Category : Neuigkeiten
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Letzte Woche hatten wir darüber informiert, daß mit der Volksbank eG Wolfenbüttel die Ko-Finanzierung unserer letzten Kapitalerhöhung mit der Gewährung eines 5-Mio.-Euro-Kontokorrentkredites (Laufzeit: bis 31.12.2020) erfolgreich abgeschlossen werden konnte.
Intern hatten wir uns darauf festgelegt, daß wir die neuen Gelder ganz überwiegend im CS Euroreal investieren wollten – der ist schließlich (außer dem für uns weiter nicht in Frage kommenden SEB ImmoInvest) der einzige überhaupt noch übrig gebliebene Fonds mit einem nennenswerten und vor allem attraktiven Immobilien-Restportfolio.
Rein optisch scheint der Unterschied zwischen Rücknahmewert (14,64 Euro) und Börsenkurs (12,85 Euro) beim CS Euroreal nicht mehr sonderlich attraktiv zu sein, doch das täuscht.
Etwa ein Viertel des immer noch gut 1 Mrd. Euro an Verkehrswerten umfassenden, aus 23 Objekten bestehenden Restportfolios entfällt allein auf das noch während der Abwicklungsphase entstandene Neubauprojekt T8 in Frankfurt/Main. Im aktuellen Halbjahresbericht zum 31.03.2017 steht T8 mit 208,1 Mio. Euro zu Buche, nach Aktivierung der restlichen Herstellungskosten werden es rund 216 Mio. Euro sein. Bereits Mitte April 2017 hatte der „Korea Herald“ berichtet, daß in der Endrunde die koreanische Mirae Asset als „preferred bidder“ aus dem Rennen hervorgegangen ist und bereit sei, bis zu 300 Mio. Euro zu bezahlen. Erst im März 2017 hatte Mirae Asset übrigens die Vodafone-Deutschland-Zentrale in Düsseldorf gekauft.
In unseren Excel-Anwendungen können wir den Abschluß dieser so gut wie gesicherten Transaktion schon einmal simulieren und daraus erkennen, wie die Situation anschließend sein wird. Und da ist es eben so: Wenn der T8-Verkauf „durch“ ist, dann drückt der gegenwärtige Börsenkurs auf das danach noch verbleibende, aus dann noch 22 Objekten bestehende 800-Mio.-Euro-Restportfolio einen Bewertungsabschlag von wieder knapp 30 % auf die Verkehrswerte aus. Das ist dann erneut eine sehr attraktive Relation, denn vom Rest stufen wir zwar rd. 150 Mio. Euro als eher problematisch ein, erwarten aber insgesamt, daß die Verkaufspreise für das Restportfolio unter dem Strich die gegenwärtigen Verkehrswerte übersteigen werden.
Um knapp 400.000 Stück wollten wir deshalb unseren Bestand im CS Euroreal jetzt noch einmal aufstocken. Eine leichte Aufgabe schien das aber nicht zu sein – schließlich ist es an „normalen“ Tagen schon schwer, ohne nennenswerte Kursbefeuerung auch nur 10-20.000 Stück zu bekommen. Unsere Hoffnung ruhte hier eher noch auf den Dachfonds, die seit letztem Frühjahr immer mal wieder mit sinnfreien Verkäufen die Märkte durcheinanderwirbeln.
Beim CS Euroreal kamen jetzt als Quelle nur noch in Frage der Dachfonds DWS Immoflex mit seinem Bestand (per 31.05.) von 403.741 Stück sowie die vier schwesterlichen Santander-Kapitalprotekt-Fonds mit insgesamt 620.579 Stück. Der DWS Immoflex hatte bisher noch nichts verkauft (zunächst musste bis Mitte Mai der vom gleichen Manager geführte Schwesterfonds db immoflex fertig werden). Die Santander-Fonds hatten bislang mehr oder weniger gießkannenmäßig Monat für Monat etwa 50.000 CS-Euroreal-Anteile abgegeben.
Wie es aber der Zufall so wollte, kam uns schon wieder unser inzwischen fast sprichwörtliches Glück zu Hilfe: Just letztes Wochenende kriegte einer der beiden Dachfonds-Manager (entweder der Sascha Kayser von der DWS oder der Savills/Santander-Manager) vermutlich morgens auf dem Klo die himmlische Eingebung, daß es an der Zeit sei, seinen gesamten CS-Euroreal-Bestand auf den Markt zu werfen. Und so haben wir vorgestern und gestern ganz fröhlich, ohne damit den Kurs zu treiben, mehr als 300.000 Stück einsammeln können und damit unseren Bedarf auf einen Schlag weitgehend gedeckt.
