Category : Neuigkeiten
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Gerade haben wir mal wieder die aktuellen Zahlen (i.d.R. per Ende Mai) zusammengesucht – die Dachfonds sind da mit ihren Unterlagen im Internet zum Glück relativ fix.
Zusammenfassend die Erkenntnisse:
Der Premium Management Immobilien Anlagen, eigentlich das Schwergewicht unter den Dachfonds, ist weiterhin außen vor. Nach diversen früheren Rücknahmen (z.T. noch in der Dresdner Bank/Allianz-Ägide) hatte die Commerzbank ohnehin schon mehr als 90 % der Anteile im Eigenbestand. Kluger Weise wollte sie sich mit den unsinnigen BAFin-Vorgaben zu vorgezogenen Verkäufen natürlich nicht in’s eigene Fleisch schneiden und hat sich von der Fristvorgabe deshalb mit einem unbefristeten Übernahmeangebot an die „freien“ Anteilscheininhaber freigekauft.
Der db immoflex, der nach den Vorgaben der BAFin zum 15.05.2017 fertig sein musste, hat tatsächlich alles verkauft.
Eine Meisterleistung hat der Fondsmanager des Allianz Flexi Immo vollbracht. Obwohl sein Auflösungstermin mit dem 17.04.2018 der späteste von allen ist, hat er alle uns interessierenden Publikumsfonds in den letzten Wochen komplett verscherbelt. Wozu diese sinnfreie Aktion gut sein sollte, erschließt sich uns allerdings nicht – der Allianz Flexi Immo besteht nämlich zu 85 % aus nicht liquiden Spezialfonds, und die kleben dem Fondsmanager nach wie vor wie Katzenscheiße am Hacken …
Der in sechs Unterkategorien aufgeteilte Santander Kapitalprotekt, aufzulösen bis 05.01.2018, hatte im Frühjahr 2016 als erster die Märkte mit seinen Verkäufen über die Börse gehörig durcheinandergewirbelt. Hier ist der Fondsmanager weiter fleißig am Verkaufen. Momentan werden monatlich 30.000 CS Euroreal rausgehauen, aber da wird man noch Gas geben müssen: Etwa 700.000 Stück müssen in sieben Monaten noch weg. Da warten wir gerne drauf. Beim KanAm war es erst mal die gleiche Monats-Stückzahl, aber in den letzten Wochen haben die Kollegen die Schleusen kräftig geöffnet – nur noch 40.000 flottante Stücke könnten beim KanAm demnächst sogar zu Knappheitserscheinungen führen. Beim AXA Immoselect hatte man im Februar/März mal richtig draufgehauen und 650.000 Stück ohne Rücksicht auf Verluste abgekippt – was rückschauend erklärt, warum der AXA-Kurs in der Zeit so stark in die Knie gegangen war. Jetzt sind nur noch runde 200.000 Stück über, das verläuft sich. Mit dem SEB ImmoInvest ist es ein bißchen doof, denn da macht man ja ein hauseigenes Schwesterprodukt madig. Entsprechend vorsichtig wird hier verkauft, mit der Folge, daß allein aus den SEB-Dachfonds noch weit über 1 Mio. Stück des SEB ImmoInvest als Damoklesschwert über dem Markt hängen.
Bisher noch gar nicht auf der Verkäuferseite sind der DWS Immoflex (Termin 02.04.2018) und der Stratego Grund der Landesbank Berlin (Termin 30.03.2018). Hier haben wir dann noch zu erwarten (Stückzahlen DWS/Stratego):
AXA Immoselect: 328.000 / 0 (plus 230.000 vom Santander)
CS Euroreal: 403.000 / 0 (plus 700.000 vom Santander)
KanAm grundinvest: 0 / 383.000 (plus 40.000 vom Santander)
SEB ImmoInvest: 440.000 / 280.000 (plus 1.180.000 vom Santander)
SEB ImmoPortfolio Target Return: 0 / 261.000 (plus 15.000 vom Santander)
TMW Immobilien Weltfonds: 200.000 / 830.000
UBS 3 Sector Real Estate Europa: 828.000 / 3.550.000
Fazit:
Der KanAm grundinvest und der AXA Immoselect werden demnächst Seltenheitswert bekommen.
Beim CS Euroreal wird es zunächst weiter eine gewisse Grundversorgung geben, aus der wir uns immer gern bedienen werden. In Geld ausgedrückt reden wir hier bei dem inzwischen größten Schwergewicht ohnehin nur noch über runde 14 Mio. € Börsenwert der von Dachfonds gehaltenen Anteile – ein Fliegenschiß im Vergleich zum noch vorhandenen Immobilien-Verkehrswertvolumen von über 1 Mrd. €.
