Category : Neuigkeiten
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Vor wenigen Tagen konnte der SEB ImmoInvest mehrere Verkäufe melden.
Dabei war auch ein Portfolio aus 7 niederländischen Immobilien. In unserer Prognose am 09.04.2017 hatten wir unterstellt, daß dies die besseren Holland-Objekte waren. Dem CS-Euroreal war es vor einem Jahr gelungen, fast sein gesamtes Holland-Portfolio auf einen Schlag 12 % über Verkehrswert zu veräußern. Wir hatten schon angenommen, daß das SEB-Portfolio nicht die Qualitäten eines CS Euroreal hatte. Aber für die bessere Hälfte des Holland-Bestandes hatten wir dann in unserer Prognose einen Abschlag von 8 % doch für ausreichend gehalten.
Von SEB/Savills selbst erfuhr man, außer der reinen Verkaufsmeldung, bisher keinerlei Details zu den jüngst durchgeführten Verkäufen. O.k., „keinerlei“ stimmt nicht ganz. In den seltenen zwei Fällen wo man über Verkehrswert verkaufen konnte, wurden schon Details gemeldet, um das Ganze auch gleich mit gebührender Selbstbeweihräucherung garnieren zu können.
In den Fällen wo es wohl nicht so gut lief erfuhren wir dagegen nichts über Preise und Abschläge – im Gegenteil, SEB/Savills hat bisher noch nicht einmal gesagt, aus welchen Objekten sich die beiden kürzlich verkauften Portfolien („Lynus“ in den Niederlanden und „Artemis“ quer Beet über Europa) überhaupt zusammensetzen. Wir erfuhren lediglich die Summe der Verkehrswerte. Aber ganz blöd sind die vom Rübenfeld ja auch nicht – aus den gleichtägigen Rücknahmepreis-Reduzierungen konnte man dann schon einigermaßen verläßlich ausrechnen, wie viel Geld da wieder einmal zersägt worden war.
Wenigstens zum Niederlande-Portfolio sind wir aber durch eine aktuelle Pressemeldung von Annexum International jetzt auch im Detail erleutet, aus der wir erfahren, daß die 7 Objekte vom Fonds Signal Echt Opportunities (Lux) Investco VIII zum Preis von 93.247.451 EUR erworben wurden und daß es sich um folgende Objekte handelt (in Klammern: Leerstandsrate/Verkehrswert/Verkaufspreis in EUR):
Amstelveen, Keesomlaan (30,5 % leer / 14,9 Mio. / 9,3 Mio.)
der 49 %-Anteil an Diemen, Wisselwerkring (11,3 % leer / 52,6 Mio. / 34,6 Mio.)
Rotterdam, George Hintzenweg 77 (0,0 % leer / 16,1 Mio. / 10,5 Mio.)
Rotterdam, George Hintzenweg 89 (0,0 % leer / 33,4 Mio. / 21,7 Mio.)
Schiphol, Boeing-Ave. 31 (0,0 % leer / 5,5 Mio. / 3,1 Mio.)
Schiphol, Boeing-Ave. 35/99 (0,0 % leer / 18,0 Mio. / 11,2 Mio.)
Schiphol, Boeing-Ave. 101 (0,0 % leer / 4,9 Mio. / 2,8 Mio.)
Das sind (bei Diemen quotal durchgerechnet) für den SEB ImmoInvest Verkehrswerte von 118,5 Mio. EUR, bekommen hat man satte 36 % weniger: 75,9 Mio. EUR.
Recht hatten wir mit unserer Vermutung, daß es sich beim niederländischen Lynus-Portfolio um den mit Abstand besseren Teil des Holland-Bestandes von insgesamt 17 Objekten handelt. Der Rest hat nämlich bis auf zwei kleine Ausnahmen haarsträubende Leerstandsraten, bei der Hälfte der 10 Rest-Restobjekte jeweils mehr als 40 %. Nicht Recht hatten wir leider mit der Vermutung, der bessere Teil wäre dann doch wenigstens so gut, daß 8 % Abschlag reichen würden.
