Category : Neuigkeiten
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Ein mit acht Seiten außergewöhnlich umfangreicher Fondskommentar kam eben per email herein. Er enthält auch Informationen zu einigen bisher nicht bekannten Immobilienverkäufen. Generell heißt es vorweg:
„Aktuell befindet sich das Fondsmanagement in weit fortgeschrittenen Verhandlungen für den Verkauf zahlreicher Immobilien aus dem Portfolio des Fonds. Wir gehen davon aus, dass für eine signifikante Anzahl an Objekten noch im letzten Monat vor Übergang des Fonds auf die Depotbank (Anm. d. Red.: also noch im April 2017) Kaufverträge abgeschlossen werden können.“
Konkretisiert wird die letzte Woche schon bekannt gegebene „Portfoliotransaktion mit einem aggregierten Verkehrswertvolumen von rd. EUR 387 Mio.“ Dabei handelt es sich, für uns keine Überraschung, so hatten wir das an dieser Stelle letzte Woche auch schon vorhergesagt, um vier Büroimmobilien in Paris.
Außerdem verkauft Unterschleißheim, Edisonstr. 1 „leicht unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“. Der lag bei EUR 5,6 Mio., da stimmte unsere Verkaufspreisprognos von EUR 5 Mio. exakt.
Mit einem Verkehrswert von EUR 12,5 Mio. kein großer Brocken, aber im Ergebnis bemerkenswert ist der Verkauf des Objektes Frankfurt, Stiftstraße 30. Angesichts eines Leerstandes von 78,2 % in einem 4.700-qm-Bürogebäude Baujahr 1952 hatten wir lediglich EUR 7 Mio. Erlös geschätzt. Damit lagen wir gründlich daneben. „Da es (das Bürogebäude) sich aufgrund der Lage an einem der besten Innenstadtstandorte Frankfurts für eine Wohnungsbauentwicklung in einem Hochhaus anbietet, konnte das Fondsmanagement die Immobilie für das Doppelte des aktuellen Verkehrswertes verkaufen.“ Wie schrieb dazu in einem Internetforum neulich jemand so überaus treffend: „Es gibt auch einem Markt jenseits der Hochglanz-Lagen.“
Ebenfalls bisher nicht bekannt: Verkauf Brüssel, 20 Avenue du Bourget. Verkehrswert EUR 11,4 Mio., angesichts 51,4 % Leerstand lag unsere Verkaufspreisschätzung bei EUR 6 Mio. „Der Verkauf erfolgte unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert,“ heißt es dazu jetzt nur. Ebenfalls finalisiert werden konnte der schon vor Monaten aufschiebend angekündigte Verkauf des 2-Mio.-Kleinstobjektes Diegem, 3 Kennedylaan.
Weiters verkauft Wien, Rennweg 40-50. Unsere Verkaufspreisschätzung bewegte sich genau auf Höhe des zuletzt mit rd. EUR 38 Mio. ermittelten Verkehrswertes. „Das Objekt konnte deutlich über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert verkauft werden.“
Im Ausblick heißt es, anders als noch bis vor kurzem regelmäßig in den optimistischen Prognosen des Fonds angekündigt: „Ein Verkauf aller verbleibenden 58 Objekte (Anm. d. Red.: ganz schön viel im Verhältnis zur Ausgangsmenge 135 zum Liquidationsbeginn vor fünf Jahren) bis 30. April 2017 ist nicht mehr möglich.“
Nun möchte die CS Realwerte AG ja auch noch über den Übergangsstichtag der beiden letzten Großen hinaus sinnvoll beschäftigt sein. Formulieren wir es also einmal positiv: Insgesamt bleibt uns hier noch eine ganze Menge Phantasie erhalten, viel mehr, als was man noch vor wenigen Monaten gedacht hätte.
Die an sich für Januar 2017 geplante Ausschüttung hatte der CS Euroreal auf April verschoben, mit der Begründung, daß noch die Gelder aus schwebenden größeren Immobilienverkäufen in die Ausschüttung mit eingehen sollten.