Beim SEB ImmoInvest ist der Druck voraussichtlich noch am größten (obwohl wir uns schon fragen, wo die enormen Börsenumsätze der letzten Wochen eigentlich herkommen), aber der steht ja eh nicht auf unserer Einkaufsliste.
Auch ob die LBB irgendeinen Dummen finden wird, der ihr für stumpfe 8,5 Mio. € die nach unserer Einschätzung viel zu hoch bewerteten 261.000 Anteile des Target Return abkauft, darf eher bezweifelt werden – u.a. deshalb meiden wir auch diesen Fonds vollständig.
Der TMW und der UBS haben schon seit Monaten nur noch sporadische Börsenumsätze – da kann man nicht mehr viel zu tun haben.
Die Einladung zur Hauptversammlung wurde letzte Woche im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.
Aktionäre, die ihre Aktien in Depotverwahrung liegen haben, sollten von ihrer Depotbank in den nächsten Tagen die Einladungsunterlagen automatisch erhalten.
Allen uns bekannten Aktionären werden wir außerdem (voraussichtlich im Laufe der nächsten Woche) die Einladung zur Hauptversammlung und den Geschäftsbericht 2016 unmittelbar zusenden.
Aus unseren Fonds haben wir erst einmal keine Neuigkeiten. Statt dessen warten wir immer noch sehnsüchtig, daß endlich einmal die eigentlich für „gleich Anfang Juni“ in Aussicht gestellte Ausschüttungsankündigung des KanAm grundinvest bekannt gemacht wird.
Aber unsere Leserschaft will ja trotzdem unterhalten werden, weshalb wir heute zur Überbrückung der nachrichtenarmen Zeit einfach mal ein paar besonders schöne Stilblüten unserer ach so großartigen Finanzmarktregulierung zum Besten geben.
Da wäre erst einmal das Dauerthema „Dachfonds“. Bekanntlich wurden die Dachfonds ja von der BAFin mit harten Auflösungsauflagen unter Zugzwang gesetzt. Drei Jahre nach Aussetzung der Anteilscheinrücknahme müssen sie alle tutti kompletti liquidiert sein. Da die Zielfonds in dieser kurzen Zeit aber im Leben nicht aufgelöst sein können, blieb den Dachfondsmanagern nur eine Möglichkeit: Verkauf der Zielfondsanteile über die Börse.
Wir haben uns ganz schön verwundert die Augen gerieben, als das im Frühjahr 2016 plötzlich offensichtlich wurde. Andererseits: Was für wunderbare Einkaufsgelegenheiten, mit denen wir nie im Leben noch gerechnet hatten.
Inzwischen stehen die Kurse der Zielfonds cum grano salis um 20 % höher. Die Angeschissenen sind also die in den Dachfonds investierten Kleinanleger gewesen, deren Anteile auf Geheiß der BAFin zum denkbar dümmsten Zeitpunkt völlig unter Wert verschleudert wurden.
Man soll aber nicht glauben, daß sich die BAFin dafür schämt, daß sie mit ihrer unsinnigen Vorgehensweise hunderttausenden von Kleinanlegern noch einmal bewußt zusätzlichen Schaden zugefügt hat. Im Gegenteil: Nachdem wir uns bei der BAFin interessehalber erkundigt hatten, wie man zu einer solch offenkundig unzweckmäßigen Entscheidung kommen konnte, erhielten wir – wenn auch erst nach neun Monaten – zu unserer Überraschung sogar eine Antwort. Auf immerhin fünf DIN-A-4-Seiten bekamen wir in bestem Behördendeutsch erklärt, daß ein deutscher Beamter eigentlich ex definitione niemals etwas falsch machen könne und daß das Vorgehen bei der Auflösung der Dachfonds bei Lichte besehen und in Anbetracht der Gesetzeslage am Ende für alle Beteiligten nur das Beste gewesen sei. Es habe ja schließlich kein Mensch ahnen können, daß sich die durch die Dachfonds-Verkäufe unsinnigerweise noch besonders unter Druck gebrachten Kurse später wieder erholen würden.
Auch mit dem einen oder anderen Fondsmanager sprachen wir mal über die Problematik. Unisono stimmte man uns zu, daß das ein großer Quatsch war – aber mit der BAFin sich deswegen anlegen? Das wollte nun auch keiner. Unser Eindruck ist inzwischen, daß da in der Frankfurter Finanzszene so eine Art Scheißegal-Stimmung herrscht. Kann ja ruhig der größte Quatsch sein, den man da auf Grund der geltenden Vorschriften zu machen gezwungen ist, Hauptsache man fällt nicht auf und kann sich unter dem strengen Blick der BAFin wegducken.
