Category : Neuigkeiten
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Für den 24.01.2017 hatte der CS Euroreal seine nächste Ausschüttung angekündigt. Man geht ja gern auf Nummer sicher: Anfang des Jahres hatten wir vorsichtshalber noch einmal bei Credit Suisse Asset Management nachgefragt, und am 04.01.2017 wörtlich die Auskunft erhalten: „Bei dem angekündigten Ausschüttungstermin bleibt es.“
Ein empfindsames Gemüt könnte sich hier ein klein wenig veralbert fühlen, nachdem der CS Euroreal in seinem heutigen Bulletin nun bekannt gab, wieviel genau am 24.01.2017 ausgeschüttet wird: Es sind 0,00 Euro. Angesichts einer zum 31.12.2016 vorhandenen Liquidität von 510,5 Mio. EUR = 23,6 % des Fondsvermögens könnte ein übelgelaunter Kommentator auch zu dem Schluß kommen, daß die Herrschaften wohl bloß nicht rechtzeitig mit Rechnen fertig geworden sind und deshalb eine windelweiche Ausrede herhalten musste – denn die jetzt als Begründung angeführte „Risikovorsorge für nicht auszuschließende hohe Forderungen aus den in den letzten 10 Jahren abgeschlossenen Immobilienverkäufen“ war ja bei der letzten Ausschüttung von 3,00 EUR am 26.07.2016 auch schon bekannt. Konsequenter Weise hätte man schon da gar nichts mehr auszahlen dürfen …
Aufgeschoben ist aber nicht aufgehoben: Statt dessen kündigt man gleichzeitig für Ende April eine außerordentliche Sonderausschüttung an. Und die kann dann auf Grund der derzeit auf der Zielgerade befindlichen Verkäufe natürlich deutlich üppiger ausfallen (wie schätzen breit aber echt 5,00 bis 10,00 €) als das, was jetzt möglich gewesen wäre (da hatten wir 2,00 bis 4,00 € geschätzt).
Konkret meldet das Bulletin vom 18.01.2017 zu bereits abgeschlossenen oder kurz vor der Kaufpreiszahlung stehenden Verkäufen:
Noch im November/Dezember 2016 konnten drei Objekte veräußert werden: Zwei kleinere Büroimmobilien in Schweden und Österreich und das „Acanthus“ in Amsterdam. „Der Verkaufspreis entsprach per Saldo in etwa der Summe der zuletzt festgestellten Verkehrswerte der Objekte von 175,1 Mio. EUR.“ (Anmerkung: Den Verkauf des Acanthus an Blackstone hatten wir aufgrund einer Meldung in PropertyEU an dieser Stelle bereits am 4.1. melden können, wobei der Preis mit 124 Mio. EUR angegeben war, also unter dem Verkehrswert von rd. 137 Mio. EUR. Zum Schweden-Objekt, letzter Verkehrswert gut 20 Mio., hatte CS Euroreal bereits im Bulletin für November einen Verkauf über Verkehrswert gemeldet. Österreich, letzter Verkehrswert gut 18 Mio., war uns jetzt ganz neu. Positiv die Aussage, daß in Summe fast die letzten Verkehrswerte erzielt wurden, denn angesichts der aus dem Holland-Objekt an sich fehlenden 13 Mio. müssen Schweden und Österreich dann deutlich über Verkehrswerten gegangen sein.)
Der CS Euroreal informiert noch über weitere vertraglich gesicherte Verkäufe: Den dicksten Brocken dabei, ein Portfolio mit den drei größten Einzelhandelsimmobilien des Fonds mit Verkehrswerten von rd. 600 Mio. EUR, kennen Sie schon lange. Bereits am 01.08.2016 hatten wir eine entsprechende Bloomberg-Meldung zitiert, daß das „Melody Portfolio“ an den Markt gekommen ist, und am 22.12.2016 hatten wir Sie an dieser Stelle unterrichten können, daß das Portfolio an Union Investment geht. Nur aus dem Preis wird immer noch ein großes Geheimnis gemacht (wir denken, daß er bis in Richtung 700 Mio. EUR gegangen sein könnte). Kaufpreiszahlung und Übergang der Immobilien werden jetzt konkret für März/April 2017 angekündigt.
