, das Arena Plaza Shopping Centre, jetzt für 275 Mio. EUR über den Tisch. Das entspricht einer Brutto-Mietrendite von 6,2 % p.a. für die voll vermietete Shopping Mall. Mit über 4.000 EUR/qm ist das für ein Einkaufszentrum in Osteuropa immer noch ein stolzer Preis. Und doch ist es weit entfernt von den 381 Mio. EUR, die der derzeitige Eigentümer, die in Großbritannien beheimatete Active Asset Investment Management (AAIM) vor 10 Jahren kurz nach der Eröffnung auf dem Höhepunkt des letzten Immobilienbooms einmal bezahlt hatte. Das wiederum könnte man als Zeichen werten, daß der Markt im Moment zwar schon ziemlich hoch, aber eben auch noch nicht überhitzt ist.
Auch wenn es der ein oder andere bisher anders kannte: Der GröFaZ ist der größte Fondsverwalter aller Zeiten. Gemeint ist damit natürlich niemand anders als SEB/Savills. Wobei das leider einzig wirklich Bemerkenswerte an dieser Firma eine geradezu galaktische Fähigkeit ist, Scheiße als Bonbon zu verkaufen.
Kleine Kostprobe gefällig? Mit Erlaubnis des Adressaten dürfen wir hier die Antwort von Savills zitieren, die er kürzlich bekam, als er sich nach der Ursache für die unterirdischen Resultate der letzten Portfolio-Verkäufe erkundigte:
Ihr Feedback zu den Immobilien-Verkäufen des SEB ImmoInvest, SEB ImmoPortfolio Target Return Fund und SEB Global Property Fund können wir nachvollziehen. Nach Vornahme aller Anstrengungen und Abwägung aller Punkte ist das Fondsmanagement der Savills Fund Management GmbH zu dem Schluss gekommen, dass hier ein Portfolio-Verkauf im Interesse der Anleger war. Wir möchten auch betonen, dass das Fondsmanagement alle Möglichkeiten unternommen hat, um ein möglichst gutes Ergebnis zu erzielen. Aber leider ist aufgrund des schwierigen Marktumfelds das Ergebnis negativ beeinträchtig worden.
Es gehört wirklich eine ganze Menge Chuzpe dazu, mitten in einem der größten Immobilien-Booms aller Zeiten von einem „schwierigen Marktumfeld“ zu sprechen.
Andererseits: So viel Selbstaufgabe, das Kind beim Namen zu nennen, kann man von den Savills-Leuten ja auch nicht erwarten. Die der Wahrheit entsprechende Formulierung hätte nämlich lauten müssen: „Es ist uns gelungen, das Portfolio so weit herunterzuwirtschaften, daß sich selbst auf dem Höhepunkt des aktuellen Booms kein Schwein mehr dafür interessiert hat, sondern nur ein paar Hyänen. Und allzu viel Arbeit wie z.B. mühevolle Einzelverkäufe wollten wir uns damit nun auch nicht machen. Sie müssen deshalb Verständnis haben, daß die Hyänen für ein heterogenes Paket mehrerer mittelmäßiger Objekte auch kaum etwas bezahlen können. Bitte sehen Sie uns nach, daß wir für unsere Management-Gebühren trotzdem jahrelang Verkehrswerte als Berechnungsbasis verwendet haben, die sich im Nachhinein als reine Utopie erwiesen.“
Nach diesem allwöchentlichen Savills-Bashing hätten wir aber, mit Erlaubnis des gleichen Adressaten, aus dem Munde des GröFaZ auch noch eine nützliche Neuigkeit zu vermelden. Er hatte gefragt, wann denn bei den SEB/Santander-Savills-Dachfonds wieder mit einer Ausschüttung zu rechnen sein. Antwort von Savills:
Wir sind z. Zt. dabei einen Fragen & Antworten Katalog für die Anleger der Santander Vermögensverwaltungs-Fonds zu erstellen. Darin finden Sie Informationen zur weiteren Vorgehensweise der Fonds. Allerdings sind noch einige Themen in Klärung. Sobald es fertig ist, werden wir es über die Publikumsfonds-Website veröffentlichen. Wir bitten Sie daher noch um etwas Geduld.
Es scheint also ganz so zu sein, daß sich unsere nachstehend zitierte Meldung vom 23.8.2017 konkretisieren könnte:
Die BAFin überlegt jedenfalls, zwar grundsätzlich an der 3-Jahres-Auflösungs-Frist festzuhalten, aber die Anleger selbst entscheiden zu lassen, ob sie sich durch möglicher Weise zur Unzeit erfolgende Anteilsverkäufe der Dachfonds zusätzlich schädigen lassen wollen. Konkret heißt das: Die Dachfonds sollen ihren Anlegern die Möglichkeit einzuräumen, eine Sachausschüttung des anteiligen Vermögens durch Übertragung der entsprechenden Anzahl Zielfonds-Anteile zu erhalten.
