Category : Neuigkeiten
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Noch im Juni wird der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe 0,21 Euro je Anteil ausschütten. Das klingt nicht so wahnsinnig viel, sind aber immerhin rund 15 % des mit 48,9 Mio. Euro inzwischen recht überschaubar gewordenen Fondsvermögens.
Der Fonds ist nach wie vor nicht ganz immobilienfrei, sondern hält weiterhin vier in all den Jahren ganz massiv abgewertete Logistik-Immobilien in Spanien mit heute noch insgesamt 12,1 Mio. Euro Verkehrswert (die Anschaffungskosten lagen einmal bei 47,2 Mio. Euro). Bis Sept. 2018 müssen diese nach den BAFin-Vorgaben definitiv verkauft sein.
Mit einer weiteren Ausschüttungen wäre im Juli auch der AXA Immoselect dran (Markterwartung ist hier 1,40 Euro, obwohl wir uns nach der jüngsten Prognose-Pleite bei der KanAm-Ausschüttung mit Vorhersagen vielleicht lieber zurückhalten sollten). Turnusgemäß dran wäre im Juli außerdem auch der CS Euroreal. Mal schauen, ob er (nach der schließlich auf Ende April verschobenen außerplanmäßigen Sonderausschüttung) gleich wieder in den alten Rhytmus zurückfindet …
Draußen regnet es (die geplante Gartenarbeit fällt also in’s Wasser), die beste Ehefrau von allen ist das Enkelkind besuchen gefahren, was also soll Ihr Vorstand an so einem Sonntag nachmittag machen? Eben. Den Halbjahresbericht zum 31. März 2017 des CS Euroreal durcharbeiten.
Folgende galaktisch sinnhafte Formulierung aus diesem Bericht im Abschnitt „Zinsänderungsrisiken“ wollten wir Ihnen keineswegs vorenthalten:
„Im Berichtszeitraum legte das Fondsmanagement kurzfristig nicht benötigte liquide Mittel nach Möglichkeit weitgehend in Termingelder an, für die eine vergleichsweise geringere negative Verzinsung anfiel. Mögliche künftige inflationäre Tendenzen, wodurch das aktuelle Zinsumfeld beeinfkusst werden kann, lassen jedoch erkennen, dass die künftige Aufwands- und Ertragsstruktur des Fonds weiterhin einem Spannungsfeld unterliegt.“
Gelle? Sie haben sicher verstanden, was uns der Berichtsverfasser damit sagen wollte? Dann bitte einfach eine aufklärende email an info@CSrealwerte.de – wir nämlich nicht.
Die gleich im Anschluss folgende Aussage: „In Bezug auf die Fremdkapitalquote verfolgt der Fonds auch weiterhin eine konservative Anlagestrategie.“ ist da sogar noch vergleichsweise leicht nachzuvollziehen. Wenngleich wir Fremdkapital eigentlich nicht unter „Anlagestrategie“, sondern unter „Finanzierungsstrategie“ abhandeln würden. Vielleicht haben die Einfaltspinsel vom Rübenfeld da aber auch einfach nur neuere Erkenntnisse der Betriebswirtschaftslehre verschlafen. Und wenngleich sich der unbedarfte Leser bezüglich der Bedeutung der Aussage, egal in welchem Kapitel sie zu finden wäre, trotzdem ratlos am Kopf kratzen könnte, warum man immer noch über eine Fremdkapitalquote spricht – schließlich ist es schon über 1 1/2 Jahre her, daß der CS Euroreal seinen letzten Bankkredit zurückgezahlt hat …
Also, keine Frage: Unser in der Branche heiß begehrter Spezialpreis für die sinnloseste Information des Monats, das „Goldene Baugerüst“, geht diesen Monat an den CS Euroreal.
Im Anschluß an die im März 2017 erfolgte weitere Eigenkapital-Aufstockung um 1,5 Mio. Euro konnten wir gestern nachmittag die daraufhin erforderliche letzte Finanzierungsrunde erfolgreich abschließen.
Die Kompensation der in unseren Immobilienfonds-Anteilen anteilig auf uns entfallenden (für uns strategisch unnützen) Liquidität durch Bankkredite ist elemantarer Bestandteil unseres Geschäftsmodells und Voraussetzung für die Erzielung der von uns angepeilten Eigenkapital-Rendite.
Die Volksbank eG Wolfenbüttel gewährt uns hierfür einen Kontokorrentkredit von 5,0 Mio. Euro. Im Gegensatz zu den anderen Instituten, die ihre Zusagen relativ kurz befristet hatten, läuft die Zusage der Volksbank eG Wolfenbüttel von vornherein bis zum 31.12.2020.
