Category : Neuigkeiten
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Alle halbe Jahre macht Union Investment traditionell eine Umfrage bei den (aktuell 168) größten professionellen Immobilien-Investoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien.
„In den letzten Monaten haben die hohen Preise für Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte in den Kernmärkten die Kreativität professioneller Investoren bereits beflügelt und sie dazu gebracht, den Markt in größerer Breite zu betrachten. Diese Entwicklung schlägt sich bereits in neuen Fondskonzepten nieder“, kommentiert Olaf Janßen, Chef des Immobilien-Research bei Union Investment.
Risikoscheuer werden die Investoren in Deutschland und Großbritannien: 71 % bzw. 74 % folgen dem Ansatz „Gleiches Risiko – kleinere Rendite“. In Frankreich nehmen diese vorsichtige Haltung nur 59 % der professionellen Investoren ein, während 41 % dem Ansatz „Mehr Risiko – gleiche Rendite“ folgen. Interessant ist die Veränderung innerhalb eines Jahres. Schwer zu sagen, ob die Deutschen und die Briten risikoscheuer geworden sind, oder ob man sich inzwischen einfach nur besser an dauerhaft niedrige Renditen gewöhnt hat: Vor einem Jahr war nämlich auch in Deutschland und Großbritannien der Anteil „Mehr Risiko – gleiche Rendite“ noch auf dem Niveau wie heute in Frankreich.
In der Quintessenz heißt es jedenfalls: In Deutschland und Großbritannien ist der Anteil der Investoren, die für Spitzenobjekte auch historische Spitzenpreise zu zahlen bereit sind (und dafür eine niedrigere Rendite in Kauf nehmen) inzwischen deutlich gestiegen.
Interessant ist eine signifikante Veränderung bei den gesuchten Objekten: 83 % der Investoren bevorzugen Logistik-Objekte, und je 61 % können sich ebenso für Hotels und Wohnblöcke erwärmen. Dagegen sieht ein Drittel der Befragten bei Büroimmobilien in den nächsten 12 Monaten eine Negativ-Entwicklung, bei Einzelhandelsobjekten liegt der Anteil der Pessimisten sogar bei 51 %.
Das dürfte vor allem dem Umstand geschuldet sein, daß sich die Preise für Büros und Konsumtempel inzwischen so weit nach oben vom langjährigen Durchschnitt entfernt haben, daß kaum noch jemand einen weiteren Anstieg und damit eine nochmalige Rendite-Kompression für möglich hält. Ein interessanter Kontrast übrigens zu der Tatsache, daß mindestens in Deutschland und Großbritannien der Anteil der Investoren, die eher niedrigere Renditen als ein höheres Risiko in Kauf nehmen wollen, binnen Jahresfrist deutlich gestiegen ist.
Insgesamt aber bleibt das Immobilien-Investitionsklima positiv, mit einem nochmals gestiegenen Optimisten-Anteil von 67,7 % in Deutschland und 70,3 % in Frankreich. Selbst in Großbritannien erwarten 46 % verbesserte und 49 % gleichbleibende Marktbedingungen – mit einem Abschwung rechnen nur 5 %.
Bei der für uns wichtigen Frage „Wann könnte der Markt drehen?“ signalisiert die Union-Investment-Umfrage übrigens Entwarnung: 75 % der befragten Investoren glauben, daß das gegenwärtige Rendite- und Preisniveau noch bis mindestens 2019 anhalten wird – und fast die Hälfte (43 %) glauben, daß selbst 2019 noch zu kurz gedacht ist und der Trend, wenn überhaupt, nur noch später kippen könnte. Und bis dahin haben unsere abwickelnden Fonds, abgesehen von dem einen oder anderen Restobjekt, längst alles verkauft.
Erst vor wenigen Tagen haben wir uns an dieser Stelle beklagt, daß bei Immobilienfonds die „steuerlichen Hinweise“ inzwischen fast genau so viel Platzbedarf haben wie der Rechenschaftsbericht für ein komplettes Geschäftsjahr.
Colorandum causa können wir da gleich noch einen aus der Praxis beisteuern:
Letzte Woche haben wir bei unserem Wirtschaftsprüfer/Steuerberater mal nachgefragt, wann wir mit den 2016er Steuererklärungen rechnen dürfen. Immerhin haben wir wegen Kapitalertragsteuer einen fünfstelligen Erstattungsanspruch, damit möchte man dann ja auch nicht zu lange warten.