Aber halt: Es gibt eine Ausnahme. Das ist der Dachfonds Premium Management Immobilien Anlagen. Aus dem früheren Komplex Dresdner Bank/Allianz hat dieses ungeliebte Kind schließlich die Commerzbank geerbt. Und weil die Vorgänger nicht so ganz sicher waren, ob sie alles richtig gemacht hatten, hat die Commerzbank aus früheren Rücknahmeaktionen auch schon weit mehr als 90 % der PMIA-Anteile auf dem eigenen Buch. Hätte man diesen Fonds so plattgemacht, wie es die BAFin von allen Dachfonds verlangte, dann hätte sich die Commerzbank mit diesem wirtschaftlich absurden Vorgehen der Zielfondsverkäufe über die Börse den Vermögensschaden (den bei den anderen Fonds halt unzählige hängengebliebene Kleinanleger hatten) ja selbst zugefügt. Und da hörte der Spaß dann doch auf. Tatsächlich fand die Commerzbank auch ein Schlupfloch. Nur noch ein paar winzige Prozent der Anteilscheine lagen ja bei Außenstehenden. Denen machte die Commerzbank ein zeitlich unbegrenztes Rücknahmeangebot zum vollen Net Asset Value – das waren gute 30 % mehr als damals der Börsenkurs, aber wegen des geringen „Free Float“ waren das für die Bank nur Peanuts. Uns freute es sehr, denn auf unserer Position hatten wir plötzlich einen völlig unerwarteten Kursgewinn – und die Commerzbank freute es auch, denn mit diesem Kunstgriff entkam sie dem Druck der 3-Jahres-Frist der BAFin und kann sich nun alle Zeit der Welt lassen, den PMIA wirtschaftlich sinnvoll abzuwickeln.
Diejenigen aber, die sich mit dem BAFin-verordneten Schwachsinn nicht in’s eigene Fleisch schneiden, machen den Quatsch fröhlich weiter. Den Vogel abgeschossen hat dabei gerade erst der von AGI (Allianz Global Investors) gemanagde Dachfonds Allianz Flexi Immo. Der hätte zwar eigentlich noch bis Mai 2018 Zeit gehabt, seine Bestände aufzulösen. Aber eine offenkundig göttliche Eingebung veranlasste den Fondsmanager, die börsennotierten Zielfondsbestände schon im März/April 2017 komplett abzukippen. Dumm nur, daß bei diesem Fonds die börsennotierten und damit halbwegs liquiden Publikumsfonds nur 15 % des Fondsvolumens ausmachen. Die anderen 85 % liegen in praktisch illiquiden Spezialfonds – de facto unverkäuflich.
Und wir möchten auch nicht schließen, ohne das Wissen über ein ganz besonderes Schmankerl mit Ihnen zu teilen: Bekanntlich gingen nach den gesetzlichen Vorgaben die abwickelnden Immobilienfonds ja peu-a-peu von den Kapitalanlagegesellschaften auf die jeweilige Depotbank über. Inzwischen ist das bei ausnahmslos allen Fonds passiert. Und auf dieses Extra-Vermögen (im Prinzip ja das Vermögen der hängengebliebenen Kleinanleger), zu dem die Depotbank gekommen ist wie die Jungfrau zum Kinde, darf sie ab dem Zeitpunkt des Übergangs dem Herrn Schäuble zusätzlich auch noch die berüchtigte „Bankenabgabe“ zahlen. So erweist sich unser großartiger Fiskus am Ende sogar als gewissenloser Aasgeier, der sich auf Kosten der Kleinanleger auch noch mit den vergammelnden Überbleibseln der letzten Finanzkrise den Bauch vollschlägt. Alles klar auf der Andrea Doria?
Erst gestern hatten wir uns mit der besonderen Thematik von Shopping Malls beschäftigt. Zu den zwei Einkaufszentren im Restportfolio des AXA Immoselect hatten wir geschrieben:
Unser AXA ImmoSelect muß nach den Vorgaben der BAFin bis Oktober 2017 auch seine letzten drei Objekte verkauft haben. Zwei der drei sind tatsächlich Einkaufszentren (in Italien und Schweden), doch bei beiden sind die Verkaufsverhandlungen kurz vor dem Vertragsabschluß.
