Category : Neuigkeiten
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Binnen drei Monaten nach Stichtag hatte die Commerzbank für die von ihr abgewickelten Fonds CS Euroreal und DEGI Europa die Abwicklungsberichte per 30.09.2023 zu veröffentlichen. Normalerweise erscheint so was ja erst 5 Minuten vor Mitternacht des allerletzten gerade noch erlaubten Tages. Aber heute hatten wir das Glück, dass die zuständigen Commerzbanker offenbar zeitig in das Jahresendwochenende verschwinden wollten: Schon heute morgen waren die Berichte auf der homepage.
Der DEGI Europa schüttet am 11.1.2024 pro Anteil 0,09 EUR aus, ziemlich genau so viel wie von uns erwartet (0,10 EUR). Der größte Teil der Ausschüttung speist sich aus einem a.o. Ertrag durch Auflösung nicht mehr benötigter Prozesskostenrückstellungen, der Mitte 2023 zu einem Anstieg des Rücknahmewertes von 0,08 EUR/Anteil führte. In dieser Höhe ist die demnächstige Ausschüttung also keine Substanzausschüttung, sondern eine Ertragsausschüttung und in unserer G+V entsprechend ergebniswirksam zu buchen.
Unverändert bleibt die letztjährige Aussage, die finale Auflösung des Fonds sei „nicht vor dem Jahr 2024“ zu erwarten. Das ist ja nun nicht mehr in so ferner Zukunft, warten wir’s also mal ab. Für unsere G+V ist die Messe beim DEGI Europa ohnehin schon in zwei Wochen endgültig gesungen, wenn die Ausschüttung weitestgehend ertragswirksam zu buchen ist. Durch den Ausschüttungsabschlag sinkt der Rücknahmewert dabei fast auf das Niveau unseres Einstandspreises, das heißt, die später noch ertragswirksam zu buchende Differenz bei finaler Auflösung wird nur noch marginal sein.
Keinerlei Überraschungen enthält der Auflösungsbericht des CS Euroreal. Der Zeitpunkt der finalen Auflösung wird unverändert mit „nicht vor dem Jahr 2029“ angegeben. In den Geschäftsjahren 2023/2024 bis 2025/2026 sollen rund 60 bis 65 % des verbliebenen Fondsvermögens ausgezahlt werden, was (nach Anrechnung der im Dez. 2023 bereits erfolgten Ausschüttung) bis Juni 2026 etwa 1,20 EUR/Anteil entspräche. Das sind jetzt ca. 0,30 EUR/Anteil mehr als sich aus der Ankündigung im letztjährigen Abwicklungsbericht abgeleitet hätte.
Unser Einstandspreis von etwas mehr als 1,40 EUR/Anteil wird insofern bis Mitte 2026 durch die weiteren Ausschüttungen weitestgehend kompensiert sein, so daß wir den erst auf 2029 avisierten Schlußtermin mit großer Gelassenheit betrachten können.
Wir wünschen allen unseren Aktionären und den treuen Lesern dieser Seite einen guten Rutsch und einen gelungenen Start in’s Neue Jahr. Bereits am 2.1. werden wir Sie an dieser Stelle über die vorläufigen Resultate des Geschäftsjahres 2023 informieren können.
Dann warten wir nur noch auf die Ausschüttungsankündigung des KanAm grundinvest, mit der wir Anfang des Neuen Jahres rechnen. Mit 0,50 bis 1,00 EUR/Anteil sind hier die Schätzungen gewöhnlich gut informierter Kreise außergewöhnlich breit. Ansonsten dürfen wir bereits heute darauf hinweisen, daß unser Geschäft nach einem durchaus ereignisreichen Jahresultimo für einige Monate erst einmal wieder in seinen immer häufigeren Dornröschenschlaf versinken wird. Nicht nur, weil der Verfasser dieser Zeilen demnächst mit der besten Ehefrau von allen mal wieder ein paar Wochen lang über die Weltmeere schippern wird, sondern vielmehr auch, weil überhaupt erst im Mai 2024 mit der Ausschüttungsankündigung des CS Property Dynamic etwas Berichtenswertes anstehen wird.
