Category : Neuigkeiten
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Drei Restobjekte hatte der AXA Immoselect zu Jahresbeginn noch. Die müssen nach den strengen Terminvorgaben der BAFin bis Oktober 2017 verkauft sein.
Das Einkaufszentrum im schwedischen Malmö, wo kurz zuvor noch die Vermietung einer großen Leerstandsfläche an BAUHAUS gelungen war, konnte im Mai 2017 leicht über dem letzten Verkehrswert von 39,1 Mio. EUR verkauft werden.
Antegnate Shopping-Center
Das, was man vor 1-2 Jahren noch für einen Selbstläufer gehalten hatte, nämlich ein Einkaufszentrum in Antegnate (nahe Bergamo, Italien), scheint jetzt eher mühselig zu sein. Gekauft auf dem Höhepunkt des letzten Immobilien-Booms 2009 für über 150 Mio. EUR hat AXA den Konsumtempel inzwischen auf nur noch die Hälfte, genauer gesagt 76,8 Mio. EUR abgeschrieben. Lange Zeit hieß es bei AXA, man sondiere den Markt, habe aber mit dem Verkauf keine Eile, weil bisher bei jeder Marktsondierung höhere Preise herausgekommen seien. Doch da hat man dann scheinbar zu lange gewartet: Vollkommen unerwartet rückten in der Nachbarschaft die Bagger an, und unmittelbar im eigenen Einzugsbereich entsteht plötzlich Konkurrenz.
Der linke Gebäudeflügel ist seit kurzem wieder vermietet.
Undurchsichtig ist auch die Lage beim Bürogebäude in Amersfoort (Niederlande). Vor vier Jahren stand die damals komplett an die AGIS-Versicherung vermietete Trouvaille noch mit über 80 Mio. EUR in den Büchern, obwohl da schon klar war, daß AGIS die bisherige Hauptverwaltung aufgeben und Mitte 2015 ausziehen würde. Seitdem Jahr für Jahr abgewertet auf heute nur noch 37,7 Mio. EUR.
Seit fast zwei Jahren stand das Gebäude leer – ein Schicksal, das in der zweitgrößten Stadt der Provinz Utrecht allerdings eine ganze Reihe von Bürogebäuden teilen. Die Leerstandsquote liegt hier hartnäckig im hoch zweistelligen Bereich, und vor vielen Objekten stehen die „Te huur“-Schilder schon seit Jahren.
Dieses Modell steht auf dem verwaisten Empfangs-Thresen. Die drei ineinander geschachtelten Gebäudeteile sind hier gut zu erkennen.
Letztes Jahr gab es neue Hoffnung: Die Stadtverwaltung von Amersfoort erwog sehr ernsthaft einen Umzug des Rathauses in die AXA-Immobilie, die genau genommen ein Ensemble aus drei eigenständigen, aber zusammenhängenden Gebäudeteilen ist. Eine schlechte Wahl wäre das nicht gewesen, denn die Lage genau zwischen der historischen Innenstadt und dem Bahnhof, und vom Polizeipräsidium nur durch ein Parkhaus getrennt, ist eigentlich gut. Weitere prominente Nachbarn sind ein NH-Hotel, die Hauptverwaltung des Molkereikonzerns FrieslandCampina und KPN.
Im April 2017 wurde dann bekannt, daß der 7-geschossige linke Gebäudeflügel (7.500 von 32.000 qm) an den Finanzdienstleister Vesting Finance (ein Verwalter von Kreditportfolien) vermietet werden konnte, der hier 600 bisher auf verschiedene Standorte verteilte Mitarbeiter zusammenzieht. Das ist aber ausgerechnet der Gebäudeteil, den die Stadtverwaltung nach Angaben von Ratsmitgliedern bereits näher für einen möglichen Umzug untersucht hatte.
