Category : Neuigkeiten
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Die „big three“ unter den abwickelnden Offenen Immobilienfonds befinden sich in einer sehr besonderen Umbruchphase. Der bereits erfolgte (KanAm grundinvest zum 31.12.2016) bzw. kurz bevorstehende (CS Euroreal und SEB ImmoInvest zum 30.04.2017) Übergang auf die jeweiligen Depotbanken verändert die Situation und die Sicht auf diese Fonds ziemlich grundlegend.
So hat es der KanAm tatsächlich geschafft, in der Abwicklungsphase 48 von ursprünglich 52 Objekten mit Verkehrswerten von zusammen ca. 6 Mrd. € zu verkaufen. Übrig bleiben nur noch vier kleine Objekte in Frankreich und Holland mit zusammen 180 Mio. € Verkehrswert sowie, nach Eingang aller Kaufpreisforderungen, fast 1,2 Mrd. € an Liquidität. Mit 16,44 € pro Anteil ist das genau so viel wie der aktuelle Börsenkurs.
Auch der CS Euroreal scheint gut unterwegs zu sein – und glaubte dennoch, trotz einer Liquidität per 31.12.2016 von 510 Mio. € = 23,6 % des Fondsvermögens die für den 24.01.2017 angekündigte Ausschüttung an die Anleger komplett ausfallen lassen zu müssen.
Immer deutlicher wird, daß im zeitlichen Umfeld des Übergangs an die Depotbanken die Ausschüttungen längst nicht so schnell kommen und auch längst nicht in der Höhe erfolgen werden, wie es der gesunde Menschenverstand an sich erwarten könnte. Eine große Rolle spielt dabei auf Seiten der Kapitalanlagegesellschaften offenbar die Angst, irgendwelche Risiken nicht ausreichend gesehen zu haben und dafür von der Depotbank später in Regreß genommen zu werden. Im Extremfall ist die Einstellung dann: „Wenn wir gar nichts ausschütten, kann uns hinterher keiner vorwerfen, wir hätten zu viel ausgeschüttet.“
Dies bereitet uns – Gott sei Dank – keine außergewöhnlichen Schwierigkeiten. Aus Erfahrung klug geworden hatten wir unserer Liquiditätsplanung schon länger eine deutlich größere Elastizität verordnet. Mit der Tatsache, daß der CS Euroreal wohl erst Ende April und der KanAm grundinvest wohl erst Ende Juni etwas ausschütten wird, und zwar höchstwahrscheinlich jeweils kaum mehr als 5,00 € je Anteil, können wir also ganz gut umgehen.
Dramatisch zugenommen haben in den letzten paar Jahren die Unfähigkeit und der Unwillen, Risiken einfach nur als ganz normalen (und mit keinem Mittel aus der Welt zu schaffenden) Teil menschlichen Lebens zu sehen. Es ist einem Zeitgeist geschuldet, der glaubt, alles in dieser Welt müsse und könne sicher gemacht werden. Einem Zeitgeist, der offenbar allen Ernstes glaubt, mit noch mehr Reglementierung und starren Regeln könne der Staat den Ausbruch einer nächsten Finanzkrise verhindern. Das ist zwar völliger Blödsinn, denn die nächste Krise kommt so sicher wie das Amen in der Kirche – doch zuvor führt die Vollkaskomentalität weitester Teile der Gesellschaft und die von der Politik noch nach Kräften geschürte (wenngleich objektiv gesehen ohnehin unerfüllbare) Sehnsucht nach Sicherheit zu ganz absurden Ergebnissen.
Diese absurden Ergebnisse erleben wir jetzt auch bei unseren Immobilienfonds. Jedes noch so unwahrscheinliche Risiko wird plötzlich aus der Schublade hervorgeholt. Aus jedem einzelnen Objektverkauf der letzten 10 Jahre könnte immer noch Ungemach drohen. Alle bisher noch nicht entdeckten Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg liegen höchstwahrscheinlich ganz konzentriert ausschließlich unter Objekten, die heute dummerweise dem CS Euroreal gehören.
Diese Risiken werden nicht etwa mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit versehen und entsprechend gewichtet. Sie werden einfach nur ermittelt und addiert. Und dann geht die Liquiditätsplanung der Fonds aus Vorsichtsgründen davon aus, daß sich jedes einzelne Risiko tatsächlich manifestieren wird – auch wenn man aus der Vergangenheit weiß, daß es in weniger als 1 % der Fälle tatsächlich passiert ist.
