Category : Neuigkeiten
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Millennium Business Center, Bukarest aktuelles Foto vom 31.07.2017
… sang Billy Joel 2001 auf seinem Album The Essential. Nee, wir waren’s wirklich nicht, sondern es war vermutlich ein Blitzeinschlag, der am späten Abend des 26.06.2009 eine Leuchtreklame am Millennium Business Center in Bukarest explodieren ließ. Eigentümer: Der DEGI International. Das anschließende Großfeuer im Gebäude brachten 150 Feuerwehrleute nur mühsam unter Kontrolle.
Seitdem, also inzwischen acht Jahre lang, steht das 19-stöckige Bürohochhaus in unmittelbarer Nähe der Bukarester Börse als Ruine in der Gegend herum. Und in den Abwicklungsberichten wiederholt das Fondsmanagement des DEGI International per copy/paste-Funktion jedes Jahr einen nichtssagenden Text, daß man zur Sicherung der Ansprüche gegen die Versicherungsgesellschaft inzwischen sowohl in Rumänien wie auch in Deutschland Klage erhoben habe.
Der Abwicklungsbericht des DEGI International per 31.12.2016 weist 11,7 Mio. EUR Forderungen gegen die Versicherung aus diesem Brandschaden aus. Der Ruine selbst billigt der Sachverständigenausschuß heute noch einen Verkehrswert von 6,6 Mio. EUR zu. In Summe hat es also den auf 50-60 Mio. EUR zu veranschlagenden Kaufpreis, den der Fonds 2006 für das MBC auf den Tisch geblättert hatte, ziemlich pulverisiert.
Lange Zeit brauchte man sich für diesen Problemfall, wertmäßig inzwischen eher eine Bagatelle, nicht besonders zu interessieren. Doch das hat sich jetzt geändert. Nachdem mit Europarco II in Rom kürzlich das letzte „ordentliche“ Objekt des DEGI International verkauft wurde, ist das Millennium Business Center in Bukarest die letzte im Fonds überhaupt noch vorhandene Immobilie (und nach den BAFin-Zeitvorgaben eigentlich bis Oktober 2017 zu verkaufen).
Die Daten aktueller Büroimmobilien-Transaktionen in Bukarest führen zu der Annahme, daß ein repariertes MBC ungefähr 30-40 Mio. EUR wert sein könnte. Pro Anteilschein wären das immerhin 1,00 EUR, kein Pappenstiel bei einem auf inzwischen nur noch gut 3,00 EUR eingedampften Börsenkurs. Doch vom Fondsmanagement bzw. der Commerzbank als Abwicklungsbank erfährt man kein Sterbenswörtchen, was hier eigentlich geplant ist und wie weit der Rechtsstreit mit der Versicherung inzwischen gediehen ist.
Aus der Tatsache, daß der Abwicklungsbericht per 31.12.2016 an „Rückstellungen für Baumaßnahmen“ lediglich 1,8 Mio. EUR ausweist, kann oder muß man schließen, daß der große Wurf in Bukarest wohl gar nicht (mehr) beabsichtigt ist.
Deshalb haben wir mal versucht, Google zu bemühen. Nach ziemlich langer Suche stößt man auf einen „tombstone“ der rumänischen Dependance der Baufirma Heberger (Hauptsitz in Schifferstadt):
REFURBISHMENT MILLENNIUM BUSINESS CENTER BUCHAREST / Wiederaufbau des durch Brand stark beschädigten MBC / Baubeginn: 07/2012 / Fertigstellung: 03/2014 / Bauherr: DEGI Millennium S.R.L. Bukarest / Firma: Heberger Constructii S.R.L.
Fertigstellung 03/2014? Da sprechen aber die aus Juni 2014 stammenden Fotos auf Google earth eine ganz andere Sprache. Außer daß an der notdürftig verkleideten Fassade ein großes Bauschild hängt hat sich bei den Reparaturarbeiten noch überhaupt nichts getan.
Also weiter geforscht: Man stößt dann auf einen Artikel in der rumänischen Architektur-Fachzeitschrift Agenda Constructiilor vom Juli 2015, der die Heberger-Aktivitäten in Rumänien bespricht. Zum aktuellen Auftragsbestand heißt es wörtlich: „Wiederaufbau Millennium Business Center (Auftragswert 20 Mio. EUR – noch nicht begonnen).“
Weiter stößt man bei der Recherche auf einen Mihai Capac, Mitglied der Geschäftsleitung von Heberger Rumänien. Capac ist erst seit April 2016 bei der Firma, und äußert sich auf LinkedIn u.a. zur „Reconstruction Millennium Business Center“, der Auftragswert wird nunmehr mit 22 Mio. EUR beziffert.