Innen gab es scheinbar neue Fahrstühle
Einen ganz perfekten Plan schien AXA also gar nicht gehabt zu haben. War es vielleicht sogar nur eine Panikreaktion auf die inzwischen jahrelange quälende Hängepartie mit der Stadtverwaltung, nach dem Motto „Spatz in der Hand ist besser als Taube auf dem Dach“? Jedenfalls pries AXA-Manager Crispijn Stulp selbst nach der erfolgten Teilvermietung noch am 7. April und 23. Mai in Briefen an die Stadtverwaltung das AXA-Gebäude in der Van Asch van Wijkstraat als hervorragende und kostengünstigere Alternative für den künftigen Rathausstandort. Dabei verwies er auf die Kosten für die Sanierung des bisherigen Rathauses, 2012 noch mit 21,5 Mio. EUR veranschlagt, die inzwischen auf 32,5 Mio. EUR explodiert seien.
Eingangsbereich und Lobby zwischen zwei Gebäudeteilen. Deutliches Indiz für Handwerker-Aktivitäten: Der Fußboden ist abgeklebt.
Doch der Drops ist gelutscht, vor drei Wochen meldete RTV Utrecht: Am 27.06.2017 beschloß der Stadtrat von Amersfoort mit 22 gegen 17 Stimmen, die Umzugspläne zu begraben und statt dessen das bisherige, nur einen Steinwurf entfernte Rathaus zu sanieren.
Die Gretchen-Frage ist jetzt: Hatte AXA für die restlichen Dreiviertel des Gebäudes einen Alternativ-Plan, oder vielleicht sogar schon Mietinteressenten? Wenn nein, dann wird es jetzt mit dem von der BAFin in Stein gemeißelten Endtermin für den Verkauf aller Immobilien (Oktober 2017) langsam ein bißchen eng.
Am 18.07.2017 haben wir uns das Objekt vor Ort einmal angeschaut. Ein schöner warmer Sommertag, im linken Büroflügel waren in allen Etagen die meisten Bürofenster offen – ja, der neue Mieter dieses Gebäudeteils scheint eingezogen zu sein.
Am Hintereingang:
Auch hier scheint jemand zu werkeln.
Aber ansonsten: Nicht gerade hektische Aktivität. Vor dem Gebäude machten drei Mitarbeiter einer Trockenausbaufirma Mittagspause. Im Innenhof standen drei Lieferwagen einer Sanitärfirma. In der zentralen Lobby zwischen linkem und mittleren Gebäudeteil waren Teile des Fußbodens abgeklebt, deutliche Hinweise auf Handwerkeraktivitäten, und es schien auch gerade ein zusätzlicher Aufzugsbereich entstanden oder mindestens generalüberholt zu sein. Ob es sich dabei aber nur um Unterhaltsmaßnahmen handelte, oder ob hier der Einzug weiterer Mieter vorbereitet wird, konnten wir beim besten Willen nicht beurteilen – und Werktätige, die man hätte befragen können, waren weit und breit nicht in Sicht.
Die Spülung auf dem Herrenklo im Erdgeschoß funktionierte übrigens in drei von vier Kabinen.
Noch nicht ganz Bronx-Atmosphäre, aber schon trostlos: Der Innenhof.
Warum wir das so genau wissen? Man kam in das Gebäude völlig ungehindert hinein, die Rezeption war dauerhaft verwaist, und wir konnten im ganzen Haus herumspazieren wie wir wollten. Trotz der in allen Erdgeschoßfenstern, offenbar aber nur zur Abschreckung, angebrachten Reklameschilder eines Sicherheitsdienstes, der sein Geld nicht wirklich wert zu sein scheint.
Ein Trost bleibt: In unserer Verkaufspreis-Prognose hatten wir für Amersfoort vorsichtshalber bereits letztes Jahr nur noch 15 Mio. EUR angesetzt, das sind lediglich knapp 470 EUR pro qm – das allerdings sollte der Tränenpalast selbst als 75-%-Leerstand noch bringen können.
Ein sensationeller Erfolg des CS Euroreal:
Das noch in der Abwicklungsphase neu errichtete Bürogebäude T8 in Frankfurt/Main.
Vorweg die gute Nachricht: Bereits am 14.04.2017 meldete der Korea Herald, daß der CS Euroreal das noch während der Abwicklungsphase neu errichtete Prestigeobjekt T8 in Frankfurt/Main für bis zu 300 Mio. Euro an die koreanische Mirae Asset verkaufen wird, die aus dem Vorauswahlverfahren als „preferred bidder“ hervorgegangen war. Das wären gut 40 % über dem letzten Verkehrswert. Pro CS-Euroreal-Anteil sind das brutto etwas 80 cent Wertzuwachs, wovon aber noch Nebenkosten und ggf. Steuern abzuziehen sind,
netto könnten etwa 50 cent Zuwachs übrig bleiben. Wir hatten an dieser Stelle damals schon berichtet.
