Category : Neuigkeiten
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Kürzlich hatten wir Sie bereits über die Ausschüttungsankündigung der Commerzbank für den CS Euroreal informieren können: 0,60 EUR/Anteil am 19.12. In unseren Planungen erwartet hatten wir 0,50 EUR.
Heute zieht M. M. Warburg für den KanAm grundinvest nach: 0,27 EUR/Anteil, ebenfalls am 19.12. Das ist auf den ersten Blick (vor allem auch im Vergleich zum CS Euroreal) ein bißchen enttäuschend; unsere Erwartung hatte hier bei 0,35 EUR gelegen. Andererseits, betrachtet man das Gesamtjahr, da gibt es nichts zu meckern. Die Ausschüttung des KanAm grundinvest im Februar hatte mit 0,98 EUR/Anteil die meisten Erwartungen weit übertroffen. Addiert sind das in diesem Jahr 1,25 EUR, und das ist ziemlich genau die Hälfte des Fondsvermögens, das zu Jahresbeginn noch 2,51 EUR/Anteil betragen hatte. Chapeau.
Liebe Genossinnen und Genossen (so Ihr denn Anteile an einer Genossenschaftsbank haltet, der vom Verfasser dieser Zeilen angesichts aller einschlägigen Erfahrungen im zu Ende gehenden Jahr augenblicklich am meisten geliebten Bankengruppe): Morgen kann kommen.
Gerade kündigt die Commerzbank für den CS Euroreal eine Ausschüttung von 0,60 EUR/Anteil am 19.12. an. Das ist durchaus erfreulich, in unserer Planung hatten wir zuletzt 0,50 EUR stehen (und waren uns nicht mal ganz sicher ob das nicht ein bißchen zu optimistisch war).
Gern wird der Verfasser dieser Zeilen übrigens auf der nächsten Commerzbank-HV ein paar Fragen zur technischen Ausstattung der Bank stellen: Was die Commerzbank heute auf ihrer homepage veröffentlicht trägt das Datum 18. November 2024. Es ist also anzunehmen, daß die zuständige Fachabteilung ihre Verlautbarung erst einmal in eine Steintafel meißelt, man diese dann per Seefracht nach Kalkutta verschifft, wo die Steintafel auf einem XXL-Schwerlastscanner digitalisiert wird, ehe man das als PDF dann in die polnische Provinz schickt, wo personalkostengünstige Backoffice-Abteilungen das Ganze schließlich auf der Commerzbank-homepage einpflegen.
Der KanAm grundinvest hatte bereits in seinem neuen Abwicklungsbericht angekündigt, die nächste Ausschüttung finde im Dezember statt. Auch hier ist es also nur noch eine Frage weniger Tage bis wir wissen was da kommt.
Insgesamt also ein sehr versöhnlicher Jahresausklang, der uns in aller Ruhe und Gelassenheit auf das kommende Jahr blicken lässt.
Bereits am 15.11. veröffentlichte CACEIS die Investorenmitteilung „Schlussauszahlung des Investmentfonds AXA Immoselect“. Nachdem im Juli 2024 (nach 5-jähriger Ausschüttungspause) bereits 14 cent/Anteil ausgeschüttet worden waren, dümpelte der Rücknahmewert der Anteile zuletzt noch bei 9 cent/Anteil vor sich hin. Das bei der Auflösungsentscheidung im Okt. 2011 noch stolze Fondsvermögen von gut 2,5 Mrd. EUR war im Zuge der Abwicklung somit bereits um 99,8 % geschrumpft auf nur noch 4,3 Mio. EUR.
Die endgültige Auflösung war zuletzt noch vom Abschluß eines laufenden Gerichtsverfahrens abhängig. CACEIS teilt jetzt mit, daß der Rechtsstreit beigelegt ist und die Liquidation endlich abgeschlossen werden kann. Interessanter Weise wartet CACEIS dabei nicht das Auslaufen sämtlicher Restrisiken ab. Diese wurden vielmehr bei Erstellung des letzten Abwicklungsberichtes bewertet und von CACEIS gegen Auskehrung der dafür gebildeten Rückstellungen übernommen. Für die Bank ist dies scheinbar die wirtschaftlich sinnvollere Lösung im Vergleich zu der Alternative, noch einige Jahre länger regelmäßig einer dürren Leiche die Fingernägel zu lackieren.
Im Juni 2002 war der AXA Immoselect aufgelegt worden. Im Nov. 2009 wurde die Rücknahme der Anteilscheine erstmals ausgesetzt, das Geld der Investoren steckte damit fest. Die 15 Jahre, die sie am Ende auf die Zahlung der Schlußrate warten mussten, sind eine mehr als doppelt so lange Zeitspanne wie die gut 7 Jahre, in denen der Fonds aktiv vertrieben wurde. Und zwar so aktiv, daß man sich bei AXA nach Bekunden des damaligen Fondsmanagers in den Büros im Herzen von Frankfurt fast jeden Tag zum Feierabend eine Flasche Schampus auf die neuerlichen Vertriebserfolge gönnte. Sic transit gloria mundi.