Manchmal geht es dann sogar noch schneller als man dachte. Vor wenigen Minuten kam AXA mit folgender Meldung:
Wir möchten Sie heute darüber informieren, dass sich der Anteilspreis des AXA Immoselect gegenüber dem zuletzt veröffentlichten Anteilscheinpreis vom 24. Mai 2017 in Höhe von 5,23 EUR um 1 Cent erhöht. Am 26. Mai 2017 beträgt er damit 5,24 EUR.
Hintergrund ist die Kaufpreiszahlung und somit der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten an den Erwerber der Immobilien in Schweden, Arlöv, Vassvägen 20 und 24 (Stora Bernstorp A) und Arlöv, Vassvägen 21 und 23 (Stora Bernstorp B). Der Verkaufspreis lag insgesamt mit rund 382,0 Mio. SEK über den zuletzt veröffentlichten Verkehrswerten von insgesamt 373 Mio. SEK.
Umgerechnet 39,0 Mio. € beträgt der Kaufpreis. Unsere interne Verkaufspreisprognose lag bei 39,5 Mio. € – also ein ganz ordentlicher Treffer in’s Schwarze.
Damit verbleiben dem AXA Immoselect nur noch zwei Objekte: Ein ordentlich laufendes Einkaufszentrum im italienischen Antegnate (letzter Verkehrswert 76,8 Mio. €, unsere Verkaufspreisprognose 65,0 Mio. €) sowie der seit zwei Jahren leerstehende ehemalige Hauptsitz der AGIS-Versicherung im holländischen Amersfoort. Letzteres steht aktuell noch mit 37,7 Mio. € in den Büchern (zum ehemaligen Kaufpreis schweigt des Sängers Höflichkeit) und wegen des Leerstands lag unsere Verkaufspreisprognose bei lediglich 15,0 Mio. €. Kürzlich konnte jedoch 1/3 des Gebäudes langfristig an einen führenden Finanzdienstleister vermietet werden, und am Rest soll die Stadtverwaltung von Amersfoort Interesse haben. Unsere Schätzung ist insofern wohl etwas zu konservativ.
Der aktuelle Börsenkurs bewertet das Immobilienvermögen des AXA Immoselect mit 57,2 Mio. €. Wenn die von uns prognostizierten 80,0 Mio. rauskommen (was doch sehr wahrscheinlich ist), dann wird das endgültige Abwicklungsergebnis 47 cent über dem aktuellen Börsenkurs liegen. Ein bißchen Potential haben wir hier also noch.
Beinahe noch interessanter ist aber die Frage, wie hoch im Juli die turnusgemäße Ausschüttung ausfallen wird. Bei nunmehr 127,0 Mio. € = 2,64 € pro Anteilschein Liquidität sollten es mindestens 1,00 € werden können.
Unter dieser Überschrift schreibt das Handelsblatt am 29.05.2017 über deutsche Einkaufscenter:
„Einst galten sie als Zukunft des Handels und Schrecken der Innenstädte zugleich. Heute kämpfen viele der fast 500 Einkaufscenter in Deutschland mit Leerstand. Das Buhlen um Kunden wird härter, Planungen für neue Objekte liegen auf Eis.“
Den vollständigen Artikel finden Sie unter Publikationen / Allgemeine Publikationen / Presse.
Aktueller Anlaß für den Artikel war offenbar, daß sich der Immobilienentwickler Harald Huth (u.a. Betreiber der „Mall of Berlin“ in der Nähe des Potsdamer Platzes) aus dem gemeinsam mit Karstadt vorangetriebenen Objekt „Mall of Ku’damm“ verabschiedet hat. Etliche Mieter seiner „Mall of Berlin“ mussten inzwischen aufgeben, und die Kundenfrequenz lässt nach – keine so guten Vorbedingungen, da mit dem nächsten Prestigeprojekt noch eins draufzusetzen.
Die Zahlen sprechen eine unmißverständliche Sprache: 45 % der befragten Händler in deutschen Einkaufszentren geben an, daß die Zahl der Kunden im 2. Halbjahr 2016 weiter zurückgegangen ist – eine erneute Verschlechterung der Lage gegenüber dem auch schon schwachen Vorjahr.
479 Einkaufscenter gibt es in Deutschland (davon allein 67 in Berlin). 10 neue Einkaufspassagen kamen in den vergangenen Jahrzehnten Jahr für Jahr dazu. 2016 waren es nur noch 3, dieses Jahr wird es keine einzige klassische Mall mehr sein.