Heute die Antwort: „Die Steuererklärungen der aufgeführten Gesellschaften sind bereits seit Juni fertiggestellt. Allerdings ist der Druck, sowie die elektronische Datenübermittlung momentan noch nicht möglich. Erst in der 35. Kalenderwoche wird das benötigte Programmupdate vorliegen.“
Auch das muß man sich mal auf der Zunge zergehen lassen: Ehe die Finanzverwaltung in der Lage ist, die technischen Voraussetzungen dafür zu schaffen, daß jemand für 2016 seine Steuererklärungen abgeben kann, ist fast schon das Jahr 2017 vergangen. Könnte es daran liegen, daß die damit befassten Pappnasen in den ersten Monaten des Jahres zu viel Zeit darauf verschwendet haben, erst mal ihren eigenen Pensionsanspruch auszurechnen?
Auf der anderen Seite hält das die genialen Strategen in den Finanzämtern aber keineswegs davon ab, bei der Einkommensteuer mit ganz anderem Maß zu messen: Wer da seine 2016er Erklärung noch nicht abgegeben hat, bekommt inzwischen locker mal eine Schätzung angedroht …
Sag‘ ich doch: Es ist etwas faul im Staate Dänemark.
Bald haben wir ja Bundestagswahl. Folglich werden wir wieder viele schöne Sonntagsreden zu hören bekommen über Steuerentlastungen und Steuervereinfachung. Wäre aber zu schön um wahr zu sein. Die Wahrheit ist: In dem im Grundsatz ja verständlichen Bemühen um Einzelfallgerechtigkeit wird unser Steuerrecht immer weiter verkompliziert, und zwar so weit, daß es eigentlich kein normaler Mensch mehr verstehen kann. Das trifft auch auf unseren Spezialbereich „Immobilienfonds“ zu.
Kleines Beispiel gefällig? Gerade ist der Abwicklungsbericht des AXA Immoselect zum 30.04.2017 erschienen. Auf den Seiten 3 bis 37 bekommt man auf 35 Seiten Erläuterungen zur Entwicklung des Fonds und des Fondsvermögens im Berichtsjahr. Auf den Seiten 38 bis 58 bekommt man auf 21 Seiten „steuerliche Hinweise“.
Liebe Leute, das muß man sich mal auf der Zunge zergehen lassen: In unserem Land braucht man für die steuerlichen Hinweise inzwischen fast genau so viel Platz wie für die komplette Darstellung des durchaus anspruchsvollen Fonds-Geschäfts eines ganzen Jahres, einschließlich Beschreibung der Entwicklung an den internationalen Gewerbe-Immobilienmärkten im Berichtszeitraum. Irgendwie ist da doch etwas faul im Staate Dänemark …
Unser Geschäftsmodell ist nun wirklich ganz besonders speziell und hat viele teils einmalige Besonderheiten und Facetten. Wir geben auch ehrlich zu, daß sich selbst uns einige dieser Besonderheiten erst im Zeitverlauf durch „learning by doing“ offenbaren.
Es ist deshalb auch nicht besonders einfach, unser Geschäftsmodell Außenstehenden so zu erklären, daß sie es wirklich verstehen. Selbst bei unseren Banken hatten wir da anfangs unsere liebe Not. Und auch heute haben wir immer noch den leisen Verdacht, daß der eine oder andere Banker lediglich aus den inzwischen nachweisbaren Erfolgen den Umkehrschluß zieht, daß das Geschäftsmodell wohl gut sein müsse.
Trotzdem werden wir nicht müde, die Besonderheiten immer auf’s Neue anhand konkreter Beispiele zu erklären.
Heute bietet es sich an, den Blick auf künftige Bilanzzahlen zu richten.
Anlaß dazu ist die Frage, welche langfristigen Auswirkungen die permanenten Substanzausschüttungen unserer Zielfonds haben. Im Regelfall sind diese Substanzausschüttungen (= Kapitalrückzahlungen) nämlich erfolgsneutral direkt gegen die Anschaffungkosten zu buchen. Das heißt, die Anschaffungskosten gehen mit jeder Substanzausschüttung weiter nach unten – und zwar so lange, bis sie bei Null angekommen sind.
Dazu als konkretes Beispiel der AXA Immoselect:
In unserer Übersicht zum 30.06.2017 zeigen wir den Einstandskurs noch mit 3,36 EUR (bei einem Stichtagskurs von 4,31 EUR).
Im Juli erfolgte eine direkt gegen die Anschaffungskosten zu buchende Substanzausschüttung von 1,80 EUR pro Anteil (die wegen zusätzlicher Transaktionen im Juli aber nicht ganz 1:1 durchschlägt).
Folglich zeigen wir zum 31.07.2017 den Einstandskurs lediglich noch mit 1,68 EUR (bei einem Stichtagskurs von 2,76 EUR).
Aktuell steht der AXA Immoselect kurz vor dem Verkauf eines Einkaufszentrums in Italien mit einem Verkehrswert von 76,8 Mio. EUR. Bei gut 48 Mio. umlaufender Anteilscheine sind das knapp 1,60 EUR pro Anteil.
