Category : Neuigkeiten
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Die Maklerfirma Jones Lang La Salle (JLL) ermittelt aus 110 beobachteten Regionen weltweit einen „Global Office Index“ der Mietpreisentwicklung für Büroflächen.
Im II. Quartal 2016 stieg der Index im Weltdurchschnitt um 3,6 % auf Jahresbasis, der stärkste Anstieg seit vier Jahren. Dabei wurde der Rest der Welt von Europa outperformed, wo allein vom I. zum II. Quartal die Büromieten um 1,5 % stiegen.
Auf Jahresbasis war der „shooting star“ in Europa Stockholm mit 9,4 % Anstieg, gefolgt von Berlin (6,3 %), Barcelona (3,7 %), Paris (3,5 %) und Mailand (2,0 %).
Für uns ist die Mietpreisentwicklung insoweit von Bedeutung, als die Preise für Bürogebäude im Prinzip als „multiples“ der nachhaltigen Jahresmiete angegeben werden. Je höher die Miete, desto höher (wenn alle anderen Faktoren wie insbesondere der Basiszins unverändert) der Wert eines Gebäudes.
JLL sieht die Rahmenbedingungen für die Märkte stabil und beobachtet anhaltend rege Nachfrage von Firmen nach Büroflächen vor allem in Kontinentaleuropa
Heute veröffentlichte Savills die Fondsdatenblätter für Juli für den SEB ImmoInvest und den SEB ImmoPortfolio Target Return.
SEB ImmoInvest: Unverändert 79 Fondsobjekte, Liquidität wegen der Ausschüttung Anfang Juli zurückgegangen auf 251,5 Mio. € = 9,2 % des Fondsvermögens (dem steht immer noch eine Leverage-Quote von 10,5 % gegenüber).
SEB ImmoPortfolio Target Return: Nunmehr noch 23 (25) Fondsobjekte nach Verkauf von zwei stärker kreditfinanzierten Studentenwohnheimen in Florida für zus. 54 Mio. € (letzte Verkehrswerte: 61,1 Mio. €, wovon 48,4 Mio. finanziert waren). Dadurch Rückgang des Immobilienvermögens auf 406,6 Mio. € (421,1 Mio €) und Anstieg der Liquidität auf 71,1 Mio. € = 17,4 % (29,2 Mio. €), aber weiterhin mit 23,7 % deutlich höhere Leverage-Quote.
Die inzwischen vor allem beim SEB ImmoInvest sehnsüchtig erwarteten Immobilienverkäufe lassen weiter auf sich warten.
Die internationalen Gewerbeimmobilien-Märkte unterliegen einer ausgeprägten Zyklik. Es wäre, nebenbei bemerkt, auch sehr fahrlässig, angesichts des aktuellen Nullzins-Szenarios zu meinen, diese Zyklik habe aufgehört. Jedenfalls nach unserer unmaßgeblichen Meinung sind wir im gegenwärtigen Zyklus, der vom Tiefpunkt nach der Finanzkrise 2007/08 aus startete, schon ziemlich weit oben.
Zugegeben, angesichts der Nullzins-Phase und des Mangels an anderen renditetragenden Anlagealternativen könnten wir noch ein paar Jahre lang auf diesem hohen Niveau verharren. Und einige Nachzügler-Märkte werden auch noch weiter aufholen. Wenn die Märkte eher schon oben sind, passiert auch hier genau das, was wir vom Aktienmarkt bestens kennen: Der Markt steigt nicht mehr in der Breite, sondern es beginnt die Rotationsphase. Deutschland ist zu teuer geworden? Na, dann schauen wir uns doch in Italien um. Da auch nicht? O.k., dann vielleicht am Ende doch mal wieder Ungarn?
In dieser Rotationsphase kommen wir nach unserer Einschätzung bei den Gewerbeimmobilien-Märkten inzwischen so langsam an. Vom heutigen Niveau aus noch viel weiter höher? Da haben wir so unsere Zweifel.
