Fuck the USA, fuck Schäuble

Vorgestern haben wir bei der Abwicklungsbank für die Einzahlung des Kapitalerhöhungsbetrages der CS Realwerte AG das für diese Fälle gesetzlich erforderliche Sonderkonto eingerichtet. Wohl gemerkt: Bei dieser Bank ist die CS Realwerte AG schon seit Jahren Kunde und unterhält dort bereits ein halbes Dutzend Konten, ohne daß das unseren bescheuerten Finanzminister oder die bescheuerten Amerikaner bisher großartig interessiert hätte.

Heute finden wir auf Grund der Eröffnung des Abwicklungskontos für die Kapitalerhöhung ein Formular in der Post: „Gesetzliche Verpflichtung zur Meldung Ihrer Kundendaten an das Bundeszentralamt für Steuern“.

Da sollen wir – eine ausschließlich in Deutschland tätige deutsche Gesellschaft – dann auf zwei DIN-A-4-Seiten Angaben machen, die an US-amerikanische Behörden auf Grund des mit den USA geschlossenen FATCA-Abkommens weitergegeben werden. Das soll den US-Behörden ermöglichen, zu kontrollieren, ob wir vielleicht in irgend einer Form in den USA Steuern hinterziehen, oder den internationalen Terrorismus finanzieren, oder vielleicht sogar Putin oder Erdogan oder am Ende sogar noch Kim Jong-un auf Firmenkosten zum Essen einladen. Mal im Ernst, liebe Leute: Was der Schäuble da geraucht hat, bevor er mit den USA so ein Abkommen unterschrieben hat, muß ein echt übles, das Hirn nachhaltig schädigendes Zeug gewesen sein.

Als Ihr Vorstand vor über vier Jahrzehnten seine Banklehre machte, gab es noch den Begriff „Bankgeheimnis“. Daraus ist unter aktiver Sterbehilfe unseres Finanzministers inzwischen der internationale „Bankstriptease“ geworden. Die räumliche Nähe unseres Firmensitzes zur früheren Zonengrenze läßt da unweigerlich den ketzerischen Gedanken aufkommen: Wäre es nicht schön, wenn wir unsere DDR wiederbekämen? Was war das doch ein Paradies für Individuen, verglichen mit dem, was die GroKo heute aus unserem ehedem freiheitlichen Rechtsstaat gemacht hat. Nicht einmal eine Frauenquote hatten die, und die Gehälter der Mitglieder des Politbüros waren nicht gesetzlich gedeckelt … und nach unserer Kenntnis hat auch keine DDR-Sparkasse jemals nach Moskau gemeldet, wer bei ihr ein neues Konto eröffnet hat.

Übrigens sollten Sie vor weiteren Investments in unsere Firma in Betracht ziehen, daß Ihr Vorstand mit seiner renitenten Geisteshaltung demnächst Opfer eines amerikanischen Drohnenangriffs werden könnte. Weil er in besagtem Formular in Teil III „Beherrschende Personen bei passiven Unternehmen“ auf die Frage, wem die CS Realwerte AG gehört, wahrheitsgemäß geantwortet hat: „Weiß ich nicht. Unsere Aktien gehören den Inhabern. Und wenn ich wüsste, wer die Inhaber sind, wären es ja keine Inhaberaktien mehr.“

Neues zur Kapitalerhöhung

Keine vier Wochen ist es her, daß die Idee einer nochmaligen Kapitalerhöhung bei der CS Realwerte AG geboren wurde (vor allem um die unerwarteten Chancen zu nutzen, die sich aus weiteren bevorstehenden Zwangsverkäufen von Dachfonds ergeben). Inzwischen ist der Erhöhungsbetrag von der Abwicklungsstelle eingezahlt, gestern abend wurde die Kapitalerhöhung notariell verhandelt, heute erfolgte die Anmeldung zur Eintragung im Handelsregister. Sobald die Eintragung erfolgt ist, informieren wir erneut. Anschließend folgt dann auch noch, wie gesetzlich vorgeschrieben,  die Aufforderung zur Ausübung des gesetzlichen Bezugsrechts.

