Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
Am Freitag dieser Woche (24.3.) erscheint in der WirtschaftsWoche ein Artikel über die Preisentwicklung bei Gewerbeimmobilien, speziell bei Shoppingcentern.
Gern weisen wir auch auf einen weiteren Beitrag hin, der am 10.3. im Handelsblatt erschien: „Deutscher Investmentmarkt: Auf dem Weg zur Null-Zins-Immobilie?“ Hier setzt sich die Redakteurin mit der Frage auseinander: „Die Preise für Büros und Geschäftshäuser steigen, die Renditen sinken. Die Branche diskutiert, wie weit es noch abwärtsgeht.“
Dazu hatten wir, zufällig ebenfalls am 10.3., an dieser Stelle bereits den Immobiliendienstleister Savills mit seinem Ausblick für 2017 zitiert:
Die grössten Herausforderungen liegen 2017 weiterhin im Einkauf, weil der Investorenwettbewerb um die knappen Objekte entsprechend kompetitiv bleibt. Ergo werden die Anfangsrenditen leicht sinken. Doch genau so oder ähnlich ließe sich auch das Jahr 2016 charakterisieren. Und das Jahr 2015. Und auch 2014. Wesentlicher Unterschied: Inzwischen ist klar, dass der Markt im Hinblick auf das Transaktionsvolumen den Höhepunkt hinter sich hat und – was noch wichtiger ist – die Luft für Kapitalwertwachstum durch weitere Renditekompression dünn geworden ist. Der laufende Investmentzyklus ist in seiner Spätphase.
Das also ist im Moment das Spektrum der Erwartungen: Die provokante Frage nach der Null-Zins-Immobilie im Handelsblatt auf der einen Seite, und nach Meinung von Savills dünne Luft für Kapitalwertwachstum durch weitere Renditekompression auf der anderen Seite.
Wie immer werden wir am Ende des Jahres schlauer sein, wie es tatsächlich gekommen ist. Wer allerdings die Gedanken im Handelsblatt von vornherein als Unsinn abtun will, der sei daran erinnert: Hätte vor 10 Jahren jemand die These aufgestellt, eine 10-jährige Bundesanleihe könne durchaus eine Negativrendite aufweisen und Banken würden für größere Einlagen Verwahrentgelte berechnen, dann wäre er mit ziemlicher Sicherheit in der Klapsmühle gelandet.
Wie immer gilt also für den durch lebenslange Erfahrung klug gewordenen Investor: Positioniere Dich so, daß Dich das Wahrscheinliche reich machen wird. Aber positioniere Dich stets auch so, daß Du das völlig Unwahrscheinliche überleben würdest.
Deutscher Investmentmarkt: Auf dem Weg zur Null-Zins-Immobilie? (Wirtschaftswoche, 24.03.2017)
Immobilienfonds: Ganz oben auf der Einkaufsliste (Handelsblatt, 10./11./12.03.2017)
Bereits am 9.1. hatten wir gemeldet, daß das langfristig an das Europäische Parlament vermietete Objekt für rd. 250 Mrd. Won an ein koreanisches Konsortium verkauft werden soll.
Bei einem der Konsorten, Hanwha Investment & Securities, waren noch entsprechende Gremienentscheidungen zu treffen. Nach einem gestrigen Bericht des The Korea Herald ist der Entscheidungsprozeß positiv abgeschlossen und die Transaktion soll bis Ende März über die Bühne gehen.
Zur Erinnerung: Im Jahresbericht per 30.06.2016 war für Square de Meeus noch ein Verkehrswert von 162,9 Mio. € genannt. Zum Zeitpunkt unserer Meldung Anfang Januar hätte der Preis von rd. 250 Mrd. Won etwa 200 Mio. € entsprochen. Seitdem hat der koreanische Won kräftig um etwa 6 % aufgewertet. Wir sprechen also über immerhin gut 10 Mio. € Unterschied, bei dem jetzt die spannende Frage ist: Wer steckt sich das in die Tasche?
Der in koreanischen Won genannte Kaufpreis weicht in der gestrigen Pressemeldung nicht von dem Anfang Januar genannten Wert ab – das spricht auf den ersten Blick dafür, daß unser KanAm der Währungsgewinner ist. Aber auch wieder nur, wenn der erwartete Kaufpreiseingang nicht schon kursgesichert wurde – was man bei einem noch schwebenden Vertrag aber andererseits auch nicht ohne weiteres tun konnte. Es sei denn, man hätte teures Geld für eine einseitig ausübbare Währungsoption in den Schornstein geblasen.
Andererseits: Ihre künftige Miete bekommen die Koreaner in Euro. Und wenn der Euro plötzlich weniger wert ist, schmälert das ihre Rendite. Dieser Umstand spräche dafür, daß die Käufer die Entwicklung auch nicht so einfach hinnehmen konnten.
