Category : Neuigkeiten
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In Kürze wird auf unserer Internet-Seite die jüngste Monatsübersicht per 28.04.2017 veröffentlicht. Dabei ergeben sich folgende Veränderungen zum Vormonat:
Die realisierten Kursgewinne steigen um 60.069 EUR von 439.600 EUR auf 499.669 EUR.
Die nicht realisierten Kursgewinne steigen um 1.117.434 EUR von 589.826 EUR auf 1.707.260 EUR.
Das ganz außergewöhnlich gute Monatsergebnis lässt den inneren Wert der CS Realwerte AG sprunghaft ansteigen von 898,74 EUR auf 981,23 EUR je Aktie.
Als absolute Zahl ist das Ergebnis des Monats April sicher außergewöhnlich. Eine Überraschung ist es für uns aber nicht, denn im Grundsatz wird damit nur die Richtigkeit der unserem Geschäftsmodell zu Grunde liegenden Annahmen ein weiteres Mal bestätigt.
Nennenswertes Rückschlagpotential, außer es ginge morgen die Welt unter, ist augenblicklich an keiner Stelle zu erkennen. Im Gegenteil: Die Gewerbeimmobilien-Märkte, in die unsere Fonds im Zuge ihrer Liquidation ihre restlichen Immobilienbestände in absehbarer Zeit komplett abzugeben haben, eilen von einem Höhepunkt zum nächsten.
Aus heutiger Sicht darf deshalb als gesichert angenommen werden, daß die CS Realwerte AG in 2017 erneut ein ganz hervorragendes Ergebnis erzielen wird.
Wir wissen, daß unsere Neuigkeiten-Rubrik eine überraschend große Leserschaft hat. Deshalb der wohlmeinende Hinweis, damit zwischendurch niemand unnötig die Tastatur seines Kommunikationsgerätes oder die zarte Haut seiner Fingerkuppen verschleißt: Bis 20.5. herrscht hier Funkstille, denn:
Der Chef ist der Ansicht, daß er jetzt erst einmal eine kleine Verschnaufpause verdient hat. Es gehört zum Glück zur impliziten Natur unseres Geschäftsmodells, daß sich auch ohne Anwesenheit einer handelnden Person unsere Engagements weiter ordentlich entwickeln.
Der AXA Immoselect hat nur noch effektiv drei Restobjekte: Ein aus zwei Teilen bestehendes Einkaufszentrum bei Malmö (dessen zweiter, bisher zur Hälfte leer stehender Teil mit dem BAUHAUS gerade einen neuen Ankermieter für die gesamte Leerfläche bekommen hat), ein Einkaufszentrum im italienischen Antegnate sowie ein Bürogebäude im holländischen Amersfoort – das seit dem Auszug des damaligen Mieters, der Agis-Versicherung, seit fast 2 Jahren weitgehend leer steht. Folglich war Amersfoort bisher das größte Sorgenkind bei diesem Fonds: Angeschafft 2005 für über 100 Mio. €, im Laufe der Zeit auf zuletzt nur noch 37,7 Mio. € abgewertet, unsere Verkaufspreis-Prognose liegt/lag bei lediglich 15 Mio. €.
Das Objekt besteht aus drei eigenständig nutzbaren Gebäudeteilen. Vorgestern meldete Vesting Finance, der holländische Marktführer für Financial Services und Credit Management, daß man einen Gebäudeteil langfristig angemietet hat und in der zweiten Jahreshälfte beginnen wird, die bisher fünf Standorte mit 600 Beschäftigten in Amersfoort zu konzentrieren.
Damit sinkt die Leerstandsrate unseres Objektes auf „nur“ noch 66 % – und für den Rest interessiert sich angabegemäß (wir berichteten vor einigen Tagen) die Stadtverwaltung von Amersfoort. Nicht auszudenken, wenn hier aus dem häßlichen Entlein am Ende noch ein hübscher Schwan würde …
Morgen (27.04.2017) schüttet der CS Euroreal pro Anteil 6,20 EUR aus. Im wesentlichen handelt es sich dabei um eine nicht steuerbare Substanzausschüttung.
In unseren Depots halten wir knapp 1/2 Mio. CS-Euroreal-Anteile. Das heißt, morgen haben wir zur Wiederanlage verfügbare Rückflüsse von rd. 3 Mio. EUR.
Eigentlich, so hatte es Credit Suisse Asset Management in einer aktuellen Meldung noch am 18.4. offiziell mitgeteilt, sollten wir „bis Ende der 16. Kw“ (also bis letzten Freitag) erfahren, welche Höhe die nach der verschobenen Januar-Ausschüttung für Ende April angekündigte Sonderausschüttung haben würde.
Am Freitag Nachmittag, als wir mal nachfragen wollten, ging dann in der ganzen Firma schon niemand mehr an’s Telefon – und die angekündigte Verlautbarung gibt es bis heute nicht.
Zur Erinnerung: Die Hauptquelle dieser Sonderausschüttungen sollten die Kaufpreiszahlungen aus dem auf 600-700 Mio. EUR taxierten „Melody-Portfolio“ bilden, im wesentlichen drei Einkaufszentren in Leverkusen, Rimini und Nürnberg (zugleich die drei größten verbliebenen Objekte des CS Euroreal), über die man sich zur Jahreswende 2016/17 mit der genossenschaftlichen Union Investment handelseinig geworden war.
Am 03.04.2017 hatten Credit Suisse und Union Investment in einer gemeinsamen Pressererklärung den Abschluß des Verkaufs („closing“) der Rathaus-Galerie in Leverkusen (letzter Verkehrswert: 217,0 Mio. EUR) bekanntgegeben.
