Category : Neuigkeiten
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Der AXA Immoselect ist seit Jahresbeginn um über 10 % im Kurs abgebröckelt und enttäuschte insofern, als er bisher in diesem Jahr keine Verkäufe lieferte – auch nicht den eigentlich für März fest angekündigt gewesenen Verkauf des Einkaufszentrums im schwedischen Malmö. Erst vor wenigen Stunden schrieben wir dazu in einem einschlägigen Internet-Forum, wenn die Nacht am dunkelsten sei, sei der Morgen meist am nächsten.
Viele Ohren hören an vielen Wänden, und Dank der uneigennützigen Hilfsbereitschaft untereinander im Internet teilt sich Wissen, das für Dispositionen sehr hilfreich sein kann.
So erfuhren wir von Lisaman, daß die schwedische BAUHAUS-Tochter am 11.04.2017 eine Presse-Erklärung herausgegeben hat: In Schweden expandiert man weiter mit der Eröffnung von zwei BAUHAUS-Märkten in Malmö. Der kleinere von beiden soll nach mehrmonatigem Umbau durch einen Projektentwickler im 1. Halbjahr 2018 im Vasswägen 20/24 eröffnen – und das ist genau das Einkaufszentrum mit derzeit noch 56,9 % Leerstand, das unserem AXA Immoselect gehört.
Das etwas kleinere dieses Zwillingsobjektes ist damit auch voll vermietet, nachdem das zweite etwas größere (Vasswägen 21/23) mit 95,6 % Vermietungsquote und Mietvertrags-Restlaufzeiten von im Schnitt noch 5 Jahren ohnehin unproblematisch war.
Gleichzeitig stieg der Anteilswert des AXA Immoselect heute um 4 cent, was in toto immerhin fast 2 Mio. EUR Wertsteigerung sind. Eine offizielle Erklärung dazu gibt es von AXA noch nicht. Die wahrscheinlichste Erklärung dafür wäre jedoch ein Verkauf über Buchwert – wozu ganz gut passen würde, daß mit BAUHAUS zuvor ein hochinteressanter neuer Ankermieter gefunden werden konnte.
Lassen wir uns also mal überraschen, was die nächsten Tage noch so an Neuigkeiten bringen. Würde sich der Schweden-Verkauf tatsächlich bestätigen, so wäre das für den AXA so etwas wie ein „game changer“: Der aktuelle Börsenkurs würde das Restportfolio mit zwei Objekten dann nämlich nur noch mit 15 Mio. EUR bewerten – mindestens so viel wird auf jeden Fall allein die z. Zt. leerstehende frühere Agis-Hauptverwaltung im niederländischen Amersfoort bringen, wo die Stadtverwaltung von Amersfoort einziehen möchte. Das andere letzte Restobjekt, ein Einkaufszentrum im oberitalienischen Antegnate, bekäme man quasi umsonst. Gekauft 2008/09 für mehr als 150 Mio. EUR steht es heute noch mit der Hälfte dieses Wertes zu Buche. Relativ leicht verkäuflich könnte dieses Objekt dann noch einmal 1,60 EUR je Anteilschein in die Kasse spülen – was einen Einstieg zum aktuellen Börsenkurs im allerbesten Fall am Ende mit einem Plus von fast 50 % belohnen würde. Im allerschlimmsten Fall wären es „nur“ etwa 30 % (und damit für Ihre CS Realwerte AG, in Geld ausgedrückt, gut 1 Mio. EUR) – damit kann man wohl leben.
Aus dem Entwurf des Wirtschaftsprüfers für den Jahresabschluß 2016, den wir heute erhalten haben, zitieren wir für unsere Aktionäre gleich einmal die wesentlichen Geschäftszahlen (in Klammern: Vorjahreswerte):
Bilanzsumme: 22.914.767 EUR (13.887.557 EUR)
99,77 % der Bilanzsumme werden von unseren Anteilen an abwickelnden Immobilienfonds absorbiert, die mit den Anschaffungskosten von 22.861.566 EUR aktiviert sind.
Der Kurswert der Fonds beläuft sich am 30.12.2016 auf 23.827.018 EUR. Der positive Unterschied zu den aktivierten Anschaffungskosten (stille Reserve) beträgt 965.452 EUR.