Heute schreibt Credit Suisse: „Nachdem die Fälligkeitsvoraussetzungen für die beiden Liegenschaften in Leverkusen sowie das Büroobjekt in Berlin mit einem Verkehrswert von insgesamt 261,3 Mio. EUR erfüllt waren, gingen mit der Zahlung des Verkaufspreises nunmehr Nutzen und Lasten auf die Käufer über. … Über die Kaufpreise der drei Immobilien wurde vertraglich Stillschweigen vereinbart.“
Und weiter: „Aus heutiger Sicht kann der Verkauf des Shopping-Centers in Rimini mit einem Verkehrswert von 244,4 Mio. EUR noch vor Ablauf unseres Verwaltungsmandates am 30. April 2017 abgewickelt werden und damit voraussichtlich in die Ende April 2016 (Anm. d. Red.: soll wohl „2017“ heißen) geplante Sonderausschüttung einfließen. Bei der Immobilie in Nürnberg mit einem Verkehrswert von derzeit 137,5 Mio. EUR ist aktuell noch unklar, ob die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung vor dem Beschluss der Ausschüttung eintreten.“
Nun geht das Rätselraten über die Höhe der Ausschüttung los. Insgesamt 505 Mio. EUR an Verkehrswerten scheinen nach Angaben von Credit Suisse einplanbar, wobei die Verkaufspreise allerdings um einiges höher lagen. Bei 102,7 Mio. Anteilen rechnen wir also ganz mutig mit knapp 5,00 EUR Ausschüttung.
Und auch wenn über die Kaufpreise Stillschweigen vereinbart wurde, ist es ja nicht verboten, ein wenig Sudoko zu machen.
Salzufer 22 / Dovestr. 2-4 in Berlin: Letzter Verkehrswert 41 Mio. EUR. Am 13.03. hatte der CS Euroreal einen sonst nicht erklärbaren Anstieg des Rücknahmewertes um 3 cent, was bei 102,7 Mio. Anteilen gut 3 Mio. EUR sind. Ein paar Verkaufsnebenkosten bleiben natürlich immer auf der Strecke, also dürfte das Berliner Objekt für 45 Mio. EUR verkauft worden sein.
Rathaus-Galerie in Leverkusen: Letzter Verkehrswert einschließlich des angrenzenden kleinen Bürogebäudes rd. 220 Mio. EUR. Am 31.03. zeitgleich zur Verkaufsmeldung Anstieg des Rücknahmewertes von 20,94 auf 21,25 EUR, also in toto 32 Mio. EUR. Wenn mit dieser größeren Veränderung nicht auch noch andere Buchungen zum Monatsultimo vermengt worden sind, und unter Berücksichtigung der Verkaufsnebenkosten, könnte der Verkauf für 260 Mio. EUR erfolgt sein (in unserer internen Verkaufspreisprognose hatten wir sogar 275 Mio. eingestellt, aber dafür bei Salzufer/Dovestr. nur den Verkehrswert – in Summe wurde unsere Erwartung also fast erreicht).
In wenigen Tagen werden wir aus der entsprechenden Rücknahmepreis-Veränderung dann auch Rückschlüsse auf Rimini ziehen können: Bei einem Verkehrswert von aktuell 244,4 Mio. ist hier in unsere Abwicklungs-Prognose eine Erwartung von 280 Mio. eingestellt.
Die von uns geschätzten Werte sind auch aus einem anderen Grund plausibel: Bereits letztes Jahr war für das Melody-Portfolio immer wieder ein Gesamtpreis von 700 Mio. EUR kolportiert worden. Zieht man nun 260 Mio. für Leverkusen und 280 Mio. für Rimini ab, bleiben 160 Mio. – und die passen wieder ganz ordentlich dazu, daß das dritte EKZ im Bunde, das Mercado in Nürnberg, derzeit mit 137,5 Mio. EUR in den Büchern steht. Für das Mercado tippen wir also mal auf 150 Mio. EUR.