Am 03.07.2017 meldete der Immobilien-Informationsdienst TD „Thomas Daily“, daß der Deal Ende des 1. Halbjahres abgeschlossen werden konnte. Irgendwann demnächst sollte es dazu dann auch die offizielle Meldung vom CS Euroreal geben.
Die weniger gute Nachricht ist: Die beiden Glasgow-Objekte stufen wir mit unseren neuesten Erkenntnissen als echte Problemfälle ein.
6 Atlantic Quay – was die Hochglanz-Fassade noch mühsam verdeckt, wird beim genaueren Hinsehen doch sichtbar: Das Gebäude ist ganz schön in die Jahre gekommen, und das eine oder andere Metallteil an der Außenfassade rostet fröhlich vor sich hin
Anfang Juli haben wir uns mal vor Ort umgeschaut. Was gar nicht so einfach war, denn die Adresse „Atlantic Quay“ konnte das Navi partout nicht finden. Es kostete fast eine dreiviertel Stunde, bis wir uns durchgefragt hatten. „Atlantic Quay“ ist nämlich lediglich eine virtuelle Straßenbezeichnung, unter der sechs verschiedene Bürogebäude im „International Financial Services District“ im alten Hafenviertel von Glasgow oberhalb der Uferpromenade Broomielaw am River Clyde vermarktet werden. Tatsächlich liegen diese Gebäude aber räumlich getrennt an verschiedenen Straßen. So ist es auch mit dem dem CS Euroreal gehörenden 8-stöckigen Gebäude 4 Atlantic Quay, das tatsächlich an der Robertson Street steht, und dem mit dem Rücken zu Nummer 4 stehenden 6-stöckigen Gebäude 6 Atlantic Quay an der York Street.
Das optisch ansprechendere der beiden Glasgower Objekte, und wenigstens zur Hälfte vermietet: 4 Atlantic Quay.
4 Atlantic Quay (Baujahr 2007, aktueller Verkehrswert 20,6 Mio. Euro für 6.907 qm Fläche) ist von den beiden Gebäuden das optisch ansprechendere. Vier der acht Etagen sind vermietet (davon zwei an die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO), die Restlaufzeit der Mietverträge wird im Bericht nicht angegeben. Die freien Flächen werden beworben, aber: Freie Flächen in der Nachbarschaft auch, die Leerstandsrate im International Financial Services District ist nach unserem Eindruck satt zweistellig, und um die offenkundig ziemlich wenigen Mietinteressenten gibt es einen heftigen Wettbewerb – aber dazu später. Es gibt auch Stimmen vor Ort, die die geforderte Miete als zu hoch bezeichnen.
Das Foto würde natürlich in keinem Prospekt erscheinen: Die Rückseite von 6 Atlantic Quay bietet den Blick in einen engen dunklen Hinterhof.
Unsere ganze Hoffnung hatten wir auf 6 Atlantic Quay gesetzt (Baujahr 2005, aktueller Verkehrswert 22,2 Mio. Euro für 7.288 qm Fläche). Der letzte Mieter einer Teilfläche, ein Callcenter von Sky, zog hier vor einiger Zeit aus, wobei die hinterlassenen Räumlichkeiten ein Bild wie nach einem Bombenanschlag bieten. Am 25.05.2017 berichtete der Immobilien-Informationsdienst „PropertyWeek.com“, die „Scottish Courts and Tribunal Services“ wollten das ganze Gebäude anmieten.
Das wäre in der Tat großartig gewesen. Leider wird daraus aber nix: Vor Ort erfuhren wir, daß sich Scottish Courts gerade erst vor zwei Wochen für das übernächste Gebäude 3 Atlantic Quay entschieden haben, an der Ecke Robertson Street/Broomielaw mit unverbautem Blick auf den River Clyde.
Die Gebäude 1, 2 und 3 Atlantic Quay waren übrigens erst im Sept. 2015 verkauft worden, zu einem Quadratmeter-Preis, der mit rd. 3.000 EUR/qm mit der aktuellen Bewertung unserer Atlantic-Quay-Objekte praktisch identisch war.