Nach unserer Kenntnis sind die Dachfonds derzeit aufgefordert, zu dieser Änderung der Vorgehensweise Stellung zu nehmen.
Eben haben wir die Veranstaltungen von PropertyEU ja noch gelobt. Aber, mal ganz ehrlich gesagt, man muß die Beiträge vorher schon noch durch das intellektuelle Kompostsieb schaufeln, um die wirklich relevanten Informationen herauszufiltern. Es wird da natürlich auch eine Menge bullshit geredet.
So zum Beispiel gestern auf dem PropertyEU Germany Investment briefing. Wobei sich uns, nebenbei bemerkt, gerade in diesen Zeiten die Frage stellt: Wir wären ja gern auch mal hingegangen. Aber warum muß das Germany Investment briefing denn in London stattfinden?
Immerhin, Markus Beran ließ es sich nicht nehmen, den Ärmelkanal zu queren und nach London zu reisen. Im Rahmen seiner bedeutenden Mission verkündete er dort dem erstaunten Publikum auf besagtem Germany Investment briefing: „We must start thinking of our tenants as guests or customers, not just occupiers, and bring in a more service-orientated attitude.“
Herr Beran ist „Head of Origination International Investors“ bei der Berliner Hypothekenbank BerlinHyp. Bravo, Herr Beran! 27 Jahre nach Zusammenbruch der DDR-Mangelwirtschaft hat es sich am Ende doch tatsächlich bis nach Berlin herumgesprochen: Mieter sind auch so etwas wie Kunden, nicht etwa nur „occupiers“ (sind das Hausbesetzer?), und selbst Finanz- und Immobiliendienstleister sollten anfangen, serviceorientiert zu denken.
Bei uns ist noch die Stelle des „Durchlauferhitzers für Sprechblasen“ frei. Sollten Sie sich bewerben wollen, dann wäre es echt gut, wenn Sie uns bei der Gelegenheit auch gleich erklären könnten, was ein „Head of Origination International Investors“ eigentlich so macht.
Die Englisch-Kenntnisse hier bei uns in der Provinz sind eher rudimentär, weshalb wir das in unserer geistigen Eingeschränktheit auf den ersten Blick so verstehen würden, daß sich die BerlinHyp ihre Internationalen Investoren selber zu backen vermag.
Respekt. Uns ist es weit mehr als 30 Jahre lang nicht gelungen, Leute zu erzeugen, an denen wir anschließend Geld verdienen. Im Gegenteil, die beiden Töchter des Verfassers erweisen sich bis heute als Faß ohne Boden. Aber vielleicht hatten wir ja nur nicht den richtigen „Head of Origination“, also den Chef-Erzeuger sozusagen.
PropertyEU ist ein von uns sehr geschätzter Online-Informationsdienst, der regelmäßig auch hochkarätig besetzte Vortragsveranstaltungen zu speziellen Immobilien-Themen in Europa veranstaltet. Kürzlich lasen wir in dem Zusammenhang:
The positive sentiment that spread to Italy and Portugal first is now extending into Greece, Cyprus and other countries that until recently were seen as no-go areas, delegates heard at the PropertyEU Southern Europe, SEE & Greece Investment Briefing, which was held in London on Tuesday.
‘Market sentiment is extremely positive at the moment,’ said Alice Marwick, associate, European Research at Savills. Political risk is seen to be receding and economic fundamentals are improving, creating a benign environment which is attracting more foreign capital.
Auf der gleichen Veranstaltung wurden auch Investments in griechische Hotels wärmstens empfohlen.
‘Hospitality is the darling of the market,’ said Tassos Kotzanastassis, founder and managing director, 8G Capital Partners. ‘Everyone wants a slice of that pie.’
Demand for these assets is such that ‘investors have to stand in a long queue,’ said Bill Hancock, managing partner, Resolute Asset Management. ‘In the last twelve months there has been a real surge in investors’ appetite for Greece. They are there on the ground looking for opportunities, but there is a lot of competition.’
An anderer Stelle erfuhren wir soeben, daß sich Investoren in Deutschland doch bitte nicht mehr nur auf die traditionellen „Big Seven“-Städte Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart, Düsseldorf und Köln einschiessen sollten: Jenseits dieser Metropolen gäbe es doch auch in kleineren deutschen Großstädten eine Vielzahl spannender Investment-Stories und viel schönere Renditen.
Irgendwie können wir uns als hauptberufliche Finanzhistoriker, die schon viele Zyklen in vielen Bereichen erlebt haben, nicht helfen: Wenn jetzt schon Zypern und Bottrop als Investmentziel wieder auf den Radarschirm kommen, und wenn Investoren Schlange stehen, um griechische Hotels zu kaufen, dann würden wir vielleicht doch lieber langsam in Betracht ziehen, die Party zu verlassen.