Am Ende kommt dabei dann heraus, daß man aus reiner Vorsorge so viel Liquidität bunkern muß, daß man auch bei Liquiditätsquoten jenseits der 50 % unmöglich schon etwas an die Anleger ausschütten kann. Die Negativzinsen, die unsere Fonds (sprich: wir Anleger) auf ihre unnötigen Milliarden-Bankguthaben auf diese Weise zahlen müssen, summieren sich wahrscheinlich auf einen Betrag, der am Ende größer ist als das, was für die Abdeckung unwahrscheinlicher Risikoeintritte dann tatsächlich benötigt wird.
Eine solche jedem gesunden Menschenverstand widersprechende Situation ist, wie alles im Leben, noch am besten mit Humor zu ertragen. Gern erzählen wir Ihnen also jetzt eine kleine Geschichte, die wir heute nachmittag in der Eisenbahn auf der Rückfahrt vom Fondskongreß in Mannheim für Sie aufgeschrieben haben.
Kapitel 1
Friedrich Wilhelm von Braunschweig, auch der „Schwarze Herzog“ genannt, vertreibt am 22.12.1813 die französischen Besatzer aus Braunschweig und übernimmt unter dem Jubel der Bevölkerung wieder als Souverän die Regierung. Bald darauf zieht das Braunschweigische Leibbataillon, wegen seiner Uniformen auch „Schwarze Schar“ genannt, unter Führung des Herzogs an der Seite Wellingtons in die alles entscheidende Schlacht gegen Napoleon. Für die Pferde der Einheit führt der Zeugmeister 8 Holzfässer mit Hufschmiere (bestehend zu 75 % aus Talg und zu 25 % aus Rüböl) mit.
Kapitel 2
Bei Waterloo, 15 km südlich von Brüssel, kommt es am 18.6.1815 zur Entscheidungsschlacht. Erst wogt der Kampf unentschieden hin und her, doch als die lange erwarteten und ersehnten Preußen unter Blücher eintreffen, wird das napoleonische Heer vernichtend geschlagen. Am nächsten Tag stellt der Braunschweiger Zeugmeister fest, daß immer noch 5 Fässer Hufschmiere ungeöffnet vorhanden sind. Seinen Chef kann er dazu nicht mehr um Befehle bitten – der ist tags zuvor in der Schlacht unglücklicher Weise gefallen.
Kapitel 3
Am 19.6.1815 findet ein abendlicher Umtrunk mit Kampfgenossen von der englischen Artillerie statt. Nicht nur wegen des bei der „Schwarzen Schar“ herrschenden Führungs-Vakuums, sondern vor allem wegen des Genusses etlicher Karaffen belgischen Karamel-Bieres gelangt der Braunschweiger Zeugmeister zu ganz ungewohnter Entscheidungsfreudigkeit, wie er als ordentlicher Soldat eine solche an sich im Leben noch nie zuvor bemerkt hatte. Es gelingt ihm tatsächlich, die überzähligen Fässer den Engländern für den langen Heimweg als Wagenschmiere für ihre Lafetten anzudrehen.
Kapitel 4
Das Closing des Deals scheitert am 20.6.1815, da sich die Regimentsschreiber beider Einheiten nicht auf den zutreffenden Wechselkurs zwischen Thaler Preussisch Courant und Pfund sterling einigen können.
Kapitel 5
Da seine Einheit am nächsten Morgen in aller Frühe abrücken wird, wartet der Braunschweiger Zeugmeister den Einbruch der Dämmerung ab und vergräbt dann am Abend des 20.6.1815 die Fässer auf einem Acker bei Waterloo.
Kapitel 6
Am 15.3.1816 beginnt der ehrbare und gottesfürchtige Bauer Guilleaume van der Pommesfrits, besagten Acker zu bestellen und hier Kartoffeln anzubauen. Acht Generationen der Pommesfrits werden ihm nachfolgen. Ab der zweiten Hälfte des 19. Jh. werden Zuckerrüben die Hauptfrucht.
