Category : Neuigkeiten
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Eigentlich, so hatte es Credit Suisse Asset Management in einer aktuellen Meldung noch am 18.4. offiziell mitgeteilt, sollten wir „bis Ende der 16. Kw“ (also bis letzten Freitag) erfahren, welche Höhe die nach der verschobenen Januar-Ausschüttung für Ende April angekündigte Sonderausschüttung haben würde.
Am Freitag Nachmittag, als wir mal nachfragen wollten, ging dann in der ganzen Firma schon niemand mehr an’s Telefon – und die angekündigte Verlautbarung gibt es bis heute nicht.
Zur Erinnerung: Die Hauptquelle dieser Sonderausschüttungen sollten die Kaufpreiszahlungen aus dem auf 600-700 Mio. EUR taxierten „Melody-Portfolio“ bilden, im wesentlichen drei Einkaufszentren in Leverkusen, Rimini und Nürnberg (zugleich die drei größten verbliebenen Objekte des CS Euroreal), über die man sich zur Jahreswende 2016/17 mit der genossenschaftlichen Union Investment handelseinig geworden war.
Am 03.04.2017 hatten Credit Suisse und Union Investment in einer gemeinsamen Pressererklärung den Abschluß des Verkaufs („closing“) der Rathaus-Galerie in Leverkusen (letzter Verkehrswert: 217,0 Mio. EUR) bekanntgegeben.
Wie hoch die Ausschüttung diese Woche ausfallen würde hing damit im wesentlichen noch davon ab, daß (wie von Credit Suisse angekündigt) bis Ende April auch noch das „closing“ beim Verkauf des Einkaufszentrums „Le Befane“ im italienischen Rimini gelingen würde (letzter Verkehrswert: 244,4 Mio. EUR).
Vor wenigen Stunden zitierten mehrere einschlägige Immobilien-Informationsdienste eine offizielle Presse-Mitteilung von Union Investment, daß das „closing“ für „Le Befane“ (auf deutsch: „Die Winterhexe“) erfolgt ist.
Von Credit Suisse hat man bisher noch nichts gehört. Aber es ist jetzt wohl davon auszugehen, daß es wenige Meter vor dem Ziel (am 30.04.2017 geht der Fonds auf die Depotbank über) dann doch noch geklappt hat und daß unsere frühere Prognose, es könnten diese Woche etwa 5,00 EUR pro Anteil Ausschüttung kommen, einigermaßen hingehauen hat.
Als letzter im Bunde der drei EKZ des Melody-Portfolios muß dann demnächst noch der Verkauf des Mercado in Nürnberg (letzter Verkehrswert: 137,5 Mio. EUR) finalisiert werden.
Vor wenigen Tagen konnte der SEB ImmoInvest mehrere Verkäufe melden.
Dabei war auch ein Portfolio aus 7 niederländischen Immobilien. In unserer Prognose am 09.04.2017 hatten wir unterstellt, daß dies die besseren Holland-Objekte waren. Dem CS-Euroreal war es vor einem Jahr gelungen, fast sein gesamtes Holland-Portfolio auf einen Schlag 12 % über Verkehrswert zu veräußern. Wir hatten schon angenommen, daß das SEB-Portfolio nicht die Qualitäten eines CS Euroreal hatte. Aber für die bessere Hälfte des Holland-Bestandes hatten wir dann in unserer Prognose einen Abschlag von 8 % doch für ausreichend gehalten.
Von SEB/Savills selbst erfuhr man, außer der reinen Verkaufsmeldung, bisher keinerlei Details zu den jüngst durchgeführten Verkäufen. O.k., „keinerlei“ stimmt nicht ganz. In den seltenen zwei Fällen wo man über Verkehrswert verkaufen konnte, wurden schon Details gemeldet, um das Ganze auch gleich mit gebührender Selbstbeweihräucherung garnieren zu können.
In den Fällen wo es wohl nicht so gut lief erfuhren wir dagegen nichts über Preise und Abschläge – im Gegenteil, SEB/Savills hat bisher noch nicht einmal gesagt, aus welchen Objekten sich die beiden kürzlich verkauften Portfolien („Lynus“ in den Niederlanden und „Artemis“ quer Beet über Europa) überhaupt zusammensetzen. Wir erfuhren lediglich die Summe der Verkehrswerte. Aber ganz blöd sind die vom Rübenfeld ja auch nicht – aus den gleichtägigen Rücknahmepreis-Reduzierungen konnte man dann schon einigermaßen verläßlich ausrechnen, wie viel Geld da wieder einmal zersägt worden war.
