Category : Neuigkeiten
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„Das Mitlesen auf Ihrer Internet-Seite kann geradezu süchtig machen“, bekannte neulich ein westfälischer Vermögensverwalter am Telefon, „an manchen Tagen sind Ihre humorvollen Beiträge der einzige Lichtblick.“
Das ist in der Tat merkwürdig. Ausgerechnet ein bekennender Fortschrittsfeind mausert sich zum Internet-Sternchen. Einer, der unumwunden zugibt, daß er nicht einmal ein Handy und schon gar nicht ein iPhone oder ähnliches die Menschheit klammheimlich versklavendes Teufelszeug besitzt. Der Facebook & Co. hasst wie die Pest und 99 % der Anwendungen in der schönen neuen Digitalwelt für hirnlosen, lediglich Zeit raubenden Schwachsinn hält. Und noch ein Geheimnis sei jetzt und an dieser Stelle verraten: Der zu Hause nicht einmal die Fernbedienung (oder besser gesagt: die wegen der schönen neuen Digitalwelt drei Fernbedienungen) für den Fernseher betätigen kann. Wenn die beste Ehefrau von allen, was Gott sei Dank selten vorkommt, abends mal aushäusig ist, wird halt gelesen, der Halbjahresbericht vom CS Euroreal beispielsweise.
Immerhin hat sich der Technikmuffel, behufs entspannterer Lektüre, vor einigen Monaten wenigstens wieder die Fähigkeit angeeignet, selbsttätig eine Flasche Rotwein zu öffnen. Nach Anschaffung eines neuen, zwar noch nicht digitalen, aber hypermodernen Flaschenöffners (man muß eigentlich sagen: eines veritablen, sehr komplexen Korkenzieher-Systems) durch die beste Ehefrau von allen war dem Herrn Verfasser die Fähigkeit zum Öffnen einer verkorkten Weinflasche nämlich kurzzeitig verloren gegangen und er saß, im wahrsten Sinne des Wortes, auf dem Trockenen.
Aber zurück zum Anfang: Erst seit Anfang letzten Jahres ist die CS-Realwerte-Seite online. Relativ schnell (und in der Gegend blieb das bis Ende 2016) hatten wir zwischen 2.000 und 3.000 regelmäßige Leser. Seit Beginn dieses Jahres steigt die Zahl unserer regelmäßigen Leser exponentiell, auf inzwischen fast 15.000. Man fühlt sich geschmeichelt. An dieser Stelle deshalb auf jeden Fall mal unseren Lesern ein ganz herzliches „Dankeschön“ für Ihr Interesse.
Und weil durch das viele Eigenlob die Luft im Büro jetzt unerträglich stinkt, verläßt der Verfasser dieser Zeilen dasselbe und meldet sich für die nächsten zwei Wochen in den Urlaub ab. Das heißt für die CS-Realwerte-Seite: Sommerpause bis 17.7. einschließlich.
Wie nicht anders zu erwarten steckt dahinter natürlich eiskalte Berechnung: Den steilsten Anstieg unserer Leserschaft (von 9.324 auf 14.304 unterschiedliche Nutzer) hatten wir nämlich im April, als wir die erste Urlaubspause ankündigten. Aus rein taktisch-strategischen Gründen wird der Verfasser deshalb ab sofort noch viel öfter in Urlaub gehen. Mehr Erfolg durch mehr Urlaub – da wäre vorher wohl auch keiner drauf gekommen. Auch unserer geneigten Leserschaft ein paar schöne, entspannte Sommertage, und bis demnächst.
40 cent Ausschüttung erhalten die Anleger am 14.07. Wir nicht, denn schon zu Beginn unserer Tätigkeit war der P2 Value der erste Fonds, der alle seine Immobilien bereits verkauft hatte. Für uns damals im Abwicklungs-Marathon schon zu weit vorausgeeilt, nix mehr für unser Depot.
Trotzdem schauen wir hier natürlich genau hin. Denn mit seinem zeitlichen Vorlauf gibt der P2 Value schon wertvolle Hinweise, wie bei den anderen Fonds der Hase später mal laufen könnte.