Ferner erfahren wir heute, und auch das war neu, daß die Büroimmobilie Berlin, Salzufer 22 veräußert wurde, mit Abwicklung im Januar/Februar 2017. Der letzte uns bekannte Verkehrswert lag hier bei 35 Mio. EUR.
Sowohl von der Anzahl der Objekte wie auch vom Gesamtbetrag der Verkehrswerte her konnte der Immobilienbestand damit im Jahr 2016 in etwa halbiert werden auf nunmehr noch 24 Liegenschaften mit Verkehrswerten von insgesamt knapp 1,1 Mrd. EUR. Von diesem Rest sind angabegemäß knapp 600 Mio. EUR am Markt und in mehr oder weniger fortgeschrittenen Verhandlungen. Bis zum Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017 rechnet der CS Euroreal nach eigenen Angaben noch mit dem Abschluß weiterer Verkäufe.
Für eine seriöse Prognose ist es heute noch ein bißchen früh, aber wir wagen die Kaffeesatzleserei trotzdem schon mal: Am Ende werden im April wohl 10-15 Objekte für +/- 600 Mio. EUR auf die „Resterampe“ wandern.
Um das Thema „Freiverkehrs-Notiz“ für die Aktien der CS Realwerte AG war es einige Monate lang still geworden. Auch, weil wir hinter den Kulissen gegen die Windmühlenflügel der Bürokratie kämpften und dabei nicht so richtig vorangekommen sind. Nachdem uns aber Anfang der Woche ein Aktionär konkret danach fragte, machen wir unsere Antwort gern für alle Interessierten öffentlich:
Nach der entsprechenden Umfrage unter unseren Aktionären war das Ergebnis, daß weniger als 5 % die Börsennotiz für unbedingt notwendig hielten – für die restlichen mehr als 95 % war es besten Falls „nice to have“.
Wir hatten das Thema trotzdem weiter verfolgt, da sich für eine gewisse Zeit die Möglichkeit einer „light“-Lösung an der Börse Hamburg abzeichnete. Leider hat sich das inzwischen scheinbar zerschlagen, weil die BAFin gleich mit schwerem Geschütz gegen diesen angedachten Sonderweg geschossen hat.
Das Thema liegt deshalb momentan etwas auf Eis. Auch deswegen, weil in den letzten 12 Monaten gerade einmal ein einziger Aktionär die Notwendigkeit hatte, sich von seinen vier Aktien zu trennen. Dafür den Aufwand einer Börsennotiz? Wir hätten es uns durchaus anders gewünscht und gern eine irgendwie geartete Notiz bewerkstelligt, das geben wir offen zu. Aber unsere ehrliche Meinung zu dem Thema ist heute: Eine wirkliche Notwendigkeit, wie sich inzwischen in der Praxis erwiesen hat, besteht scheinbar gar nicht. Und wenn einmal jemand verkaufen muß oder will, kann solche Aktien jederzeit die AG Hist ganz fair zum Net Asset Value übernehmen. Damit ist einem verkaufsbereiten Aktionär genau so geholfen, und wir sparen eine ganze Stange Geld.
Die große Linie an den Immobilienmärkten im Auge zu behalten und sich mit entsprechenden Zahlen und Fakten zu beschäftigen ist für unsere Arbeit nicht weniger wichtig als die vielen kleinen täglichen Dispositionen, die für unseren Erfolg natürlich ebenso ihre Bedeutung haben.
Ein Tag wie der heutige, naßkalt, Schneematsch, die ebenfalls im Büro werktätige Gemahlsgattin kochte soeben einen leckeren Kaffee, der jetzt dampfend vor mir steht, ein solcher Tag ist wie gemacht für großes Philosophieren über den Wert oder Unwert von Finanzprodukten.
Es gilt, nicht mehr und nicht weniger als die Frage zu beantworten: Sind Immobilienfonds eine sinnvolle Anlage?
In den meisten Köpfen dürfte ja zum Thema „Betongold“ die Assoziation vorhanden sein: Sicherheit, anständige laufende Rendite, stetige schwankungsarme Wertentwicklung (nach oben). Ist das wirklich so?