Zugleich ist damit für die CS Realwerte AG der Endausbauzustand und der Höhepunkt ihrer Aktivität erreicht. In dem Maße, wie unsere Zielfonds jetzt langsam zusammenschrumpfen, wird sich auch unser Geschäft über die nächsten Jahre zwangsläufig allmählich zurückbilden und wir können die Früchte unserer Investitionen ernten.
Heute möchten wir einmal Martin Schellein zitieren, „Head of Investment Management Europe“ bei der genossenschaftlichen Union Investment Real Estate. Auf einer gerade in den Union-Investment-Geschäftsräumen in Hamburg abgehaltenen Konferenz mit Ausblick auf das 2. Halbjahr 2017 sagte er:
„What we are seeing in Germany is real scarcity in the availability of office space. If you have a desirable property in a central area of Munich or Berlin you are in a strong position. Landlords call the shots: They have long waiting lists and are refusing tenants. We have never seen such a situation before.„
Bemerkenswerte Worte in einem bemerkenswerten Umfeld. Wer von unseren abwickelnden Fonds heute überhaupt noch, wie z.B. der CS Euroreal, ein einigermaßen diversifiziertes Restportfolio mit starkem Deutschland-Anteil hat, ist in einer sehr komfortablen Situation. Und wer in diesem Fonds investiert ist, der ist es dann eben auch.
Die anschließende Diskussion ergab: Deutsche Städte sind nicht die einzigen Brexit-Nutznießer. Auch Dublin, Paris und Amsterdam sehen verstärktes Interesse potentieller Neumieter, die vorher in London arbeiteten. Aber auch in Frankreich sehen wir, interessanter Weise nicht nur in Paris, sondern auch in Provinz-Lagen, einen ausgeprägten Macron-Effekt mit sprunghaft gestiegenem Investoren-Interesse.
Davon profitiert z.B. auch der CS Euroeal mit seinen drei Restobjekten in Lyon und Toulouse. Bisher langjährig notorische Problemkinder mit hoch zweistelligen Leerstandsraten, erfahren wir zu unserer Überraschung aus dem jüngsten Halbjahresbericht per 31.03.2017, daß hier eine Vollvermietung überall in greifbare Nähe zu rücken scheint.
Andererseits muß man auch beim CS Euroreal weiter ein waches Auge auf einige wenige potentielle Problemfälle haben. Allen voran ist das das 30 Mio. schwere Mischobjekt in Madrid, das von seinem fast 50 %igen Leerstand einfach nicht wegkommt. Interessant könnte es bei den beiden nebeneinander liegenden Glasgower Objekten werden, 22 und 20 Mio. schwer: Das eine steht komplett leer, das andere zu 1/3. Es gibt Gerüchte, daß die „Scottish Courts“ die gesamte Leerstandsfläche anmieten wollen. Das schauen wir uns nächste Woche direkt vor Ort mal an.
Nicht so sehr als Problem hatte man bisher das letzte in den Niederlanden verbliebene Objekt auf dem Radar, ein an das Europäische Patentamt vermietetes Bürogebäude in Den Haag, immerhin 40 Mio. schwer. Doch je weniger Objekte in einem Fonds sind, desto genauer schauen wir hin – vor allem, wenn, wie bei dem holländischen Objekt, im Rechenschaftsbericht alle Detailangaben zu Miethöhe und Restlaufzeit der Mietverträge „aus Mieterschutzgründen“ unterbleiben, was das Gesetz – leider – erlaubt. Andererseits sagt der gleiche Bericht an anderer Stelle in der Länderaufschlüsselung, daß in den Niederlanden 100 % der Mietverträge in 2018 ablaufen – wenn der Fonds dann in diesem Land nur noch ein einziges Objekt hat, ist das Puzzle ja nicht so schwer. Da googelt man vorsichtshalber mal ein bißchen rum, und stellt fest, daß das Europäische Patentamt sein in die Jahre gekommenes Hochhaus in Den Haag durch einen 2018 bezugsfertig werdenden Neubau ersetzt. Der aber nur 1.750 der 3.000 dort stationierten Mitarbeiter Platz bietet. Also erst einmal zum Thema Vertragsverlängerung leichte Hoffnung für unser Gebäude, derzeit noch einer der drei in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenen Neben-Standorte des Patentamtes.
