Category : Neuigkeiten
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Soeben wurde im Bundesanzeiger veröffentlicht: „Die Parkstrasse Immobilien S.à.r.l. (Bieterin) hat beschlossen, allen Inhabern von Investmentanteilen des offenen Immobilienfonds CS Euroreal (ISIN DE0009805002) ein Angebot zu unterbreiten, ihre Anteile zu einem Angebotspreis von EUR 17,00 pro Anteil zu erwerben. Das Angebot ist zunächst auf bis zu 6 500 000 Anteile begrenzt, wobei sich die Bieterin das Recht vorbehält, dieses Erwerbskontingent jederzeit zu erhöhen.“
Die Bieterin ist ein Investmentvehikel eines der weltgrößten Hedgefonds. Angebote dieser Art gab es für den CS Euroreal und auch andere abwickelnde Immobilienfonds in den letzten Jahren bereits mehrfach; sie wurden alle seriös und mit prompter Bezahlung des gebotenen Preises abgewickelt.
Der Börsenkurs des CS Euroreal, der in den letzten Tagen noch bei 16,40/16,50 € gelegen hatte, reagierte prompt und näherte sich dem gebotenen Preis von 17,00 € an.
Wie Sie unserer letzten veröffentlichten Monatsübersicht entnehmen können, besaßen wir per 29.07.2016 insgesamt 293.117 Anteile des CS Euroreal mit einem durchschnittlichen Einstandskurs von 15,98 €. Im bisherigen Verlauf des August hat sich unser Bestand noch um mehr als 30.000 Stück erhöht.
Der CS Euroreal weist derzeit einen „Net Asset Value“ von 20,79 € pro Anteil aus. Da wir dem Fonds zutrauen, diesen Wert im Verlauf der weiteren Abwicklung tatsächlich zu erreichen, besteht aus heutiger Sicht kein Grund, uns von unseren Anteilen zu trennen. Es ist aber sehr angenehm, zu wissen, daß während der Laufzeit des Kaufangebotes der Kurs des CS Euroreal nach unten abgesichert ist.
Die spannende Frage ist jetzt: Wird es für den KanAm grundinvest und den SEB Immoinvest bald auch neue Übernahmeangebote geben? Wir denken: Ja.
Heute nachmittag wurde mit der Volksbank Braunschweig Wolfsburg ein erweiterter Kreditvertrag mit einem Kreditrahmen von 5 Mio. € unterzeichnet. Diese zusätzliche Finanzierungsquelle steht uns zu einem variablen Zinssatz von z.Zt. < 1,5 % p.a. zur Verfügung.
Die Ermittlung der Beleihungsgrenzen orientiert sich nicht an Börsenkursen, sondern an der in den Fonds vorhandenen Liquidität (Beleihung zu 100 %) und den Verkehrswerten der Fondsimmobilien (Beleihung zu 50 % der Verkehrswerte). Dieser streng fundamentalanalytische Ansatz wird unserer Investmentstrategie auch am besten gerecht: Kaufen, liegen lassen, am Ende ernten.
Die dagegen in der Kreditkonstruktion der HypoVereinsbank enthaltene Orientierung an Börsenkursen, die für uns durchaus nicht ungefährlich war, stellt somit zukünftig kein erhöhtes Risiko mehr dar. (Börsenkurse unserer Immobilienfonds konnten, wie wir dieses Frühjahr lernen mussten, z.B. auch durch wirtschaftlich unvernünftige Verkäufe durch Dachfonds völlig irrational unter vorübergehenden Druck kommen.)
Die Maklerfirma Jones Lang La Salle (JLL) ermittelt aus 110 beobachteten Regionen weltweit einen „Global Office Index“ der Mietpreisentwicklung für Büroflächen.
Im II. Quartal 2016 stieg der Index im Weltdurchschnitt um 3,6 % auf Jahresbasis, der stärkste Anstieg seit vier Jahren. Dabei wurde der Rest der Welt von Europa outperformed, wo allein vom I. zum II. Quartal die Büromieten um 1,5 % stiegen.
Auf Jahresbasis war der „shooting star“ in Europa Stockholm mit 9,4 % Anstieg, gefolgt von Berlin (6,3 %), Barcelona (3,7 %), Paris (3,5 %) und Mailand (2,0 %).
Für uns ist die Mietpreisentwicklung insoweit von Bedeutung, als die Preise für Bürogebäude im Prinzip als „multiples“ der nachhaltigen Jahresmiete angegeben werden. Je höher die Miete, desto höher (wenn alle anderen Faktoren wie insbesondere der Basiszins unverändert) der Wert eines Gebäudes.
JLL sieht die Rahmenbedingungen für die Märkte stabil und beobachtet anhaltend rege Nachfrage von Firmen nach Büroflächen vor allem in Kontinentaleuropa
Heute veröffentlichte Savills die Fondsdatenblätter für Juli für den SEB ImmoInvest und den SEB ImmoPortfolio Target Return.
SEB ImmoInvest: Unverändert 79 Fondsobjekte, Liquidität wegen der Ausschüttung Anfang Juli zurückgegangen auf 251,5 Mio. € = 9,2 % des Fondsvermögens (dem steht immer noch eine Leverage-Quote von 10,5 % gegenüber).