Deshalb wird sich mit der nächsten Ausschüttung des AXA Immoselect im Dezember 2017 unser Einstandskurs von bisher noch 1,68 EUR der Null-Linie nähern. Jedenfalls dann, wenn wir nicht zwischendurch weitere Anteile zu inzwischen deutlich höheren Kursen nachkaufen und damit den durchschnittlichen Einstandskurs wieder nach oben bringen.
Doch auch die mathematischen Auswirkungen solcher Ausschüttungs-Reinvestitionen würden den Effekt der schlußendlichen Annäherung unserer Einstandskurse an eine Null-Bewertung nicht verhindern, sondern lediglich um ein oder zwei weitere Ausschüttungstermine verzögern.
Nun sind die zwei Seiten einer Bilanz im Idealfall ja immer gleich. Bekanntlich machen Investmentfonds-Anteile bei uns 99,9 % der Aktivseite der Bilanz aus. Wenn der Bilanzwert der Investmentfonds-Anteile – bei dem einen Fonds schneller, bei dem anderen vielleicht erst in etlichen Jahren – durch den oben beschriebenen Effekt gegen Null strebt, dann kann nach allen Regeln der Kunst die Passivseite nicht weiter einsam im luftleeren Raum schweben, sondern sie muß unaufhaltsam mit schrumpfen.
Egal wie viele Anteile eines Fonds wir also am Ende im Bestand haben, und selbst wenn es 100 % aller Anteile wären: Wenn diese, und das wird bei jedem einzelnen Fonds eines Tages passieren, bei uns auf der Aktivseite mit Null bewertet stehen, dann kann es auch keine korrespondierende Passivseite mehr geben. Das heißt, die Bankkredite werden vollautomatisch verschwinden, selbst wenn wir auf der Aktivseite noch Tonnen von (dann mit Null bewerteten) Fondsanteilen im Bestand haben.
Das ist simple Bilanzmechanik.
Gestatten Sie uns in dem Zusammenhang einen kleinen Ausflug zum Thema Staatsverschuldung, wo im Grunde ziemlich die gleiche Bilanzmechanik wirkt.
Der eine oder andere Mitleser hier hat wahrscheinlich Bundesanleihen im Depot. Und freut sich wie ein Itsch darüber, daß das seinem Depot eine gewisse Stabilität verleiht. Nun stellen Sie sich mal vor, Herr Schäuble würde Ernst machen mit dem Schuldenabbau. Wenn er das wirklich täte (was tatsächlich Gott sei Dank nie passieren wird), dann gäbe es ja eines Tages überhaupt keine Bundesanleihen mehr, die irgendjemand (nicht nur Sie, sondern auch die großen Kapitalsammelstellen, die Versicherungen) im Depot haben könnte. Auch das ist simple Bilanzmechanik.
Wir haben den Eindruck, daß nicht jedem, der lauthals den Abbau der Staatsverschuldung fordert, die Konsequenz wirklich klar ist: Wer auf der einen Seite der Bilanz den Abbau der Staatsverschuldung fordert, der muß auch erklären, wo er auf der anderen Seite der Bilanz beim Geldvermögen der Gläubiger (nämlich bei der Depotposition „Bundesanleihen“) etwas wegnehmen will. Abbau der Staatsverschuldung ohne Abbau des Individual-Nettovermögens der Mitglieder dieses Staates (Auslandseinflüsse mal simplifizierend außen vor gelassen) geht nämlich nicht.
Endgültig versteht man das, wenn man es schon in der Entstehungsgeschichte betrachtet: Hätte Ihnen Herr Schäuble in den letzten Jahren und Jahrzehnten gleich mal höhere Steuern abgeknöpft, dann hätten wir heute zwar einerseits keine Staatsverschuldung, aber Sie hätten andererseits auch von vornherein weniger Geld auf dem Konto gehabt. Der gleiche Zustand (daß Sie weniger Geld haben) würde mit dem Abbau von Staatsverschuldung auch nur wieder hergestellt, nur eben von hinten aufgezäumt.
Bei Lichte und ganz unideologisch gesehen gilt also: Staatsverschuldung macht im Regelfall diejenigen, die sowieso schon vermögend sind, noch ein bißchen vermögender (zumindest auf dem Papier – wie viel dieses Papier wirklich wert ist, wenn wir es in etwas Eßbares tauschen wollen, müssen wir hoffentlich nie herausfinden).
Womit wir wieder an dem Punkt sind: Am Ende ist alles in unserer Gesellschaft nichts weiter als eine Frage der Verteilung bzw. der Umverteilung, an der sich Gerechtigkeitsfanatiker hervorragend abarbeiten könnten. Jedenfalls, wenn sie zuvor erklären konnten, was Gerechtigkeit eigentlich ist. Die Steigerungsform wäre übrigens, wenn jemand sogar erklären könnte, was „soziale Gerechtigkeit“ ist. Und ketzerisch gefragt: Gibt es denn dann auch so etwas wie „unsoziale Gerechtigkeit“? Oder „soziale Ungerechtigkeit“?
