Category : Neuigkeiten
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Unerwartet großzügig gibt sich die Commerzbank (Depotbank des DEGI International) mit einer außerplanmäßigen Ausschüttung:
Für das abgelaufene Geschäftsjahr 2016 hatte es im April zuerst einmal „nur“ 0,45 € je Anteil gegeben.
Zuvor war schon Ende März die zuletzt mit 69,0 Mio. € in den Büchern stehende Procter & Gamble-Italienzentrale in Rom zu einem Preis über Verkehrswert verkauft worden, nachdem das Objekt bereits im Dez. 2016 kräftig von 58,4 auf 69,0 Mio. € aufgewertet worden war. Bis auf ein Brandschaden-Objekt in Bukarest (Verkehrswert noch 6,6 Mio. €), über dessen Regulierung bis heute mit der Versicherung gestritten wird, ist der DEGI International damit ebenfalls immobilienfrei.
Der höchst erfreuliche Italien-Verkauf spülte pro Anteilschein gute 2,00 € in die Kasse. 1,55 € davon spendiert die Commerzbank bereits am 29.05.2017 in einer außerplanmäßigen Sonderausschüttung – wir sagen „Danke“.
In unserer Buchführung haben wir es immer mal wieder mit hochinteressanten Besonderheiten des Investmentsteuerechts zu tun. Deshalb können bei unserem Geschäft das handelsrechtliche und das steuerliche Ergebnis durchaus stark voneinander abweichen.
In 2016 war es zum Beispiel so, daß wir handelsrechtlich eine dreiviertel Million Plus gemacht haben, steuerlich dagegen ein dickes Minus – mit der Folge, daß unser Inlandsergebnis völlig steuerfrei blieb.
Dennoch werden Sie, um die Verwirrung komplett zu machen, in unserer 2016er G+V einen Ertragsteueraufwand von fast einer halben Million finden. Das wiederum sind bereits auf der Ebene unserer Fonds abgeführte ausländische Quellensteuern, die im Inland nicht anrechenbar sind.
Mit anderen Worten: Auf das von uns erwirtschaftete Ergebnis wurden am Ende natürlich schon Steuern gezahlt. Aber eben nicht direkt von uns im Inland, sondern mittelbar durch unsere Fonds im Ausland, weil die Erträge ja auch weitgehend aus im Ausland belegenen Immobilien stammten.
Entsprechender Aufwand auf Fondsebene schlägt sich dabei bereits unmittelbar in Form von Reduktionen der offiziellen Anteilswerte nieder. Die Gegenposition dieser im Ausland entrichteten Ertragsteuern wird also für uns irgendwann in der Zukunft ein entsprechend niedriger ausfallender Wertzuwachs aus der endgültigen Auflösung der Fondsvermögen sein.
Rückläufige Anteilswerte (aus welchem Grund auch immer) lassen andererseits annehmen, daß dies wiederum ein wenig dämpfend auf die Börsenkurse wirkt und wir deshalb billiger nachkaufen können. Mit einem Wort: Genau ergründen und beziffern lassen sich die Wechselwirkungen am Ende gar nicht, und wir sind nur froh, einen Wirtschaftsprüfer zu haben, der in dem Thema fit ist.
So weit, so gut. Es geht aber durchaus noch komplizierter. Nämlich wenn wir uns mit der Frage auseinandersetzen müssen, wie die von uns vorgenommenen Ausschüttungen steuerlich zu behandeln sind. Das haben wir uns letztes Jahr von unserem Wirtschaftsprüfer eingehend erläutern lassen und waren danach irrtümlich der Meinung, wir hätten es verstanden. Haben wir aber nicht.
Nur für die Fachleute unter unseren Lesern (alle anderen überlesen diesen Absatz bitte gleich): Das liegt an unserem handelsrechtlichen Gewinn 2016, der ja steuerfrei erzielt wurde, und wir dachten, steuerfrei sei steuerfrei. Weit gefehlt. Der handelsrechtliche Gewinn, auch wenn er steuerfrei bleibt, erhöht nämlich trotzdem das Eigenkapital, und damit bleibt dann – weil hier bei der Berechnung das Pferd von hinten aufgezäumt wird – in der steuerlichen Ausschüttungsrechnung trotzdem ein höherer ausschüttbarer Gewinn übrig.