Eine unserer wichtigen Informationsquellen sind einschlägige Internet-Foren, wo sich am Thema OIF Interessierte einen regen Gedankenaustausch liefern. Hier hat sich unser Internet-Freund ariba0815 einmal die Mühe gemacht, die Wertentwicklung einiger uns heute interessierender Fonds seit 2009 (also vor den Rücknahmeaussetzungen) zu untersuchen. Zwischenzeitlich geleistete Ausschüttungen wurden dabei (egal aus welchem Grunde sie erfolgten, Erträgnisausschüttungen oder Substanzausschüttungen) erfolgsneutral berücksichtigt. Im Umkehrschluß heißt das: Seit 2009 wurde keine laufende Rendite mehr erwartet, sondern es ging rein um die Frage: Was bleibt tatsächlich, wenn einem Immobilienfonds nach vielen Jahren Abwicklung die Stunde der Wahrheit schlägt?
Die Ausgangswerte (jeweils 5 Monate vor Rücknahmeaussetzung, also Zeitspanne Juni – November 2009) beim offiziellen Rücknahmepreis (also dem Net Asset Value) sind wie folgt, anschließend ist die Summe der zwischenzeitlich erfolgten Ausschüttungen angegeben:
AXA Immoselect: 59,46 €, bisher ausgeschüttet 29,97 € = 50 %
CS Euroreal: 61,79 €, bisher ausgeschüttet 30,60 € = 50 %
KanAm grundinvest: 55,84 €, bisher ausgeschüttet 27,54 € = 49 %
SEB ImmoInvest: 56,32 €, bisher ausgeschüttet 28,56 € = 51 %
TMW Immobilien Weltfonds: 53,69 €, bisher ausgeschüttet 21,06 € = 39 %
Interessant und in dieser Konstanz keineswegs so erwartet ist das Ergebnis, daß 7 Jahre nach Rücknahmeaussetzung praktisch alle Fonds ziemlich exakt die Hälfte des ursprünglichen angeblichen „Wertes“ zurückgeliefert haben – bis auf den TMW, der aber eigentlich bei jeder Form der Betrachtung die rote Laterne hat.
Es bleibt also überall noch die andere Hälfte übrig (außer beim TWM, da ist es mehr). Die damals in die Falle der Rücknahmeaussetzung geratenen Investoren stellen sich zu Recht die Frage, wie ihre Chancen stehen, auch diese andere Hälfte eines damals als „bombensicher“ vorgegaukelten „Wertes“ wiederzusehen.
Rechnen wir also weiter: Ausgangswert minus Ausschüttungen ergibt den sozusagen noch offenen Betrag – und inwieweit ist nach 7 Jahren „Tal der Tränen“ diese Hoffnung und Erwartung durch den heutigen offiziellen Rücknahmewert noch gedeckt?
AXA Immoselect: 59,46 € minus 29,97 € = Rest 29,67 € (NAV heute noch 5,34 €)
CS Euroreal: 61,79 € minus 30,60 € = Rest 31,19 € (NAV heute noch 20,92 €)
KanAm grundinvest: 55,84 € minus 27,54 € = Rest 28,30 € (NAV heute noch 19,32 €)
SEB ImmoInvest: 56,32 € minus 28,56 € = Rest 27,76 € (NAV heute noch 19,08 €)
TMW Immobilien Weltfonds: 53,69 € minus 21,06 € = Rest 32,62 € (NAV heute 3,82 €)
Damit kommen wir zur spannendsten und letzten Frage: Wieviel ist vom 2009 offiziell genannten (und von hochmögenden Sachverständigenausschüssen bestätigten) Wert, und zwar bereits nach wohlwollender Gegenrechnung der laufenden Erträge aus 7 Jahren, zwischendurch als Wertverlust des Immobilienbestandes auf der Strecke geblieben? Hier sind die absoluten Zahlen und die Prozentsätze im Verhältnis zum 2009er Wert:
AXA Immoselect: 24,33 € = 40,9 % von ursprünglich 59,46 €
CS Euroreal: 10,27 € = 16,6 % von urspünglich 61,79 €
KanAm grundinvest: 8,98 € = 16,1 % von ursprünglich 55,84 €
SEB ImmoInvest: 8,68 € = 15,4 % von ursprünglich 56,32 €
TMW Immobilien Weltfonds: 28,80 € = 53,6 % von ursprünglich 53,69 €
Auch hier ist auffällig und keineswegs so erwartet, daß die „big three“ CS, KanAm und SEB frappierend dicht beieinander liegen. Alle drei waren sehr großkalibrige sog. Flagship-Produkte. Daß sich deren Wertentwicklung nach ca. 7 Jahren Auflösungsdauer kaum voneinander unterscheidet, gibt dem ganzen eine ziemlich hohe statistische Signifikanz.