Und schließlich gab es neulich ja auch Lob aus berufenem Munde: „Na ja, so ganz daneben haben Sie bisher ja noch nie gelegen.“
Bereits am 09.01.2017 hatten wir Ihnen an dieser Stelle die Meldung von Thomas Daily Morning News zitiert:
„Union Investment hat sich das Melody-Portfolio aus dem Abwicklungsfonds CS Euroreal gesichert. Der Verkauf sei vereinbart und solle noch im 1. Quartal vollzogen werden, erfuhr TD aus Marktkreisen. Das Paket enthält zwei Shoppingcenter in Deutschland und eins in Italien: Die Rathausgalerie in Leverkusen, das Mercado in Nürnberg und das Le Befane in Rimini. Das italienische Center ist das größte Objekt im Fonds und wurde zuletzt mit rd. 240 Mio. Euro bewertet. Die Rathausgalerie stand mit rd. 210 Mio. Euro in den Büchern, das Mercado mit rd. 138 Mio. Euro.“
Soeben veröffentlichten – in der Form ein eher ungewöhnlicher Vorgang – Credit Suisse und Union Investment eine gemeinsame Presseinformation mit der Überschrift „Union Investment erwirbt „Rathaus-Galerie“ in Leverkusen – Objekt gehört zum Verkaufsportfolio „Melody“ aus dem Bestand des CS Euroreal“.
Karl-Josef Schneiders, Geschäftsführer von Credit Suisse Asset Management, wird in der Presseinformation wie folgt zitiert: „Mit dem Verkauf einer der größten Immobilien des CS Euroreal mit einem aktuellen Verkehrswert von knapp 220 Mio. EUR wird die Abwicklung des Fonds um einen weiteren großen Schritt vorangetrieben.“ Nach den bisher bekannten Zahlen lag der Verkehrswert bei 210 Mio. EUR – aber wenn Herr Schneiders jetzt 10 Mio. mehr liefern möchte, wollen wir mit ihm über solche Kleinigkeiten nicht streiten.
Wichtig ist nur, daß dieser immens wichtige Portfolio-Verkauf im geschätzten Gesamtwert von rd. 700 Mio. EUR nun endgültig abgeschlossen werden konnte. Denn das lässt auch für die nunmehr am 25.04. geplante nächste Ausschüttung der CS Euroreal hinsichtlich ihrer Höhe etwas hoffen.
Geht’s nun runter, oder geht’s rauf? Das ist beim SEB ImmoInvest immer eine besonders spannende Frage. Denn was hier der veröffentlichte Rücknahmewert sagt, kann etwas ganz anderes sein als das was man fühlt.
Der Rücknahmewert geht nämlich schon seit langem häppchenweise, aber dafür ständig nach unten. Am 17.01. minus 12 cent, Ende Februar minus 4 cent und (durch Verkauf Birmingham unter Verkehrswert ) noch mal minus 24 cent, am 07.03. minus 35 cent, am 21.03. minus 11 cent, am 28.03. minus 10 cent und heute am 31.03. minus 18 cent. Klingt alles nicht schlimm („sind ja nur ein paar cent“), aber addiert waren das allein im I. Quartal 1,14 € pro Anteil. Und bei insgesamt 116.559.401 ausgegebenen Anteilen haben sich da in dieser kurzen Zeit durch Abwertungen eines nicht ganz so prickelnden Portfolios mal fix 133 Mio. EUR in Rauch aufgelöst. Alleine heute mal wieder 21 Milliönchen.
Waren es aber bisher fast nur Abwertungen, klingt die Verlautbarung heute so:
„Der Anteilwert des SEB ImmoInvest sinkt am Veröffentlichungstag 31. März 2017 um EUR 0,18 von EUR 18,12 auf EUR 17,94.