Kapitel 7
Am 30.9.1996 erfolgt auf dem Acker derer van der Pommesfrits der Spatenstich für ein Bürogebäude mit 6.119 qm Nutzfläche. Nur ganz knapp verfehlt dieser erste Spatenstich ein weit oben zu liegen gekommenes Faß mit Hufschmiere, das hier seit über 180 Jahren im Boden schlummert. Als Investor für das Objekt wird der Fonds „Euroreal“ der Schweizerischen Kreditanstalt gewonnen. Bis heute gehen in dem Gebäude täglich hunderte von Menschen ihrer Arbeit nach, nicht ahnend, auf welch entsetzlicher Altlast sie sich da bewegen.
Kapital 8
Am 21.5.2012 kündigt die Credit Suisse Asset Management GmbH das Verwaltungsmandat für den CS Euroreal. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ist damit endgültig ausgesetzt. Der Fonds wird abgewickelt, die Immobilien sind ausnahmslos zu veräußern.
Kapitel 9
Angesichts eines Liquiditätsbestandes von mehr als 1/2 Mrd. € kündigt der CS Euroreal am 2.12.2016 die nächste turnusgemäße Ausschüttung für den 24.1.2017 an.
Kapitel 10
Am 4.1.2017 ermittelt der Risk Manager von Credit Suisse Asset Management, welche Risiken angesichts des bevorstehenden Übergangs auf die Depotbank insgesamt zu adressieren sind. Erst später wird sich herausstellen, daß die Kapitel 1 bis 6 dieser Geschichte reine Phantasieprodukte eines angsterfüllten Hirns des Risk Managers sind, maßgeblich ausgelöst durch den Genuß einer Dreiviertel Flasche Bommerlunder im Verlauf des Nachmittags besagten Tages.
Kapitel 11
Als mittelgroße Katastrophe erweist sich, daß Credit Suisse erst Ende 2016 die PC’s wichtiger Mitarbeiter in ein Pilotprojekt des Fraunhofer-Instituts zur Erforschung Künstlicher Intelligenz einbinden ließ. Keiner hat eine Vorstellung was das in den PC’s auslösen kann. Kurz vor Mitternacht erwacht der PC des Risk Managers zum Leben, während sein Bediener, der den Abend mit einer guten Flasche Chateau Migraine beschlossen hatte, längst weinselig schläft. Angestachelt durch das letzte Viertel der Bommerlunder-Flasche, das der Risk Manager am Nachmittag versehentlich haarscharf am Glas vorbei direkt in die Tastatur seines PC gegossen hatte, beginnt eine lebendig gewordene Excel-Anwendung selbsttätig, die Risiken des CS Euroreal in’s Unermessliche zu potenzieren.
Kapitel 12
Am Morgen des 5.1.2017 druckt der Risk Manager die Risikoübersicht aus. Angesichts eines Restalkohols von 1,73 Promille bemerkt er nicht, welche Folgen die seinem PC implementierte Künstliche Intelligenz in der Nacht davor gehabt hatte. Insbesondere übersieht er, daß die Liste nunmehr 87 Objekte mit einer angeblich großen Wahrscheinlichkeit von Bodenverunreinigungen enthält, welche der CS Euroreal tatsächlich niemals besessen hatte. 15 dieser Objekte liegen noch nicht einmal auf der Erde. Noch im Laufe des Vormittags legt der Risk Manager die Liste dem Geschäftsführer vor.
Kapitel 13
Erst nach 21:00 Uhr beginnt sich der Geschäftsführer mit der Liste zu beschäftigen. Sie kommt ihm verdächtig lang vor. Schon auf der ersten Seite stolpert er über den einsturzgefährdeten Edeka-Markt in Addis Abeba. Hatten wir denn sogar mal was in Afrika? Und in der Hauptstadt von Äthiopien gibt es tatsächlich Edeka-Läden? Komisch. Der Geschäftsführer beschließt, diese Dinge am nächsten Tag in der Leitungssitzung zu hinterfragen, bekommt einen Müdigkeitsanfall und macht um 21:27 Uhr Feierabend. Gott sei Dank, denn auf Seite 67 hätte er erfahren, daß das Grundstück des fondseigenen Saturn-Marktes auf der Venus im Dritten Intergalaktischen Erbfolgekrieg das Ziel erbitterter klingonischer Luftangriffe gewesen war. Möglicher Weise hätte dies den armen Mann um den Schlaf gebracht.