Zum Glück haben wir ja aber einen Wirtschaftsprüfer, der das geduldig jedes Jahr von neuem ausrechnet. Was er auch für 2016 inzwischen wieder getan hat.
Deshalb können wir Ihnen heute schon einmal verraten, wie sich die für 2016 ausgelobte (und bei einem entsprechenden Beschluß nach der Hauptversammlung am 21.07.2017 zahlbare) Dividende von 75,00 € pro Aktie zusammensetzt:
Ganz genau 52,21 € sind als (kapitalertrag- bzw. abgeltungssteuerpflichtige) Ertragsausschüttung zu behandeln, und 22,79 € als steuerfreie Kapitalrückzahlung.
Hatte da vor gar nicht so langer Zeit nicht mal ein bekannter Politiker gesagt, eine Steuererklärung müsse auf einen Bierdeckel passen können?
Thomas Daily Morning News, ein Immobilien-Informationsdienst, meldet heute:
Die Drogeriekette Müller wird neuer Ankermieter in der Flensburg-Galerie. Sie hat 2.100 m² im Erdgeschoss angemietet und zieht im 1. Quartal 2018 ein, teilt Centermanager Koprian iQ mit. Der dort ansässige Textil- und Möbelanbieter Sinnerup ist gerade in drei Ladenlokale im 1. Obergeschoss umgezogen, sodass die Flächen für Müller und einen weiteren Mieter demnächst umgebaut werden können. Derzeit führe man mit zwei Mietinteressenten „finale Gespräche“. Das 2006 eröffnete Einkausfzentrum in Flensburgs Innenstadt wird seit diesem Jahr für einen zweistelligen Millionenbetrag erneuert. Im Zuge dessen werden mit den ca. 70 Mietern neue Verträge abgeschlossen und fast alle Ladenlokale neu gestaltet. Die Ankermieter Saturn, Rewe und Kult haben bereits neue Langzeit-Verträge abgeschlossen, so Koprian. Das Objekt gehört zum Fonds CS Euroreal, der Anfang Mai auf die Commerzbank übergegangen ist.
Mit 75 Mio. € Verkehrswert = 7,5 % des Rest-Immobilien-Vermögens ist die 24.810 qm große Flensburg-Galerie (wertmäßig gleichauf mit einem Einkaufszentrum im tschechischen Olmütz) das drittgrößte noch verbliebene Objekt des CS Euroreal. Davor liegen das neu errichtete Bürogebäude Taunusanlage 8 in Frankfurt (letzter bekannter Verkehrswert 206,6 Mio. €, nach koreanischen Medienberichten gerade für rd. 300 Mio. € an einen koreanischen Investor verkauft) und die Rathausgalerie in Essen (letzter bekannter Verkehrswert 135 Mio. €).
Nach Angaben des Fonds beim Übergang auf die Depotbank (am 30.04.2017) betrug der Verkehrswert des verbliebenen Immobilien-Vermögens noch ca. 1 Mrd. €, die sich derzeit noch auf 23 Objekte verteilen. Für 400 Mio. € befinden sich die Verkaufsverhandlungen angabegemäß bereits auf der Zielgeraden.
Nach der heutigen Meldung zur Flensburg-Galerie darf man davon ausgehen, daß auch dieses Objekt in nunmehr revitalisiertem Zustand demnächst zu einem guten Preis über den Tisch gehen wird. Bei einem derzeitigen Verkehrswert von 75 Mio. € liegt unsere interne Verkaufspreisprognose bei 90 Mio.€.
Am 14.06.2017 schüttet der TMW 1,00 € pro Anteil aus. Die Mittel dafür stammen im wesentlichen noch aus dem Verkauf der letzten noch übrig gebliebenen Immobilie in den Niederlanden zur Jahreswende 2016/2017.
Von seinen derzeit noch rd. 56,0 Mio. € Liquidität schüttet der Fonds damit 15,1 Mio. € aus. Der Rest geht auf das, was man in Fachkreisen bei der Abwicklung unserer Fonds die „lange Reise“ nennt.
Von dieser Restliquidität, die dann noch 2,71 € je Anteil ausmacht (bei einem Börsenkurs nach der Ausschüttung von (g) 2,20 €), sollten nach den Erfahrungen und dezidierten Aussagen vorauslaufender Fonds etwa 75 % oder weitere gut 2,00 € bis Ende 2019 ausgekehrt sein.