Grund für die Änderung sind im Wesentlichen Verkaufseffekte durch aktuelle großvolumige Transaktionen. Des Weiteren fließen Folgebewertungen von Bestandsimmobilien und Buchungen zum Jahresabschluss des SEB ImmoInvest am 31. März 2017 in das Ergebnis ein. Bei den Verkäufen handelt es sich um vier Immobilien mit einem Verkehrswertvolumen von rund EUR 430 Millionen, über welche das Fondsmanagement in der folgenden Woche detailliert berichten wird.“
Ja super! Vier Immobilien für EUR 430 Mio. verkauft und dabei nur EUR 21 Mio. zersägt. Das ist, und das sagen wir jetzt wirklich ohne jede Ironie, für den SEB ImmoInvest echt ein Spitzenergebnis. Das sind nämlich gerade einmal 5 % Manko, während der Börsenkurs auf das Immobilienvermögen zuletzt einen Bewertungsabschlag von fast 40 % ausdrückte.
Nächste Woche sollen wir es ja sowieso erfahren, aber ein bißchen Spökenkiekerei können wir uns an dieser Stelle trotzdem nicht verkneifen: Es sollte uns nicht wirklich wundern, wenn die Mehrzahl besagter vier Immobilien in oder bei Paris liegen würde.
Wie auch immer: Endlich nimmt auch der Abverkauf bei SEB ImmoInvest ein bißchen Fahrt auf. Und es steigen die Aussichten, daß die nächste Ausschüttung (wäre turnusgemäß im Juni 2017 fällig) etwas mehr als ein Taschengeld sein könnte.
Der Börsenkurs hat jedenfalls gleich reagiert. Rücknahmewert runter, Kurs rauf. Und das ist auch folgerichtig.
Für die Erstellung aller ihrer Berichte haben Investmentfonds grundsätzlich 3 Monate Zeit. So sagt es das Gesetz. Deshalb musste der KanAm grundinvest, der am 31.12.2016 auf die Depotbank M. M. Warburg & Co. übergegangen war, seinen Auflösungsbericht per 31.12.2016 bis heute veröffentlicht haben. Und heute am frühen Nachmittag war der Bericht auf der KanAm-Internetseite auch online – „just in time“ sozusagen.
Wir haben den Bericht gleich einmal überflogen. Wirklich Neues erfährt der informierte Anleger daraus aber nicht. Insbesondere wird zu Zeitpunkt und möglicher Höhe der nächsten Ausschüttung (außer der vagen Ankündigung „voraussichtlich im II. Quartal 2017“) nichts konkretes gesagt.
Beruhigender Weise entnehmen wir dem Bericht aber, daß die umfangreichen Verkäufe des 2. Halbjahres 2016 mehr oder weniger final abgewickelt sind. Man wartet jetzt nur noch auf die vom kanadischen Fiskus für den Montreal-Verkauf nach kanadischem Steuerrecht im Dez. 2016 erst einmal einbehaltene 25 %ige Quellensteuer, deren Erstattung erfahrungsgemäß bis zu einem halben Jahr dauern kann. Der höchst erfolgreiche Brüssel-Verkauf an ein koreanisches Versicherungskonsortium, für den man ganz kurz vor Jahresschluß noch einen Vorvertrag gemacht hatte, soll – wie kürzlich auch schon in der koreanischen Presse gemeldet – bis Ende März 2017 über die Bühne gegangen sein.
Ansonsten fällt bei der Lektüre auf, daß KanAm in der Vermögens-Darstellung mit einem wirklich dicken Daumen vorgesorgt hat. Die Bildung von Rückstellungen für mögliche „capital gain taxes“ noch bevorstehender Verkäufe ist dabei eher noch eine branchenübliche Selbstverständlichkeit. Doch sogar die noch zu erwartenden Transaktionskosten der Verkäufe der restlichen Objekte hat man schon in Form einer Rückstellung neutralisiert – das hatten wir in der Form noch bei keinem anderen Fonds gesehen.
Alles in allem eine solide Leistung – man kann sich beruhigt zurücklehnen und davon ausgehen, daß sich das Management auch bei der Verwertung der vier übrig gebliebenen Objekte weiter anstrengen wird.