Auf der Passivseite macht das Eigenkapital mit 6.978.016 EUR (4.936.362 EUR) 30,45 % der Bilanzsumme aus.
Die Bankverbindlichkeiten belaufen sich auf 14.981.859 EUR (8.901.912 EUR).
Der Jahresüberschuß (nach Steuern vom Einkommen und vom Ertrag i.H.v. 491.068 EUR) beträgt 751.029 EUR (Vorjahr: 6.916 EUR).
Einschließlich des Gewinnvortrags und nach satzungsgemäßer Gewinnverwendung beträgt der Bilanzgewinn 1.226.641 EUR (774.112 EUR).
Bezogen auf die gewichtete durchschnittliche Aktienanzahl wurde in 2016 nach Steuern ein Ergebnis pro Aktie von 90,85 EUR erwirtschaftet.
Der Hauptversammlung am 21.07.2017 soll aus dem Bilanzgewinn die Zahlung einer Dividende von 75,00 EUR pro Aktie vorgeschlagen werden.
Neben je einem Einkaufszentrum im schwedischen Malmö (das eigentlich schon im März hatte verkauft sein sollen) und im italienischen Antegnate ist das letzte im AXA Immoselect verbliebene Objekt der ehemalige Hauptsitz der Agis-Versicherung im niederländischen Amersfoort. Dummer Weise hat die Agis, fast Alleinmieter, ihren Mietvertrag nicht verlängert; seit etwa 2 Jahren steht das Hochhaus bis auf ein paar notdürftig vermietete Erdgeschoß-Flächen leer.
Das Bürogebäude Baujahr 1995 bietet 32.000 qm Fläche und steht heute noch mit einem Verkehrswert von 37,7 Mio. EUR in den Büchern. Als Kaufpreis hatte der Fonds im Jahr 2007 mehr als das Doppelte bezahlt. Was, nebenbei bemerkt, der Sachverständigenausschuß damals als „angemessenen Preis“ abgenickt hatte.
Das Gebäude liegt an der Achse Hauptbahnhof-Innenstadt, unmittelbare Nachbarn sind u.a. das Polizeipräsidium und die Verwaltung des Molkerei-Riesen Melkunie.
Schon seit geraumer Zeit ist bekannt, daß die Stadtverwaltung von Amersfoort Interesse an dem Gebäude hat. Aktuell werden in der Lokalpresse konkrete Pläne diskutiert, das Rathaus in das ehemalige Agis-Gebäude zu verlegen. Die Meinungen der politischen Parteien sind gespalten, es scheint aber im Stadtrat überwiegend Unterstützung für diesen Plan zu geben. Größter Hemmschuh scheint zu sein, daß das historische Rathaus vor einer Nachnutzung (wobei man wohl vor allem an universitäre Möglichkeiten denkt) für etwa 20-30 Mio. EUR saniert werden müsste.
Ein erstes Angebot der AXA hatte die Stadtverwaltung vor einiger Zeit abgelehnt. Nun soll ein revidiertes neues Angebot vorliegen, über das gerade heiß debattiert wird. Glaubt man der Lokalpresse, dann muß die Entscheidung im 2. Quartal fallen.
Unsere interne Verkaufspreisprognose liegt bei 15 Mio. EUR. Nun ist der Markt in Amersfoort nicht gerade von einem Nachfrageboom gekennzeichnet. Das Gebäude wird durch jahrelangen Leerstand nicht besser. Die öffentlichen Kassen sind auch in den Niederlanden klamm. Und Ende Oktober 2017 endet die dreijährige Frist nach Übergang auf die Depotbank, innerhalb derer dann endgültig alles verkauft sein muß. Bei dieser Gemengelage wären wir ehrlich gesagt schon ganz froh, wenn der Fonds den von uns genannten Preis tatsächlich bekommen würde – auch wenn es nur noch ein Fünftel des vor gerade einmal 10 Jahren gezahlten Kaufpreises wäre. Es ist halt alles eine Frage des Geldes. Und wenn es keinen anderen Interessenten gibt, der dasselbe ausgeben möchte, ist der Spatz in der Hand am Schluß die einzige Alternative …
So überschreibt das Handelsblatt heute seinen Bericht über die Aktivitäten am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt im I. Quartal 2017.