Kapitel 14
Daß der Risk Manager zur Leitungssitzung am 6.1.2017 mit 11 Minuten Verspätung erscheint und gleich nach seinem Erscheinen in dem zugegebener Maßen zu kleinen Besprechungsraum im Frankfurter Taunusturm Atemalkohol zu riechen ist, bringt den Geschäftsführer vollends in Rage. Er beschließt, sich diesen Kerl gleich mal ordentlich zur Brust zu nehmen. Was der abgeliefert hat stimmt doch vorne und hinten nicht! Nur Sekunden später zischt der Syndikus bedeutungsschwer das Wort „Durchgriffshaftung“ in den Raum. Der Geschäftsführer bekommt eine Panikattacke und unterschreibt die Risikoaufstellung ohne weitere Nachfrage. Soll sich doch die Depotbank mit den Details rumschlagen und gleich selbst die Verantwortung übernehmen. Wenig später gehen alle mehr oder weniger zufrieden in’s Wochenende.
Kapitel 15
Es dauert ein paar Tage, das eigentlich Unmögliche wohlklingend zu formulieren. Am 18.1.2017 gibt Credit Suisse Asset Management bekannt, daß der CS Euroreal aus seiner Liquidität von 510 Mio. € (und wohl wissend, daß nur Wochen später weitere 700 Mio. € an Kaufpreisen eingehen werden und die Liquiditätsquote damit auf über 50 % steigt) am 24.1.2017 exakt 0,00 € pro Anteil an seine Anleger ausschütten wird.
Kapitel 16
So leicht läßt sich der Vorstand der CS Realwerte AG in seinem grenzenlosen Optimismus aber nicht unterkriegen. Er genehmigt sich zwei Gläschen Bunnahabhain, rechnet hoch und runter und kommt dann zu dem Schluß, daß der CS Euroreal spätestens Ende April mindestens 5,00 € pro Anteil ausschütten werde. Dies berichtet er seinem Aufsichtsrat und ergänzt seine Prognose nach einem weiteren halben Fläschchen Bunnahabhain mit der Erwartung, der CS Euroreal werde nach Übergang auf die Depotbank im Auflösungsbericht dezidiert ausführen, wann unter den gegebenen Umständen welche Teile der noch vorhandenen Liquidität zur Ausschüttung gelangen könnten.
Kapitel 17
Der Auflösungsbericht enthält kein Wort zu Umfang und ungefähren Terminen weiterer Ausschüttungen. Auf seiner turnusgemäßen Sitzung am 6.6.2017 stellt der Aufsichtsrat fest, daß die Erwartungen des Vorstandes – und zwar zum wiederholten Male! – viel zu optimistisch gewesen seien. Der als Gast ebenfalls anwesende Aufsichtsratsvorsitzende der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere kräuselt nach einigen Minuten das Näschen und bemerkt in Richtung des Vorstandes, es sei ein Hauch von Atemalkohol in der Luft zu vernehmen.
Kapitel 18
Am 9.6.2017 wird der Vorstand auf Beschluß des Aufsichtsrates in einer Nervenklinik südlich von Wolfenbüttel auf Diensttauglichkeit untersucht.
Kapitel 19
Bereits am 12.6.2017 wird der Bericht erwartet. Das ganze Wochenende lang hatte sich der Oberarzt mit der Frage gequält, wie er es am besten sagen soll. Schweren Herzens entschließt er sich am Ende, aus seinem Gespräch mit dem Patienten die unzusammenhängenden Halbsätze über Dragoner, den Schwarzen Herzog, Napoleon, Waterloo, Hufschmiere und klingonische Luftangriffe in seinem Bericht besser gar nichts zu erwähnen. Statt dessen attestiert er eingeschränkte Verwendungsfähigkeit, jedoch nicht ohne anzumerken, daß das Vorstandsgehalt auf ein Niveau zu kürzen sei, das den unkontrollierten weiteren Erwerb von Alkoholika ausschließe.
Kapitel 20
Eine unvorhergesehene Erkrankung in der Personalabteilung führt dazu, daß dem Vorstand entgegen ärztlicher Empfehlung am 19.6.2017 erneut ein ungekürztes Gehalt gezahlt wird. Der dadurch ermöglichte Erwerb einer neuen Flasche Bunnahabhain hat nach deren Genuß zur Folge, daß der Vorstand dem Aufsichtsrat am 20.6.2017 prognostiziert, noch Ende Juni werde der KanAm grundinvest aus seiner Liquidität von nunmehr fast 1,2 Mrd. € = 85 % des Fondsvermögens doch wohl mindestens 5,00 bis 10,00 € pro Anteil ausschütten können. Bereits die außergewöhnliche Bandbreite dieser Prognose läßt den Aufsichtsratsvorsitzenden erkennen, unter welch inakzeptablen äußeren Umständen sie zu Stande gekommen sein musste.