Wer glaubt, daß es in der Schlußphase der Abwicklung bei immobilienfreien oder fast immobilienfreien Fonds langweilig würde, der irrt sich. Doch richtig spannend wird die Sache, wenn man das beim Vergleich mehrerer Fonds in der relativen Entwicklung zueinander betrachtet.
Natürlich, die Rücknahme der Fondsanteile ist bei unseren abwickelnden Fonds endgültig ausgesetzt. Aber nehmen wir mal an, nur mal so theoretisch, die Ausgabe- bzw. Rücknahmepreise hätten noch eine Wirkung. Dann hätte es im letzten halben Jahr folgende Konstellation gegeben:
Wer zu Ostern 10.000 EUR in den TMW Immobilien Weltfonds investiert hätte, dessen Anteile wären heute 11.535 EUR wert.
Wer zu Ostern 10.000 EUR in den AXA Immoselect investiert hätte, dessen Anteile wären heute nur noch 8.724 EUR wert.
Bezogen auf die Ausgangssumme ist das in der Entwicklung der beiden Fonds innerhalb nur weniger Monate ein Delta von 28,1 %. Die Hintergründe sind (Pfennig-Veränderungen unberücksichtigt):
2,80 Startpunkt beim TMW Immobilien Weltfond
3,09 am 12.7.: Die Anteilpreiserhöhung betrifft das in 2016 veräußerte Objekt „Centro Meridiana“ (Italien). In Zusammenarbeit mit dem neuen Eigentümer konnte auf Grundlage einer aktuellen Gesetzesänderung eine Steuerrückerstattung in Höhe von rd. EUR 4,6 Mio. erzielt werden.
3,14 am 31.7.: Eine Begründung für die Veränderung wurde vom Fonds nicht veröffentlicht.
3,23 am 4.8.: Die Anteilpreiserhöhung betrifft das in 2016 veräußerte Objekt „Centro Meridiana“ (Italien). Der damalige Verkäufer hat nun einen Teil der im Rahmen des Ankaufs entstandenen Steuern erstattet.
Da hat sich das nominelle Fondsvermögen binnen eines Monats mal flugs um 15 % vermehrt.
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5,17 (minus 1,80 zwischenzeitlicher Ausschüttung) Startpunkt beim AXA Immoselect
5,21 am 20.4.: Hintergrund ist eine Körperschaftsteuererstattung für das Kalenderjahr 2015 für in Frankreich gelegene, zwischenzeitlich veräußerte Fondsobjekte.
5,24 am 26.5.: Hintergrund ist die Kaufpreiszahlung für die Immobilien in Schweden. Der Verkaufspreis lag über den zuletzt veröffentlichten Verkehrswerten.
5,30 am 8.6.: Hintergrund ist die Erstattung von Körperschaftsteuer für das Jahr 2016.
3,51 am 26.7.: Abschlag der Ausschüttung von 1,80/Anteil
3,16 am 12.9.: Die Immobilie Amersfoort in den Niederlanden wurde zu einem Verkaufspreis von 22,5 Mio. EUR veräußert, ca. 15,2 Mio. EUR (ca. 40,3 %) unter dem letztmalig am 25. Februar 2017 festgestellten Verkehrswert in Höhe von 37,7 Mio. EUR.
2,92 am 15.9.: Turnusgemäße Bewertung der Immobilie Antegnate (Bergamo) in Italien. Der Verkehrswert ist im Vergleich zum Vorjahr um 14,8 % gesunken. Der aktuelle Verkehrswert liegt bei 65,4 Mio. EUR. (Anm. d. Red.: auf dem Höhepunkt des letzten Booms 2008/09 gekauft für 151,1 Mio. EUR).
Da waren dann binnen vier Tagen fast 20 % des nominellen Fondsvermögens einfach mal wech.
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Hintergrund ist hierbei: Je kleiner ein Fonds im Zuge seiner Abwicklung wird, desto stärker schlagen naturgemäß singuläre Ereignisse auf die Wertentwicklung durch. Diese Tendenz wird noch verstärkt durch eine Art Imparitäts-Prinzip in der Vermögensaufstellung. Sämtliche konkret bezifferbaren Risiken sind in den Verbindlichkeiten bzw. Rückstellungen zu Lasten des Fondsvermögens abzubilden. Chancen dagegen, mögen sie auch dem Grunde nach mehr als plausibel sein, gehen in die Vermögensaufstellung erst ein, wenn das Geld auf dem Konto ist, zumindest aber, wenn der Anspruch rechtskräftig festgestellt und der Kontrahent zahlungsfähig ist.
Unser Job ist es, die Fonds gut genug zu durchleuchten mit dem Ziel, solchen nach außen hin zunächst unsichtbaren Werttreibern und/oder Wertvernichtern auf die Spur zu kommen und sie in unseren Dispositionen zu berücksichtigen. Und zwar möglichst schon lange bevor sie sich in Form von Anteilpreisänderungen sichtbar auswirken.