Damokles-Schwert Dachfonds?

Das Thema hat uns in den letzten 12 Monaten permanent beschäftigt (und den Markt mit den durch BaFin-Fristvorgaben erzwungenen Zweitmarktverkäufen der Dachfonds zeitweise auch ganz schön durcheinandergewirbelt).

Wir sind daher gefordert, ein heute gegebenenfalls noch bestehendes „Gefahrenpotential“ anhand von Fakten objektiv zu bewerten. Wertvolle Hinweise liefern uns hierzu neue Daten per 28.02.2017 des Dachfonds db Immoflex, die am 10.03.2017 veröffentlicht wurden. Dieser Fonds ist nach den Vorgaben der BaFin bis Mitte Mai 2017 endgültig aufzulösen.

Innerhalb eines Jahres vor dem Berichtsstichtag hat der db Immoflex nach eigenem Bekunden ca. 20,1 Mio. € Liquidität durch Zweitmarkttransaktionen generiert. Demnach müssen in den verbleibenden rund 10 Wochen noch Anteile mit Rücknahmewerten von 6,3 Mio. € (bewertet mit Börsenkursen sind es 4,7 Mio. €) an den Mann gebracht werden. Keine unlösbare Aufgabe, aber bei den noch etwas stärker betroffenen Zielfonds wird andererseits bis Mitte Mai auch die Gefahr von Kursexplosionen eher nicht bestehen …

Im einzelnen hat der db Immoflex bis Mitte Mai 2017 von den für uns relevanten Zielfonds noch abzugeben (in Klammern die Anfang 2016 noch vorhanden gewesenen Bestände):

144.556  (606.000)  Stück des AXA Immoselect

107.483  (384.000)  Stück des CS Euroreal

17.561  (141.826)  Stück des DEGI Global Business

116.487  (466.000)  Stück des SEB ImmoInvest

98.268  (417.000)  Stück des TMW Immobilien Weltfonds

515.821  (1.950.000)  Stück des UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe

Als auffälliges Strickmuster ist hier zu erkennen, daß alle Verkäufe (außer beim DEGI Global Business) bisher ziemlich proportional erfolgten: Von allen Fonds ist cum grano salis noch ein Viertel des vorjährigen Bestandes vorhanden.

Ein ganz anderes Muster ergibt sich interessanter Weise bei den Zahlen des Santander Vermögensverwaltungsfonds Kapitalprotekt P. Dieser Dachfonds ist nach den Vorgaben der BaFin zwar erst bis Januar 2018 endgültig aufzulösen, macht sich aber bereits seit Anfang 2016 durch Zielfonds-Verkäufe unbeliebt. Hier sind die Stückzahlen per 28.02.2017 (in Klammern Werte von Anfang 2016):

148.932  (780.199)  Stück des AXA Immoselect

453.395  (653.805)  Stück des CS Euroreal

150.432  (170.583)  Stück des KanAm grundinvest

827.345  (1.177.825)  Stück des SEB ImmoInvest

Dies sind ganz gute Indikatoren, was durch Verkäufe der anderen Dachfonds weiterhin auf uns zukommen wird – deren Auflösungstermine liegen nämlich alle (erst) im 1. Halbjahr 2018. Bis dahin wird es die Mühe wert sein, immer mal wieder auf Kaufgelegenheiten zu achten, wenn ein Dachfonds die Schleusen öffnet.

Savills: Ausblick für 2017

2016 war für Gewerbeimmobilien ein Boomjahr. Das Transaktionsvolumen hat in Deutschland erneut die Marke von 50 Mrd. Euro übertroffen. Die Angebotsknappheit hat die Spitzenrenditen für Büros und Geschäftshäuser in den Top 7 Metropolen fast ausnahmslos unter 4 % gedrückt. Im Umkehrschluß: die 25-fache Jahresmiete und noch mehr sind als Kaufpreis Realität geworden. Wie geht es jetzt weiter?