Da werden wir hellhörig, denn neben professionellen Betreiber-Eigentümern wie ECE spielen Immobilienfonds als Eigentümer hier eine bedeutende Rolle. Sollte hier etwa einem wichtigen Marktsegment so langsam die Puste ausgehen?
Zum Glück können wir, mindestens für unsere abwickelnden Fonds, Entwarnung geben.
Unser AXA ImmoSelect muß nach den Vorgaben der BAFin bis Oktober 2017 auch seine letzten drei Objekte verkauft haben. Zwei der drei sind tatsächlich Einkaufszentren (in Italien und Schweden), doch bei beiden sind die Verkaufsverhandlungen kurz vor dem Vertragsabschluß. Dabei gelang für das schwedische Objekt in Malmö mit einer spektakulären Neuvermietung an BAUHAUS kürzlich sogar noch die Reduzierung des vorher unangenehm hohen Leerstands auf Null.
Beim CS Euroreal hatten wir uns immer über einen 50 %igen Deutschland-Anteil und einen 50 %igen Shopping-Mall-Anteil im Restportfolio gefreut – vielleicht zu früh? Immerhin gelang dem CS zur Jahreswende 2016/17 mit dem Verkauf dreier Malls (Melody-Portfolio) in Rimini, Leverkusen und Nürnberg deutlich über Verkehrswert an einen Fonds der Union Investment ein spektakulärer Verkaufserfolg. Danach sind diesem Segment nur noch 37 % des 1-Mrd-Euro-Restportfolios zuzuordnen, verteilt auf 5 Malls in Deutschland (2), Italien (2) und Tschechien (1).
Der größte Brocken mit 135 Mio. € ist die Rathausgalerie in Essen, die vor ein paar Wochen mit der Räumung nach einer Anschlagswarnung ungewollt in die Schlagzeilen geriet. Bei der 75 Mio. € schweren Flensburg-Galerie wird gerade ein aufwändiger Umbau fertig – ein sicheres Zeichen, daß man die Mall damit für den Verkauf fit machen konnte und wollte. Von den beiden italienischen Malls scheint die teurere in Mailand (62 Mio. €) noch halbwegs unproblematisch zu sein, während der 25-Mio-Euro-Bau in Kalabrien im italienischen Armenhaus eher kümmerlich läuft. Das 76 Mio. € teure Objekt im tschechischen Olmütz können wir ehrlich gesagt nicht seriös einschätzen – dazu müsste man erst mal vor Ort gewesen sein.
Beim KanAm grundinvest ist das Thema gleich abgehandelt: Er hat nur noch vier Bürogebäude.
Auch beim SEB ImmoInvest hat das Thema keine überragende Bedeutung: Die Mall in Hagen (90 Mio. €) hatten wir wegen ihres 38 %igen Leerstandes ohnehin unabhängig von der Nutzungsart als sehr schwierigen Fall eingestuft. Ebenso die Mall im italienischen Udine (36 Mio. €), die zwar auf dem Papier 0 % Leerstand hat, aber das ist nicht die Wahrheit – das Einkaufszentrum ist komplett an einen Generalmieter vermietet, kämpft aber in Wirklichkeit ebenfalls mit schmerzhaften Leerständen und viele Schaufenster sind mit Sperrholz zugenagelt.
Wirkliche Relevanz hat die Frage, wohin sich das Thema „Shopping Malls“ entwickelt, also nur für den CS Euroreal. Wobei wir der Frage zum Abschluß auch noch eine ganz ungewöhnliche Wendung geben möchten: Letztes Jahr kamen in Deutschland nur noch drei Malls neu an den Markt, dieses Jahr keine einzige mehr. Andererseits haben wir weiterhin Immobilien-Großinvestoren mit Anlagenotstand, vor allem auch die großen noch lebendigen Immobilien-Fonds, wie der Kauf des CS-Melody-Portfolios durch Union Investment beweist. Wenn also jemand überhaupt noch eine Mall kaufen möchte, dann muß er sich zwangsläufig am Gebrauchtmarkt bedienen.
Zwar wird wahrscheinlich das Segment Shopping Malls eines der ersten sein, das im gegenwärtigen Zyklus seinen Zenit überschreitet oder sogar schon überschritten hat. Doch genau so wahrscheinlich wird in Anbetracht des anhaltenden Anlagenotstandes der CS Euroreal seine Objekte vorher noch zu vernünftigen Preisen losgeschlagen haben.
Die Börse jedenfalls glaubt das, denn der Kurs kennt seit Wochen nur eine Richtung: Nordwärts. Und wir sind mit dabei.