Nur noch als kleines Fazit zum Schluß: Nachdem die Auflösungsentscheidung zum AXA Immoselect gefallen war nahmen die Verkäufe schnell Fahrt auf, in einem Fall packte man sogar über 20 quer über Europa verteilte Objekte in ein einziges Paket. So gelang des dem Fonds zwar, schon im ersten Jahr der Liquidation über die Hälfte seiner Immobilien zu verkaufen, doch das hatte seinen Preis: Die erzielten Verkaufspreise lagen im Schnitt rund 25 % unter den zuletzt von unabhängigen Gutachtern veranschlagten Verkehrswerten. So viel zur tatsächlichen Aussagekraft von (regelmäßig teuer bezahlten) Wertgutachten bei Immobilienfonds. Dass der Gesetzgeber als eine der Konsequenzen aus der letzten Krise nunmehr verlangt, daß jedes Objekt eines Immobilienfonds von zwei Gutachtern bewertet wird macht die Sache keinen Deut besser: Zwei Blinde sehen nämlich ganz genau so viel wie ein Blinder …
Heute, wie immer erst am allerletzten Tag der gesetzlich erlaubten Frist, veröffentlichte die Commerzbank den Abwicklungsbericht des CS Property Dynamic zum 31.08.2024. Was daraus berichtenswert ist hält sich in überschaubaren Grenzen.
Am wichtigsten ist sicherlich die Auflösungsprognose, bei der das finale Datum unverändert mit „nicht vor dem Jahr 2029“ angegeben wird. Und weiter: „Nach aktuellem Sach- und Kenntnisstand wird angestrebt, dass rund 70 bis 80 % des nach der Auszahlung im November 2024 verbleibenden Fondsvermögens in den Geschäftsjahren 2024/2025 bis 2026/27 ausgezahlt werden können.“ Mit insgesamt gut 9,00 EUR/Anteil werden die Ausschüttungen also bereits Mitte 2027 den aktuellen Börsenwert übertroffen haben. Im Vergleich zu den früheren Hängepartien ist das inzwischen eine sehr überschaubare Zeitspanne.
Die Vermögensaufstellung ist von fast schon genialer Einfachheit: Vom Fondsvermögen von 33.808.535 EUR entfallen 98,9 % = 33.439.687 EUR auf Liquiditätsanlagen. Es wären sogar 100 %, gäbe es da auf der Aktivseite nicht noch 428.022 EUR sonstige Vermögensgegenstände, die sich dann ausschließlich als Zinsansprüche aus Festgeldanlagen entpuppen. Verbindlichkeiten (16.954 EUR) und Rückstellungen (41.220 EUR, ausschließlich für Abschlußkosten) sind Marginalien, und damit sind auch schon alle Posten der Vermögensaufstellung vollständig aufgezählt.
Der Blick in die Ertrags- und Aufwandsrechnung ist genau so unspektakulär: 1.175.178 EUR Zinserträge sowie 69.868 EUR sonstige ergibt minus 207.971 EUR Verwaltungsvergütung, 49.585 EUR für Prüfung und Veröffentlichung sowie 4.448 EUR sonstige einen ordentlichen Nettoertrag von 983.040 EUR.
Die Liquiditätsrendite verdeutlicht die Auswirkungen der Zinswende, die neuerdings bei unseren Fonds in der Form früher gar nicht erwartete zusätzliche Zinserträge ausschüttbar macht: Nach minus 0,3 bzw. 0,4 % in 2021 und 2022 kletterte sie 2023 auf plus 1,2 % und jetzt weiter auf 3,5 %. Abzüglich der Verwaltungsvergütung bleibt beim CS Property Dynamic im letzten Geschäftsjahr dann immer noch ein Anlageergebnis von 2,9 %. Gar nicht so wenige bis heute aktiv vertriebene Immobilienfonds würden in Jubel ausbrechen, wenn sie das auch hätten.
Pflegten wir früher zu sagen, wenn bei einer Kursstellung eine besonders große Spanne zwischen Geld- und Briefkurs zu beobachten war. Das ging dem Verfasser dieser Zeilen unwillkürlich durch den Kopf beim Öffnen der Tagespost. Witziger Weise hatten wir heute nämlich zum CS Euroreal gleich zwei Kaufangebote in der Post.
Die Causa Verwaltungs GmbH aus München, seit Jahren als notorische Bauernfänger in allen möglichen Spezialwerten unterwegs, bietet – beseelt von der festen Überzeugung dass irgendwo jeden Tag ein Dummer aufsteht – mal wieder vollkommen unterirdisch, nämlich (bei einem aktuellen Börsenkurs oberhalb 1,60 EUR/Anteil) ganze 0,25 EUR.
Wenigstens etwas näher an der Realität ist das erneute Angebot der SCP Investments Limited, domizilierend auf den Marshallinseln, welche seit langem für ihr konsequentes Vorgehen gegen Finanztrickser und Steuerhinterzieher bekannt und in der Szene gefürchtet sind. Immerhin 1,30 EUR/Anteil wollen diese Herrschaften ausspucken. Das hatten sie Ende September schon einmal geboten, und aus der Wiederholung des Angebotes lässt sich wohl schließen, daß ihnen da von verkaufswilligen Anteilscheininhabern nicht gerade die Bude eingerannt worden war.
Eine besondere Ironie an der Geschichte ist übrigens, daß die beiden Angebote mit 0,25 EUR bzw. 1,30 EUR auch noch in ein und demselben Briefumschlag der Depotbank kamen …