Ein heute bekannt gewordener Shopping-Mall-Deal in Spanien ist für die Zyklik des Marktes das beste nur denkbare, quasi lehrbuchmäßige Beispiel:
Wir reden über die „Diagonal Mar“ Shopping Mall in Barcelona. Wir reden über 60.000 qm.
2002 kaufte DEKA die Mall für 240 Mio. €.
2006, auf dem Höhepunkt des letzten Zyklus, verkaufte DEKA an den Privatinvestor Quinlan Private (später Avestus), für 300 Mio. €
In der Zyklik des Marktes und im Strudel der letzten Finanzkrise ging dieses Investment für Avestus gründlich in die Hose. Und für die finanzierenden (irischen) Banken auch. Am Ende kam die irische „bad bank“ NAMA mit in’s Spiel. „Diagonal Mar“ musste einfach nur weg, und dabei erwischte man den schlechtesten Zeitpunkt: 2014 war nämlich der spanische Gewerbeimmobilien-Markt immer noch nahe bei den zyklischen Tiefstständen, und 2014 verkaufte man die Mall an Northwood Investors: zum Schnäppchenpreis von 150 Mio. €
Keine zwei Jahre später stellte Northwood Investors „Diagonal Mar“ schon wieder in’s Schaufenster.
Heute wurde bekannt, daß die Deutsche Bank eine große Zahl weiterer Interessenten ausgestochen hat und die Shopping Mall kaufen wird. Für, halten Sie sich bitte fest, 495 Mio. €. Das sind, nebenbei bemerkt, 8.250 € pro Quadratmeter. Für ein spanisches Einkaufszentrum.
Wir sind sehr glücklich, beim CS Euroreal stark investiert zu sein. Wir sind sehr glücklich, daß der CS Euroreal zur Hälfte aus Shopping Malls besteht. Wir sind sehr glücklich, daß fast alle Malls in Deutschland und Italien liegen. Wir hätten es noch vor wenigen Tagen nicht für möglich gehalten, daß der CS Euroreal sein Einkaufszentrum „Le Befane“ in Rimini mit einem Preisschild von 300 Mio. € in’s Schaufenster stellt, wie Ende Juli italienische Medien berichteten. Gekauft 2005 für rd. 200 Mio. € und im Fonds aktuell mit 241,8 Mio. € bewertet.
Le Befane: 35.460 qm für 300 Mio. €. Das sind 8.460 € pro Quadratmeter. Haben wir vor wenigen Tagen, als erste Meldungen dazu auftauchten, noch für vollkommen abwegig gehalten. Heute nicht mehr. Denn „Le Befane“ gehört nach Expertenmeinung zu den zehn besten Shopping Malls in Europa und spielt mit „Diagonal Mar“ absolut in der gleichen Liga.
Wir sind sehr glücklich, daß unsere Fonds zum heutigen Zeitpunkt verkaufen (müssen). Denn, wie gesagt, jeder Zyklus hat auch mal ein Ende. Und wir scheinen inzwischen ziemlich „oben“ zu sein. Alle unsere großen Fonds sollten bis Frühjahr 2017 mit dem größten Teil ihrer Verkäufe „durch“ sein. Wir sind sehr glücklich, nächstes Jahr dann in Ruhe schauen zu können, wie viel für unsere Aktionäre dabei übrig geblieben ist.