Die Beleihungswertberechnung knüpft bei diesem Institut nicht an die Börsenkurse, sondern an die veröffentlichen Rücknahmewerte der Fonds an, die erfahrungsgemäß nur gelegentlichen eher moderaten Veränderungen unterliegen. Insofern tangieren uns hier möglicher Weise irrationale Börsenkursschwankungen nicht.
Bereits am 20.06.2017 hatte uns die HypoVereinsbank per email mitgeteilt, daß sie die bisher bis 31.12.2017 befristete Rahmenkreditzusage in Höhe von 4,5 Mio. Euro bis zum 31.12.2018 verlängern möchte. Darüber hinaus konnten wir mit der HypoVereinsbank deutlich verbesserte Konditionen vereinbaren.
Die Berechnung des Beleihungswertes bleibt allerdings auch weiterhin auf die Börsenkurse abgestellt. Auf Grund der inzwischen erreichten erheblichen Bewertungsreserven stellt dies in der Praxis aber (im Gegensatz zur Situation zum Beispiel noch im Frühjahr 2016) kein nennenswertes Risiko mehr dar.
Mit der neuen Zusage der Volksbank eG Wolfenbüttel und der Prolongation der HypoVereinsbank haben wir im übrigen in unserer Refinanzierungsstruktur bezüglich der Fristigkeit ebenfalls keine nennenswerten Risiken mehr.
Die im Grundsatz unbefristete Kreditlinie beim Bankhaus C. L. Seeliger in Wolfenbüttel von bislang 4,0 Mio. Euro sollte nach den bisherigen Absprachen zum 1.8.2017 auf 2,5 Mio. und zum 1.2.2018 auf 1,5 Mio. Euro reduziert werden. In Anerkennung der Tatsache, daß die Liquidationsausschüttungen der Zielfonds deutlich langsamer und später fließen als seinerzeit beim Treffen dieser Absprache angenommen, konnten wir uns kürzlich darauf verständigen, daß die Reduktionsschritte zu den genannten Terminen auf 3,5 Mio. bzw. 3,0 Mio. Euro abgeflacht werden.
Die Rahmenkreditzusage der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg in Höhe von 5,0 Mio. Euro ist bisher bis zum 31.12.2017 befristet. Das Verhältnis zu diesem Institut gestaltet sich augenblicklich – wieder einmal – nicht ganz spannungsfrei. Es ist vereinbart, daß wir bis zum 31.7.2017 Kenntnis erhalten sollen, ob die Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg ihre Zusage verlängern will. Eine strategische Bedeutung hat die Entscheidung der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg für uns nach den mit sämtlichen anderen Instituten erreichten Verhandlungserfolgen allerdings kaum noch.
Gestern schüttete der KanAm grundinvest 3,00 Euro pro Anteil aus. Die steuerlichen Grundlagen dieser Ausschüttung sind noch gar nicht veröffentlicht, es gibt aber ein erstes Indiz: Im Gutschrifts-Beleg der Banken sind davon lediglich 0,0439 Euro als „Substanzausschüttung“ deklariert.
Es hat also den Anschein, daß hier noch einmal das Gleiche passiert wie bei der 10,00-Euro-Ausschüttung im Okt. 2016: Fast die gesamte Ausschüttung (bei uns etwas mehr als 2 Mio. Euro) könnte eine (auf Grund der Natur des KanAm grundinvest steuerfreie) Ertragsausschüttung werden, die wir dann wieder über die Gewinn- und Verlustrechnung zu buchen hätten.
Weitere Erläuterungen zu dieser speziellen Materie finden Sie übrigens auch am Fuße der Gewinn- und Verlustrechnung in unserem Geschäftsbericht 2016, der in diesen Tagen allen Aktionären per Post zugeht und der auch hier auf der Internet-Seite unter „Publikationen“ veröffentlicht ist.
Wir halten Sie selbstverständlich auf dem Laufenden, sobald wir nähere Informationen haben und die Sachlage, wie üblich sehr gründlich, von unserem Steuerberater haben prüfen lassen.
Unter „Publikationen“ können Sie auf dieser Internet-Seite ab sofort den Geschäftsbericht 2016 einsehen. Die Einladung zur diesjährigen Hauptversammlung am 21.07.2017 in Wolfenbüttel sollte unseren Aktionären von ihrer jeweiligen Depotbank noch im Laufe dieser Woche zugesandt werden.