Irgendwie, ehrlich gesagt, beschleicht uns trotz zwischenzeitlich optimistischerer Töne jetzt doch das Gefühl: Eigentlich waren wir die ganzen letzten Monate gut beraten, einfach auf unser Bauchgefühl zu hören, daß man den Brüdern von SEB/Savills nicht so richtig trauen kann. Und um von vornherein Konflikte mit der Gleichstellungsbeauftragten zu vermeiden: Den Schwestern natürlich auch nicht.
In Ordnung, wir geben zu, die Überschrift ist etwas voreilig. Kann man doch aber machen in Zeiten wo andernorts in den Geschäften schon im Oktober die Weihnachtsdekoration aufgehängt wird …
Wir haben Ihnen auch nur eine belanglose Kleinigkeit mitzuteilen, nur daß Sie sich nicht wundern.
Die Belieferung der jungen Aktien aus der letzten Kapitalerhöhung durch Depotüberträge vom Bankhaus Gebr. Martin AG wird in wenigen Tagen erfolgen.
Aus technischen Gründen war die letzthin für junge Aktien verwendete Wertpapier-Kenn-Nummer A14 KER für die neuen jungen Aktien nicht erneut verwendbar. Die Belieferung erfolg deshalb unter der neu vergebenen Wertpapier-Kenn-Nummer A2E 4TD (ISIN: DE000A2E4TD4). Wie gesagt, nur ein unbedeutendes technisches Detail, in der Sache ändert sich sonst überhaupt nix.
Gestern schossen die Spekulationen in’s Kraut, warum der AXA Immoselect plötzlich knapp 2 Mio. EUR mehr wert geworden war. Spät am Abend hat die Depotbank das Rätsel dann per Investorenmitteilung gelöst:
„Hintergrund ist eine Körperschaftsteuererstattung für das Kalenderjahr 2015 für in Frankreich gelegene, zwischenzeitlich veräußerte Fondsobjekte.“
Die erste (und abgesehen von unerwarteten Sonderfaktoren wie einer Steuererstattung) einzig mögliche Annahme war ja, es habe einen Objektverkauf gegeben. Das war es erst mal nicht, doch aufgeschoben ist nicht aufgehoben – nach der Pressemitteilung über die Neuvermietung der bisherigen Leerstandsflächen an BAUHAUS ist es nur noch eine Frage der Zeit, wann das Zwillings-Einkaufszentrum in Malmö/Arlöv über den Tisch geht. Und der Preis ist dabei natürlich wieder offen, wobei angesichts der aktuellen Nachrichtenlage eine wirklich negative Überraschung eher ausgeschlossen werden kann.
Der AXA Immoselect ist seit Jahresbeginn um über 10 % im Kurs abgebröckelt und enttäuschte insofern, als er bisher in diesem Jahr keine Verkäufe lieferte – auch nicht den eigentlich für März fest angekündigt gewesenen Verkauf des Einkaufszentrums im schwedischen Malmö. Erst vor wenigen Stunden schrieben wir dazu in einem einschlägigen Internet-Forum, wenn die Nacht am dunkelsten sei, sei der Morgen meist am nächsten.
Viele Ohren hören an vielen Wänden, und Dank der uneigennützigen Hilfsbereitschaft untereinander im Internet teilt sich Wissen, das für Dispositionen sehr hilfreich sein kann.
So erfuhren wir von Lisaman, daß die schwedische BAUHAUS-Tochter am 11.04.2017 eine Presse-Erklärung herausgegeben hat: In Schweden expandiert man weiter mit der Eröffnung von zwei BAUHAUS-Märkten in Malmö. Der kleinere von beiden soll nach mehrmonatigem Umbau durch einen Projektentwickler im 1. Halbjahr 2018 im Vasswägen 20/24 eröffnen – und das ist genau das Einkaufszentrum mit derzeit noch 56,9 % Leerstand, das unserem AXA Immoselect gehört.