Nun ist es aber, leider, so, daß die diesbezügliche Informationspolitik eigentlich aller Fonds nordkoreanische Züge zeigt. Die Anleger werden gerade einmal in dem minimalen Umfang informiert, den das Gesetz vorschreibt, und dieser Umfang ist lächerlich. Man muß also auch hier schon mal die Auslands-Aufklärung einsetzen, um zu erfahren, daß Den Haag beim CS Euroreal bei den Problemobjekten einzusortieren wäre. Was in dem Fall aber ziemlich einfach war, jedenfalls einfacher als ein Abstecher nach Glasgow. Schon nach vier Stunden hatten wir aus dem Europäischen Patentamt die Antwort der Presseabteilung:
„Vielen Dank für Ihre Anfrage bezüglich der Unterbringung unseres Haager Personals. Es ist richtig, daß 1.750 der knapp 3.000 Haager Bediensteten im neuen Hauptgebäude „New Main“ untergebracht sein werden, während die übrigen Angestellten alle im direkt daran angrenzenden Shell-Gebäude ihre Büros haben werden. Die beiden angemieteten Bürogebäude „La Croisé“ und „Rijsvoort“, in denen derzeit noch Personal untergebracht ist, werden dann aufgegeben.“
Also muß sich der CS Euroreal in Den Haag nach einem neuen Mieter umschauen, ehe es Sinn macht, das Objekt am Markt anzubieten. Vom Fonds selbst oder jetzt von der Depotbank hätten wir das aber wahrscheinlich erst zu einem Zeitpunkt erfahren, wo vom Patentamt nicht einmal mehr eine zurückgebliebene Klopapierrolle im Gebäude zu finden gewesen wäre.
Noch im Juni wird der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe 0,21 Euro je Anteil ausschütten. Das klingt nicht so wahnsinnig viel, sind aber immerhin rund 15 % des mit 48,9 Mio. Euro inzwischen recht überschaubar gewordenen Fondsvermögens.
Der Fonds ist nach wie vor nicht ganz immobilienfrei, sondern hält weiterhin vier in all den Jahren ganz massiv abgewertete Logistik-Immobilien in Spanien mit heute noch insgesamt 12,1 Mio. Euro Verkehrswert (die Anschaffungskosten lagen einmal bei 47,2 Mio. Euro). Bis Sept. 2018 müssen diese nach den BAFin-Vorgaben definitiv verkauft sein.
Mit einer weiteren Ausschüttungen wäre im Juli auch der AXA Immoselect dran (Markterwartung ist hier 1,40 Euro, obwohl wir uns nach der jüngsten Prognose-Pleite bei der KanAm-Ausschüttung mit Vorhersagen vielleicht lieber zurückhalten sollten). Turnusgemäß dran wäre im Juli außerdem auch der CS Euroreal. Mal schauen, ob er (nach der schließlich auf Ende April verschobenen außerplanmäßigen Sonderausschüttung) gleich wieder in den alten Rhytmus zurückfindet …
Draußen regnet es (die geplante Gartenarbeit fällt also in’s Wasser), die beste Ehefrau von allen ist das Enkelkind besuchen gefahren, was also soll Ihr Vorstand an so einem Sonntag nachmittag machen? Eben. Den Halbjahresbericht zum 31. März 2017 des CS Euroreal durcharbeiten.
Folgende galaktisch sinnhafte Formulierung aus diesem Bericht im Abschnitt „Zinsänderungsrisiken“ wollten wir Ihnen keineswegs vorenthalten:
„Im Berichtszeitraum legte das Fondsmanagement kurzfristig nicht benötigte liquide Mittel nach Möglichkeit weitgehend in Termingelder an, für die eine vergleichsweise geringere negative Verzinsung anfiel. Mögliche künftige inflationäre Tendenzen, wodurch das aktuelle Zinsumfeld beeinfkusst werden kann, lassen jedoch erkennen, dass die künftige Aufwands- und Ertragsstruktur des Fonds weiterhin einem Spannungsfeld unterliegt.“
Gelle? Sie haben sicher verstanden, was uns der Berichtsverfasser damit sagen wollte? Dann bitte einfach eine aufklärende email an info@CSrealwerte.de – wir nämlich nicht.