Wenigstens zum Niederlande-Portfolio sind wir aber durch eine aktuelle Pressemeldung von Annexum International jetzt auch im Detail erleutet, aus der wir erfahren, daß die 7 Objekte vom Fonds Signal Echt Opportunities (Lux) Investco VIII zum Preis von 93.247.451 EUR erworben wurden und daß es sich um folgende Objekte handelt (in Klammern: Leerstandsrate/Verkehrswert/Verkaufspreis in EUR):
Amstelveen, Keesomlaan (30,5 % leer / 14,9 Mio. / 9,3 Mio.)
der 49 %-Anteil an Diemen, Wisselwerkring (11,3 % leer / 52,6 Mio. / 34,6 Mio.)
Rotterdam, George Hintzenweg 77 (0,0 % leer / 16,1 Mio. / 10,5 Mio.)
Rotterdam, George Hintzenweg 89 (0,0 % leer / 33,4 Mio. / 21,7 Mio.)
Schiphol, Boeing-Ave. 31 (0,0 % leer / 5,5 Mio. / 3,1 Mio.)
Schiphol, Boeing-Ave. 35/99 (0,0 % leer / 18,0 Mio. / 11,2 Mio.)
Schiphol, Boeing-Ave. 101 (0,0 % leer / 4,9 Mio. / 2,8 Mio.)
Das sind (bei Diemen quotal durchgerechnet) für den SEB ImmoInvest Verkehrswerte von 118,5 Mio. EUR, bekommen hat man satte 36 % weniger: 75,9 Mio. EUR.
Recht hatten wir mit unserer Vermutung, daß es sich beim niederländischen Lynus-Portfolio um den mit Abstand besseren Teil des Holland-Bestandes von insgesamt 17 Objekten handelt. Der Rest hat nämlich bis auf zwei kleine Ausnahmen haarsträubende Leerstandsraten, bei der Hälfte der 10 Rest-Restobjekte jeweils mehr als 40 %. Nicht Recht hatten wir leider mit der Vermutung, der bessere Teil wäre dann doch wenigstens so gut, daß 8 % Abschlag reichen würden.
Irgendwie, ehrlich gesagt, beschleicht uns trotz zwischenzeitlich optimistischerer Töne jetzt doch das Gefühl: Eigentlich waren wir die ganzen letzten Monate gut beraten, einfach auf unser Bauchgefühl zu hören, daß man den Brüdern von SEB/Savills nicht so richtig trauen kann. Und um von vornherein Konflikte mit der Gleichstellungsbeauftragten zu vermeiden: Den Schwestern natürlich auch nicht.
In Ordnung, wir geben zu, die Überschrift ist etwas voreilig. Kann man doch aber machen in Zeiten wo andernorts in den Geschäften schon im Oktober die Weihnachtsdekoration aufgehängt wird …
Wir haben Ihnen auch nur eine belanglose Kleinigkeit mitzuteilen, nur daß Sie sich nicht wundern.
Die Belieferung der jungen Aktien aus der letzten Kapitalerhöhung durch Depotüberträge vom Bankhaus Gebr. Martin AG wird in wenigen Tagen erfolgen.
Aus technischen Gründen war die letzthin für junge Aktien verwendete Wertpapier-Kenn-Nummer A14 KER für die neuen jungen Aktien nicht erneut verwendbar. Die Belieferung erfolg deshalb unter der neu vergebenen Wertpapier-Kenn-Nummer A2E 4TD (ISIN: DE000A2E4TD4). Wie gesagt, nur ein unbedeutendes technisches Detail, in der Sache ändert sich sonst überhaupt nix.
