Category : Neuigkeiten
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Nachdem wir hier die Resultate des letztes Jahres schon vor einigen Tagen veröffentlicht hatten, finden Sie jetzt auch die neueste Monatsübersicht per 30.12.2016 eingestellt.
Auch diese Zahlen sind jedoch schon wieder Makulatur: Bis gestern sind die Kurswerte unserer Bestände um weitere o,6 Mio. € gestiegen. Also, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital, weitere fast 10 % Rendite in nicht einmal einer Woche. Vor diesem Hintergrund wird es Sie eher überraschen, welche Gedanken uns im Augenblick besonders bewegen.
Schauen wir uns die aktuelle Monatsübersicht noch einmal genauer an: Wir haben zum Jahresultimo Bankkredite von insgesamt 15,o Mio. € in Anspruch genommen. Andererseits haben unsere Fonds (vor allem der KanAm), anteilig berechnet auf unseren Anteilsbesitz, derzeit 14,2 Mio. € an Geld auf ihren Konten. Mit anderen Worten: Nach Ausschüttung der Liquidität (die einzig offen bleibende Frage ist nur, wann das sein wird) sind unsere Bankschulden von ganz allein nahezu verschwunden. Unser Risikoprofil ist also im Moment so flach wie die Brüste von Twiggy.
Am 24.1. kommt die nächste Ausschüttung des CS Euroreal, und wahrscheinlich noch im Januar wird uns auch der KanAm eine richtige Schubkarre voll Geld vor die Haustür kippen. Die Frage ist: Was machen wir dann? Noch mal richtig re-investieren? Und damit unser Risikoprofil wieder steiler werden lassen? Um es vorwegzunehmen: Ja, gut die Hälfte der uns zufließenden Ausschüttungen werden wir noch einmal zur Aufstockung unserer Positionen vor allem im CS Euroreal verwenden, und möglicher Weise werden wir sogar noch eine kleinere Position im SEB ImmoInvest aufbauen.
Aber gleichzeitig werden wir auch zunehmend vorsichtiger. Aus den demnächst gehäufter fließenden Rückzahlungen werden wir immer auch einen nennenswerten Anteil zur Reduzierung der Bankverbindlichkeiten verwenden.
2001 ist mit einem lauten Knall die Dotcom-Blase geplatzt. 2009 erreichte die letzte Finanzkrise ihren Höhepunkt. Wir schreiben jetzt das Jahr 2017 – und sind damit in den immerwährenden Zyklen der Märkte schon ein großes Stück des Weges zum nächsten Crash gegangen. Damit wollen wir jetzt weiß Gott nicht den Teufel an die Wand malen. Aber unsere eigentliche Erfahrung als Finanzhistoriker lehrt uns, daß es unausweichlich so kommen muß – irgendwann dieses Jahr, oder nächstes Jahr, oder auch später.
Wenige Wochen vor dem berüchtigten „Schwarzen Freitag“ fragte ein bekannter Schauspieler einen mit ihm befreundeten Wallstreet-Spekulanten, welche Aktien er jetzt noch kaufen solle. Die Antwort des Börsianers: „Wir hocken auf einem Vulkan. Ich als professioneller Vulkanhocker habe damit kein Problem. Aber Leute wie Sie sollten die Beine in die Hand nehmen und rennen so weit wie sie nur können.“
Damit sind wir wieder bei den ersten beiden Absätzen dieses Beitrages: Angesichts dessen, was wir mit unserer CS Realwerte AG bis heute erreicht haben, können wir mehr als zufrieden sein. Im ersten Halbjahr 2017 planen wir zwar das Momentum noch mehr oder weniger mitzunehmen. Im zweiten Halbjahr 2017 wollen wir aber erneut eine Lage erreicht haben, in der wir als Sondersituation schon heute sind: Die Bankverbindlichkeiten sollen dann nicht mehr größer sein als die anteilig auf uns entfallende Fondsliquidität.
Eine tolle Party zu entdecken ist schon eine Kunst. Eine noch größere Kunst ist es, die Party zu verlassen, wenn es am schönsten ist. Denn das erfordert – Selbstdisziplin.
So ganz en passant entnehmen wir dem heute veröffentlichten factsheet per 30.11.2016: „Ende Nov. 2016 wurde die Immobiliengesellschaft mit dem Büroobjekt Telegrafgatan in Stockholm erfolgreich veräußert. Der Verkaufspreis lag über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.“
Telegrafgatan war erst kürzlich modernisiert und dann langfristig an eine Versicherung vermietet worden. Vor dem Hintergrund hatten wir bei einem Verkehrswert von 20,9 Mio. € einen erzielbaren Preis von 25 Mio. € erwartet. Etwa so dürfte es auch gewesen sein.
