Category : Neuigkeiten
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Die allgemeine Marktsituation ließ uns Ende Februar einen bestehenden Bedarf für eine erneute Kapitalerhöhung der CS Realwerte AG erkennen. Zugleich sind die Rahmenbedingungen in unserem Zielmarkt (Offene Immobilienfonds in Abwicklung) derzeit weiterhin so günstig, daß uns nach wie vor ein paar sehr sinnvolle Anlagemöglichkeiten zur Verfügung stehen.
Deshalb hatten wir kurzentschlossen die Möglichkeit einer nochmaligen Kapitalerhöhung in Betracht gezogen. Das Volumen hatten wir bewußt noch offen gelassen, um vollkommen bedarfsgerecht agieren zu können. Auf Anfrage hatten wir lediglich die Höchstgrenze für das erhöhte Kapital mit 10.000 Aktien angegeben.
Diese Höchstgrenze ist auf Grund der inzwischen eingegangenen Teilnahme-Erklärungen erreicht. Also wird unser Kapital noch einmal von 8.400 um 1.600 auf dann 10.000 Aktien erhöht.
Da viele unserer Aktionäre an beiden Aktiengesellschaften beteiligt sind, dazu eine zusätzliche Information: Die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere beteiligt sich auf Grund entsprechender Gremienbeschlüsse selbst an der Kapitalerhöhung mit 185 Aktien und wird anschließend am erhöhten Grundkapital der CS Realwerte AG mit 26,o % beteiligt sein.
Die Kapitalerhöhung wird nach Einzahlung des Erhöhungsbetrages durch die Abwicklungsstelle (die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere) am nächsten Montag (13.03.2017) notariell verhandelt und voraussichtlich noch am 14.03. zur Eintragung in das Handelsregister angemeldet. Wir hoffen, daß die Eintragung im Laufe der Kw 12 erfolgen wird.
Sobald die Eintragung im Handelsregister erfolgt ist, werden unsere Altaktionäre (so wie gesetzlich vorgeschrieben) im Bundesanzeiger dann auch noch einmal formell zur Ausübung ihres gesetzlichen Bezugsrechts aufgefordert werden. Darüber und über alle weiteren Fortschritte werden wir Sie selbstverständlich wie immer zeitnah auf dem Laufenden halten.
Unsere letzte Woche angekündigte Kapitalerhöhung erfreut sich großen Zuspruchs.
Den genauen Umfang der Kapitalerhöhung hatten wir bislang noch gar nicht bestimmt – wir wollten in einem speziell auf unsere Verhältnisse abgestimmten Bookbuilding-Verfahren erst einmal sehen, wie groß das Interesse noch ist. Lediglich auf Nachfrage hatten wir bisher schon die Auskunft gegeben, daß wir (bei derzeit 8.400 schon ausgegebenen Aktien) die Obergrenze bei 10.000 sehen – also Erhöhung um höchsten Falls 1.600 Aktien.
Wenn es in dem Tempo weitergeht wie bisher, wird diese Obergrenze bereits Anfang nächster Woche erreicht werden. Wir werden dann das Zeitfenster für Zeichnungswünsche möglicher Weise sogar vorzeitig schließen müssen.
Deshalb unsere Empfehlung an alle noch interessierten Aktionäre: Nicht „auf den letzten Drücker“ kommen, sondern die verbindliche Übernahmeerklärung am besten gleich per Post oder per Fax abschicken. Und noch ein kleiner Tip: Avisieren Sie uns die Zusendung unter Angabe der gewünschten Aktienanzahl per email an info@CSrealwerte.de – dann stehen Sie in der Liste gleich ein Stückchen weiter vorne.
Soeben meldet der SEB ImmoInvest den Verkauf seines einzigen Objektes in Großbritannien (ein an die Royal Bank of Scotland vermietetes Geschäftshaus im Central Business District von Birmingham).