Gestern schossen die Spekulationen in’s Kraut, warum der AXA Immoselect plötzlich knapp 2 Mio. EUR mehr wert geworden war. Spät am Abend hat die Depotbank das Rätsel dann per Investorenmitteilung gelöst:
„Hintergrund ist eine Körperschaftsteuererstattung für das Kalenderjahr 2015 für in Frankreich gelegene, zwischenzeitlich veräußerte Fondsobjekte.“
Die erste (und abgesehen von unerwarteten Sonderfaktoren wie einer Steuererstattung) einzig mögliche Annahme war ja, es habe einen Objektverkauf gegeben. Das war es erst mal nicht, doch aufgeschoben ist nicht aufgehoben – nach der Pressemitteilung über die Neuvermietung der bisherigen Leerstandsflächen an BAUHAUS ist es nur noch eine Frage der Zeit, wann das Zwillings-Einkaufszentrum in Malmö/Arlöv über den Tisch geht. Und der Preis ist dabei natürlich wieder offen, wobei angesichts der aktuellen Nachrichtenlage eine wirklich negative Überraschung eher ausgeschlossen werden kann.
Der AXA Immoselect ist seit Jahresbeginn um über 10 % im Kurs abgebröckelt und enttäuschte insofern, als er bisher in diesem Jahr keine Verkäufe lieferte – auch nicht den eigentlich für März fest angekündigt gewesenen Verkauf des Einkaufszentrums im schwedischen Malmö. Erst vor wenigen Stunden schrieben wir dazu in einem einschlägigen Internet-Forum, wenn die Nacht am dunkelsten sei, sei der Morgen meist am nächsten.
Viele Ohren hören an vielen Wänden, und Dank der uneigennützigen Hilfsbereitschaft untereinander im Internet teilt sich Wissen, das für Dispositionen sehr hilfreich sein kann.
So erfuhren wir von Lisaman, daß die schwedische BAUHAUS-Tochter am 11.04.2017 eine Presse-Erklärung herausgegeben hat: In Schweden expandiert man weiter mit der Eröffnung von zwei BAUHAUS-Märkten in Malmö. Der kleinere von beiden soll nach mehrmonatigem Umbau durch einen Projektentwickler im 1. Halbjahr 2018 im Vasswägen 20/24 eröffnen – und das ist genau das Einkaufszentrum mit derzeit noch 56,9 % Leerstand, das unserem AXA Immoselect gehört.
Das etwas kleinere dieses Zwillingsobjektes ist damit auch voll vermietet, nachdem das zweite etwas größere (Vasswägen 21/23) mit 95,6 % Vermietungsquote und Mietvertrags-Restlaufzeiten von im Schnitt noch 5 Jahren ohnehin unproblematisch war.
Gleichzeitig stieg der Anteilswert des AXA Immoselect heute um 4 cent, was in toto immerhin fast 2 Mio. EUR Wertsteigerung sind. Eine offizielle Erklärung dazu gibt es von AXA noch nicht. Die wahrscheinlichste Erklärung dafür wäre jedoch ein Verkauf über Buchwert – wozu ganz gut passen würde, daß mit BAUHAUS zuvor ein hochinteressanter neuer Ankermieter gefunden werden konnte.
Lassen wir uns also mal überraschen, was die nächsten Tage noch so an Neuigkeiten bringen. Würde sich der Schweden-Verkauf tatsächlich bestätigen, so wäre das für den AXA so etwas wie ein „game changer“: Der aktuelle Börsenkurs würde das Restportfolio mit zwei Objekten dann nämlich nur noch mit 15 Mio. EUR bewerten – mindestens so viel wird auf jeden Fall allein die z. Zt. leerstehende frühere Agis-Hauptverwaltung im niederländischen Amersfoort bringen, wo die Stadtverwaltung von Amersfoort einziehen möchte. Das andere letzte Restobjekt, ein Einkaufszentrum im oberitalienischen Antegnate, bekäme man quasi umsonst. Gekauft 2008/09 für mehr als 150 Mio. EUR steht es heute noch mit der Hälfte dieses Wertes zu Buche. Relativ leicht verkäuflich könnte dieses Objekt dann noch einmal 1,60 EUR je Anteilschein in die Kasse spülen – was einen Einstieg zum aktuellen Börsenkurs im allerbesten Fall am Ende mit einem Plus von fast 50 % belohnen würde. Im allerschlimmsten Fall wären es „nur“ etwa 30 % (und damit für Ihre CS Realwerte AG, in Geld ausgedrückt, gut 1 Mio. EUR) – damit kann man wohl leben.