Kapitel 21
Auf einer außerordentlichen Aufsichtsratssitzung am 22.6.2017 wird der Vorstand letztmalig verwarnt, verbunden mit der Androhung der fristlosen Entlassung, sollte er sich bezüglich abwickelnder Offener Immobilienfonds auch nur noch ein einziges Mal zu einer Prognose hinreißen lassen. Für die für den 21.7.2017 angesetzte ordentliche Hauptversammlung wird dem Vorstand Hausverbot erteilt. Schließlich wird ihm aufgegeben, sich täglich vor Dienstbeginn auf der Polizeistation in Sickte einer Atemalkoholkontrolle zu unterziehen.
Kapitel 22
Am 12.1.2018 findet unter dem alljährlich wiederkehrenden Motto
Quod non schlückt, est verrückt.
der Jahresempfang der Freiwilligen Feuerwehr Erkerode/Lucklum statt. Als Höhepunkt des Festprogramms verleiht der Bürgermeister dem Vorstand der CS Realwerte AG den Volksbildungspreis der Gemeinde Erkerode. Gestiftet hatte diesen bereits 1872 ein kurz zuvor in Bewunderung Braunschweigischer militärischer Leistungen aus Waterloo zugezogener Großcousin des Guilleaume van der Pommesfrits. In der Laudatio bezeichnet der Bürgermeister die Preisverleihung als Anerkennung publizistischer Leistungen, die dazu führten, daß sich die Zahl der Deutschen, die mit dem Begriff Bunnahabhain etwas anzufangen wissen, in weniger als einem Jahr auf 17.282 nahezu versechzehnfacht hat.
Unsere Zielfonds verabschieden ihre Objekte eines nach dem anderen. Bis zum Frühjahr 2017, wenn am 30.04. mit dem CS Euroreal und dem SEB ImmoInvest nach ihrer mehrjährigen Abwicklungsphase auch die letzten beiden Großen auf die Depotbanken übergehen, sollte die Messe weitgehend gesungen sein.
Daß diese große letzte Verkaufswelle der abwickelnden Fonds in weiter steigende Märkte hinein abgegeben werden kann, das war natürlich auch ein bißchen Glück für uns.
Der Immobiliendienstleister CBRE veröffentlichte gerade die europäischen Transaktionsvolumina für das IV. Quartal 2016. Gern zitieren wir daraus ein paar besonders interessante Nachrichtensplitter.
Vor allem ein starker deutscher Markt (mit allein 19,8 Mrd. €) brachte im IV. Quartal 2016 das gesamteuropäische Transaktionsvolumen auf ein neues Rekordhoch von 86,8 Mrd. €. Dies liegt nochmals 5 % über dem IV. Quartal 2015, das bisher der Rekordhalter war.
Insgesamt knackte der deutsche Markt in 2016 die magische Marke von 50 Mrd. €.
Den stärksten Zuwachs auf Jahresbasis erzielte der lange totgeglaubte niederländische Markt: Er wuchs 2016 um 17 % auf 13,5 Mrd. €. Damit wird sogar der bisherige Höchststand aus dem Boomjahr 2007 (13,2 Mrd. €) noch übertroffen.
Großbritannien dagegen sah, wen wundert es, einen Rückgang um 28 % auf Sterling-Basis bzw. sogar 37 % auf Euro-Basis. Auch hier zeigte das IV. Quartal jedoch schon wieder deutliche Erholungstendenzen.
CBRE-Direktor Jonathan Hull kommentiert: „Continental European markets continued to perform strongly in the latter half of 2016 with investors prepared to pay a premium to secure the best product. Germany maintains its position at the top of investors‘ wish list for core property assets and is likely to continue to be seen as safe haven for global capital.“ Davon wird in den nächsten Monaten am meisten der CS Euroreal profitieren, der in seinem Objekt-Bestand immer noch einen Deutschland-Anteil von 50 % hat.
Alles in allem fühlen wir uns aber sehr wohl bei dem Gedanken, die Party jetzt, wo sie am schönsten ist, bald verlassen zu können. Denn der Immobilienmarkt war schon immer hoch zyklisch, und er wird es bleiben.