Das etwas kleinere dieses Zwillingsobjektes ist damit auch voll vermietet, nachdem das zweite etwas größere (Vasswägen 21/23) mit 95,6 % Vermietungsquote und Mietvertrags-Restlaufzeiten von im Schnitt noch 5 Jahren ohnehin unproblematisch war.
Gleichzeitig stieg der Anteilswert des AXA Immoselect heute um 4 cent, was in toto immerhin fast 2 Mio. EUR Wertsteigerung sind. Eine offizielle Erklärung dazu gibt es von AXA noch nicht. Die wahrscheinlichste Erklärung dafür wäre jedoch ein Verkauf über Buchwert – wozu ganz gut passen würde, daß mit BAUHAUS zuvor ein hochinteressanter neuer Ankermieter gefunden werden konnte.
Lassen wir uns also mal überraschen, was die nächsten Tage noch so an Neuigkeiten bringen. Würde sich der Schweden-Verkauf tatsächlich bestätigen, so wäre das für den AXA so etwas wie ein „game changer“: Der aktuelle Börsenkurs würde das Restportfolio mit zwei Objekten dann nämlich nur noch mit 15 Mio. EUR bewerten – mindestens so viel wird auf jeden Fall allein die z. Zt. leerstehende frühere Agis-Hauptverwaltung im niederländischen Amersfoort bringen, wo die Stadtverwaltung von Amersfoort einziehen möchte. Das andere letzte Restobjekt, ein Einkaufszentrum im oberitalienischen Antegnate, bekäme man quasi umsonst. Gekauft 2008/09 für mehr als 150 Mio. EUR steht es heute noch mit der Hälfte dieses Wertes zu Buche. Relativ leicht verkäuflich könnte dieses Objekt dann noch einmal 1,60 EUR je Anteilschein in die Kasse spülen – was einen Einstieg zum aktuellen Börsenkurs im allerbesten Fall am Ende mit einem Plus von fast 50 % belohnen würde. Im allerschlimmsten Fall wären es „nur“ etwa 30 % (und damit für Ihre CS Realwerte AG, in Geld ausgedrückt, gut 1 Mio. EUR) – damit kann man wohl leben.
Aus dem Entwurf des Wirtschaftsprüfers für den Jahresabschluß 2016, den wir heute erhalten haben, zitieren wir für unsere Aktionäre gleich einmal die wesentlichen Geschäftszahlen (in Klammern: Vorjahreswerte):
Bilanzsumme: 22.914.767 EUR (13.887.557 EUR)
99,77 % der Bilanzsumme werden von unseren Anteilen an abwickelnden Immobilienfonds absorbiert, die mit den Anschaffungskosten von 22.861.566 EUR aktiviert sind.
Der Kurswert der Fonds beläuft sich am 30.12.2016 auf 23.827.018 EUR. Der positive Unterschied zu den aktivierten Anschaffungskosten (stille Reserve) beträgt 965.452 EUR.
Auf der Passivseite macht das Eigenkapital mit 6.978.016 EUR (4.936.362 EUR) 30,45 % der Bilanzsumme aus.
Die Bankverbindlichkeiten belaufen sich auf 14.981.859 EUR (8.901.912 EUR).
Der Jahresüberschuß (nach Steuern vom Einkommen und vom Ertrag i.H.v. 491.068 EUR) beträgt 751.029 EUR (Vorjahr: 6.916 EUR).
Einschließlich des Gewinnvortrags und nach satzungsgemäßer Gewinnverwendung beträgt der Bilanzgewinn 1.226.641 EUR (774.112 EUR).
Bezogen auf die gewichtete durchschnittliche Aktienanzahl wurde in 2016 nach Steuern ein Ergebnis pro Aktie von 90,85 EUR erwirtschaftet.
Der Hauptversammlung am 21.07.2017 soll aus dem Bilanzgewinn die Zahlung einer Dividende von 75,00 EUR pro Aktie vorgeschlagen werden.