Category : Neuigkeiten
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Zur Zeit diskutieren wir mit unseren Banken die Frage, wie die weitere Entwicklung der CS Realwerte AG aussehen wird. Wie Sie unserer letzten Monatsübersicht entnehmen konnten, haben wir aktuell ja die paradoxe Situation, daß wir zwar einerseits 14,2 Mio. € Bankkredite in Anspruch nehmen, andererseits aber in unseren Fondsanteilen anteilig auf uns entfallende Bankguthaben von 18,3 Mio. € vorhanden sind. Diese werden im Laufe der Zeit zum größten Teil ausgeschüttet (wir wissen nur nicht, in welchen Raten und wann), und dann hätten sich unsere Kreditinanspruchnahmen von ganz allein erledigt.
Der Grund für die ungewöhnlich hohe Liquiditätsposition ist bei den beiden Fonds CS Euroreal und KanAm grundinvest zu suchen. Beide haben bis zur Jahreswende auf der Zielgeraden noch große Verkaufserfolge erzielt. Die Abwicklung der bereits geschlossenen Kaufverträge zieht sich aber teilweise bis in’s neue Jahr hin. Ursprünglich anvisierte Ausschüttungstermine wurden deshalb verschoben (beim CS auf Ende April, beim KanAm auf das II. Quartal).
Nähere Details unserer weiteren Anlagestrategie können wir erst festlegen, wenn wir Zeitpunkt und Höhe der nächsten CS- und KanAm-Ausschüttung kennen. In beiden Fällen wird uns jedenfalls ein hoch siebenstelliger Betrag zufließen, bei dem über die Frage einer Wiederanlage zu entscheiden sein wird.
Gerade vor zwei Tagen haben unser Aufsichtsratsvorsitzender und der Vorstand die Situation und die Entwicklungsperspektiven wieder einmal ausgiebig diskutiert. Auf Grund der bisher bei den in der Auflösung weiter fortgeschrittenen Fonds gesammelten Erfahrungswerte, anhand der Aussagen der gerade jetzt auf die Depotbanken übergehenden „big three“ zu ihren voraussichtlichen zeitlichen Abläufen sowie auf Basis der aktuellen Einschätzung der weiteren Immobilienmarktentwicklung sind sich Aufsichtsrat und Vorstand weitgehend darüber einig, daß das Thema für uns noch bis in die zweite Jahreshälfte 2019 ein lohnendes Betätigungsfeld bleiben wird. Entsprechend werden wir uns auch in den für das II. Quartal anstehenden Bankengesprächen positionieren.
Ein gerade heute im Handelsblatt erschienener Kommentar „Die Börse ist high“ regt in der Frage der sinnvollen künftigen Positionierung zugleich auch zu grundsätzlichem Nachdenken an.
Der Handelsblatt-Kommentar bezieht sich auf den jüngsten Börsenkommentar der Allianz/Pimco-Legende Bill Gross. Rauschgifte als Teil des Lebensgefühls zu seeligen Woodstock-Zeiten vergleicht Bill Gross mit der Politik der Notenbanken und vor allem von Mario Draghi. Wie Drogen pumpen die Notenbanker Geld in den Blutkreislauf des Finanzsystems. Die Preise für Vermögenswerte schossen nach oben, und Bill Gross schlußfolgert in unnachahmlicher Doppeldeutigkeit: „Die Börse ist high.“ Die glücklichen und rauschhaften Tage an den Finanzmärkten hält Gross für gezählt. Anleger sollten sich deshalb mit robusten Vermögenswerten für die Ernüchterung wappnen. Eine gesunde Mischung mit vielen Sachwerten muß her, sagt Gross.
Was also macht der kluge Anleger in diesen Tagen? Anleihen? Scheidet auf jeden Fall aus wegen der selbst in Europa demnächst bevorstehenden Zinswende, mit der auch wir noch im Jahr 2017 rechnen. Das produziert vorhersagbare Verluste, die je nach Geschwindigkeit des Zinsanstiegs sogar richtig schmerzhaft werden können. Aktien? Auch keine so gute Idee, nachdem laut Bill Gross die Börse „high“ ist und inzwischen selbst ausgesprochene Zykliker zum Teil mit dem 20- oder gar 30-fachen Jahresgewinn bewertet sind.
Wie werden sich in Zeiten großer Umbrüche die Rahmenbedingungen verändern? Kehrt die Inflation zurück (was wir übrigens für ziemlich wahrscheinlich halten)? Wie gehen dieses Jahr die Wahlen in den größten Ländern Europas aus? Wie geht es mit dem Brexit weiter? Wie entwickelt sich das transatlantische Verhältnis? Wieviel Porzellan wird der „so called“ President noch zerschlagen? Und dann die Geschichte vom berühmten Schwarzen Schwan: Was kann noch alles passieren, was heute (siehe aus der Sicht Anfang 2016 Brexit und Trump) noch gar keiner richtig auf dem Schirm hat?