Heute erschien die Quartals-Info des KanAm grundinvest, Stand 29. Juli 2016. Im Inhalt verbergen sich keine wirklichen Neuigkeiten, weshalb wir lediglich die wichtigsten Passagen auszugsweise zitieren:
„Mit einem Verkaufsvolumen von fast 1 Mrd. EURO hat das Management des KanAm grundinvest Fonds im Juli nochmals deutlich gemacht, die Ziellinie am Jahresende mit dem bestmöglichen Ergebnis für die Anleger erreichen zu wollen. Mit dem vertraglich gesicherten Portfolio-Verkauf von fünf Büro-Immobilien in Paris, Luxemburg und in den Niederlanden – der Besitzübergang und damit die Fälligkeit des Brutto-Kaufpreises von rd. 875 Mio. EUR sind für September terminiert – sowie dem Verkauf des „Domina Shopping-Center“ in Riga zum Preis von rd. 75 Mio. EUR, wurde im Juli 2016, nach teilweise langwierigen Verhandlungen von mehr als einem Jahr, fast die Milliardengrenze geknackt.“
„Für zwei weitere Immobilien sind die Verträge bereits weitgehend ausgehandelt, Teile des immer kleiner werdenden Restportfolios von dann noch elf Immobilien … sind in der aktiven Vermarktung.“
„Mit Blick auf die bereits gesicherten bzw. bevorstehenden Verkaufsabschlüsse und Kaufpreis-Fälligkeiten in den kommenden Monaten sind wir zuversichtlich, unseren Anlegern bis zum Jahresende in einer oder mehreren Ausschüttungen die höchste Summe im Vergleich zu allen bisherigen Einzelausschüttungen anweisen zu können.“ (Anmerkung des Verfassers: Vor dem Hintergrund der jüngsten 1-Mrd.-€-Verkäufe wäre das keine wirklich große Kunst, denn die bisher höchste Einzelausschüttung, nämlich 3,00 € pro Anteil im Okt. 2015, erforderte nur 215 Mio. €. Sollte mit der etwas sibyllinischen Formulierung „im Vergleich zu allen bisherigen Einzelausschüttungen“ jedoch deren Summe gemeint sein, dann allerdings wäre das mit 17,40 € pro Anteil = in Summe 1,25 Mrd. € mal eine echt sportlich angelegte Messlatte. Ob es tatsächlich so gemeint war, da sind wir uns dann allerdings auch nicht ganz sicher. Unter der Voraussetzung, daß bis auf die vier unten aufgeführten schwierigen Objekte die anderen Verkäufe bis dahin durch sind, würden wir bis Februar/März 2017 Rückflüsse von round about 15,00 € pro Anteil für wahrscheinlich halten.)
„Auch wenn viele Zeichen für einen Immobilienboom sprechen, ist der Verkauf eines Immobilien-Portfolios von 52 Immobilien in neun Ländern auf zwei Kontinenten eine sehr komplexe Aufgabe.“
„Dem Leitmotiv der AGENDA 2016 folgend „verkaufen ja, aber nur zum bestmöglichen Preis“ kann aktuell nicht ausgeschlossen werden, dass möglicherweise zum Jahresende noch ein sehr kleiner Restbestand an Immobilien zum Verkauf steht, aber noch nicht veräußert ist.“
„Die Verantwortung für die Restabwicklung geht am 1. Januar 2017 … auf die Depotbank über. Dies ist die renommierte, vor über 200 Jahren gegründete Privatbank M. M. Warburg & Co.“
„Auch wenn die Verantwortung für den KanAm grundinvest Fonds künftig bei M. M. Warburg & Co. liegen wird, werden wir die Bank, ihrem Wunsch entsprechend, künftig beratend unterstützen.“
Nun beginnen also die Spekulationen, was der „sehr kleine Restbestand“ zum Jahresende noch nicht veräußerter Immobilien wohl sein könnte. Aus unserer Sicht kämen dafür in Frage (aktuelle Verkehrswerte in Klammern):
Rotterdam, Blaak 555 (60,4 Mio.): Haben wir uns neulich vor Ort angeschaut, das steht leer und ist in keinem besonders adretten Zustand.
Rotterdam, Robecohuis (50,0 Mio.): Da ist der Mieter Robeco im Mai gerade aus- und innerhalb von Rotterdam umgezogen – das neu zu positionieren dauert dann schon ein bißchen.
vielleicht: Clichy-la-Garenne/Paris, ONYX (67,1 Mio.): Kommt darauf an, ob der Hauptmieter Nexity Lamy den demnächst auslaufenden Mietvertrag verlängert.
vielleicht: Bois-Colombes/Paris, Le Columbia (40,6 Mio.): Kommt darauf an, ob der Mieter Colgate-Palmolive den noch dieses Jahr auslaufenden Mietvertrag verlängert (hat).