Savills, eines der führenden internationalen Immobilien-Dienstleistungsunternehmen, stellte kürzlich den „Ausblick Immobilienmarkt Deutschland 2017“ vor. Gern zitieren wir daraus einige markante Aussagen, die uns bei der Lektüre besonders aufgefallen sind:

• Die Phase permanent sinkender Zinsen geht zu Ende. Allerdings ist der Weg aus der Niedrigzinsfalle lang. Anleihen bleiben als Anlageklasse entsprechend unanttraktiv. An Aktien und Immobilien führt kein Weg vorbei, obwohl auch hier die Bewertungen sehr hoch sind.

• Deutschland erlebte einen beachtlichen wirtschaftlichen Aufschwung. Noch nie zuvor gab es hierzulande so viele Erwerbstätige. Dasselbe gilt für die Bürobeschäftigten und folglich war der Bedarf an Bürofläche nie größer. Gebaut wurde und wird jedoch vergleichsweise wenig, so dass sich der Büroleerstand in den Top 6 seit 2010 fast halbiert hat. 2017 wird die Leerstandsrate im Durchschnitt der Top 6 auf ca. 5 % fallen. Büronutzer müssen sich also auf eine noch grössere Flächenknappheit und weiter steigende Mieten einstellen. Für Berlin, Hamburg und München gilt dies in besonderem Maße: Unternehmen, die ein Büro in einer deutschen Metropole eröffnen wollen, können diese drei Städte schon vor Beginn ihrer Suche von der Liste der in Frage kommenden Standorte streichen. Hier gibt es ab einer gewissen Größenordnung schlicht keine modernen Büroflächen mehr.

• Der strukturelle Umbruch im Einzelhandel ist in vollem Gange und noch längst nicht abgeschlossen. Wesentliches Merkmal ist nach wie vor eine Verlagerung von Umsätzen vom stationären zum Online-Handel. Die Folge ist ein sinkender Verkaufsflächenbedarf, der sich abseits der Top-Einkaufslagen über alle Einzelhandelsformate hinweg in höheren Leerständen niederschlagen wird. Die Flächensuche konzentriert sich auf Lagen mit den höchsten Passantenfrequenzen. In den Haupteinkaufsstrassen der grossen Städte bleibt die Nachfrage höher als das Angebot, wenngleich sich nicht nur hier der Trend zu kleineren Geschäften fortsetzen wird. Mit Mietwachstum ist, wenn überhaupt, nur noch in einigen wenigen 1a-Lagen zu rechnen.

• Die grössten Herausforderungen liegen 2017 weiterhin im Einkauf, weil der Investorenwettbewerb um die knappen Objekte entsprechend kompetitiv bleibt. Ergo werden die Anfangsrenditen leicht sinken. Doch genau so oder ähnlich ließe sich auch das Jahr 2016 charakterisieren. Und das Jahr 2015. Und auch 2014. Wesentlicher Unterschied: Inzwischen ist klar, dass der Markt im Hinblick auf das Transaktionsvolumen den Höhepunkt hinter sich hat und – was noch wichtiger ist – die Luft für Kapitalwertwachstum durch weitere Renditekompression dünn geworden ist. Der laufende Investmentzyklus ist in seiner Spätphase.

• Trotz der insgesamt sinkenden Gesamterträge, die sich mit Immobilien in Deutschland erzielen lassen, dürfte die Nachfrage in 2017 mindestens auf dem erreichten Niveau bleiben. Unter dem Strich erwartet Savills ein Transaktionsvolumen zwischen 40 und 50 Mrd. Euro.