Bei einem Rücknahmewert von 2,02 EUR lag der Kurs zu Jahresbeginn noch bei 1,70 EUR. Mit heute 1,85 EUR ist der Abstand inzwischen auf nur noch die Hälfte zusammengeschnurrt. Das Rest-Rendite-Potential wird dann also schon sehr überschaubar – und man wird sich später auch immer wieder überlegen müssen, ob man die letzten ein bis zwei Groschen unbedingt noch mitnehmen muß.
Schon mehrfach hatten wir in den letzten Tagen vom European Outlook H2 2017 briefing des Online-Informationsdienstes PropertyEU in den Hamburger Räumlichkeiten von Union Investment Real Estate berichtet.
„Deutschland steht ein neues Rekordjahr bevor,“ sagte Fabian Sperber von Savills Immobilien, „wir erwarten, daß das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien 60 Mrd. EUR in 2017 erreichen wird, trotz schrumpfender Erträge und weiter sinkender Renditen.“
Zum Vergleich: Im Jahr 2016 hatte dieser Wert bei (im Vergleich zu 2015 unveränderten) 45 Mrd. EUR gelegen. Damit hat Deutschland endgültig Großbritannien als umsatzstärksten Gewerbeimmobilien-Markt in Europa vom 1. Platz verdrängt.
Alle sind sich einig, daß wir uns inzwischen in einer Spätphase des aktuellen Zyklus befinden. Trotzdem prognostiziert Sperber für den deutschen Markt: „Die Renditen im Bürobereich sind ständig nach unten gegangen, wobei München die niedrigsten Renditen von allen hat, und der Abwärtstrend bei den Renditen wird für den Rest des Jahres anhalten.“ Im Umkehrschluß: Die Preise werden noch weiter steigen.
Wir müssen bei ein paar Dachfonds-Managern Abbitte leisten. Anfang der Woche hatten wir sie fälschlicher Weise in Verdacht, große Stückzahlen des CS Euroreal auf den Markt geworfen zu haben.
Wenn das gestimmt hätte, dann hätte es aber (wegen Verkäufen zum niedrigeren Börsenkurs) bei den betreffenden Dachfonds am nächsten Tag einen sichtbaren Rückgang beim Rücknahmewert (Net Asset Value) geben müssen. War aber nirgends was zu sehen. Also, wer auch immer da Anfang der Woche mal fix 1/2 Mio. CS-Anteile unter’s Volk gestreut hat – Dachfonds können’s nicht gewesen sein.
Aber wer war es dann?
Ein möglicher ganz anderer Erklärungsansatz ergab sich am Mittwoch: Da flatterte den Anlegern für ihre Anteile des SEB ImmoInvest ein Erwerbsangebot des Hedgefonds-Ablegers Botticelli in’s Haus. Und wenn in der Vergangenheit für einen der großen drei abwickelnden Immobilienfonds geboten wurde, kamen nach aller Erfahrung Angebote für die anderen beiden kurz darauf hinterher.
Insgesamt spielen dieses Spiel drei Hedgefonds-Ableger. Arbeiteten sie anfangs teilweise sogar gegeneinander, so jagen sie heute gemeinsam. Zum Beispiel in der Form, daß der eine ein Erwerbsangebot unterbreitet, während der andere vorher mit etwas nachdrücklicheren Verkäufen bei dem Zielfonds für einen „passenden“ Börsenkurs sorgt, im Vergleich zu dem das Erwerbsangebot dann attraktiv aussieht.
Daß da Anfang der Woche große Stückzahlen des CS Euroreal rausgedonnert wurden, konnte also auch der Versuch eines Hedgefonds sein, im Vorfeld eines bevorstehenden Erwerbsangebotes für den CS Euroreal den Börsenkurs „einzuzementieren“. Und dabei sind wir, durch einen Riesen-Zufall genau zeitgleich, den großen Zampatos mit unseren Käufen völlig in die Quere gekommen. Ist halt auch nur so’ne Vermutung, nichts Genaues weiß man nicht …
Ein paar Zahlen (z.B. Zinsabrechnungen der Banken) mussten wir erst einmal näherungsweise schätzen, aber dafür ist wahrscheinlich keine einzige deutsche Aktiengesellschaft schneller als wir. Aus dem vorläufigen Halbjahresabschluß ist an wesentlichen Eckdaten zu erwähnen:
Der Buchwert unserer Fonds-Anlagen beträgt 28,5 Mio. Euro. Der Kurswert per 30.06.2017 beträgt 30,7 Mio. Euro, das heißt, zur Zeit bestehen stille Reserven von 2,2 Mio. Euro (davon 1,2 Mio. Euro im laufenden Geschäftsjahr dazugekommen).