Erst im Jahr 2015 hatte es mit 55 Milliarden EUR Transaktionsvolumen einen neuen Umsatzrekord gegeben. In 2016 hatte sich die Lage mit gut 50 Milliarden EUR ein klein wenig beruhigt – und den einen oder anderen Beobachter glauben lassen, die Party würde sich ihrem Ende nähern.
Aber das muß nicht sein, wie die Zahlen des I. Quartals 2017 zeigen. „Es ist das höchste Transaktionsvolumen in einem Auftaktquartal seit Aufzeichnungsbeginn vor 14 Jahren“, freut sich Fabian Klein, Investment-Chef Deutschland beim weltgrößten Immobiliendienstleister CBRE. Wir reden über 15,8 Milliarden EUR im I. Quartal – 50 % mehr als 2016. Und der Experte ergänzt: „Wir erwarten, daß die Umsätze auf dem deutschen Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt auch in den folgenden Quartalen höher als im Vorjahr sein werden. Damit steuert der Transaktionsmarkt auf ein neues Rekordjahr nach 2015 zu.“
Das aus unserer Sicht Bemerkenswerteste an der aktuellen Entwicklung ist: Viele Jahre lang stand der deutsche Immobilienmarkt im Schatten des britischen. Doch das ist Vergangenheit. Jetzt hat Deutschland erstmals auch Großbritannien geschlagen und avancierte beim Umsatzvolumen zum größten Markt in Europa.
Die Stimmen der Mahner werden ebenfalls lauter. Schon im November 2016 hatte die Bundesbank vor Übertreibungen gewarnt, im Monatsbericht Februar legte sie jetzt nochmals nach: „Die Preisübertreibungen in den Städten betrugen gemäß aktuellen Schätzergebnissen im vergangenen Jahr zwischen 15 und 30 %.“ Noch deutlicher wird die Deutsche Bank: „Die aktuellen Überbewertungen drohen am Ende des Jahrzehntes in einer ausgewachsenen Hauspreisblase zu enden.“
Wie die ganze Geschichte tatsächlich ausgehen wird? Das können wir Ihnen natürlich ganz genau sagen. In drei Jahren.
Das einzige, was schon heute mit Sicherheit gesagt werden kann, ist: Auf dem Weg vom letzten Tiefpunkt zum nächsten Scheitelpunkt sind wir in diesem Zyklus schon den ganz überwiegenden Teil des Weges marschiert. Im Augenblick tanzen wir auf dem Vulkan – und niemand weiß wirklich genau, wann das zu Ende sein wird. Es kann sich bei den Profis auch niemand den Fehler leisten, die Party zu früh zu verlassen. Wer das Vulkantanzen aber nicht so gewohnt ist, sollte sich jetzt vorsichtshalber langsam in die Büsche verdrücken.
„Colorandum causa“ – dem geneigten regelmäßigen Leser wird diese Lieblingsphrase des Verfassers schon mal aufgefallen sein, colorandum causa dazu auch der Hinweis unseres Internet-Foren-Freundes kitzblitz auf einen lesenswerten Beitrag in der FAZ:
http://www.faz.net/aktuell/finanzen/akti…l-14967147.html
Danke, kitzblitz, daß ich mir die Freiheit nehmen durfte Deinen Link zu kopieren – ich selbst wäre nämlich schon für solch einfache Internet-Verrichtungen wie einen Link erzeugen zu blöd.
Seit gut einem Jahr fanden wir den SEB ImmoInvest nicht so prickelnd. Und hatten deshalb die Position komplett abgebaut, was sich im Nachhinein auch als goldrichtig herausstellte.
Als vor einigen Wochen ein paar ziemlich konkrete Verkaufsgerüchte auftauchten, fanden wir den Fonds, dessen Kurs auch in diesem Jahr weiter eingebrochen war, plötzlich wieder ganz interessant. Und bauten zu absoluten Tiefstkursen eine kleine Anfangsposition wieder auf.
Dann gab es letzte Woche den sehr enttäuschenden Verkauf des Holland-Portfolios, bei dem der Preisabschlag weit über unseren Erwartungen lag. Daraufhin haben wir mit unseren Verkaufspreis-Prognosen noch einmal nachgerechnet. Anschließend fanden wir den SEB ImmoInvest erneut nicht mehr prickelnd und haben unsere gerade erst neu eröffnete Position mit einem sehr netten Gewinn wieder glattgestellt.
