Category : Neuigkeiten
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Soeben haben wir unsere Monatsübersicht per 31.08.2017 online gestellt. Wie eigentlich schon länger erwartet hat die Wertentwicklung im August, vor allem mangels neuer Nachrichten, erst einmal stagniert. Der innere Wert pro Aktie ist leicht von 987,18 EUR auf 974,34 EUR zurückgegangen.
Innerhalb der ertragswirksamen Komponenten ergaben sich dabei durchaus erwähnenswerte Verschiebungen. So sind die realisierten Kursgewinne im August durch die Auflösung eines größeren Teils unserer AXA-Immoselect-Position um rd. 430 TEUR gestiegen; die bisher nicht realisierten Kursgewinne entwickelten sich naturgemäß dann gegenläufig.
Die Teil-Gewinnrealisierungen beim AXA Immoselect haben entsprechende Auswirkungen auf die Entwicklung des handelsrechtlichen Ergebnisses. Aus heutiger Sicht kann deshalb erwartet werden, daß im Geschäftsjahr 2017 der Jahresüberschuß nach Steuern den Betrag von 1 Mio. EUR übersteigen wird.
Sofern es nicht zu spektakuläreren Verkaufsmeldungen kommt, ist im September noch am ehesten mit einem Fortdauern der Stagnation zu rechnen. Erst im Oktober erwarten wir dann neue Impulse für die Kursentwicklung. Diese Erwartung begründet sich damit, daß der Oktober mindestens für den CS Euroreal und den DEGI International ein turnusgemäßer Ausschüttungsmonat ist; möglicher Weise könnte darüber hinaus auch noch der KanAm grundinvest eine Ausschüttung ankündigen.
Schon im Juni 2016 meldete ein Immobilien-Informationsdienst, daß der CS Euroreal seine beiden Bürogebäude auf dem früheren EXPO-Gelände in Lissabon zum Verkauf gestellt habe – mit einem Preisschild von 100 Mio. EUR für das Duo.
Die Verkehrswerte lagen damals bei addiert 89,6 Mio. EUR. Unsere Verkaufspreis-Prognose haben wir vor gut einem Jahr in Anbetracht der guten Marktentwicklung auf dann ebenfalls 100 Mio. EUR gesetzt.
Ohne Zweifel entwickelt sich der Immobilienmarkt Lissabon augenblicklich recht dynamisch, die Leerstände sinken, auch die Preise ziehen seit 2-3 Jahren wieder an. Zuvor war Lissabon lange Zeit ein notorischer Nachzügler im gegenwärtigen Zyklus gewesen, der besonders lange unter den Folgen der letzten Finanzkrise litt.
Die Frage wäre heute allerdings: Die beiden Objekte stehen seit Juni 2016 im Schaufenster. Warum sind sie immer noch nicht weg? 14 Monate ist nämlich für einen nicht so sehr komplexen Verkaufsprozeß schon recht lange. Müssen wir uns langsam Sorgen machen?
Unsere Antwort würde jedoch „Nein“ lauten. Zum einen: Der Markt erholt sich immer spürbarer, und auch die Mieten ziehen in Lissabon inzwischen an. Man verliert also gegenwärtig nichts auf der Zeitachse, im Gegenteil.
Zum anderen, und das ist das noch klarere Argument: Die Verkehrswerte der beiden Objekte wurden im Juni 2017 um 9,1 % von 67,2 auf 73,3 Mio. EUR für das grössere Objekt und gerade eben im August 2017 um 6,2 % von 22,4 auf 23,8 Mio. EUR für das kleinere der beiden Objekte angehoben. In beiden Fällen begründet der Sachverständigenausschuß das mit der Markterholung an dem Standort und der verbesserten Vermietungssituation.
Insofern halten wir an unserer Verkaufspreisprognose von 100 Mio. EUR unverändert fest, und versteigen uns sogar zu der Behauptung, daß die ungewöhnlich lange Zeit bis zur Vollzugsmeldung in Anbetracht aller Umstände eher ein Indiz ist, daß sich Crédit Suisse mit dem Ausquetschen der Kaufinteressenten Zeit lässt und daß es deshalb sogar noch ein Schnaps mehr werden könnte.
Gestern abend meldet die Commerzbank, daß das Bürohochhaus T8 in Frankfurt/Main verkauft wurde. Dieses Alt-Objekt Baujahr 1950 in bester Frankfurter Innenstadt-Lage wurde noch während der Abwicklungsphase des Fonds abgerissen und durch einen im Herbst 2016 fertiggestellten Neubau ersetzt.