Noch tiefer gebohrt: Heberger hat eine erstaunlich gut gemachte Internet-Seite. In einer Art Dia-Show werden alle 19 zur Zeit laufenden Bauprojekte vorgestellt. Darunter sind auch vier „Refurbishments“ (neben der Deutschen Botschaft in Bukarest interessanter Weise auch das Construdava Business Center bei Bukarest, das der DEGI International erst Ende 2016 für 6,5 Mio. EUR verkauft hatte, nur ein Bruchteil des im Paket mit dem MBC 2006 gezahlten Kaufpreises). Das MBC steht nicht mehr auf der Projektliste.
Kann oder darf man daraus schließen, daß der Auftrag MBC ausgeführt wurde und daß das Hochhaus jetzt wieder hergestellt und damit veräußerbar ist? Vom DEGI International selbst wird man dazu gewiß nichts erfahren, also muß die Auslandsaufklärung bemüht werden. Und das geht in dem Fall so: Man funke die Taxizentrale in Bukarest an und lobe eine Prämie von 100 EUR aus, wenn mal jemand beim MBC vorbeifährt und ein paar aussagefähige Fotos macht. 100 EUR sind für einen rumänischen Taxifahrer verdammt viel Geld. So schnell können Sie gar nicht kucken, wie da einer losdüst. Wobei der gewöhnliche Bukarester Taxifahrer gar keine Chance hatte, die Prämie zu verdienen: Den Auftrag hat sich der Dispatcher in der Taxizentrale gleich selbst eingesackt. Keine 24 h später hatten wir neun brauchbare Fotos und ein paar Zusatzinformationen per Telefon.
Das traurige Ergebnis ist allerdings: Die von zwei Wachleuten rund um die Uhr bewachte Ruine des MBC sieht noch ganz genau so aus wie auf den Google-earth-Fotos von Mitte 2014. Und niemand weiß, warum sich da nichts tut. Nur das große Bauschild hängt nicht mehr an der Fassade. Was wohl (im Kontext mit der aktuellen Heberger-Projektliste) bedeutet: Der Instandsetzungsauftrag bei Heberger wurde storniert.
Warum das alles so ist, darüber kann man nur rätseln – ohne zu einem nachvollziehbaren Ergebnis zu kommen. Sollte eines Tages doch noch ein Wunder geschehen und sich die Commerzbank bemüßigt fühlen, den armen Anlegern des DEGI International Erleuchtung zu Teil werden zu lassen? Es ist schließlich das Geld dieser armen Anleger, das hier in Bukarest versenkt (oder, in diesem speziellen Fall noch präziser formuliert: im wahrsten Sinne des Wortes verbrannt) wurde.
Wir hoffen, unsere auszugsweise Übersetzung eines gerade erschienenen Marktkommentars aus dem englischen gibt die besonders feinen Nuancierungen des Originaltextes einigermaßen gut wieder.
Die Bedingungen am „prime end“ des Immobilienmarktes machen uns Sorgen, wo wir Anzeichen für künftige Probleme sehen.
Wir haben es gegenwärtig mit neuen Investoren zu tun, die nicht vollständig damit vertraut sind, wie diese Anlageklasse funktioniert und die glauben, diese könne bei Bedarf flexibel wieder verlassen werden. Doch ihre Liquiditätserfordernisse könnten leicht kollidieren mit einem Umfeld von Zwangsverkäufen und einbrechenden Renditen, wo Investoren in der Falle sitzen, wenn der Markt dreht.
Wir glauben nicht, daß der Markt dieses Stadium bereits erreicht hat, und, anders als in früheren Zyklen, sind diese neuen Investoren nicht kreditgehebelt, was ermutigend ist. Aber wir werden zunehmend vorsichtig; es hat alle Anzeichen einer Blase, in die Käufer auf eigenes Risiko hineingehen.
Wir haben dieser Einschätzung von Fidelity International nichts hinzuzufügen.