4 Atlantic Quay: Für die andere Hälfte werden seit längerer Zeit Mieter gesucht …
Es gibt die Hoffnung, daß sich ein weiterer potentieller Mieter, der sich zunächst ebenfalls für 3 Atlantic Quay interessiert hatte, nunmehr für 6 Atlantic Quay erwärmen könnte – doch das ist wirklich nur eine vage Hoffnung. Die beauftragten Makler Cushman & Wakefield und CBRE werden sich noch gehörig anstrengen müssen.
Alles in allem stufen wir bei beiden Glasgower Objekten die Wahrscheinlichkeit, daß eine baldige Vollvermietung gelingen könnte, als gering ein. Vor diesem Hintergrund haben die aktuellen Verkehrswerte, obwohl in den letzten Jahren schon mehrfach zurückgenommen, nach unserer Einschätzung weiteren Korrekturbedarf in Höhe eines gut zweistelligen Prozentsatzes.
08.06.2017: „Wir möchten Sie heute darüber informieren, daß sich der Anteilspreis des AXA Immoselect … um 5 cent erhöht. Am 8. Juni 2017 beträgt er damit 5,30 EUR. Hintergrund ist die Erstattung von Körperschaftsteuer für das Jahr 2016.“
14.07.2017: Dem Abwicklungsbericht der Morgan Stanley P2 Value per 31.03.2017 ist zu entnehmen: „Zum Berichtsstichtag bestehen Rückstellungen im Zusammenhang mit der Veräußerung einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft (2.658 TEUR) … sowie Steuerrückstellungen aus der Liquidation der belgischen Immobilien-Gesellschaft (2.839 TEUR).“
Eine dieser Positionen konnte am 14.07.2017 aufgelöst werden. Das führte zu einer Erhöhung des Anteilswertes um 0,09 EUR auf 1,71 EUR.
12.07.2017: „Die Anteilspreiserhöhung zum 12. Juli 2017 in Höhe von 0,30 EUR betrifft im Wesentlichen das in 2016 veräußerte Objekt Centro Meridiana (Italien). In Zusammenarbeit mit dem neuen Eigentümer konnte auf Grundlage einer aktuellen Gesetzesänderung eine Steuerrückerstattung für den TMW Immobilien Weltfonds in Höhe von rund EUR 4,6 Mio. erzielt werden.“
Hintergrund: Die steuerliche Konstruktion der über eine Besitzgesellschaft gehaltenen Immobilie hatte einer Nachprüfung nicht standgehalten. Die Folge für den TMW waren außerordentliche Steuerzahlungen in zweistelliger Millionenhöhe und die vage Hoffnung, vom damaligen Verkäufer Schadenersatz zu erhalten, nachdem die Steuerprozesse in allen drei Instanzen verloren gegangen waren.
Hier zeigt sich eine Besonderheit bei den abwickelnden Immobilienfonds, die wir in Abwandlung des aus der kaufmännischen Ausbildung bekannten „Vorsichtsprinzips“ als das „Übervorsichtsprinzip“ bezeichnen möchten.
Jedes nur irgendwie denkbare Risiko wird von den Kapitalverwaltungsgesellschaften identifiziert und beziffert. Am Schluß werden (insbesondere für Zwecke der Liquiditäts-Rückbehalte) alle Risiken addiert und man unterstellt dabei, alle würden eintreten. Eine mehr als merkwürdige Vorgehensweise, wenn man bedenkt, daß die Eintrittswahrscheinlichkeit im Normalfall nur im Promille-Bereich liegt – aber das Motto ist hier nicht „Wahrscheinlichkeit“, sondern „Sicherheit“ (der handelnden Personen vor Rückgriffshaftung).
Andererseits werden Ansprüche, die nicht eindeutig tituliert sind, zunächst in keiner Weise in den Vermögensaufstellungen und bei der Ermittlung des Anteilswertes bewertet oder auch nur erwähnt.
Gerade bei den in der Abwicklung weiter fortgeschrittenen, insbesondere den inzwischen immobilienfreien Fonds konnten wir bislang beobachten, daß die positiven Effekte aus der Realisierung nicht zweifelsfrei feststehender Ansprüche meist größer sind als die durch Manifestierung einzelner Risiken verursachten tatsächlichen Mittelabflüsse.