Vielleicht hat man während der abschließenden Verhandlungen den Kosakenzipfel auch einfach brüderlich geteilt …
Wie es auch sei: Hier kommt jetzt ein hervorragender Verkauf zum Abschluß, für den man dem Fondsmanagement nur gratulieren kann.
Ein gut recherchierter und informativer Beitrag findet sich in der jüngsten Ausgabe der test-Zeitschrift:
https://www.test.de/Offene-Immobilienfonds-Warum-die-Aufloesung-sich-hinzieht-5153085-5154654/
Über diesen Link gelangen Sie zu einer tabellarischen Übersicht. Wenn Sie dort „zurück zum Artikel“ anklicken, können Sie auch den kompletten Beitrag lesen. Begrüßenswert ist aus unserer Sicht vor allem, daß durch solche Beiträge das Interesse an diesem Spezialgebiet – und damit auch an unserem Betätigungsfeld – weiter gestärkt wird.
Je weiter die Abwicklung unserer Immobilienfonds schreitet, desto mehr konzentrieren sich die Blicke auf die „big three“, bei denen am Ende fast alle Musik auf diesem Spezialgebiet spielt.
Das letzte Jahr sah hier eine sehr differenzierte Entwicklung: Beim CS Euroreal schritt die Abwicklung (vor allem durch den über allen Erwartungen liegenden Verkauf des Holland-Portfolios im Frühjahr) gut voran, beim KanAm grundinvest lief es sogar hervorragend: Zum Übergangsstichtag auf die Depotbank (31.12.2016) war bis auf vier relativ kleine Restobjekte alles wie geplant verkauft. Beim SEB ImmoInvest dagegen (der zum 30.04.2017 auf die Depotbank übergehen wird) tat sich erst einmal eine ganze Weile gar nichts, und was dann in der zweiten Jahreshälfte an Verkäufen kam vermochte nicht wirklich zu überzeugen. Wir sind beim SEB ImmoInvest also weiter konsequent an der Seitenlinie geblieben, nachdem wir im Frühjahr unsere Bestände komplett abgebaut hatten.
Die Kursentwicklung in 2016 gab uns nachträglich Recht: Während der CS und der KanAm um 11,0 bzw. 13,0 % zulegen konnten, gab das „Aschenputtel“ SEB ImmoInvest im Jahresverlauf 3,6 % ab. In den ersten Wochen dieses Jahres hat sich die Erosion noch beschleunigt: Seit Jahresbeginn verlor der Fonds weitere 7,5 %, obwohl es zwischendurch sogar neue Objektverkäufe gegeben hatte.
Auf der heutigen Kursbasis drückt sich beim SEB ImmoInvest damit ein Bewertungsabschlag auf die Verkehrswerte von rd. 40 % aus. Nach wie vor hat der Fonds seine Probleme in der Portfolioqualität, aber: Mit 40 % Abschlag sind diese Probleme inzwischen mehr als gut bezahlt. Eine Rolle spielt für uns bei der Einschätzung natürlich auch, was uns ein maßgeblicher Vertreter der Branche erst kürzlich im Gespräch sagte: Man kann bei allen Immobilienfonds davon ausgehen, daß sich in den von unabhängigen Sachverständigen-Ausschüssen ermittelten Verkehrswerten mit etwa einem Drittel der Wert von Grund und Boden einer Immobilie niederschlägt. Selbst wenn man ein Gebäude abreißen müsste: Dieses Drittel hat Bestand. Vor diesem Hintergrund sieht ein Bewertungsabschlag von 40 % auf den gesamten Verkehrswert dann noch attraktiver aus.
Als am späten Freitag dann beim SEB ImmoInvest auch noch 34.000 Anteile mit einem Schleuderpreis von 12,95 € auf der Briefseite erschienen, konnten wir nicht länger Nein sagen. Zumal dies ganz genau zu einem Zeitpunkt geschah, wo wir beginnen konnten, die Mittel aus unserer jüngsten Kapitalerhöhung zu investieren. Also haben wir uns heute früh entschlossen, mit Aschenputtel mal wieder ein Tänzchen zu wagen. Schließlich liegt ein großer Teil des Nutzens im billigen Einkauf.
Da stelle mer uns mal janz blöd und …
Also, jetzt aber im Ernst: Einer unserer Aktionäre fragte heute, was er unter dem „Übergang auf die Depotbank“ zu verstehen habe. Dieser Vorgang ist gerade bei den drei größten Fonds im Moment ganz aktuell (beim KanAm grundinvest war der Termin 31.12.2016, beim CS Euroreal und SEB ImmoInvest ist es der 30.04.2017). Deshalb möchten wir das den Lesern, die sich noch nicht so intensiv mit der Materie beschäftigen konnten, gern einmal genauer erklären.
Dazu muß man die Geschichte erst einmal von vorne erzählen, nämlich, wie es zu der ganzen Abwicklungs-Situation überhaupt kommen konnte.
