Category : Neuigkeiten
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In den letzten Wochen rumorte es ganz ordentlich in der Gerüchteküche über mögliche Verkäufe beim SEB ImmoInvest noch kurz vor Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017. Eines der Gerüchte lautete, es stünde ein Portfolio in den Niederlanden für rd. 100 Mio. EUR zum Verkauf.
Vor ziemlich genau einem Jahr war es dem CS Euroreal gelungen, fast sein gesamtes Holland-Portfolio 12 % über Verkehrswerten zu verkaufen. Vor diesem Hintergrund waren wir verhalten optimistisch, daß auch die 17 restlichen Holland-Immobilien des SEB ImmoInvest jedenfalls kein Desaster werden würden. Unsere Prognose zum Auflösungsergebnis des Fonds ging davon aus, daß für die niederländischen Objekte in Summe in etwa die Verkehrswerte von 260 Mio. EUR zu erreichen sein würden.
Das war wohl etwas zu optimistisch (was zum Glück nur ein rein theoretisches Bedauern unsererseits ist, weil wir unsere kleine, gerade erst wieder gestartete Position im SEB ImmoInvest inzwischen mit einem netten Gewinn schon wieder verkauft haben). Denn soeben meldet das Fondsmanagement:
„Aufgrund der Buchung der Verkaufseffekte aus dem Verkauf des Lynus-Portfolios, das aus sieben niederländischen Gebäuden besteht, reduziert sich der Anteilspreis … um 34 cent auf 17,61 EUR. Eingeflossen sind hierbei auch die Abwertungen der beiden Objekte Dornhofstr. 34 und 36 in Neu-Isenburg.“
Bei 116,56 Mio. ausgegebenen Anteilen sind hier also etwa 40 Mio. EUR den Bach runtergegangen. Die beiden Neu-Isenburg-Objekte standen ohnehin nur noch mit zusammen 19 Mio. EUR zu Buche – eine mögliche Abwertung kann hier höchstens 4-5 Mio. EUR ausmachen.
Bleiben also runde 35 Mio. EUR, die beim Verkauf des Lynus-Portfolios versenkt wurden. Glaubt man den Marktgerüchten, daß das Portfolio 100 Mio. EUR wert sein sollte (und es gibt keine nachvollziehbaren Gründe, die dagegen sprechen), dann mussten die 7 Objekte einen addierten Verkehrswert von 130-135 Mio. EUR haben.
Wie sich das Lynus-Portfolio zusammensetzt wird erst einmal nicht verraten. Doch es scheidet denknotwendig die Annahme aus, daß hier die „Krücken“ mit hohen Leerstandsraten entsorgt werden konnten. Damit käme man nämlich auch nicht ansatzweise auf die benötigte Gesamtsumme der Verkehrswerte. Also sind – eigentlich auch ziemlich SEB-typisch – erst einmal wieder die halbwegs gut verkäuflichen Objekte weggegeben worden. Und dafür ist ein sich aus den bekannten Werten ergebender Abschlag von 26 % auf die Verkehrswerte ein ziemliches Desaster – vor allem auch im Vergleich zum NL-Portfolio-Verkauf des CS Euroreal vor einem Jahr.
Wenn schon die halbwegs guten Holländer nur mit solchem Abschlag verkäuflich waren, was ist dann erst mit dem Rest? Wahrscheinlich alles Käse …
Am 12.4.2017 meldet der SEB ImmoPortfolio Target Return: „Nach dem erfolgreichen Verkauf des Objektes in New Providence, 41 Spring Street (USA) reduziert sich aufgrund der Buchung der Verkaufseffekte der Anteilspreis … um 81 Cent auf EUR 44,85.“
Bei 6,465 Mio. Anteilen sind das 5,25 Mio. EUR.
Ein nettes Sümmchen bei einem Objekt mit zuletzt 15 Mio. EUR Verkehrswert. Man hat also nur runde 10 Mio. EUR für den Bunker bekommen. Und das ist, jedenfalls nach unserer unbedarften und vom einfachen Landleben geprägten Einschätzung, etwas doof vor dem Hintergrund, daß der Fonds die Objektgesellschaft mit einem Gesellschafterdarlehen i.H.v. 14 Mio. EUR finanziert hatte. Davon sind also jetzt 4 Mio. EUR á fonds perdu, ganz abgesehen davon, daß man früher schon das seinerzeit in die Objektgesellschaft gesteckte Eigenkapital von 4,8 Mio. EUR komplett abgeschrieben hatte.
Im Grundsatz hat uns das jetzt das ganze Osterfest versaut, denn wir werden einige Tage lang über nichts anderes als die Frage nachgrübeln können, warum dies ein „erfolgreicher Verkauf“ war. Oder sind die Ansprüche der Damen und Herren Kollegen vom Fondsmanagement inzwischen so weit heruntergeschraubt, daß man es schon als Erfolg betrachtet, wenn es überhaupt gelingt, jemanden zum Notar zu zerren und zu einer Unterschrift zu bewegen?