Ferner: Am 23.12.2016 hatte es einen nicht erklärten Rückgang des NAV um 13 cent/Anteil gegeben. Auf Rückfrage hieß es, das hänge mit einem Objektverkauf zusammen. Ansonsten möge man sich bitte gedulden bis zum Erscheinen des nächsten Bulletin Mitte Januar. Zu diesem NAV-Rückgang passt ganz perfekt eine soeben erschienene Eilmeldung von PropertyEU: „US private equity firm Blackstone has acquired an office building in the southeast district of Amsterdam for almost € 124 mln. The Acanthus building was sold by Credit Suisse Asset Management in late December in one of the largest Dutch single asset transactions of 2016.“
Von ursprünglich 11 Holland-Immobilien hatte der CS Euroreal im März 2016 neun in einem spektakulären Paketverkauf zweistellig über Verkehrswert an Marathon verkaufen können. Für den CS Euroreal und das, was man ihm auf der Verkaufsseite zutraute, war das der entscheidende „game changer“. Neben einem nicht so prickelnden (und erst kürzlich erneut auf 30 Mio. € abgewerteten) Objekt in Den Haag war dann in NL nur noch das Acanthus im Fonds geblieben. Letzter Verkehrswert war 137,3 Mio. €. Nachdem das Gebäude erst 2015 langfristig an ING anschlußvermietet werden konnte, und ein bißchen beflügelt von dem unerwartet guten Paketverkauf, hatten wir mit 150 Mio. € einen Verkaufserlös über Verkehrswert erwartet. Aber ganz so hoch hängen die Trauben im nach wie vor problematischen NL-Markt dann wohl doch nicht: Der tatsächlich erzielte Preis von 124 Mio. € entspricht immer noch einer Brutto-Mietrendite von rd. 6,5 %, und mehr scheint bei den „Kaasköppen“ im Moment dann doch noch nicht drin zu sein …
Der Vorgang war für einen abwickelnden Immobilienfonds durchaus ungewöhnlich: Trotz beginnender Abwicklungsphase wagte sich der CS Euroreal im Herbst 2012 (Baubeginn Sommer 2014) in Frankfurt, Taunusanlage 8 noch einmal an eine komplette Neuentwicklung. Die aus den 1950er Jahren stammenden Bestandsgebäude wurden abgerissen und durch einen Neubau mit gut 29.000 qm Bürofläche ersetzt. Als Ankermieter mit Einzugsdatum August 2016 konnte für die oberen Geschosse mit 10.800 qm die renommierte Kanzlei Linklaters gewonnen werden.
Aktuell steht das Objekt, das demnächst vollvermietet sein dürfte, beim CS Euroreal mit 206 Mio. € in den Büchern, nach vollständiger Abrechnung des Bauprojektes werden es knapp 215 Mio. € sein. Den Baufortschritt beim T8 konnten die Fondsmanager übrigens beobachten ohne einen Schritt vor die Tür zu setzen: Die Büros der CREDIT SUISSE Asset Management liegen schräg gegenüber auf der anderen Seite der Taunusanlage im TaunusTurm.
Weshalb erzählen wir Ihnen das? Der 2014 von Tishman Speyer gemeinsam mit CommerzReal entwickelte TaunusTurm, mit 65,400 qm Fläche etwas mehr als doppelt so groß wie „unser“ T8, wurde vor wenigen Tagen verkauft an ein Konsortium aus den finnischen Pensionsfonds Varma und Elo, der Quatar Investment Authority und Tishman Speyer, die einen Anteil an dem Objekt behalten. Den Kaufpreis taxieren gewöhnlich gut unterrichtete Kreise auf 500-600 Mio. €. Da sich beide Objekte in Lage und Ausstattung kaum voneinander unterscheiden (unser T8 ist sogar eher noch einen Tucken besser), kann man daraus direkte Schlüsse ziehen, was T8 beim demnächst anstehenden Verkauf bringen könnte. Unter 250 Mio. € dürften es eher nicht sein – und das wären dann satte 15 % über dem schlußendlichen Verkehrswert.