Unser überschaubarer Restbestand von derzeit 205.000 Stück steht (nach Ausschüttung) dann noch mit 1,89 € je Anteil zu Buche. Innerhalb unserer aktiven Periode wird der TMW also 2019 wahrscheinlich der erste Fonds werden, dessen Buchwert durch die weiteren Ausschüttungen auf Null sinkt – alles, was danach noch kommt, wird für uns unmittelbar erfolgswirksamer „Nachschlag“.
Schon vor einigen Wochen wurde bekannt, daß das aus 42 quer über Europa verteilten Objekten bestehende „Artemis-Portfolio“ an Goldman Sachs verkauft wird, die sich in einem strukturierten Bieterprozeß durchgesetzt hatten.
Inzwischen sind weitere Einzelheiten bekannt: Von den insgesamt 42 Objekten stammen 30 aus dem SEB ImmoInvest. Sie kommen aus Deutschland und Italien, wo noch Restbestände bleiben, ferner wurden sämtliche Restimmobilien in Finnland, Frankreich, den Niederlanden, Polen und Ungarn verkauft.
Zum 30.4.2017 beim Übergang auf die Depotbank waren 17 der 30 Objekte bereits an den Käufer übertragen. Dies sowie Abschlußbuchungen zum Übergangsstichtag führten am 03.05.2017 zu einem Rückgang des Anteilswertes um 0,47 €, was in Summe 54,8 Mio. € „Miese“ bedeutet. Da nicht bekannt ist, welche die noch in der Abwicklung befindlichen 13 weiteren Objekte sind, kann im Moment nur gemutmaßt werden, welche weitere Reduzierung des Anteilswertes das auslösen wird. Wir rechnen im Moment einmal mit weiteren 0,35 € oder in toto 40,8 Mio. €.
SEB/Savills gibt die Summe der Verkehrswerte der 30 ImmoInvest-Objekte im Artemis-Portfolio mit 442,0 Mio. € an. Die Summe der letzten veröffentlichten Verkehrswerte liegt bei 457,5 Mio. €, d.h. zwischendurch kam es schon zu weiteren kleineren, nicht gesondert publizierten Abwertungen.
Abzüglich der am 03.05. bereits vorgenommenen und der zusätzlich erwarteten Anteilswert-Reduktion gingen von 442,0 Mio. € Verkehrswerten ca. 95,0 Mio. € verloren, mithin brachte das Portfolio nach Abzug der Verkaufsnebenkosten etwa 350 Mio. €, im Schnitt wurde also 21,5 % unter Verkehrswert verkauft.
Unsere addierten Verkaufspreisprognosen hatten mit 372,0 Mio. € einen durchschnittlichen Abschlag von knapp 19,0 % vorhergesagt. In der Tendenz, die unsere insgesamt negative Einstellung zur Portfolioqualität des SEB ImmoInvest und der Managementleistung bei Verkäufen wiederspiegelt, lagen wir damit also ziemlich richtig.
Damit hat der SEB ImmoInvest in einer Art Rundum- und Befreiungsschlag zum Übergangsstichtag sein Restportfolio auf lediglich noch 15 Objekte in drei Ländern (Deutschland, Italien und USA) geschrumpft mit addierten Verkehrswerten von 678,0 Mio. €. Damit hatte noch vor wenigen Monaten niemand gerechnet: Das ist deutlich weniger als zum gleichen Stichtag die 23 Restobjekte des CS Euroreal mit rd. 1,0 Mrd. € Verkehrswerten. Während allerdings der CS Euroreal zuletzt regelmäßig über Verkehrswert verkaufte, mussten die Anleger des SEB ImmoInvest den Preis für den Befreiungsschlag in Form eines mehr als 20 %igen Abschlags bezahlen.
Auch die Analyse der Restportfolien (für den CS Euroreal siehe dazu unsere detaillierte Darstellung im Beitrag vom 19.01.2017) fällt im Vergleich für den SEB ImmoInvest wenig schmeichelhaft aus.