Die Steuererstattung bei TMW Immobilien Weltfonds ist dabei ein besonders extremes Beispiel: Der Anteilswert stieg allein dadurch von 2,79 EUR um mehr als 10 % auf 3,09 EUR.
An dieser Stelle hatten wir früher die Ansicht geäußert, es müsse im Einzelfall sehr wohl überlegt werden, ob man bei jedem Fonds am Ende tatsächlich auch noch die letzten zwei Groschen mitnehmen will. Wenn aber durch solche Ereignisse wie die beschriebenen aus zwei Groschen plötzlich fünf werden können, bekommen diese Überlegungen auch noch wieder eine ganz andere Qualität.
Da prasselte ja gleich ein Bündel an Informationen aus dem Glaspalast der Gelben in Frankfurt/Main:
Anteilswertveränderung per 11.07.2017
Der Anteilswert des CS Euroreal ist von 14,67 EUR um 0,02 EUR bzw. 0,1 % auf 14,65 EUR je Anteil zurückgegangen.
Ursache war die turnusmäßige Nachbewertung der Fondsimmobilie Calle de Juliab Camarillo 19-21 in Madrid (Spanien), deren Verkehrswert von den unabhängigen Sachverständigen um rund 8,4 % auf 27,70 Mio. EUR gemindert wurde.
(In unserer Verkaufspreis-Prognose führen wir dieses langjährige Sorgenkind ohnehin nur mit 22 Mio. EUR.)
Anteilswertveränderung per 12.07.2017
Der Anteilswert des CS Euroreal ist unverändert 15,65 EUR je Anteil.
Am 12.07.2017 ist die turnusmäßige Nachbewertung der Fondsimmobilie Bahnhofstraße 12-14 in Gelsenkirchen (Deutschland), deren Verkehrswert von den unabhängigen Sachverständigen um rund 10,5 % auf 8,10 Mio. EUR angehoben wurde, in die Wertermittlung eingeflossen.
(Damit liegt die Bewertung jetzt ziemlich exakt auf der Höhe unserer Verkaufspreis-Prognose von 8 Mio. EUR.)
Anteilswertveränderung per 13.07.2017
Der Anteilswert des CS Euroreal ist von 14,65 EUR um 0,08 EUR bzw. 0,5 % auf 14,57 EUR je Anteil zurückgegangen.
Ursache für den Rückgang war die turnusmäßige Nachbewertung der Fondsimmobilie Rathaus Galerie, Porscheplatz 2 in Essen (Deutschland), deren Verkehrswert von den unabhängigen Sachverständigen um rund 6,5 % auf 126,3 Mio. EUR gemindert wurde.
(Wir haben daraufhin unsere Verkaufspreis-Prognose leicht von 130 auf 125 Mio. EUR zurückgenommen.)
Diese sehr konkreten Informationen zeitnah zu erhalten ist gegenüber der früheren Informationspolitik des CS Euroreal schon ein Fortschritt, für den wir der Commerzbank auch sehr dankbar sind.
Leider bleibt ein Wermutstropfen: Von diesen offenbar routinemäßig ablaufenden Detailinformationen abgesehen „mauert“ auch die Commerzbank weiter. Auf unsere simple Frage, ob denn wie in den Vorjahren beim CS Euroreal im Juli eine turnusmäßige Ausschüttung zu erwarten sei, haben wir auch nach einer Woche noch keine vernünftige Antwort bekommen. Außer den vollkommen nutzlosen Verweis eines begnadeten Herrn Horst im Directbanking-Center auf die Internet-Seite „Commerzbank, Investmentvermögen in Abwicklung“ – wo aber zu unserer konkreten Frage leider nicht eine Silbe geschrieben steht.
Völlig verarscht fühlt man sich von der Kopfschmerzbank übrigens spätestens am Schluß dieser ebenso nichtssagenden wie sinnlosen email, wo man bewerten soll, wie schnell und wie gut die Anfrage beantwortet wurde. Wollt Ihr’s wirklich wissen, liebe Gelben? Das war so unterirdisch, aber wirklich so unterirdisch, daß es fast schon den Mittelpunkt der Erde erreicht.