Da fiel es heute morgen nach Lektüre des Handelsblatt-Kommentars wie Schuppen von den Augen: Ausgerechnet in der Altpapierverwertungsstelle am Ende der Nahrungskette der Finanzmärkte produzieren die Investments der CS Realwerte AG eine hervorragende Rendite, das Risiko liegt fast bei Null, wir sind (mit einem saftigen Rabatt!) in Sachwerten investiert, und in voraussichtlich etwa drei Jahren gibt es den Einsatz mehr oder weniger vollautomatisch ohne Kursrisiko zurück. Kann es in diesen Zeiten etwas Attraktiveres geben?
Nun lehnt sich der Verfasser dieser Zeilen zufrieden zurück und nippt an seinem Kaffee. Eigentlich war die CS Realwerte AG als drittes Standbein der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere nur als opportunistisches Anlagevehikel gedacht, um die unabwendbaren Ertragsschwächen im Kerngeschäft irgendwie zu kompensieren. Doch heute entpuppt sich die CS als erstklassiges eigenständiges Markenprodukt mit einer der gegenwärtig cleversten Formen der Geldanlage. In solchen Perioden großer Umbrüche paßt dieses Produkt einfach perfekt in die Zeit.
Einer unserer Aktionäre informierte uns soeben, daß er über seine Depotbank ein Angebot der Fa. Taunus Capital Management AG (TCM) erhalten hat, die seine Aktien der CS Realwerte AG für 525,00 EUR pro Aktie erwerben möchte.
Was TCM da betreibt ist ein etwas perfides Spiel, und das geht so: Man veröffentliche (kosta fast gar nix) ein öffentliches freiwilliges Kaufangebot im Bundesanzeiger. Jede Depotbank ist, ohne daß sie den Inhalt prüfen oder kommentieren darf, verpflichtet, dieses Angebot den betroffenen Aktionären zur Kenntnis zu bringen. Dafür muß TCM nicht mal einen Pfennig zahlen: Arbeitszeit und Porto gehen zu Lasten der Bank.
In der Regel liegt der gebotene Preis mehr oder weniger deutlich unter dem tatsächlichen Wert der betreffenden Aktie. Aber, weil dieses Spielchen von TCM und einer Handvoll weiterer „üblicher Verdächtiger“ eben schon seit Jahren betrieben wird, es scheint zu funktionieren nach dem Motto: Jeden Morgen steht wieder ein Dummer auf.
Falls einer unserer Aktionäre seine Aktien tatsächlich veräußern möchte: Unsere Großaktionärin, die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere, ist stets bereit, den inneren Wert (also zur Zeit 932,64 EUR) abzüglich 4,5 % Abwicklungsspesen zu vergüten.
Grundsätzlich erfüllt uns die Sache aber auch mit ein bißchen Stolz: Wenn die CS Realwerte AG jetzt schon die Begehrlichkeit der Bauernfänger weckt, dann muß sie ja eigentlich richtig gut sein.
In Kürze wird unsere Monatsübersicht per 31.01.2017 veröffentlicht. Anregungen aus dem Kreis unserer Aktionäre folgend haben wir die Übersicht rechts unten erstmals um die Angabe des inneren Wertes pro Aktie zum Monatsultimo ergänzt.
Der innere Wert errechnet sich wie folgt: Zum offen ausgewiesenen Eigenkapital wird hinzuaddiert das handelsrechtliche Ergebnis des laufenden Geschäftsjahres sowie die aktuell bestehenden Kursreserven (Überschuß des Kurswertes unseres Portfolios über den Buchwert). Beide Ergebniskomponenten werden gekürzt um eine idealtypisch mit 30 % angenommene Ertragsteuerbelastung (die man in einer IFRS-Buchführung mit Ansatz der Vermögenswerte zum Tageskurs unter „latente Steuern“ ausweisen würde). Ferner werden die satzungsgemäßen erfolgsabhängigen Vergütungen von Vorstand und Aufsichtsrat gekürzt (welche im Falle der noch nicht realisierten Erträge aber ebenfalls nur als Latenzen zu betrachten sind).
Einige nur jährlich wiederkehrende Posten (wie z.B. das Honorar des Wirtschaftsprüfers, aber auch Bagatellen wie der IHK-Beitrag) sowie einmaliger bzw. unregelmäßig anfallender Aufwand wie z.B. Transaktionskosten, Kreditbearbeitungsgebühren etc. werden von uns nicht zeitanteilig abgegrenzt, sondern in der Periode voll erfaßt, in der der Aufwand anfiel. Solche betragsmäßig untergeordneten Feinheiten jeden Monat zeitaufwändig exakt und periodenabgegrenzt zu berechnen würde keinen meßbaren Erkenntnismehrgewinn bringen.