In einem Telefonat noch am Freitag letzter Woche die Ausschüttungsankündigung für „Mitte dieser Woche“ zu bestätigen, und dann nur drei Arbeitstage später anzukündigen: Wir schütten 0,00 € aus – das hat schon einen ganz besonderen Charme. Aber wir wollen uns nicht beklagen, es hatte uns nur im ersten Moment etwas schockiert.
Ansonsten passt das Ganze (leider) genau in’s Bild. Obwohl die hier Betroffenen ja gleichzeitig potentielle Käufer anderer Produkte von morgen sind: CREDIT SUISSE hat scheinbar kein Interesse, mit dem CS Euroreal die Bühne aufrecht und mit Anstand zu verlassen. Ob das geschäftspolitisch klug und weitsichtig ist steht ja auf einem anderen Blatt.
Nur colorandum causa schließen wir diese Betrachtung mit einem Zitat aus dem gestern veröffentlichten Bulletin, das ganz für sich spricht: „Nach dem Übergang des Verwaltungsmandats auf die Depotbank/Verwahrstelle werden wir Ihnen nur noch für Fragen zur Verfügung stehen, die den Zeitraum bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandats am 30. April 2017 betreffen.“ Obwohl CREDIT SUISSE Asset Management erklärter Maßen für „wesentliche Aufgaben“ und die Fondsadministration auch über diesen Termin hinaus als von der Commerzbank AG ausgewählter Dienstleister tätig sein wird – und dafür Geld bekommt.
Nicht einmal die absoluten Punk-Rocker der Szene wie TMW oder AXA haben es gewagt, die Leute, die einem Milliarden an Ersparnissen anvertraut hatten, derart eiskalt abzuservieren. Verantwortung für Kinder, die man mit großem Pomp in die Welt gesetzt hatte, sieht irgendwie anders aus …
Aber jetzt Schluß mit dem Lamentieren. Es gilt, den Blick in die Zukunft zu richten. Eine Verschiebung der nächsten Ausschüttung des CS Euroreal auf der Zeitachse um ein gutes Vierteljahr bedeutet für uns schließlich auch drei Monate mehr Zeit, um unsere Positionen zu optimieren.
Wenden wir uns also heute der Frage zu: Was bleibt uns beim CS Euroreal überhaupt noch, nachdem wesentliche Deals wie das sagenumwobene „Melody Portfolio“ über die Bühne gegangen sein werden? Das gestern veröffentlichte Bulletin sagt ganz nüchtern: „24 Liegenschaften mit Verkehrswerten von insgesamt knapp 1,1 Mrd. EUR.“ Für unsere Leser möchten wir diese pauschale Aussage wenigstens mit etwas Leben erfüllen.
9 Objekte in Deutschland mit Verkehrswerten von 518 Mio. € (5 Einkaufszentren, 2 Hornbach-Baumärkte, 1 Logistik-Immobilie sowie der bezüglich unserer Verkaufspreiserwartung von fast 1/4 Mrd. € große Hoffnungsträger, das noch während der Abwicklungsphase neu gebaute Bürogebäude T8 in Frankfurt)
1 Bürohaus im belgischen Waterloo, mit einem Verkehrswert von 10 Mio. € zur XXS-Klasse gehörig
3 Bürogebäude in Frankreich mit Verkehrswerten von 100 Mio. € (eines in Lyon, zwei in Toulouse – wollen wir also mal hoffen, daß EADS/Airbus weiter gut zu tun haben)
3 Bürogebäude in Großbritannien mit Verkehrswerten von 80 Mio. € (eines in Heathrow, zwei fette Leerstände in Glasgow – Brexit hin, Brexit her werden das sowieso keine „Brüller“ werden)
3 Objekte in Italien mit Verkehrswerten von 123 Mio. € (ein feines älteres Bürogebäude im Zentrum von Mailand mit 25 Mio., ein Einkaufszenrum im italienischen Armenhaus Reggio Calabria mit 27 Mio. – über das Wohl und Wehe des italienischen Restes entscheidet das Einkaufszentrum San Giuliano Milanese mit 70 Mio. Verkehrswert)
1 Bürogebäude im niederländischen Den Haag mit einem Verkehrswert von rd. 30 Mio. €, das in der letzten Zeit durch regelmäßige Abwertungen „glänzte“
2 Bürogebäude in der portugiesischen Hauptstadt Lissabon mit Verkehrswerten von knapp 90 Mio. € (die unseres Wissens im Paket schon letztes Frühjahr mit einem Preisschild von 100 Mio. € in’s Schaufenster gestellt wurden)