Alles begann etwa 2008 mit der letzten Finanzkrise. Auch aus einigen Immobilienfonds zogen die Anleger plötzlich massiv Geld ab. Einige Fonds konnten ihre Immobilien-Anlagen aber gar nicht so schnell flüssig machen wie die Anleger ihr Geld wiederhaben wollten. Und, anders als heute, mussten die Anteilscheinrücknahmen damals noch sofort und betragsmäßig unbegrenzt erfolgen. In einem solchen Fall hatte ein Fonds die Möglichkeit, die Rücknahme seiner Anteilscheine für 12 Monate (und anschließend noch für weitere 12 Monate verlängerbar) auszusetzen. In dieser „Schonzeit“ sollte genug Liquidität generiert werden, um anschließend die Anteilscheinrückgaben bewältigen zu können.
Aber: Die Hoffnung, das Liquiditätsproblem lösen zu können, erfüllte sich bis auf eine Ausnahme für keinen der ausgesetzten Immobilienfonds. Jetzt kam ein im Investmentgesetz vorgeschriebener Mechanismus in Gang: Die Rücknahme der Anteilscheine wurde endgültig ausgesetzt, und damit ging laut Gesetz der Fonds automatisch in die Abwicklung.
Für die Abwicklung sah das Gesetz eine Frist von 3 Jahren vor. Bei den drei „fat cats“ wurde diese Frist aber wegen ihres besonders großen Vermögensumfangs von der BaFin auf bis zu 5 Jahre verlängert. Zum Ende dieser gesetzlich bzw. von der BaFin gesetzten Fristen erfolgte die formelle Kündigung des Verwaltungsmandats durch die Kapitalanlagegesellschaften (KAG).
Dazu muß man wissen, daß unsere Immobilienfonds (und auch alle anderen Fonds) keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzen, sondern von den KAG lediglich als Sondervermögen geführt werden. Für die Verwaltung eines Sondervermögens haben die KAG ein vertraglich detailliert geregeltes Verwaltungsmandat. Treuhänderischer Eigentümer aller Vermögenswerte eines Investmentfonds (also bei Immobilien auch der im Grundbuch eingetragene Eigentümer) ist die KAG.
Darüber hinaus gibt es für jedes Sondervermögen eine Depotbank. Wirkliche Bedeutung hat dies vor allem bei Wertpapierfonds, aber auch bei Immobilienfonds ist das so. Nachdem die KAG ihr Verwaltungsmandat zum Ende der oben beschriebenen Abwicklungsfrist gekündigt hat, geht dieses Verwaltungsmandat kraft Gesetz zu diesem Termin auf die jeweilige Depotbank über. Bis auf ganz wenige Ausnahmen beschäftigt die Depotbank aber anschließend die frühere KAG weiter, nunmehr als externen Dienstleister. In der Praxis ändert sich also wenig (was ja auch gut ist, denn das ganze know how liegt ja weiter bei den ursprünglichen Verwaltern). Nur muß die Depotbank nun noch zusätzlich jede Transaktion abnicken.
Sofern ein Immobilienfonds zu diesem Übergangstermin noch nicht alle Objekte verkauft hatte (und das war in keinem einzigen Fall so), mussten sich anschließend also formell die Depotbanken um die restlichen Verkäufe kümmern – wie gesagt delegieren sie diese Aufgabe aber weiterhin auf die Leute, die das auch schon vorher gemacht hatten. Für die restlichen Objektverkäufe haben die Depotbanken dann noch einmal drei Jahre Zeit. Bei den „fat cats“, denen die BaFin schon bei ihrer eigenen Abwicklungsfrist größere, über das Gesetz hinausgehende Verlängerungen gewährt hatte, scheint dies eine „harte“ Frist zu sein. Bei den übrigen, inzwischen schon übergegangenen Fonds, die zuvor nicht in den Genuß einer verlängerten Frist gekommen waren, betrachtet man das nach dem, was wir hören, eher als „weiche“ Frist.
Also, langer Rede kurzer Sinn: „Übergang auf die Depotbank“ bedeutet, daß das von der ursprünglichen KAG gekündigte Verwaltungsmandat zum Kündigungstermin auf die Depotbank übergeht (die dafür aber, außer in einigen wenigen Ausnahmefällen, die ursprüngliche KAG als Dienstleister weiter beschäftigt). Abgesehen von einigen sehr unschönen Nebenerscheinungen (so wurde für diesen Vorgang in Deutschland beispielsweise bis vor kurzem Grunderwerbsteuer fällig!) ist der „Übergang auf die Depotbank“ ein eher ausschließlich technischer Begriff, ohne daß sich dadurch in der Praxis allzu viel ändert. Der Übergangstermin bestimmt eigentlich nur die weiteren sich aus dem Gesetz ergebenden Fristen.