Wie hoch die Ausschüttung diese Woche ausfallen würde hing damit im wesentlichen noch davon ab, daß (wie von Credit Suisse angekündigt) bis Ende April auch noch das „closing“ beim Verkauf des Einkaufszentrums „Le Befane“ im italienischen Rimini gelingen würde (letzter Verkehrswert: 244,4 Mio. EUR).
Vor wenigen Stunden zitierten mehrere einschlägige Immobilien-Informationsdienste eine offizielle Presse-Mitteilung von Union Investment, daß das „closing“ für „Le Befane“ (auf deutsch: „Die Winterhexe“) erfolgt ist.
Von Credit Suisse hat man bisher noch nichts gehört. Aber es ist jetzt wohl davon auszugehen, daß es wenige Meter vor dem Ziel (am 30.04.2017 geht der Fonds auf die Depotbank über) dann doch noch geklappt hat und daß unsere frühere Prognose, es könnten diese Woche etwa 5,00 EUR pro Anteil Ausschüttung kommen, einigermaßen hingehauen hat.
Als letzter im Bunde der drei EKZ des Melody-Portfolios muß dann demnächst noch der Verkauf des Mercado in Nürnberg (letzter Verkehrswert: 137,5 Mio. EUR) finalisiert werden.
Vor wenigen Tagen konnte der SEB ImmoInvest mehrere Verkäufe melden.
Dabei war auch ein Portfolio aus 7 niederländischen Immobilien. In unserer Prognose am 09.04.2017 hatten wir unterstellt, daß dies die besseren Holland-Objekte waren. Dem CS-Euroreal war es vor einem Jahr gelungen, fast sein gesamtes Holland-Portfolio auf einen Schlag 12 % über Verkehrswert zu veräußern. Wir hatten schon angenommen, daß das SEB-Portfolio nicht die Qualitäten eines CS Euroreal hatte. Aber für die bessere Hälfte des Holland-Bestandes hatten wir dann in unserer Prognose einen Abschlag von 8 % doch für ausreichend gehalten.
Von SEB/Savills selbst erfuhr man, außer der reinen Verkaufsmeldung, bisher keinerlei Details zu den jüngst durchgeführten Verkäufen. O.k., „keinerlei“ stimmt nicht ganz. In den seltenen zwei Fällen wo man über Verkehrswert verkaufen konnte, wurden schon Details gemeldet, um das Ganze auch gleich mit gebührender Selbstbeweihräucherung garnieren zu können.
In den Fällen wo es wohl nicht so gut lief erfuhren wir dagegen nichts über Preise und Abschläge – im Gegenteil, SEB/Savills hat bisher noch nicht einmal gesagt, aus welchen Objekten sich die beiden kürzlich verkauften Portfolien („Lynus“ in den Niederlanden und „Artemis“ quer Beet über Europa) überhaupt zusammensetzen. Wir erfuhren lediglich die Summe der Verkehrswerte. Aber ganz blöd sind die vom Rübenfeld ja auch nicht – aus den gleichtägigen Rücknahmepreis-Reduzierungen konnte man dann schon einigermaßen verläßlich ausrechnen, wie viel Geld da wieder einmal zersägt worden war.
Wenigstens zum Niederlande-Portfolio sind wir aber durch eine aktuelle Pressemeldung von Annexum International jetzt auch im Detail erleutet, aus der wir erfahren, daß die 7 Objekte vom Fonds Signal Echt Opportunities (Lux) Investco VIII zum Preis von 93.247.451 EUR erworben wurden und daß es sich um folgende Objekte handelt (in Klammern: Leerstandsrate/Verkehrswert/Verkaufspreis in EUR):
Amstelveen, Keesomlaan (30,5 % leer / 14,9 Mio. / 9,3 Mio.)
der 49 %-Anteil an Diemen, Wisselwerkring (11,3 % leer / 52,6 Mio. / 34,6 Mio.)
Rotterdam, George Hintzenweg 77 (0,0 % leer / 16,1 Mio. / 10,5 Mio.)
Rotterdam, George Hintzenweg 89 (0,0 % leer / 33,4 Mio. / 21,7 Mio.)
Schiphol, Boeing-Ave. 31 (0,0 % leer / 5,5 Mio. / 3,1 Mio.)
Schiphol, Boeing-Ave. 35/99 (0,0 % leer / 18,0 Mio. / 11,2 Mio.)
Schiphol, Boeing-Ave. 101 (0,0 % leer / 4,9 Mio. / 2,8 Mio.)
Das sind (bei Diemen quotal durchgerechnet) für den SEB ImmoInvest Verkehrswerte von 118,5 Mio. EUR, bekommen hat man satte 36 % weniger: 75,9 Mio. EUR.
Recht hatten wir mit unserer Vermutung, daß es sich beim niederländischen Lynus-Portfolio um den mit Abstand besseren Teil des Holland-Bestandes von insgesamt 17 Objekten handelt. Der Rest hat nämlich bis auf zwei kleine Ausnahmen haarsträubende Leerstandsraten, bei der Hälfte der 10 Rest-Restobjekte jeweils mehr als 40 %. Nicht Recht hatten wir leider mit der Vermutung, der bessere Teil wäre dann doch wenigstens so gut, daß 8 % Abschlag reichen würden.
Irgendwie, ehrlich gesagt, beschleicht uns trotz zwischenzeitlich optimistischerer Töne jetzt doch das Gefühl: Eigentlich waren wir die ganzen letzten Monate gut beraten, einfach auf unser Bauchgefühl zu hören, daß man den Brüdern von SEB/Savills nicht so richtig trauen kann. Und um von vornherein Konflikte mit der Gleichstellungsbeauftragten zu vermeiden: Den Schwestern natürlich auch nicht.