1 Bürogebäude mit 28 % Hotelanteil in der spanischen Hauptstadt Madrid mit 30 Mio. € Verkehrswert (auch das bei den Leerständen und ständigen Abwertungen einer der ewigen Rote-Laterne-Träger)
1 Einkaufszentrum in Tschechien, genauer gesagt in Olmütz, mit 81 Mio. € Verkehrswert (wir geben ehrlich zu, daß wir mit dem Immobilienmarkt in Olomóc, der sechstgrößten tschechischen Stadt, jetzt nicht so im Detail vertraut sind daß wir das Objekt glaubwürdig kommentieren könnten)
Alles in allem: Ein immer noch ausgesprochen interessantes Restportfolio, dem vor allem der bestens strukturierte Deutschland-Anteil von 50 % außergewöhnliche Stabilität und hohe Planungssicherheit gibt. Der gegenwärtige Börsenkurs drückt auf dieses Restportfolio einen Bewertungsabschlag von ca. 30 % aus. Damit bleibt der CS Euroreal, trotz aller Kritik am Umgang mit den Anlegern, ein „strong buy“ und im Grundsatz unter allen zu Anlagezwecken noch zur Verfügung stehenden abwickelnden Fonds die erste Wahl.
Für den 24.01.2017 hatte der CS Euroreal seine nächste Ausschüttung angekündigt. Man geht ja gern auf Nummer sicher: Anfang des Jahres hatten wir vorsichtshalber noch einmal bei Credit Suisse Asset Management nachgefragt, und am 04.01.2017 wörtlich die Auskunft erhalten: „Bei dem angekündigten Ausschüttungstermin bleibt es.“
Ein empfindsames Gemüt könnte sich hier ein klein wenig veralbert fühlen, nachdem der CS Euroreal in seinem heutigen Bulletin nun bekannt gab, wieviel genau am 24.01.2017 ausgeschüttet wird: Es sind 0,00 Euro. Angesichts einer zum 31.12.2016 vorhandenen Liquidität von 510,5 Mio. EUR = 23,6 % des Fondsvermögens könnte ein übelgelaunter Kommentator auch zu dem Schluß kommen, daß die Herrschaften wohl bloß nicht rechtzeitig mit Rechnen fertig geworden sind und deshalb eine windelweiche Ausrede herhalten musste – denn die jetzt als Begründung angeführte „Risikovorsorge für nicht auszuschließende hohe Forderungen aus den in den letzten 10 Jahren abgeschlossenen Immobilienverkäufen“ war ja bei der letzten Ausschüttung von 3,00 EUR am 26.07.2016 auch schon bekannt. Konsequenter Weise hätte man schon da gar nichts mehr auszahlen dürfen …
Aufgeschoben ist aber nicht aufgehoben: Statt dessen kündigt man gleichzeitig für Ende April eine außerordentliche Sonderausschüttung an. Und die kann dann auf Grund der derzeit auf der Zielgerade befindlichen Verkäufe natürlich deutlich üppiger ausfallen (wie schätzen breit aber echt 5,00 bis 10,00 €) als das, was jetzt möglich gewesen wäre (da hatten wir 2,00 bis 4,00 € geschätzt).
Konkret meldet das Bulletin vom 18.01.2017 zu bereits abgeschlossenen oder kurz vor der Kaufpreiszahlung stehenden Verkäufen:
Noch im November/Dezember 2016 konnten drei Objekte veräußert werden: Zwei kleinere Büroimmobilien in Schweden und Österreich und das „Acanthus“ in Amsterdam. „Der Verkaufspreis entsprach per Saldo in etwa der Summe der zuletzt festgestellten Verkehrswerte der Objekte von 175,1 Mio. EUR.“ (Anmerkung: Den Verkauf des Acanthus an Blackstone hatten wir aufgrund einer Meldung in PropertyEU an dieser Stelle bereits am 4.1. melden können, wobei der Preis mit 124 Mio. EUR angegeben war, also unter dem Verkehrswert von rd. 137 Mio. EUR. Zum Schweden-Objekt, letzter Verkehrswert gut 20 Mio., hatte CS Euroreal bereits im Bulletin für November einen Verkauf über Verkehrswert gemeldet. Österreich, letzter Verkehrswert gut 18 Mio., war uns jetzt ganz neu. Positiv die Aussage, daß in Summe fast die letzten Verkehrswerte erzielt wurden, denn angesichts der aus dem Holland-Objekt an sich fehlenden 13 Mio. müssen Schweden und Österreich dann deutlich über Verkehrswerten gegangen sein.)