Auf Seite 6 unseres Geschäftsberichtes für 2016 ist bei den für uns relevanten Fonds die Entwicklung der KAG-Rücknahmepreise (= Net Asset Value) im Jahr 2016 dargestellt. Dabei bewegen sich der SEB ImmoInvest (minus 5,2 %) und der SEB ImmoPortfolio Target Return (minus 5,4 %) am unteren Ende des Spektrums, während zum Beispiel ein CS Euroreal sogar (vor allem wegen des ausgesprochen erfolgreichen Holland-Portfolio-Verkaufs im April 2016 deutlich über Buchwert) ein Plus von 0,9 % erreichte.
Diese unübersehbaren Performance-Unterschiede schlugen sich in 2016 auch in der Kursentwicklung nieder (dargestellt auf Seite 5 unseres Geschäftsberichts). Praktisch die einzigen, die dabei überhaupt in’s Minus gerieten, sind die beiden SEB-Fonds (ImmoInvest minus 3,6 %; ImmoPortfolio minus 12,7 %), während ein CS Euroreal im Jahresverlauf um 11,0 % und ein KanAm grundinvest sogar um 13,0 % anzog.
Mit den Ursachen hatten wir uns schon öfter beschäftigt: Einerseits scheint uns die Portfolioqualität der SEB-Fonds in weiten Teilen vergleichsweise sehr problematisch, andererseits schien man bei SEB/Savills an sich erforderliche Abwertungen auch zögerlicher als bei den anderen Fonds anzugehen.
Beide Vermutungen haben sich jetzt (leider) bitter bewahrheitet. Leider deswegen, weil die SEB-Fonds (anders als ein CS oder ein KanAm, bei denen herrscht seit Übergang auf die Depotbank eisernes Schweigen im Walde) auch nach dem Übergang in vorbildlicher Weise weiter zeitnah Monat für Monat ihre Berichte veröffentlichen – nur die Zahlen darin tun wirklich weh.
Ein CS und ein KanAm verkaufen ihre Objekte inzwischen wie geschnitten Brot zu Preisen oberhalb der offiziell ausgewiesenen Verkehrswerte. Die beiden SEB-Fonds dagegen werden von den Versäumnissen der Vergangenheit jetzt voll eingeholt. Selbst die besseren Objekte gingen bei den jüngsten Portfolioverkäufen um satt zweistellige Prozentsätze unterhalb der zuletzt ausgewiesenen Verkehrswerte über den Tisch.
Gerade heute kamen die Juni-Zahlen der SEB-Fonds. In der rollierenden 12-Monats-Betrachtung hat sich beim SEB ImmoInvest das negative Bewertungsergebnis im Vergleich Januar-Dezember 2016 (minus 5,2 %) zum Zeitraum April 2016 bis März 2017 auf minus 12,9 % verschlechtert. Das heißt: Das gesamte Immobilien-Portfolio des Fonds hat binnen eines Jahres (durch realisierte Verluste bei Verkäufen oder durch Abwertungen) im Durchschnitt 12,9 % an Wert verloren. Und das in Zeiten von ringsherum boomenden Märkten! Noch heftiger hat es den SEB ImmoPortfolio Target Return getroffen. Hier ist der Vergleichszeitraum mit Juli 2016 bis Juni 2017 bereits aktueller. Dadurch schlagen sich auch schon stärker die enttäuschenden Verkäufe des ersten Halbjahres im Bewertungsergebnis nieder, das dadurch drastisch von minus 5,4 % auf minus 14,8 % einbricht.
So wird es auch in Zukunft unsere Hauptaufgabe sein, bei den Fonds, bei denen das überhaupt noch relevant ist (und das sind im wesentlichen nur noch der CS Euroreal und der SEB ImmoInvest) ein ganz besonderes Auge auf die Qualität des restlichen Objektbestandes und die vermutlich am Markt erzielbaren Preise zu haben. Die reine Betrachtung der Differenz zwischen offiziellem Rücknahmewert und Börsenkurs (bei dieser Betrachtung sähe der SEB ImmoInvest vermeintlich am günstigsten aus) führt den Anleger nämlich in die Irre.
… wird morgen über die Aktionäre der CS Realwerte AG niedergehen: Denn morgen schreibt Ihnen Ihre Depotbank die letzten Freitag von der Hauptversammlung für 2016 beschlossene Dividende von 75,00 EUR pro Aktie gut.