Das Ende der Geschichte war dann: Die Anfrage landete schließlich bei der armen Frau Hillmann, ihres Zeichens Kundenbetreuerin in der galaktisch bedeutenden Filiale Goslar der Commerzbank. Die – was war schon anderes zu erwarten? – nur hilflos mit den Schultern zuckte und meinte, da könne Sie uns auch nicht weiterhelfen. Und so wird unsere ebenso harmlose wie eigentlich völlig einfach zu beantwortende Frage auf ewig unbeantwortet bleiben, denn auch die Commerzbank arbeitet inzwischen nach dem bewährten Motto: „Wir sind zu allem fähig, aber zu nichts zu gebrauchen.“
„Das Mitlesen auf Ihrer Internet-Seite kann geradezu süchtig machen“, bekannte neulich ein westfälischer Vermögensverwalter am Telefon, „an manchen Tagen sind Ihre humorvollen Beiträge der einzige Lichtblick.“
Das ist in der Tat merkwürdig. Ausgerechnet ein bekennender Fortschrittsfeind mausert sich zum Internet-Sternchen. Einer, der unumwunden zugibt, daß er nicht einmal ein Handy und schon gar nicht ein iPhone oder ähnliches die Menschheit klammheimlich versklavendes Teufelszeug besitzt. Der Facebook & Co. hasst wie die Pest und 99 % der Anwendungen in der schönen neuen Digitalwelt für hirnlosen, lediglich Zeit raubenden Schwachsinn hält. Und noch ein Geheimnis sei jetzt und an dieser Stelle verraten: Der zu Hause nicht einmal die Fernbedienung (oder besser gesagt: die wegen der schönen neuen Digitalwelt drei Fernbedienungen) für den Fernseher betätigen kann. Wenn die beste Ehefrau von allen, was Gott sei Dank selten vorkommt, abends mal aushäusig ist, wird halt gelesen, der Halbjahresbericht vom CS Euroreal beispielsweise.
Immerhin hat sich der Technikmuffel, behufs entspannterer Lektüre, vor einigen Monaten wenigstens wieder die Fähigkeit angeeignet, selbsttätig eine Flasche Rotwein zu öffnen. Nach Anschaffung eines neuen, zwar noch nicht digitalen, aber hypermodernen Flaschenöffners (man muß eigentlich sagen: eines veritablen, sehr komplexen Korkenzieher-Systems) durch die beste Ehefrau von allen war dem Herrn Verfasser die Fähigkeit zum Öffnen einer verkorkten Weinflasche nämlich kurzzeitig verloren gegangen und er saß, im wahrsten Sinne des Wortes, auf dem Trockenen.
Aber zurück zum Anfang: Erst seit Anfang letzten Jahres ist die CS-Realwerte-Seite online. Relativ schnell (und in der Gegend blieb das bis Ende 2016) hatten wir zwischen 2.000 und 3.000 regelmäßige Leser. Seit Beginn dieses Jahres steigt die Zahl unserer regelmäßigen Leser exponentiell, auf inzwischen fast 15.000. Man fühlt sich geschmeichelt. An dieser Stelle deshalb auf jeden Fall mal unseren Lesern ein ganz herzliches „Dankeschön“ für Ihr Interesse.
Und weil durch das viele Eigenlob die Luft im Büro jetzt unerträglich stinkt, verläßt der Verfasser dieser Zeilen dasselbe und meldet sich für die nächsten zwei Wochen in den Urlaub ab. Das heißt für die CS-Realwerte-Seite: Sommerpause bis 17.7. einschließlich.
Wie nicht anders zu erwarten steckt dahinter natürlich eiskalte Berechnung: Den steilsten Anstieg unserer Leserschaft (von 9.324 auf 14.304 unterschiedliche Nutzer) hatten wir nämlich im April, als wir die erste Urlaubspause ankündigten. Aus rein taktisch-strategischen Gründen wird der Verfasser deshalb ab sofort noch viel öfter in Urlaub gehen. Mehr Erfolg durch mehr Urlaub – da wäre vorher wohl auch keiner drauf gekommen. Auch unserer geneigten Leserschaft ein paar schöne, entspannte Sommertage, und bis demnächst.