Der CS Euroreal informiert noch über weitere vertraglich gesicherte Verkäufe: Den dicksten Brocken dabei, ein Portfolio mit den drei größten Einzelhandelsimmobilien des Fonds mit Verkehrswerten von rd. 600 Mio. EUR, kennen Sie schon lange. Bereits am 01.08.2016 hatten wir eine entsprechende Bloomberg-Meldung zitiert, daß das „Melody Portfolio“ an den Markt gekommen ist, und am 22.12.2016 hatten wir Sie an dieser Stelle unterrichten können, daß das Portfolio an Union Investment geht. Nur aus dem Preis wird immer noch ein großes Geheimnis gemacht (wir denken, daß er bis in Richtung 700 Mio. EUR gegangen sein könnte). Kaufpreiszahlung und Übergang der Immobilien werden jetzt konkret für März/April 2017 angekündigt.
Ferner erfahren wir heute, und auch das war neu, daß die Büroimmobilie Berlin, Salzufer 22 veräußert wurde, mit Abwicklung im Januar/Februar 2017. Der letzte uns bekannte Verkehrswert lag hier bei 35 Mio. EUR.
Sowohl von der Anzahl der Objekte wie auch vom Gesamtbetrag der Verkehrswerte her konnte der Immobilienbestand damit im Jahr 2016 in etwa halbiert werden auf nunmehr noch 24 Liegenschaften mit Verkehrswerten von insgesamt knapp 1,1 Mrd. EUR. Von diesem Rest sind angabegemäß knapp 600 Mio. EUR am Markt und in mehr oder weniger fortgeschrittenen Verhandlungen. Bis zum Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017 rechnet der CS Euroreal nach eigenen Angaben noch mit dem Abschluß weiterer Verkäufe.
Für eine seriöse Prognose ist es heute noch ein bißchen früh, aber wir wagen die Kaffeesatzleserei trotzdem schon mal: Am Ende werden im April wohl 10-15 Objekte für +/- 600 Mio. EUR auf die „Resterampe“ wandern.
Um das Thema „Freiverkehrs-Notiz“ für die Aktien der CS Realwerte AG war es einige Monate lang still geworden. Auch, weil wir hinter den Kulissen gegen die Windmühlenflügel der Bürokratie kämpften und dabei nicht so richtig vorangekommen sind. Nachdem uns aber Anfang der Woche ein Aktionär konkret danach fragte, machen wir unsere Antwort gern für alle Interessierten öffentlich:
Nach der entsprechenden Umfrage unter unseren Aktionären war das Ergebnis, daß weniger als 5 % die Börsennotiz für unbedingt notwendig hielten – für die restlichen mehr als 95 % war es besten Falls „nice to have“.
Wir hatten das Thema trotzdem weiter verfolgt, da sich für eine gewisse Zeit die Möglichkeit einer „light“-Lösung an der Börse Hamburg abzeichnete. Leider hat sich das inzwischen scheinbar zerschlagen, weil die BAFin gleich mit schwerem Geschütz gegen diesen angedachten Sonderweg geschossen hat.
Das Thema liegt deshalb momentan etwas auf Eis. Auch deswegen, weil in den letzten 12 Monaten gerade einmal ein einziger Aktionär die Notwendigkeit hatte, sich von seinen vier Aktien zu trennen. Dafür den Aufwand einer Börsennotiz? Wir hätten es uns durchaus anders gewünscht und gern eine irgendwie geartete Notiz bewerkstelligt, das geben wir offen zu. Aber unsere ehrliche Meinung zu dem Thema ist heute: Eine wirkliche Notwendigkeit, wie sich inzwischen in der Praxis erwiesen hat, besteht scheinbar gar nicht. Und wenn einmal jemand verkaufen muß oder will, kann solche Aktien jederzeit die AG Hist ganz fair zum Net Asset Value übernehmen. Damit ist einem verkaufsbereiten Aktionär genau so geholfen, und wir sparen eine ganze Stange Geld.