Denjenigen Aktionären, die ihre Aktien in effektiven Stücken selbst verwahren, haben wir den für die Abrechnung durch die Gesellschaftskasse benötigten Einreichungs-Vordruck für Gewinnanteilschein Nr. 2 gestern mit der Post zugesandt.
Für unsere Aktionäre bedeutet die Ausschüttung eine Dividenden-Rendite von mehr als 8,5 %. Und diese Ausschüttung erfolgt, wie der Vorstand auf der Hauptversammlung auf Nachfrage eines Aktionäres noch einmal betonte, nicht aus der Substanz, sondern es sind echt verdiente und realisierte Erträge des letzten Geschäftsjahres. Eine jeweils ähnlich hohe Ausschüttung wurde auf der Hauptversammlung übrigens auch bereits für die nächsten drei Jahre angekündigt.
Auch die nächstjährigen Hauptversammlungstermine stehen jetzt bereits fest: Es sind der
27. Juli 2018 für die CS Realwerte Aktiengesellschaft
und der
28. Juli 2018 für die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere.
Für Juli 2017 ist die nächste turnusgemäße Ausschüttung des AXA Immoselect fällig. Nachdem noch im Mai 2017 das Einkaufszentrum in Malmö verkauft werden konnte (und nachdem die Liquidität aus dem Verkauf des Prager Objektes im Okt. 2016 wegen eines noch zu klärenden steuerlichen Problems bei der Ausschüttung im Dez. 2016 noch nicht mit berücksichtigt werden konnte), war schon auf eine ordentliche Ausschüttung zu hoffen.
Unsere Erwartung lag bei 1,40/1,50 EUR je Anteil, nach außen kommuniziert hatten wir vorsichtshalber nur 1,00 EUR plus X. Zu oft waren wir in der ersten Jahreshälfte mit unseren Prognosen (vor allem beim KanAm grundinvest) auf die Nase gefallen. Tatsächlich werden es jetzt am 27.07. aber sogar 1,80 EUR.
Da wir gut 1,1 Mio. AXA-Anteile halten, fallen uns also am Donnerstag runde 2 Mio. EUR auf den Kopf. Ein gutes Viertel davon wird gleich einmal für unserer gerade erst letzten Freitag auf der Hauptversammlung beschlossene Dividendenzahlung für 2016 verwendet. Ein weiteres Viertel brauchen wir, um beim Bankhaus Seeliger wie versprochen unsere Inanspruchnahme zum Monatsende um 1/2 Mio. EUR zu reduzieren. Und, keine Sorge, die restliche Million werden wir schon wieder sinnvoll reinvestiert bekommen.
In der entsprechenden Investoren-Mitteilung von AXA findet sich zudem folgende Aussage: „Derzeit befinden sich im Fonds noch ein Direktinvestment in Amersfoort (Niederlande) und ein … Investment in Antegnate (Italien). Beide Objekte befinden sich bereits in der Vermarktungsphase, wobei wir bei der Objektgesellschaft in Antegnate bereits in Exklusivität sind.“ (Anm. der Redaktion: „Exklusivität“ bedeutet, daß am Ende des Vermarktungsprozesses nur noch mit dem Höchstbieter endverhandelt wird und daß dieser für das Erlangen der Exklusivität auch schon eine Art „Eintrittsgeld“ zahlen musste, das verfällt, wenn die Verhandlungen am Ende doch noch scheitern. Das kommt in der Praxis eigentlich nie vor. Insofern sollten wir in den nächsten 5-6 Wochen definitiv die Verkaufsmeldung bekommen.)
Da haben wir jetzt die interessante Situation: Antegnate wird derzeit noch mit einem Verkehrswert von 76,8 Mio. EUR geführt – und weit darunter erwarten wir den Verkaufspreis auch nicht. Der gegenwärtige Börsenkurs impliziert für das AXA-Immobilienvermögen aber auch nur eine Bewertung von 71,2 Mio. EUR. Das heißt: Das Amersfoort-Objekt (das wir erst vor wenigen Tagen hier ausführlich besprochen hatten) ist zwar alles andere als ein „burner“. Aber wenn Antegnate verkauft ist, bekommen wir es de facto umsonst, jeder Euro den es am Ende doch noch bringt ist für uns „on top“ – und einem geschenkten Gaul schaut man bekanntlich nicht in’s Maul.
Damit rutscht bei unseren Investments für uns dann auch der AXA in die Kategorie „völlig risikofrei“.