Der CS Euroreal hat immer noch etliche „Kracher“ im Bestand. Das brandneue Bürogebäude Taunusanlage 8 im Herzen des Frankfurter Bankenviertels zum Beispiel steht mit einem letzten bekannten Verkehrswert von 206,6 Mio. € allein für ca. 20 % des Restportfolios und wird nach jüngsten koreanischen Medienberichten für den Rekordpreis von rd. 300,0 Mio. € an einen koreanischen Investor verkauft. Damit dürfte der CS Euroreal mit all seinen restlichen Verkäufen ziemlich sicher die Summe der Verkehrswerte erreichen oder sogar leicht übertreffen.
Der SEB ImmoInvest dagegen ist auf den Problemfällen sitzen geblieben. Die 15 Objekte sind (letzte bekannte Verkehrswerte in Mio. € Klammern)
in Deutschland:
ein Telekom-Technikgebäude in Frankfurt/Main (15,1)
ein Einkaufszentrum in Hagen (90,9), welches mit einer Leerstandsquote von inzwischen 38,4 % ziemlich in’s Rutschen geraten ist
in Kelsterbach eine Büro- und Logistikimmobilie (26,6), die zu 100 % leer steht
in Italien
ein Hotel in Mailand (13,1), welches nach Medienberichten so gut wie verkauft ist
die bisherige ENI-Hauptverwaltung in Rom (geschätzt 235,0), der Mietvertrag läuft am 31.08.2018 aus und der Alleinmieter ENI will nicht verlängern
ein Einkaufszentrum in Tavagnacco/Udine (36,o), das zwar offiziell 0 % Leerstand hat, aber nur, weil die Gesamtfläche an einen einzigen Generalmieter vermietet ist, der dann weitervermietet – de facto herrscht in dem Objekt nach Angaben von SEB/Savills ein „hoher Leerstand“
in den USA
ein Bürogebäude Baujahr 1986 in Harrison (46,5) mit 32 % Leerstand
ein seelenloses Bürogebäude in Herndon (27,1) mit 9 % Leerstand
das aus 6 Einzelobjekten bestehende „Chesterbrook-Portfolio“ (187,5), ein auf dem absteigenden Ast befindliches Ensemble von Bürogebäuden in Wayne vor den Toren von Philadelphia, an denen der SEB ImmoInvest jeweils 89,4 % besitzt – dieses Portfolio mit Leerständen von im Schnitt über 15 % hatten wir in unserem Beitrag vom 09.04.2017 bereits eingehender besprochen
Im Restportfolio ist also nichts mehr enthalten, was irgendwie nach einem „Burner“ aussieht.
Zwischendurch stieg der Börsenkurs trotzdem bis auf 14,16 € an, bei außergewöhnlich hohen Börsenumsätzen von allein seit Anfang Mai ca. 3,5 Millionen Anteilscheinen. Diese Entwicklung war für uns angesichts unserer Einzelobjektanalyse nicht nachvollziehbar.
Auch wenn der Kurs Ende der Woche schlagartig auf 13,75 € zurückgekommen ist und damit auf den Restbestand einen Verkehrswertabschlag von über 50 % ausdrückt: Wir können uns für den SEB ImmoInvest weiterhin nicht erwärmen.
Angesichts der bisherigen Verkaufshistorie und der massenhaften Probleme des Restportfolios wäre schon die Annahme, daß „nur“ 30 % beim Verkauf der Restobjekte gebraucht werden, nach unserer Einschätzung eher noch optimistisch. Die verbleibenden bestenfalls 20 % sind aber sowieso schon zu wenig upside-Potential und zudem noch mit erheblicher Unsicherheit behaftet.
Zudem haben wir mit dem ENI-Objekt in Rom und dem Chesterbrook-Portfolio zwei gewaltige Klumpenrisiken. Erst wenn wenigstens eines dieser Klumpenrisiken mit einem positiv überraschenden Resultat beseitigt wäre, würden wir das als eine Art „game changer“ ansehen und uns den Fonds wieder genauer anschauen.
Bis dahin halten wir uns lieber weiter schwerpunktmäßig an die beiden anderen „Schwergewichte“ CS Euroreal und KanAm grundinvest, die nicht nur höheres, sondern auch viel gesicherter kalkulierbares upside-Potential bieten.
So schade wie es ist: Seine Rolle als das „Aschenputtel“ unter den in den letzten Zuckungen liegenden ehedem stolzen und milliardenschweren Publikumsfonds wird der SEB ImmoInvest wohl kaum noch loswerden können.