SEB ImmoPortfolio Target Return: Nunmehr noch 23 (25) Fondsobjekte nach Verkauf von zwei stärker kreditfinanzierten Studentenwohnheimen in Florida für zus. 54 Mio. € (letzte Verkehrswerte: 61,1 Mio. €, wovon 48,4 Mio. finanziert waren). Dadurch Rückgang des Immobilienvermögens auf 406,6 Mio. € (421,1 Mio €) und Anstieg der Liquidität auf 71,1 Mio. € = 17,4 % (29,2 Mio. €), aber weiterhin mit 23,7 % deutlich höhere Leverage-Quote.
Die inzwischen vor allem beim SEB ImmoInvest sehnsüchtig erwarteten Immobilienverkäufe lassen weiter auf sich warten.
Die internationalen Gewerbeimmobilien-Märkte unterliegen einer ausgeprägten Zyklik. Es wäre, nebenbei bemerkt, auch sehr fahrlässig, angesichts des aktuellen Nullzins-Szenarios zu meinen, diese Zyklik habe aufgehört. Jedenfalls nach unserer unmaßgeblichen Meinung sind wir im gegenwärtigen Zyklus, der vom Tiefpunkt nach der Finanzkrise 2007/08 aus startete, schon ziemlich weit oben.
Zugegeben, angesichts der Nullzins-Phase und des Mangels an anderen renditetragenden Anlagealternativen könnten wir noch ein paar Jahre lang auf diesem hohen Niveau verharren. Und einige Nachzügler-Märkte werden auch noch weiter aufholen. Wenn die Märkte eher schon oben sind, passiert auch hier genau das, was wir vom Aktienmarkt bestens kennen: Der Markt steigt nicht mehr in der Breite, sondern es beginnt die Rotationsphase. Deutschland ist zu teuer geworden? Na, dann schauen wir uns doch in Italien um. Da auch nicht? O.k., dann vielleicht am Ende doch mal wieder Ungarn?
In dieser Rotationsphase kommen wir nach unserer Einschätzung bei den Gewerbeimmobilien-Märkten inzwischen so langsam an. Vom heutigen Niveau aus noch viel weiter höher? Da haben wir so unsere Zweifel.
Ein heute bekannt gewordener Shopping-Mall-Deal in Spanien ist für die Zyklik des Marktes das beste nur denkbare, quasi lehrbuchmäßige Beispiel:
Wir reden über die „Diagonal Mar“ Shopping Mall in Barcelona. Wir reden über 60.000 qm.
2002 kaufte DEKA die Mall für 240 Mio. €.
2006, auf dem Höhepunkt des letzten Zyklus, verkaufte DEKA an den Privatinvestor Quinlan Private (später Avestus), für 300 Mio. €
In der Zyklik des Marktes und im Strudel der letzten Finanzkrise ging dieses Investment für Avestus gründlich in die Hose. Und für die finanzierenden (irischen) Banken auch. Am Ende kam die irische „bad bank“ NAMA mit in’s Spiel. „Diagonal Mar“ musste einfach nur weg, und dabei erwischte man den schlechtesten Zeitpunkt: 2014 war nämlich der spanische Gewerbeimmobilien-Markt immer noch nahe bei den zyklischen Tiefstständen, und 2014 verkaufte man die Mall an Northwood Investors: zum Schnäppchenpreis von 150 Mio. €
Keine zwei Jahre später stellte Northwood Investors „Diagonal Mar“ schon wieder in’s Schaufenster.
Heute wurde bekannt, daß die Deutsche Bank eine große Zahl weiterer Interessenten ausgestochen hat und die Shopping Mall kaufen wird. Für, halten Sie sich bitte fest, 495 Mio. €. Das sind, nebenbei bemerkt, 8.250 € pro Quadratmeter. Für ein spanisches Einkaufszentrum.
Wir sind sehr glücklich, beim CS Euroreal stark investiert zu sein. Wir sind sehr glücklich, daß der CS Euroreal zur Hälfte aus Shopping Malls besteht. Wir sind sehr glücklich, daß fast alle Malls in Deutschland und Italien liegen. Wir hätten es noch vor wenigen Tagen nicht für möglich gehalten, daß der CS Euroreal sein Einkaufszentrum „Le Befane“ in Rimini mit einem Preisschild von 300 Mio. € in’s Schaufenster stellt, wie Ende Juli italienische Medien berichteten. Gekauft 2005 für rd. 200 Mio. € und im Fonds aktuell mit 241,8 Mio. € bewertet.
Le Befane: 35.460 qm für 300 Mio. €. Das sind 8.460 € pro Quadratmeter. Haben wir vor wenigen Tagen, als erste Meldungen dazu auftauchten, noch für vollkommen abwegig gehalten. Heute nicht mehr. Denn „Le Befane“ gehört nach Expertenmeinung zu den zehn besten Shopping Malls in Europa und spielt mit „Diagonal Mar“ absolut in der gleichen Liga.
Wir sind sehr glücklich, daß unsere Fonds zum heutigen Zeitpunkt verkaufen (müssen). Denn, wie gesagt, jeder Zyklus hat auch mal ein Ende. Und wir scheinen inzwischen ziemlich „oben“ zu sein. Alle unsere großen Fonds sollten bis Frühjahr 2017 mit dem größten Teil ihrer Verkäufe „durch“ sein. Wir sind sehr glücklich, nächstes Jahr dann in Ruhe schauen zu können, wie viel für unsere Aktionäre dabei übrig geblieben ist.