Ein Pappenstiel ist das nicht. Aktuell hat der CS Euroreal noch Immobilien für knapp 1,9 Mrd. €. Mehr als die Hälfte davon geht aber nach Ankündigungen des Fondsmanagements bereits kurzfristig raus. Beim verbleibenden Rest wäre T8 mit einem Anteil von einem Viertel das absolute Schwergewicht – und quasi eine Garantie, daß wir auch da keine bösen Überraschungen mehr erleben werden.
Schon am 20.12.2016 hatten wir an dieser Stelle gemeldet, daß City Pads (ein niederländischer Spezialist für die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum) Europoint III in Rotterdam gekauft hat und die Umwandlung in 420 Wohnungen plant.
Ein Kaufpreis wurde dabei noch nicht genannt. Aus dem heutigen Rückgang des NAV beim TMW Immobilien Weltfonds um ca. 5 % läßt sich aber ableiten, daß der Verkauf für knapp 7 Mio. € erfolgte. 225 € pro Quadratmeter – ein echter Schnäppchenpreis. Der Verkehrswert lag zuletzt noch bei 9,8 Mio. €, und eingeladen hatte sich der TMW dieses Luxusobjekt 2005 mal für 45 Milliönchen …
Nun ja – lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende. Der TMW ist damit jetzt immobilienfrei und hat nur noch runde 56 Mio. € Geld auf dem Konto liegen. Das sind 3,71 € pro Anteil – schau’n wir mal, wann das ausgekehrt werden kann.
Nicht daß ich mit Latein-Kenntnissen protzen wollte. Ich habe nur nie verstanden, warum es (wörtlich übersetzt) heißt: „Die Würfel ist gefallen.“ Und nicht „sind gefallen“ …
Ich habe im I. Quartal 2016 auch nicht verstanden, warum sich die Kurse unserer abwickelnden Immobilien-Fonds so entwickelt haben, wie es nun einmal geschehen ist. Und, ich gebe es ehrlich zu, das hat mir mehr als nur eine schlaflose Nacht bereitet, ehe ich den Pott wieder auf Kurs gekriegt habe. Den gestern schon veröffentlichten vorläufigen Ergebniszahlen können Sie ja entnehmen, daß das am Ende doch noch richtig gut gelungen ist.
Also, jetzt haben wir sie, die endgültige Performance im Jahr 2016. Am 9.12. hatten wir Ihnen an dieser Stelle ja schon mal eine kleine Vorschau gegeben.
Die exakten Daten sowohl für die Entwicklung der KAG-Werte wie auch der Börsenkurse sehen Sie in den nachfolgenden Tabellen.
Bei den KAG-Werten (Net Asset Value), die sich ja eher in Trippelschritten verändern, gibt es zur Vorschau nur eine markante Abweichung: Der DEGI International hat hier noch einmal einen richtigen Satz nach vorne gemacht, nachdem er sein im Prinzip letztes Fondsobjekt (die Procter & Gamble-Italien-Zentrale in Rom) im Dezember kräftig um über 18 % aufwerten konnte. Neben dem CS Euroreal mit marginalen 0,9 % bleibt der DEGI International damit in 2016 der einzige Fonds mit einer (sogar sehr bemerkenswerten) positiven Entwicklung des Net Asset Value.
Die anderen (abgesehen vom im Berichtsjahr wegen seines „Schlußverkaufs“ absolut nicht vergleichbaren DEGI Europa) pendeln beim Minus interessanter Weise alle um die 5 %. Nur der KanAm grundinvest entpuppt sich neben dem positiven CS Euroreal als „weißer Rabe“, indem er wegen einiger großer Verkäufe deutlich über Verkehrswerten mit einem Minus von 1,5 % hinkommt.
Ganz anders dagegen die Entwicklung der Börsenkurse, die die dem jeweiligen Fondsmanagement zugetrauten Leistungen dokumentieren: In einem spannenden Kopf-an-Kopf-Rennen haben hier der KanAm grundinvest (+ 13,0 %) und der CS Euroreal (+ 11,0 %) noch einmal die Plätze getauscht. Der AXA Immoselect und die beiden DEGI-Fonds konnten in den letzten Tagen des Jahres in einem bemerkenswerten Schlußspurt ihre Performance alle noch um +/- 5 % verbessern. Die beiden SEB-Fonds, deren Kursentwicklung uns im Frühjahr zunächst in ziemliche Schwierigkeiten gebracht hatte, behalten die rote Laterne.
Doch nun gilt: Neues Jahr, neues Spiel, neues Glück. Alea jacta est.
OIF Wertentwicklung Jahresübersicht 2016
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