Von den kürzlich schon gerüchteweise kolportierten Deals war jetzt eigentlich nur noch das sogenannte „Artemis-Portfolio“ offen, bei dem es kürzlich hieß, der Fonds habe „second round bids“ erhalten.
Soeben veröffentlichte EuroProperty nun folgende Meldung:
„Goldman Sachs is in exclusive talks to buy a €500m pan-European office portfolio, EuroProperty can reveal, as opportunistic investors continue to put their faith in complex, higher risk deals.
The US investment bank is in advanced talks to buy the Artemis portfolio from the SEB ImmoInvest German open-ended fund, which is managed by Savills Investment Management.
The portfolio is likely to be one of the last pan-European portfolios sold this cycle, with SEB ImmoInvest being the last German open-ended fund to complete its disposal programme. Regulators forced it and several other funds to wind up their portfolios in 2012 because they closed for redemptions during the downturn.
Goldman beat competition from Ares and PIMCO to buy the portfolio, but the fact that the portfolio sold for less than its €525m guide price shows how appetite for riskier portfolios is moderating.
The portfolio comprises 35 offices in seven countries across Europe, including Poland, Finland, France and Belgium.
It is the first time Goldman has bought a pan-European portfolio this cycle, after being beaten to the punch on several occasions. It has bought portfolios of assets with short leases and high vacancy in individual countries such as the UK, Netherlands and Finland.
Data for the wider SEB ImmoInvest fund shows that the portfolio has a vacancy rate of about 22% and that around 50% of the leases expire before the end of 2020.
Apollo Global Management had been in talks to buy €2.5bn of assets from the former SEB funds, essentially the entire portfolio, in 2016, but Savills Investment decided to undertake separate disposals to increase the price it could fetch.
As well as the Artemis portfolio, Savills is understood to have completed on deals or exchanged contracts to sell €400m of SEB assets in Paris; a €100m Dutch portfolio; €50m of assets in Luxembourg; €30m in the UK; and a €15m Milanese hotel, all in separate transactions.
CBRE is advising Savills Investment on the disposal strategy for the SEB funds. All parties declined to comment.“
Um ganz ehrlich zu sein, in der Form hatten wir das wiederum auch nicht erwartet. Klar, im Schnitt wird das Artemis-Portfolio mit 500 Mio. EUR nicht die Summe der Verkehrswerte erreichen. Aber der Abschlag betrüge „nur“ 5 %, und da hatten wir doch mit deutlich Schlimmerem gerechnet.
Gerade erst vor ein paar Minuten hatten wir ein Telefonat mit unserem Großen Vorsitzenden, der sich höchst erfreut äußerte, daß wir zu diesem anrüchigen Fonds Distanz halten. Aber nun überlegen wir, ob wir den SEB ImmoInvest nicht doch wieder prickelnd finden könnten … o:)
Wobei, ehe jetzt erneut die Euphorie Überhand gewinnt, noch eine Frage zu klären bleibt: Von den 35 Objekten des Artemis-Portfolios können wegen der Präzisierung im Bericht „35 offices across Europe“ nach unserer Einschätzung höchstens 20 aus dem SEB ImmoInvest stammen. Die übrigen sind nämlich entweder keine „offices“ oder nicht „across Europe“. Das heißt (und das war eigentlich auch vom ersten Moment klar), ein Teil des Portfolios stammt aus anderen SEB-Fonds, vor allem dem SEB ImmoPortfolio Target Return. Und das heißt auch: Das etwas gammelige „Chesterbrook-Portfolio“ mit einigen in die Jahre gekommenen Bürogebäuden in den USA steht ebenso weiter im Regal wie das größte Objekt des Fonds und zugleich sein größter Problemfall, die demnächst leer stehende „Via Laurentina“ in Rom.
Insofern muß man auch bezüglich der vermutlich geringer als erwartet ausgefallenen Höhe des Wertabschlags erst einmal geschmeidig bleiben: Endgültig freuen darf man sich, wenn bekannt gegeben ist, wie sich das Artemis-Portfolio zusammensetzt und welcher Fond in Geld welchen Anteil vom Kuchen kriegt.