Die Formulierung „sehr kleiner Restbestand“ würde auf alle vier Objekte zutreffen. „Worst case“, wenn alle vier kumulieren, gehen 217 Mio. € an Verkehrswerten auf eine etwas längere Reise.
Im Umkehrschluß heißt das aber auch, daß folgende Objekte noch bis Jahresende den KanAm grundinvest verlassen haben sollten – und das sind dann (Luxemburg als Einheit betrachtet) gerade noch vier vor Jahresultimo anstehende Verkäufe:
Brüssel, Square de Meeus (162,9 Mio.): Erscheint offiziell immer noch als „im Umbau“, wurde aber schon vor über zwei Jahren an das Europa-Parlament auf (nach Umbau) weitere 10 Jahre vermietet. Ein Selbstläufer, und wird einen Top-Preis bringen.
Paris la Défense, Tour Europe (137,6 Mio.): Stand zur Hälfte leer, für die andere Hälfte laufen die Mietverträge noch durchschnittlich sieben Jahre – für so etwas sollte, vielleicht mit ein paar Abstrichen auf den Verkehrswert, ein chancenorientierter Käufer zu finden sein.
Montreal, E-Commerce Phase I und Phase II (bis Mai 2016 zus. noch 289,7 Mio., dann auf ca. 265 Mio. abgewertet): Die im Mai zeitgleich zum bereits verkauften Domina Shopping-Center erfolgte Abwertung sollte in KanAm-typischer Manier wahrscheinlich ein Hinweis auf den erzielbaren Preis und den bevorstehenden Verkauf sein. Wir würden mal tippen, daß das die zwei weiteren Immobilien mit „weitgehend ausgehandelten Verträgen“ sind.
Luxemburg, Atrium Business Park (vier Objekte, zus. 256,7 Mio.): Der Mieter-Mix (u.a. Baloise-Versicherung, Zurich Eurolife, KPMG) ist nobel, die Restlaufzeit der Mietverträge mit durchschnittlich vier Jahren gerade noch passabel. Auch dieses völlig leerstandsfreie Ensemble sollte bald einen Käufer finden und bei aktuell 14,5 Mio. Jahresbruttomieten knapp 250. Mio. bringen – 5,75 % Bruttomietrendite wäre ein marktüblicher Satz. Für einen Verkauf spricht auch, daß ein solcher Brocken wohl kaum als „sehr kleiner Restbestand“ durchgehen könnte.
Rotterdam, Delftse Poort (146,8 Mio.): Auch dieses Objekt in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs wurde grundlegend umgebaut. Bei unserem Besuch vor wenigen Wochen vor Ort machte es einen durchaus lebendigen Eindruck, und eine Recherche auf der Internet-Seite der Objektverwaltung förderte nur noch vier kleine Teilflächen als „zu vermieten“ zu Tage. Als echte Optimisten rechnen wir mal mit (deutlich?) über 150 Mio. …
In Kürze sollte der Montreal-Verkauf gemeldet werden (250-260 Mio.), und bis Jahresende werden sich weitere Verkäufe auf – mit ein bißchen Glück – noch einmal 750 Mio. addieren. Natürlich gibt es keine Gewähr, daß wir mit unserer Analyse in jedem Punkt richtig liegen. Aber cum grano salis sollte der KanAm grundinvest (sofern nicht vorher schon was ausgeschüttet wird) bis um die Jahreswende herum rd. 2 Mrd. € cash angesammelt haben. Das wären dann knapp 28,00 € Bargeld pro Anteilschein (von den Restimmobilien nach unserem Szenario im Wert von 3,00 € nicht zu reden), die man heute an der Börse noch für round about 24 1/2 € kaufen konnte.
Unser Geschäftsbericht 2015 ist unter „Publikationen“ online. Auch die aktuelle Bestandsübersicht per 29.07.2016 ist bereits veröffentlicht.