Wir arbeiten hier also nach dem altbewährten Motto „Lieber ungenau richtig als exakt falsch.“ Vor diesem Hintergrund bitten wir den Ihnen mitgeteilten inneren Wert immer cum grano salis zu betrachten. Daß wir ihn (weil es unsere Excel-Tabelle rechnerisch nun einmal so liefert) trotzdem mit zwei Nachkomma-Stellen angeben ist lediglich eine Scheingenauigkeit.
Per 31.01.2017 beträgt der innere Wert einer Aktie der CS Realwerte AG 932,64 €.
Wegen der sehr zufrieden stellenden Entwicklung unseres Portfolios im Januar 2017 ist das ein schöner Schritt nach vorn: Der Vergleichswert per 31.12.2016 hatte bei 897,71 € gelegen.
Spätestens seit dem Fall des ZDF-Journalisten Jan Böhmermann hatten wir geglaubt, diese Republik wisse zwischen ernsthaftem Journalismus und Satire sehr wohl zu unterscheiden.
Inzwischen müssen wir zu unserem großen Bedauern allerdings annehmen, daß wir damit den einen oder anderen Leser überfordert haben.
Es sei deshalb aus gegebenem Anlaß noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen, daß es sich bei unserem Beitrag vom 26.1.2017 („Hufschmiere und Bommerlunder“) um eine Satire handelt.
Die mit Abstand größten Positionen unseres Portfolios sind der KanAm grundinvest (10,3 Mio. € Buchwert) und der CS Euroreal (6,9 Mio. € Buchwert), gefolgt vom AXA Immoselect (3,5 Mio. € Buchwert). Diese drei machen mehr als 90 % unseres gesamten Anlagevolumens aus.
Vielleicht sollten wir an dieser Stelle einen Blick nach vorn wagen: Wo werden unsere drei größten Positionen am Ende des 1. Halbjahres 2017 stehen?
Dem KanAm grundinvest ist es tatsächlich gelungen, bis zum Übergang an die Depotbank am 31.12.2016 alle wesentlichen Immobilien zu verkaufen. Wenn alle Kaufpreise eingegangen sein werden (was erst im II. Quartal der Fall sein wird, weil insbesondere beim Kanada-Verkauf 25 % kanadische Quellensteuer einbehalten wurden, deren Erstattung bis zu einem halben Jahr dauern kann), wird die Liquidität des Fonds deutlich über 1,1 Mrd. € betragen, das entspricht mit 16,44 € je Anteil fast dem aktuellen Börsenkurs. Die restlichen vier kleineren Immobilien (je zwei in Paris und Rotterdam) mit Verkehrswerten von 183 Mio. € = 2,57 € je Anteil gibt es gratis dazu. Vor diesem Hintergrund ist das Investment in den KanAm grundinvest praktisch (kurs)risikofrei.
Die spannendste Frage wird sein, wann und wie hoch die nächste Ausschüttung sein wird. Wir tippen auf Juni 2017, und unsere Schätzung ist mit 5,00 bis 10,00 € pro Anteil breit aber echt. Danach wird man sich in Ruhe zurücklehnen können und einfach mal schauen, was die vier Restimmobilien bringen. Erfahrungsgemäß haben die KanAm-Leute hier noch den größten Ehrgeiz von allen, und es sollte uns nicht so sehr wundern, wenn bis Ende 2018 dann auch der Rest weg ist, und zwar unter dem Strich nicht einmal unter den aktuellen Verkehrswerten.
Der CS Euroreal ist noch nicht so weit. Vor allem hängt er im Augenblick etwas in der Luft, solange man noch auf den Eingang des Kaufpreises für das aus drei Einkaufszentren bestehende Melody-Portfolio wartet. Das sind nach unserer Kenntnis 600-700 Mio. €, kein Problem bei einem Käufer wie Union Investment, aber eben auch kein Pappenstiel bei insgesamt 2,15 Mrd. € Fondsvermögen. Wenn das Geld da ist, hat der CS Euroreal mehr als 1,2 Mrd. € in der Kasse, also eine Liquiditätsquote von dann über 50 % oder 11,75 € je Anteil. Zwei Drittel des aktuellen Börsenkurses sind also auch hier bereits mit Bargeld abgedeckt. Ein möglicher Weise bis Jahresmitte bestehendes Kursrisiko sehen wir deshalb bei allerhöchstens 5 %.