Die Summe der Rücknahmewerte unserer Fondsanteile (Net Asset Value) beträgt 35,9 Mio. Euro. Dieser Wert teilt sich auf in 22,3 Mio. Euro in den Fonds vorhandene, anteilig auf uns entfallende Liquidität (Liquiditätsquote im gewogenen Mittel somit 62,1 %) sowie 13,6 Mio. Euro anteilig auf uns entfallendes Immobilienvermögen zu Verkehrswerten und Saldo der sonstigen Positionen.
Bezogen auf die Verkehrswerte der Rest-Immobilienportfolien drücken die Börsenkurse unserer Fondsanteile im gewogenen Durchschnitt einen Bewertungsabschlag von 38 % aus. Diese Höhe ist für den geplanten Erfolg unserer Anlagestrategie weiterhin absolut auskömmlich.
Bankkredite sind zum Stichtag mit insgesamt 18,4 Mio. Euro in Anspruch genommen. Im Vergleich dazu entfällt auf uns in unseren Anteilsbeständen anteilig 22,3 Mio. Euro Liquidität, die an uns später weitgehend zur Ausschüttung gelangen wird, nur zu welchen Zeitpunkten und in welchen Teilbeträgen ist heute noch nicht bekannt. Eine vollumfängliche Neutralisierung der für uns unerwünschten Liquiditätsbestandteile durch Bankkredite konnte also zum gegenwärtigen Zeitpunkt auf Grund der besonders hohen Liquiditätsquoten unserer Fonds nicht einmal ganz erreicht werden.
Der innere Wert hat sich mit 1.032,49 Euro je Aktie gegenüber dem Vormonat nur ganz marginal verändert.
Im ersten Halbjahr 2017 haben wir 540 TEUR Kursgewinne realisiert sowie saldiert 327 TEUR an Ausschüttungen vereinnahmt.
Unsaldiert setzen sich die Ausschüttungen zusammen aus 2.069 TEUR steuerfreie Ertragsausschüttungen des KanAm grundinvest abzüglich 1.742 TEUR dadurch induzierte Teilwertabschreibung (der KanAm-Effekt ist im übrigen detailliert erklärt in der Fußnote zur Gewinn- und Verlustrechnung im Jahresabschluß 2016).
Dem handelsrechtlichen Gesamtertrag von 867 TEUR stehen 115 TEUR administrativer Aufwand sowie 110 TEUR Zinsaufwand gegenüber. Das handelsrechtliche Ergebnis des 1. Halbjahres 2017 liegt demnach bei 642 TEUR.
Wegen der Besonderheiten unseres Geschäftsmodells fallen Ertragsteuern zunächst nicht an. Andererseits ist unterjährig zunächst auch keine ertragsabhängige Gremienvergütung lt. Satzung (insgesamt 5 % vom Jahresüberschuß) verrechnet.
Zum handelsrechtlichen Ergebnis von 642 TEUR hinzuzurechnen ist das Bewertungsergebnis auf Grund der günstigen Entwicklung unserer Anlagen.
Die bisher nicht realisierten Kursgewinne belaufen sich insgesamt auf 2.204 TEUR, wovon 965 TEUR bereits in den Vorjahren entstanden. Dem laufenden Jahr sind insoweit 1.239 TEUR an Zuwachs der Bewertungsreserven zuzurechnen.
Das wirtschaftliche Gesamtergebnis (handelsrechtlicher Überschuß plus Zuwachs der Bewertungsreserven) beläuft sich somit für das 1. Halbjahr 2017 auf 1.881 TEUR. Sowohl die Eigenkapitalrendite wie auch die Gesamtkapitalrendite übertrifft damit, jedenfalls im Augenblick, unsere Erwartungen.