Das Jahresende naht mit Riesenschritten – nur noch ein paar Tage, dann muß der Jahresabschluß gemacht werden. Außerdem wird es schon wieder Zeit, einen Blick auf die Performance zu werfen. Wenn wir mal unterstellen, daß sich die Kurse bis Jahresultimo nicht mehr so wahnsinnig verändern werden, lässt sich für 2024 bereinigt um die unterjährigen Ausschüttungen bei unseren drei größten Positionen folgende Kursentwicklung beobachten:
CS Euroreal: plus 10,4 %
CS Property Dynamic: plus 6,2 %
KanAm grundinvest: plus 12,2 %
Der ganz überwiegende Teil des überdurchschnittlichen Wertzuwachses beim KanAm grundinvest erklärt sich dadurch, daß Ende Juni wegen der Auflösung nicht mehr benötigter Rückstellungen der Rücknahmepreis (= Net Asset Value) von 2,34 EUR auf 2,50 EUR/Anteil gestiegen war. Ohne diesen Effekt wäre die Kursentwicklung auf Grund der Enttäuschung über den Totalausfall der für August erwartet gewesenen Ausschüttung wohl eher verhalten geblieben.
Mit plus 24,7 % besonders viel Freude machte uns unsere viertgrößte Position, der DEGI Europa. Auch hier gab es eine spezielle Erklärung für die außergewöhnliche Performance: Ebenfalls wegen der Auflösung nicht mehr benötigter Prozeßkostenrückstellungen war hier der Rücknahmepreis (= Net Asset Value) Anfang August von 0,42 EUR auf 0,50 EUR/Anteil gestiegen.
Negativ auffällig ist dagegen der DEGI International mit minus 16,7 %, dessen Brandschadenruine in Bukarest sich immer mehr zum Desaster zu entwickeln scheint. Davon haben wir aber nur noch wenige leichte Schrammen abgekriegt: Diese Position hatten wir ab April 2023 komplett aufgelöst, bevor es dann so richtig südwärts ging.
Alles in allem also ein durchaus erfreuliches Jahr, in dem sich die Erwartungen und Ansprüche an unser Geschäftsmodell wieder einmal voll bestätigt haben. Unter Zugrundelegung unserer Ausschüttungserwartungen scheint auch in 2024 erneut ein leicht zweistelliger Wertzuwachs unseres Portfolios möglich. Diese gute Gabe unter dem Weihnachtsbaum wissend wünscht der Verfasser dieser Zeilen den Aktionären der CS Realwerte und allen treuen Lesern dieser Seite ein frohes und friedvolles Weihnachtsfest.
Gestern gab der SEB ImmoInvest bekannt, dass am 19.12. erneut 0,15 EUR/Anteil ausgeschüttet werden. Im weiteren Text der Veröffentlichung wird noch einmal bestätigt, was schon seit Jahresbeginn als Überlegung im Raum stand: „Unter Vorbehalt u.a. der erneuten Bewertung der noch laufenden Restrisiken wird eine zeitnahe finale Liquidation des SEB ImmoInvest angestrebt.“ Daran dürfen sich vor allem die Abwickler des CS Euroreal und des KanAm grundinvest ruhig mal ein Beispiel nehmen …
Der völlig unerwartete Totalausfall der an sich im August fällig gewesenen Ausschüttung des KanAm grundinvest hatte unsere Liquiditätssteuerung im 2. Halbjahr 2023 vor einige Herausforderungen gestellt. Zwar konnten wir diese am Ende einigermaßen gut meistern, die an sich auch wünschenswert gewesenen Re-Investitionen mussten wir dagegen gezwungener Maßen erst einmal aufschieben.
Jetzt sind wir aber zurück in der Spur, denn beim CS Euroreal gab es auch eine unerwartete Überraschung, aber eine ganz andere: Der Fonds wird am 14.12. pro Anteil 0,50 EUR ausschütten, doppelt so viel wie in unserer Finanzplanung angenommen gewesen. Damit sind dann nicht nur sämtliche Kreditfälligkeiten Anfang 2024 abgedeckt, sondern es bleibt sogar noch Handlungsspielraum für die Wiederaufnahme der Re-Investitionen – und das bei einem augenblicklich auch noch ungewöhnlich attraktiven Kursniveau.