Sobald die nächste Ausschüttung angekündigt wurde (wir schätzen +/- 5,00 € im April 2017) und/oder sobald weitere Verkäufe gemeldet werden, reduziert sich das Risiko eines Kursrückgangs gegen Null. Vom restlichen Immobilienportfolio mit Verkehrswerten von rd. 1,05 Mrd. € hat der Fonds nach eigenen Angaben knapp 600 Mio. „am Markt“ und die Verhandlungen sind bei einigen zumeist kleineren Objekten in einem „fortgeschrittenen Stadium“. Nach unserer eigenen Einschätzung sind aus dem aus 24 Objekten bestehenden Restportfolio 8 Objekte im Wert von rd. 460 Mio. € absolute Selbstläufer, die sogar Hein von der Werft blind verkaufen könnte. Der dann noch verbleibende Rest, 16 Objekte im Wert von knapp 600 Mio. €, wird an der Börse in unserer Projektionsrechnung derzeit mit rd. 200 Mio. € bewertet. Das sind 1/3 der Verkehrswerte – und nach Aussage aus berufenem Munde in der Branche kann man im Grundsatz bei allen Fonds davon ausgehen, daß allein der Wert des Grund und Bodens eben diese 1/3 der Verkehrswerte beträgt. Man kann also denknotwendig ausschließen, mit dem Investment im CS Euroreal noch einen Verlust zu erleiden.
Eine völlig andere Geschichte ist der AXA Immoselect, der bereits im Okt. 2014 auf die Depotbank übergegangen war und seine drei Restobjekte (ein Bürogebäude in Holland, je ein Einkaufszentrum in Italien und Schweden, Verkehrswerte insgesamt 162 Mio. €) nach Ablauf der von der BaFin gesetzten Frist bis Okt. 2017 verkauft haben muß, egal zu welchem Preis. Die im Fonds vorhandene Liquidität deckt hier exakt die Hälfte des aktuellen Börsenkurses ab – den Rest müssen die drei verbliebenen Immobilien bringen. Es ist zwar angesichts eines im Börsenkurs ausgedrückten Bewertungsabschlages von weiteren fast 50 % auf die im Laufe der Jahre bereits dramatisch reduzierten Verkehrswerte unwahrscheinlich, daß ein AXA-Immoselect-Investor dabei noch Verluste erleiden kann, aber völlig ausschließen können wir es – anders als beim CS oder beim KanAm – auch nicht.
Vor diesem Hintergrund erscheint unsere Position im AXA Immoselect aus heutiger Sicht verhältnismäßig hoch (man könnte sogar sagen: im Verhältnis zu hoch). Dazu muß man allerdings wissen, daß die Position, die in der Spitze über 3 % aller Anteile des Fonds ausmachte, zum größten Teil im Sommer 2016 aus rein opportunistischem Kalkül entstanden ist. Sinnfreie Verkäufe einiger Dachfonds mit großen Stückzahlen hatten den Börsenkurs des AXA Immoselect damals fast in’s Bodenlose fallen lassen. Unsere meist zu Tiefstkursen erworbenen Bestände enthalten heute hohe stille Reserven, und im Januar 2017 haben wir zudem unsere Portfoliostruktur durch Reduktion vor allem der AXA-Immoselect-Position nachjustiert. Dies war, die günstige Gelegenheit nutzend, eine ebenso opportunistische Entscheidung wie der größte Teil der seinerzeitigen Käufe. Alles in allem können also zumindest wir auch mit dem AXA Immoselect unmöglich noch Geld verlieren.
Die hohen Liquiditätsquoten vor allem des KanAm grund und des CS Euroreal führen demzufolge über das ganze 1. Halbjahr 2017 dazu, daß die anteilig auf unsere Anteile entfallenden Bankguthaben unserer Fonds höher liegen als die von uns in Anspruch genommenen Bankkredite. Unsere Kredite sind also keine Hebelung mehr, sondern lediglich noch die Vorfinanzierung von Ausschüttungen, die uns zu einem späteren Zeitpunkt mit Gewißheit zufließen. Anders herum gesagt, wenn die Fonds ihre Liquidität ausgekehrt haben werden, haben sich unsere Kreditinanspruchnahmen vollautomatisch von allein erledigt. Ein spezifisches Risiko besteht für die uns finanzierenden Institute somit nicht mehr.
Wir haben im Augenblick also
Mit einem Wort: Es ist jetzt die Zeit gekommen, die Früchte zu ernten. Anbrennen kann uns bei unserem Geschäftsmodell nach menschenmöglichem Ermessen nichts mehr (wenn nicht noch der berühmte schwarze Schwan erscheint und z.B. die Einlagen unserer Fonds bei den Banken verloren gehen).