T8 war mit einem zuletzt veröffentlichten Verkehrswert von 208,2 Mio. EUR (das ist ein Fünftel des Immobilien-Restvermögens) das größte noch im CS Euroreal verbliebene Objekt. Zum Verkaufspreis sagt die Commerzbank nur, er habe „über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“ gelegen.
Bereits am 14.04.2017 hatte der Korea Herald gemeldet, T8 werde für bis zu 300 Mio. EUR an die koreanische Mirae Asset verkauft.
Dazu passt der gestern gemeldete Anstieg des Rücknahmewertes um nur 0,03 EUR je Anteil (in Summe gut 3 Mio. EUR) nun überhaupt nicht. Mal sehen, ob sich irgendwann doch erkennen lässt, welche kreative Buchführung zur Verschleierung des Wertzuwachsen hier wieder zur Anwendung gekommen ist – das konnten wir ja auch schon bei anderen sehr erfolgreichen Verkäufen im letzten Halbjahr beim CS Euroreal und auch beim KanAm grundinvest beobachten, wo man einen großen Teil des Erfolges heimlich, still und leise in Reservepositionen verschoben hatte.
Wie dem auch sei: Nach diesem Verkauf steigt die Wahrscheinlichkeit, daß es im Oktober dann endlich auch die nächste Ausschüttung vom CS Euroreal geben wird, auf nahzu 100 %.
Die Kreditzusage der HypoVereinsbank (4,5 Mio. EUR) war bislang bis zum 31.12.2017 befristet.
Der neue, vor wenigen Tagen unterzeichnete Kreditvertrag hat nunmehr eine Laufzeit bis 31.12.2018. Gleichzeitig konnten wir bei der Verlängerung auch eine spürbare Konditionen-Verbesserung erreichen: Inclusive Leistungsentgelt (Kreditbearbeitungsgebühr) betragen unsere effektiven Kreditkosten bei der HVB künftig nur noch rd. 1,4 % p.a.
Bereits Anfang Juli hatten wir mit dem Bankhaus Seeliger die Kreditlinie von ab 01.08.2017 noch 3,5 Mio. EUR bis 31.01.2018 verlängert, wobei die Bank zur Zeit auch keine Hinderungsgründe für eine weitere Verlängerung sieht.
Die Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg hat sich in einem kürzlich auf Vorstandsebene geführten Gespräch ebenfalls bereit erklärt, ihre bisher bis zum 31.12.2017 befristete Kreditlinie von 5,0 Mio. EUR in unveränderter Höhe zunächst bis zum 30.06.2018 zu verlängern. Hierzu steht die Zustimmung des Aufsichtsrates der Bank und die formelle Kreditvereinbarung zur Zeit noch aus.
Bisher hatten die Befristungs-Termine unserer Kreditzusagen alle auf einem einzigen Termin gelegen – eine für uns eher ungünstige Situation im Fristenrisiko unserer Finanzierungen. Mit der Entzerrung der jeweiligen Befristungs-Termine und der Staffelung etwa im Halbjahres-Rhythmus konnten wir unser Refinanzierungsfristen-Risiko signifikant abflachen.
Der Stabilitäts-Anker unserer Finanzierungsstruktur ist schließlich die Kreditzusage in Höhe von 5 Mio. EUR der Volksbank eG Wolfenbüttel, die von vornherein fest bis zum 31.12.2020 erstreckt ist.
Nach den jüngsten Teil-Gewinnrealisierungen beim AXA Immoselect (wir berichteten vor wenigen Tagen) liegt das handelsrechtliche Ergebnis der CS Realwerte AG nach Steuern per Ende August bei gut 1,1 Mio. EUR.
Jedenfalls nach unten sind bis zum Jahresende nennenswerte Veränderungen nach heutigem Erkenntnisstand ausgesprochen unwahrscheinlich.
Nach einer Dividendenzahlung von 75,00 EUR pro Aktie für 2016 hatten wir unseren Aktionären auf der diesjährigen Hauptversammlung auch für die drei Folgejahre eine gleich hohe Ausschüttung in Aussicht gestellt. Mindestens für das Jahr 2017 darf aus heutiger Sicht die Einhaltung dieser Prognose als gesichert gelten.