In unseren jüngsten Ergebnisprognosen für den Aufsichtsrat hatten wir das Jahr 2023 eigentlich schon als wenig schöne, bestenfalls unspektakuläre Episode abgeschrieben. Doch seit gestern gilt wieder das alte Motto chinesischer Sterneköche: Ente gut, alles gut.
„Turnusmäßige Bewertung im vierten Quartal führt zu Anteilpreisanpassung von 104,76 EUR auf 93,21 EUR,“ titelt der Leading Cities Invest aus dem Hause KanAm in seinem neuen Fonds-Newsletter, um dann als Begründung anzugeben:
„Die Zinswende der Zentralbanken sorgt für ein schwieriges Immobilienmarktumfeld. Aufgrund eines reduzierten Transaktionsvolumens hat sich ein Immobilienmarkt mit deutlich niedrigeren Immobilienpreisen gebildet. Die externen Bewerter haben diese Situation nunmehr in der turnusmäßigen Bewertung im vierten Quartal berücksichtigt und die Verkehrswerte des Immobilienportfolios insgesamt um rund 10 % reduziert.“
Wir sind also wieder da, wo wir das letzte Mal waren, als der Verfasser dieser Zeilen vor über zehn Jahren überhaupt erst begann, sich mit dem Thema (abwickelnde) Immobilienfonds zu beschäftigen. Der übliche Schweinezyklus eben. Wobei, wenn man in letzter Zeit die Nachrichten zu den Immobilienmärkten aufmerksam gelesen hat: 10 % Abwertung ist dann doch noch ein wenig zaghaft. 20-25 % wäre näher an der Realität. Also: Entweder hatte man vorher die Bewertungsspielräume nach oben lieber gar nicht voll ausgereizt. Oder da kommt noch was nach …
Dass die Probleme schon ein bißchen tiefer liegen, zeigt folgende Passage im neuen Fonds-Newsletter: „Für bis heute vorliegende Anteilrückgaben wird der Fonds über ausreichend Liquidität verfügen und dafür auch einzelne Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung umsetzen.“ Danke für die offenen Worte. Es geht also durchaus schon mal an’s Eingemachte.
Am Ende kommt der Verfasser dieser Zeilen aber ganz schön in’s Grübeln. Da hat jemand deutlich hörbar geniest. Ein vereinzelter Schnupfen, oder doch Vorbote einer ganzen Grippewelle? Oder, mal andersherum: Der Leading Cities Invest kommt aus einem Haus, dessen Expertise der Verfasser dieser Zeilen als eine der besten im ganzen Markt einschätzt. Warum sollten also seine offenkundigen Bewertungsprobleme an anderen Offenen Immobilienfonds mit ihrem oft schwächeren Management spurlos vorüberziehen? Holzauge, sei wachsam. Es könnte noch ziemlich dicke kommen, wenn da erst mal eine Spirale in Gang kommt von gehäuften Anteilscheinrückgaben und dem daraus resultierenden Zwang, zur Liquiditätsbeschaffung Objekte verkaufen zu müssen.
Ein Grundproblem von Immobilienfonds war ja schon immer, daß sehr langfristige Investitionen mit bei weitem nicht so langfristigen Geld finanziert sind. Der Gesetzgeber hat sich deshalb nach der letzten Finanzkrise bemüßigt gefühlt, für dieses Problem eine scheinbare Lösung zu finden: Ein Jahr Mindesthaltedauer und dann ein weiteres Jahr Kündigungsfrist für Immobilienfondsanteile. Doch wie das im Leben halt oft so ist: Indem man auf eine Büchse der Pandora den Deckel draufmacht, öffnet man die nächste. Wer heute, weil ihm leise Zweifel gekommen sind, seine Immobilienfondsanteile zurückgeben will, muß erst mal kündigen. Und hat dabei nicht die leiseste Ahnung, welcher Anteilwert ihm in einem Jahr überhaupt noch ausgezahlt werden wird. Könnten locker mal 10 % weniger sein als heute, wobei das noch gar nicht das worst-case-Szenario wäre …