Die (von der BaFin innerhalb der 3-Jahres-Fristen erzwungenen) Verkäufe von Zielfondsanteilen durch Immobilien-Dachfonds haben teilweise enorme Auswirkungen auf die Kursentwicklung, aber auch auf die Frage der Materialverfügbarkeit.
Deshalb schauen wir uns die Bestände der Dachfonds und vor allem natürlich die Veränderungen sehr genau an. Heute meldete der von der DWS (Deutsche Asset & Wealth Management) verwaltete Dachfonds db Immoflex per 31.03. zum 28.02. unveränderte Bestände – und das, obwohl für ihn die Auflösungsfrist Mitte Mai 2017 abläuft. Darüber haben wir uns schon ein bißchen gewundert.
Postwendend kam aber die Aufklärung aus dem einschlägigen Internet-Forum: Unsere Freunde OIF und nordbörg wiesen darauf hin, daß der Fehler bei der DWS liegt. Auf der entsprechenden Internet-Seite hat die DWS zwar das Berichtsdatum geändert, aber die Fondsstruktur nicht aktualisiert – obwohl der db Immoflex tatsächlich im März sehr wohl kräftig weiter verkauft hatte.
Liebe Leute von der DAWM (die ja demnächst scheinbar von der Deutschen Bank für teuer Geld dem willigen Börsenpublikum übergeholfen werden soll): Falls das einer von Euch hier mitliest – achtet doch ein bißchen besser darauf, daß nicht ausgerechnet kurz vor dem Börsengang solch überflüssige handwerkliche Schlampereien am Image kratzen …
Offene Immobilienfonds sind immer wieder eine Wundertüte. Auch wir lernen bezüglich der Vielzahl von Absonderlichkeiten dieser Branche täglich noch dazu. Heute zum Beispiel zum Thema Leerstandsquote und Restlaufzeit von Mietverträgen.
Da war einem unserer meinungsbildenden Internet-Kommentatoren nämlich bei einem renommierten Fonds aufgefallen, daß dieser in einem Bericht einerseits von einer Mietvertrags-Restlaufzeit von 0,5 Jahren schrieb, andererseits der gleiche Bericht aber verneinte, daß im Jahr 2017 Mietverträge auslaufen – was bei einer Restlaufzeit von 6 Monaten doch zwingend hätte der Fall sein müssen.
Dazu wurde der erstaunten Leserschaft folgende Erleuchtung zuteil:
Die Ursache ist, dass bei diesen Angaben die bisherige BVI-Berechnung angewendet wurde. Hier konnte trotz Leerstand bei einer Immobilie noch ein Jahr nach Eintreten des Leerstandes eine Vermietung unterstellt werden.
Da nach neuer Methode bei den beiden genannten Objekten wegen 100% Leerstand kein Mietvertrag mehr besteht, laufen verständlicherweise auch keine Verträge in 2017 aus.
Also da kann man nur sagen: I break together.
Es besteht zwar ein Leerstand, aber nach offizieller Methode des deutschen Fondsverbandes BVI durfte man das betreffende Objekt trotzdem weiter als vermietet betrachten, und bei der Leerstandsquote des Fonds zählt es dann gar nicht mit.
Wir möchten jetzt ehrlich gesagt vor allem bei den immer noch aktiven großen Immobilienfonds nicht wirklich wissen, was an deren Vermietungsquoten wahr und was aufgrund verbandsinterner window-dressing-Möglichkeiten fiktiv ist.
Gerade bekamen wir es noch einmal bestätigt: Ja, in der letzten April-Woche wird der CS Euroreal ausschütten.
Nächste Woche (nach Ostern) erscheint das nächste Bulletin (das letzte vor Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017), und dem sollten dann auch Höhe und genauer Zeitpunkt der Ausschüttung zu entnehmen sein.
Bezüglich der Höhe ist weiterhin die spanndende Frage, ob der Erlös (ein dreistelliger Millionen-Betrag) aus dem Verkauf des Einkaufszentrums „Le Befane“ im italienischen Rimini an Union Investment noch in die Ausschüttung mit einbezogen werden kann. Das scheint aber auf gutem Wege zu sein, die letzten abwicklungstechnischen Detail sollen in wenigen Tagen geklärt sein.
Wir bleiben also bei unserer Erwartung: Weniger als 5,00 € pro Anteil sollte die Ausschüttung keinesfalls betragen – und wenn „Le Befane“ (was auf deutsch übrigens „Die Winterhexe“ heißt) noch klappt, wird es deutlich mehr. Damit hätten wir dann demnächst mindestens 2,5 Mio. € zu reinvestieren.