Dazu heißt es: „Der Verkauf erfolgte unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert von rund EUR 38 Mio. Ausschlaggebend für den verhandelten Kaufpreis sind eine Break-Option im Mietvertrag sowie die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch den bevorstehenden Brexit.“
Mit dem Verkauf wird der heutige Rückgang des Anteilswertes um 7 cent begründet. Multipliziert mit der Anzahl der Anteile sind das EUR 8,15 Mio. Wertverlust. Demnach ist das Objekt für etwas unter 30 Mio. über den Tisch gegangen – und exakt diese 30 Mio. waren auch unsere Schätzung in unserer internen Verkaufspreisprognose gewesen.
„Nachdem die Transaktionsaktivität am Markt wieder zunahm, hat das Fondsmanagement das Momentum genutzt, um das Objekt zu veräußern.“ Wer mit Sprache umzugehen liebt kann hier nur begeistert in die Hände klatschen. Was für eine wunderbar nichtssagende Sprechblase, mit der man in pinkfarbenen Nebelschwaden die Tatsache verhüllt, daß scheinbar an den erstbesten Interessenten der da angelaufen kam ein voll vermietetes Objekt mit einem solventen Mieter (mit dem man aber offenbar einen nicht ganz so perfekten Vertrag gemacht hatte) 22 % unter Verkehrswert abgegeben wurde …
Bei unserer letzten Kapitalerhöhung Anfang 2016 hatten wir angenommen, daß sich die Zeitfenster für sinnvolle Investments in abwickelnde Offene Immobilienfonds recht bald schließen würden.
Doch auch hier hatte der olle Adenauer Recht mit seinem legendären Satz „Meine Herren, es kann mich doch niemand daran hindern, über Nacht klüger zu werden.“ Nur kam Adenauer dieses Mal in Gestalt der Commerzbank, die im jüngsten Abwicklungsbericht des DEGI Europa erstmals einen sehr konkreten Ausblick auf die letzte Abwicklungsphase des inzwischen immobilienfreien Fonds gab, einschließlich einer Vorhersage über Zeitpunkt und voraussichtliche Höhe der weiteren Auszahlungen.
Damit haben wir für die Planung der zukünftigen Zahlungsströme eine „Blaupause“, die wir nach den notwendigen Adjustierungen auch für die übrigen Fonds anwenden können.
Zugleich haben die großen Fonds (vor allem der CS Euroreal, besonders aber der SEB ImmoInvest) im letzten Jahr vor Übergang auf die Depotbank ihre Bestände wesentlich langsamer verkauft als von uns noch zu Beginn letzten Jahres angenommen. So besitzt z.B. der SEB, der in 10 Wochen auf die Depotbank übergehen soll, auch heute noch 66 Objekte in 13 verschiedenen Ländern!
Dadurch sind für sinnvolle Verstärkungen einzelner Positionen immer noch Zeitfenster offen, mit denen wir vor einem Jahr überhaupt nicht mehr gerechnet hatten. Gleichzeitig erreichen uns ständig konkrete Anfragen von Aktionären, aber auch externen Interessenten, die weitere Aktien der CS Realwerte AG übernehmen möchten.
Hier zeigt sich wieder einmal der große Vorteil unserer schlanken Organisation. Im Kopf gereift sind entsprechende Überlegungen erst dieses Wochenende. Bereits heute gibt es die entsprechenden Gremienbeschlüsse: Ja, wir wollen die Gunst der Stunde nutzen und angesichts der gegenwärtig außerordentlich positiven Rahmenbedingungen und der nochmals verbesserten Aussichten noch einmal eine Kapitalerhöhung durchführen.
Bei den aktuell immer noch attraktiven Kaufkursen unserer Fonds können wir damit für unsere Aktionäre zusätzlichen Mehrwert erzielen.