Die gleich im Anschluss folgende Aussage: „In Bezug auf die Fremdkapitalquote verfolgt der Fonds auch weiterhin eine konservative Anlagestrategie.“ ist da sogar noch vergleichsweise leicht nachzuvollziehen. Wenngleich wir Fremdkapital eigentlich nicht unter „Anlagestrategie“, sondern unter „Finanzierungsstrategie“ abhandeln würden. Vielleicht haben die Einfaltspinsel vom Rübenfeld da aber auch einfach nur neuere Erkenntnisse der Betriebswirtschaftslehre verschlafen. Und wenngleich sich der unbedarfte Leser bezüglich der Bedeutung der Aussage, egal in welchem Kapitel sie zu finden wäre, trotzdem ratlos am Kopf kratzen könnte, warum man immer noch über eine Fremdkapitalquote spricht – schließlich ist es schon über 1 1/2 Jahre her, daß der CS Euroreal seinen letzten Bankkredit zurückgezahlt hat …
Also, keine Frage: Unser in der Branche heiß begehrter Spezialpreis für die sinnloseste Information des Monats, das „Goldene Baugerüst“, geht diesen Monat an den CS Euroreal.
Im Anschluß an die im März 2017 erfolgte weitere Eigenkapital-Aufstockung um 1,5 Mio. Euro konnten wir gestern nachmittag die daraufhin erforderliche letzte Finanzierungsrunde erfolgreich abschließen.
Die Kompensation der in unseren Immobilienfonds-Anteilen anteilig auf uns entfallenden (für uns strategisch unnützen) Liquidität durch Bankkredite ist elemantarer Bestandteil unseres Geschäftsmodells und Voraussetzung für die Erzielung der von uns angepeilten Eigenkapital-Rendite.
Die Volksbank eG Wolfenbüttel gewährt uns hierfür einen Kontokorrentkredit von 5,0 Mio. Euro. Im Gegensatz zu den anderen Instituten, die ihre Zusagen relativ kurz befristet hatten, läuft die Zusage der Volksbank eG Wolfenbüttel von vornherein bis zum 31.12.2020.
Die Beleihungswertberechnung knüpft bei diesem Institut nicht an die Börsenkurse, sondern an die veröffentlichen Rücknahmewerte der Fonds an, die erfahrungsgemäß nur gelegentlichen eher moderaten Veränderungen unterliegen. Insofern tangieren uns hier möglicher Weise irrationale Börsenkursschwankungen nicht.
Bereits am 20.06.2017 hatte uns die HypoVereinsbank per email mitgeteilt, daß sie die bisher bis 31.12.2017 befristete Rahmenkreditzusage in Höhe von 4,5 Mio. Euro bis zum 31.12.2018 verlängern möchte. Darüber hinaus konnten wir mit der HypoVereinsbank deutlich verbesserte Konditionen vereinbaren.
Die Berechnung des Beleihungswertes bleibt allerdings auch weiterhin auf die Börsenkurse abgestellt. Auf Grund der inzwischen erreichten erheblichen Bewertungsreserven stellt dies in der Praxis aber (im Gegensatz zur Situation zum Beispiel noch im Frühjahr 2016) kein nennenswertes Risiko mehr dar.
Mit der neuen Zusage der Volksbank eG Wolfenbüttel und der Prolongation der HypoVereinsbank haben wir im übrigen in unserer Refinanzierungsstruktur bezüglich der Fristigkeit ebenfalls keine nennenswerten Risiken mehr.
Die im Grundsatz unbefristete Kreditlinie beim Bankhaus C. L. Seeliger in Wolfenbüttel von bislang 4,0 Mio. Euro sollte nach den bisherigen Absprachen zum 1.8.2017 auf 2,5 Mio. und zum 1.2.2018 auf 1,5 Mio. Euro reduziert werden. In Anerkennung der Tatsache, daß die Liquidationsausschüttungen der Zielfonds deutlich langsamer und später fließen als seinerzeit beim Treffen dieser Absprache angenommen, konnten wir uns kürzlich darauf verständigen, daß die Reduktionsschritte zu den genannten Terminen auf 3,5 Mio. bzw. 3,0 Mio. Euro abgeflacht werden.
Die Rahmenkreditzusage der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg in Höhe von 5,0 Mio. Euro ist bisher bis zum 31.12.2017 befristet. Das Verhältnis zu diesem Institut gestaltet sich augenblicklich – wieder einmal – nicht ganz spannungsfrei. Es ist vereinbart, daß wir bis zum 31.7.2017 Kenntnis erhalten sollen, ob die Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg ihre Zusage verlängern will. Eine strategische Bedeutung hat die Entscheidung der Volksbank eG Braunschweig Wolfsburg für uns nach den mit sämtlichen anderen Instituten erreichten Verhandlungserfolgen allerdings kaum noch.