Aber zurück zum Thema: Was dem einen gegeben wird, muß dem anderen genommen werden. Deshalb schaffen wir an dieser Stelle sogar die Rolle rückwärts auf den eingangs besprochenen konkreten Fall der CS Realwerte AG: Was die CS Realwerte AG bei ihren Immobilienfonds heute in Form von Wertaufholungen während des Fonds-Abwicklungsprozesses als Gewinne einfährt, das sind zuvor bei denjenigen Anlegern, die ihre Fondsanteile über die Börse zu niedrigen Kursen (an uns) verkauft hatten, real eingetretene Verluste gewesen.
Aus moralischer Sicht ist der Zustand unserer Finanzmärkte im allgemeinen und der Staatsfinanzen im besonderen zwar nicht zweifelsfrei uneingeschränkt gut, aber so und nicht anders ist unsere Gesellschaft nun einmal verfaßt. Und wir wollen ja nicht gleich Revolution machen und Veränderung disruptiv erzeugen (konnte ich mir nicht verkneifen, ich liebe dieses Wort, das erst vor kurzem Eingang in unseren Sprachgebrauch gefunden hat).
Wahrscheinlich haben die meisten Leser unser Geschäftsmodell jetzt begriffen. Und, wenn ich es einigermaßen gut erklärt habe, bei der Gelegenheit als Nebeneffekt auch die Geldkreisläufe in unserer Gesellschaft verstanden. Der eine nimmt, der andere gibt.
Im Idealfall liegt dem Geben und Nehmen ein Güterkreislauf zu Grunde. Will heißen: Geben erzeugt eine beheizte Wohnung, macht satt, bringt riesig viel Spaß, oder macht wenigstens besoffen. Wenn all das nicht zutrifft, kommen wir zunächst in den Bereich der Steuererhebung und der staatlichen Wohltaten, also der Umverteilung. Und, als dritte Variante: Sollten Sie demnächst einmal einen scheinbar herrenlosen Geldstrom beobachten, ohne daß ein Güterkreislauf oder der Fiskus in der Nähe zu sehen ist, so befinden wir uns im Bereich der Geldanlage. Auch hier gilt bekanntlich das Gesetz von Geben und Nehmen: Ihr Geld ist nicht weg, es hat nur jemand anders.
Gerade heute auf dem „Dieselgipfel“ feiert man ja mit jovialem Schulterklopfen die Erkenntnis: Es ist alles ganz großer Mist, aber wir lassen es mal besser so.
Mit dem Geld und der Geldanlage ist es in unserer Gesellschaft auch nicht viel anders: Es ist alles großer Mist, aber man kann mit diesem Zustand ganz gut leben. Deshalb, lieber Herr Schäuble: Die schwarze Null ist wirklich toll, aber damit muß es dann bitte auch gut sein. Echter Schuldenabbau, wer soll das denn bezahlen? Die, die eh nix haben, können Sie nicht zur Kasse bitten. Also würde das doch nur die Reichen ärmer machen … o:) Nee, das lassen wir dann doch mal lieber bleiben.
Zuletzt hatten wir nach den starken Erträgen des 1. Halbjahres die Erwartung geäußert, daß es in der zweiten Jahreshälfte dann wohl etwas ruhiger zugehen würde und wir schon zufrieden wären, wenn sich das im 1. Hj. Erreichte halten ließe.
Im Juli gab es eigentlich keine sensationellen neuen Nachrichten. Außer die mit 1,80 EUR doch deutlich über den Erwartungen liegende Ausschüttung des AXA Immoselect, die dem Kurs deutlichen Auftrieb bescherte.
Insbesondere deswegen wurde der Juli eher unerwartet noch ein weiterer guter Monat. Die realisierten Kursgewinne nahmen nochmals um 119 TEUR zu, und die nicht realisierten Kursgewinne wurden auch noch knapp 300 TEUR mehr.
Der innere Wert unserer Aktien hatte per 30.06.2017 bei 1.032 EUR gelegen. Davon gingen Ende Juli 75 EUR Dividende ab, doch fast die Hälfte des Abschlages konnte durch das erneut gute Juli-Ergebnis schon wieder aufgeholt werden. Per 31.07.2017 landen wir somit bei 987 EUR, so daß auch die Zeichner der letzten Kapitalerhöhung im Frühjahr 2017 bereits deutlich „vorne“ liegen.
Die anhaltenden Wertsteigerungen haben auch zur Folge, daß der Kurswert unseres Depots trotz des Mittelabflusses für die Dividendenzahlung bei weiterhin > 30 Mio. EUR liegt.