Die entsprechenden Bezugsunterlagen gehen noch morgen in die Post und sollten unsere Aktionäre Mitte der Woche erreichen. Wer bis Ende der Woche von uns keine Post bekommen hat, aber an einer Teilnahme an der Kapitalerhöhung interessiert ist, fordere bitte per email an info@CSrealwerte.de den entsprechenden Vordruck bei uns an.
Gern beantworten wir Ihnen Ihre Fragen zur Kapitalerhöhung, zur laufenden Entwicklung unserer Investments und zu unserer aktuellen Strategie auch telefonisch. Hierfür haben wir werktags vom 22.2. bis 9.3. (außer am 7.3.) jeweils von 10:30 bis 12:30 Uhr eine Telefonstunde für Aktionäre und Interessenten eingerichtet unter 05331-975511.
Die Immobilien-Zeitung meldet am 14.02.2017, daß der SEB ImmoInvest sein einziges Objekt in Luxemburg (Ave. John F. Kennedy 46 a) verkauft hat. Käufer war ein süddeutsches Versorgungswerk, wobei in diesem Fall Savills Investment Management für den Verkäufer und für den Käufer in Personalunion handelte. Der Verkehrswert lag zuletzt bei 40,4 Mio. €. Zusammen mit dem vom gleichen Käufer erworbenen Fachmarktzentrum E96 in Bielefeld (das aber gar nicht dem SEB ImmoInvest gehörte) wird der Kaufpreis mit rd. 75 Mio. € angegeben.
Das gut 10.000 qm große E96 gehörte dem ebenfalls von Savills verwalteten Catalyst European Property Fund I und die Transaktion ging bereits im August 2016 über die Bühne. Den Kaufpreis des E96 verorten wir grob in der Gegend von 15-20 Mio. €. Demnach wäre der Anteil des Luxemburger Objektes des SEB ImmoInvest in dem Paket mit 55-60 Mio. € deutlich über dem Verkehrswert.
Für ein an sechs namhafte Unternehmen voll vermietetes Objekt im etablierten Büroviertel Kirchberg mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von gut 6 Jahren entspräche der von uns geschätzte Preis einer anfänglichen Bruttomietrendite zwischen 4 und 4,5 % – das geht unter den gegenwärtig guten Marktbedingungen in Ordnung.
Allerdings hat hier erneut ein Objekt den SEB ImmoInvest verlassen, das in der Kategorie „absoluter Selbstläufer“ einzuordnen war. Wir rätseln immer noch, wann und wie der Fonds seine restlichen 66 Objekte zu veräußern gedenkt. Bis zum Übergang auf die Depotbank am 30.04.2017 bleiben dafür nur noch 10 Wochen Zeit …
Spannend wird es übrigens auch schon im März: Dann steht die turnusgemäße Neubewertung des mit 15 % Vermögensanteil größten Fondsobjektes an, des Bürokomplexes Via Laurentina 449 in Rom. Im März 2016 war das Objekt bereits von 293,7 Mio. € auf 264,3 Mio. € abgewertet worden. Das sind aber immer noch für einen Leerstand sehr sportliche 5.636 €/qm. Denn der Alleinmieter, der italienische Energieriese Eni S.p.A. (zu dem u.a. die Tankstellenkette AGIP gehört) verläßt das 1978/82 errichtete 25-geschossige Hochhaus mit dem auf XXL-Format gezoomten und ein bißchen südländisch weicher gezeichneten architektonischen Charme des ehemaligen Hauptzollamtes der DDR am Hellersdorfer Weg in Berlin-Marzahn. Ohne umfassende Neupositionierung nach einer aufwändigen Modernisierung ist dieser Bau nach unserer Einschätzung nicht wieder am Vermietungsmarkt zu platzieren. Wie so etwas geht, hat der KanAm grundinvest gerade mit seinem jetzt langfristig an das EU-Parlament vermieteten ebenso alten Objekt Brüssel, Square de Meeus vorgemacht. Aber das ist ein mehrjähriger Weg, den man zudem zu gehen in der Lage sein muß …