Unser Fazit: Die Party läuft noch, aber das Ende wird immer absehbarer. Schließlich war bisher noch jeder Zyklus irgendwann dann doch zu Ende. Unsere Zielfonds sollten jedoch die große Mehrzahl ihrer Verkäufe bis Ende 2017 unter Dach und Fach gebracht haben. Nach übereinstimmender Ansicht der Experten wäre das noch bevor der nächste zyklische Abschwung beginnt. Für die abwickelnden Offenen Immobilienfonds sieht es im Moment also nach einem halbwegs versöhnlichen Ende aus – und für uns nach einer ertragreichen Schlußphase.

SEB ImmoInvest sagt „Adieu“ an der Seine

In Frankreich war der SEB ImmoInvest bisher noch mit fünf Objekten engagiert. Mit addierten Verkehrswerten von etwas über 400 Mio. € war Frankreich in diesem Fonds mit 22,3 % Anteil noch vor Italien (18,8 %), Deutschland (15,9 %), den USA (15,1 %) und den Niederlanden (15,0 %) das am stärksten repräsentierte Land.

Gestern meldet die ImmobilienZeitung, daß der SEB ImmoInvest sein Bürohochhaus „Bords de Seine I“ in Issy-les-Moulineaux (bei Paris) an den von Deka Immobilien verwalteten WestInvest ImmoValue verkauft hat. Ein Preis für das 2001 fertiggestellte Objekt mit 21.000 qm Mietfläche wurde nicht genannt.

Aktuell stand das Objekt beim SEB ImmoInvest mit 171,3 Mio. € in den Büchern. Den bis vor einiger Zeit noch hinderlichen Leerstand von 16,0 % konnte der Fonds zwischenzeitlich vollständig beseitigen. Hauptmieter ist der US-Telekommunikationskonzern Cisco, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt noch gut 6 Jahre. Vor diesem Hintergrund erwarteten wir in unserer internen Verkaufspreis-Prognose, daß das Objekt über Verkehrswert verkäuflich sein müsste. Unsere Schätzung lag bei 185 Mio. € – mal schauen, ob das ungefähr passt.

Einziger Wermutstropfen aus unserer Sicht: Mit Issy-les-Moulineaux ist wieder einmal ein „Selbstläufer“ verkauft worden. Das restliche Portfolio wird damit in seiner Struktur noch problematischer: Durch den Abgang dieses großen, voll vermieteten Objektes ist die Leerstandsquote des Restportfolios von bisher schon sehr hohen 22,6 % weiter auf 25,0 % gestiegen.

Issy-les-Moulineaux war nach der Via Laurentina in Rom das zweitteuerste Objekt im Fonds. Die Via Laurentina, bisheriger Verkehrswert 260 Mio. € (zuvor bis 03/2016: 293,7 Mio. €), war erst gestern erneut stark abgewertet worden (wir schätzen: auf 235 Mio. €), da der bisherige Alleinmieter, der italienische Energieriese ENI, den aktuell bis 31.08.2018 laufenden Mietvertrag voraussichtlich nicht verlängern wird.  Sollte hier – und wir halten das für eine fast unlösbare Herausforderung – keine Anschlußvermietung gelingen, würde das die Leerstandsquote beim SEB ImmoInvest auf über 40 % katapultieren.

Der aktuelle Börsenkurs des SEB ImmoInvest drückt auf das dann noch aus 64 Objekten bestehende Restportfolio mit addierten Verkehrswerten von  gut 1,5 Mrd. € einen Bewertungsabschlag von eigentlich komfortablen 37 % aus. Angesichts der im Vergleich zu anderen Fonds ungleich höheren Risiken aus der perspektivisch unerträglich hohen Leerstandsquote (verbunden mit dem Zeitdruck durch den bereits kurz bevor stehenden Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017 mit einem immer noch immens großen und schwierigen Restportfolio) verharren wir beim SEB ImmoInvest erst einmal lieber weiter an der Seitenlinie.