Vergleichbare Produkte von praktisch allen großen Anbietergruppen, die sich bei der Rücknahmeaussetzungs-Welle 2009 über Wasser halten konnten, sind weiterhin im Markt. Sind deren bis heute täglich veröffentlichten Rücknahmewerte zutreffend und sicher? Diese Frage muß jeder für sich selbst beantworten.
Unsere Einschätzung ist: Im Markt für Offene Immobilienfonds finden wir in Deutschland etliche Potemkin’sche Dörfer. Allerdings: Würde man hier plötzlich mit der Wahrheit arbeiten, könnte der Markt implodieren. Obwohl: Britische Fonds zum Beispiel, die sich bei ihren Objektbewertungen viel näher an tatsächlichen Verkehrswerten bewegen, zeigen, daß auch die Wahrheit eine Chance hätte.
Die Crux bei der ganzen Sache ist ganz einfach: Immobilienmärkte, das haben wir inzwischen gelernt, sind ebenfalls hoch zyklische Märkte mit einer hoch zyklischen Wertentwicklung. Ihre Volatilität unterscheidet sich bei Lichte besehen kaum von den Aktienmärkten. Unsere großen Fondsanbieter aber gaukeln dem Anleger vor, Immobilien seien eine sichere, schwankungsarme, eigentlich beständig im Wert nach oben gehende Investition. Um mit diesen Argumenten verkaufen zu können, haben wir im deutschen Investmentgesetz ein Bewertungssystem geschaffen, das es fertigbringt, die zyklischen Schwankungen der Märkte weitgehend wegzublenden.
Während in den letzten 7 Jahren die Objektbewertungen der abwickelnden Fonds oft unter die Räder gerieten, sind die Objekte der offen gebliebenen Fonds zumeist wundersamer Weise ständig weiter im Wert gestiegen.
Die Wahrheit möchte wahrscheinlich gar kein Mensch hören. Die Fondsanbieter nicht, weil es ihnen im Vertrieb die Tour vermasselt. Die Anleger auch nicht, weil es ihre schöne heile Welt zerstören würde. Wer möchte sich schon mit der Tatsache auseinandersetzen, daß die Anleger des TMW Immobilien Weltfonds am Ende mehr als die Hälfte ihres Geldes unwiederbringlich verloren haben?
Aussprechen können die Wahrheit wahrscheinlich nur Leute wie wir, die ganz am Ende der Nahrungskette an den Fehlern des Systems blendend verdient haben.
Vor wenigen Minuten kam ein Anruf vom Vorstand unserer örtlichen Volksbank. Zu Beginn des Telefonats natürlich der übliche small talk. „Wie geht’s denn so?“ Antwort: „Ganz ausgezeichnet, könnte gar nicht besser, an diesem Jahr ist für uns schon der Haken dran.“ Erstaunte Gegenfrage: „Ehrlich? Das können Sie nach einer Woche schon sagen? Wie geht das denn?“
Es geht. Erst heute vormittag die Melody-Portfolio-Meldung vom CS Euroreal und kurz darauf die Brüssel-Verkaufsnachricht vom KanAm grundinvest – noch mehr gute Nachrichten bräuchte es gar nicht, und trotzdem wäre es schon ein Super-Jahr gewesen.
Um Ihnen die Größenordnungen in’s rechte Licht zu rücken: Per Jahresultimo waren die Fonds, an denen wir aktuell Anteile halten, noch mit folgenden Immobilienbeständen unterwegs:
CS Euroreal: 1.713 Mio. € (30 Objekte)
KanAm grundinvest: 346 Mio. € (5 Objekte)
AXA Immoselect: 163 Mio. € (4 Objekte)
DEGI International: 76 Mio. € (2 Objekte)
UBS (D) 3 Sector Real Estate: 12 Mio. € (4 Objekte)
In Summe also 2.310 Mio. € – wovon wir heute gedanklich 760 Mio. € wegstreichen konnten, also auf einen Schlag 1/3 dessen was überhaupt noch passieren konnte. Dass diese Verkäufe auch noch 15 % über den letzen bekannten Verkehrswerten gelaufen sein dürften, ist dann das Sahnehäubchen.
Die Gesamtsituation (einschließlich einer höchst erfreulichen Kursentwicklung in den ersten Tagen des neuen Jahres) stellt sich damit deutlich positiver dar als von uns noch vor kurzem für möglich gehalten. Entscheidend hierbei ist, daß auf Grund der inzwischen tatsächlich in trockene Tücher gebrachten Immobilienverkäufe unserer Fonds die gute Ist-Situation im Prinzip nicht mehr reversibel ist. Vor diesem Hintergrund haben Aufsichtsrat und Vorstand der CS Realwerte AG heute entschieden, den Dividendenvorschlag für die diesjährige Hauptversammlung (geplant am 21.07.2017 in Wolfenbüttel) zu modifizieren. Die Dividende für das abgelaufene Geschäftsjahr soll demnach nicht, wie ursprünglich vorgesehen, 60,00 € pro Aktie betragen, sondern nunmehr 75,00 €.
Bis auf 4 kleinere Objekte mit gewissem Optimierungsbedarf wollte der KanAm grundinvest zum Übergang auf die Depotbank (Warburg) am 31.12.2016 alles verkauft haben. Im Dezember kamen die Meldungen dann auch Schlag auf Schlag – nur bei einem Objekt nicht: 8 Square de Meeus in Brüssel, ein älteres, aber kürzlich umfassend renoviertes und bis 2028 an das Europaparlament vermietetes 11-stöckiges Bürogebäude im Herzen des Brüsseler Europa-Bezirks. Doch auch daran können wir jetzt einen Haken machen, denn heute vormittag beglückten uns die koreanischen Nachrichtenredakteure Kang Doo-soon und Song Gwang-sup von pulsenews mit der nunmehr schon zweiten phantastischen Nachricht dieses Tages:
Korea Investment & Securities purchases the EU Parliament building
Korea Investment & Securities Co. will buy the European Parliament building located in Brussels, the capital of Belgium, for about 250 billion won ($207 million).
According to investment bank sources Sunday, a consortium of Korea Investment & Securities Co. and Hana Asset Management Co. has decided to purchase Square de Meeus 8, an office building in the Leopold Quarter. The consortium, which was recently picked as the preferred bidder, plans to raise additional funds from institutional investors and acquire the building by the first half of this year.
The price offered by Korea Investment & Securities is estimated at about 250 billion won. Of this, 110 billion won will be put forward by the real estate fund led by Hana Asset Management including Korea Investment & Securities and other domestic institutional investors and the remaining in loans. The property is expected to yield 6 to 7 percent returns a year.
Square de Meeus 8, an eleven-storey office building with 39,710 square meters of space, is in a very sought-after location in the heart of the European quarter. The building, which is 600 meters away from the European Parliament Assembly, is leased by the EU until 2028.
Im Jahresbericht des KanAm grundinvest zum 30. Juni 2016 war der Verkehrswert von Square de Meeus noch mit 162,9 Mio. € angegeben. Der jetzt kolportierte Preis von 250 Mrd. Won entspräche knapp 198 Mio. €. In dem Fall hätten wir mit unserer internen Verkaufspreis-Prognose von 200 Mio. € also ganz gut gelegen.
Damit sind wir jetzt in einer besonders kuriosen Situation: Nach Eingang aller Verkaufserlöse und nach Ausgleich aller sonstigen Verbindlichkeiten hat der KanAm pro Anteil 16,75 € Bargeld auf dem Konto, die irgendwann ausgeschüttet werden können. An der Börse ist er aber im Moment noch für 16,50 € zu kaufen – die vier restlichen Objekte mit Verkehrswerten von 183,8 Mio. € = 2,57 € pro Anteil bekommt man aktuell vollkommen gratis dazu.