Category : Neuigkeiten
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In Ausnutzung des restlichen genehmigten Kapitals hat der Vorstand am 12.4. mit Zustimmung des Aufsichtsrates eine Kapitalerhöhung um 400 neue Aktien zum Ausgabekurs von 875,00 Euro je Aktie beschlossen. Mit dieser Kapitalerhöhung soll die Eigenkapitalquote der Gesellschaft leicht verbessert werden; zusätzliche komplementäre Kreditaufnahmen zur Ergänzung dieser Eigenkapitalverstärkung um 350.000,oo Euro sind nicht vorgesehen.
Die Kapitalerhöhung ist durchgeführt und zur Eintragung in das Handelsregister angemeldet. Da wir hier (es war die siebte Kapitalerhöhung in gut einem Jahr) inzwischen eine gewisse Routine haben, kann mit der Eintragung im Handelsregister voraussichtlich spätestens Anfang nächster Woche gerechnet werden.
Sobald die Eintragung im Handelsregister erfolgt ist, wird der Vorstand zur Kenntnis unserer Aktionäre im Bundesanzeiger und auch durch direkte Ansprache das Angebot zur Ausübung des gesetzlichen Bezugsrechts (im Verhältnis 20:1) veröffentlichen.
Aktionäre, die augenblicklich weniger als 20 Aktien besitzen, könnten demzufolge kein Bezugsrecht ausüben. Speziell für diese Gruppe wird die Gesellschaft aber zwecks Minderheitenschutz jedem Aktionär ein Mindestbezugsrecht für eine neue Aktie einräumen.
Einmal im Jahr (das wollen auch unsere Banken so) müssen wir zu den wesentlichen Positionen unseres Depots eine Kommentierung abgeben, unsere Position begründen und auch eine Prognose für das voraussichtliche Abwicklungsergebnis machen.
Das war jetzt gerade mal wieder fällig. Und wir haben uns gedacht: Eigentlich haben wir doch keine Geheimnisse. Also können wir diese ziemlich tiefgehenden An- und Einsichten doch ruhig mit unseren Aktionären teilen.
Seit wenigen Minuten finden Sie auf unserer Internet-Seite unter „Publikationen“, Unterpunkt „Einzelfondsanalysen“ sowohl in Tabellenform wie auch als verbale Kommentierung so ziemlich alles, was uns bei den einzelnen Fonds wichtig zu sein scheint. Bitte beachten Sie: Die in den Tabellen in ROT dargestellten Objekte sind inzwischen verkauft, wir führen die Daten aber aus Gründen der Erfolgskontrolle weiter.
Heute meldet der CS Euroreal den Verkauf von 9 seiner 11 Holland-Immobilien an eine Tochter der in New York ansässigen Marathon Asset Management. Der letzte Gesamt-Verkehrswert dieses Paketes betrug 300 Mio. €. Über den Kaufpreis wurde vertraglich Stillschweigen vereinbart. Auf Grund des Anstiegs des offiziellen Rücknahmewertes der Fondanteile am Abwicklungstag konnten wir jedoch errechnen, daß der Preis bei etwa 315 Mio. € gelegen haben dürfte.
Darüber hinaus konnte der CS-Euroreal parallel noch zwei Hornbach-Baumärkte in Berlin-Mariendorf und Fürth sowie eine kleine Büroaimmobilie in Frankfurt/Main veräußern. Die erzielten Preise lagen über den addierten Verkehrswerten von 45 Mio. €.
Den mit 20 % verhältnismäßig hohen NL-Anteil des CS Euroreal hatten wir bisher für einen nur schwer zu kalkulierenden Pferdefuß eines ansonsten sehr gut aufgestellten Fonds gehalten. In unseren internen Prognosen erzielbarer Verkaufspreise waren wir für das nun zu (g) 315 Mio. € veräußerte Holland-Portfolio vorsichtshalber lediglich von erzielbaren 226 Mio. € ausgegangen.
Nachdem sich dieses von uns stark einkalkulierte Risiko nun in Luft aufgelöst hat, verbessert sich das Chance-Risiko-Verhältnis des CS Euroreal schlagartig. Für die verbleibenden 32 Objekte im Verkehrswert von ingsgesamt 1,9 Mrd. € kann der CS Euroreal nach unserer Einschätzung im besten Fall unter dem Strich die Verkehrswerte tatsächlich erzielen. Der im Börsenkurs jetzt aktuell implizierte Bewertungsabschlag von 34,5 % ist damit eindeutig viel zu hoch.
Auch vor dem Hintergrund, daß die jetzt getätigten Verkäufe im Juli 2016 eine Ausschüttung von geschätzt +/- 4,00 € pro Anteil ermöglichen werden, sollte der CS Euroreal in den nächsten Wochen im Kurs um ca. 1,50 € bis auf knapp unter 20,00 € anziehen können.
Die aktuellen Nachrichten haben unsere Erwartungen an den sich für Ende des I. Quartals abzeichnenden Portfolio-Verkauf noch deutlich übertroffen. Mit positiven Nachrichten hatten wir aber grundsätzlich auch gerechnet. Deshalb hatten wir den CS Euroreal im März 2016 durch größere Zukäufe auf einem damals noch besonders attraktiven Kursniveau zur mit Abstand größten Position unseres Portfolios ausgebaut.
Die bekannten Spieler finden langsam in’s Neugeschäft zurück: Mit dem Ziel, den Fonds zu einem europäischen „Flagship-Fund“ mit einer Zielgröße von 3-5 Mrd. € zu entwickeln, hat AXA IM Real Assets soeben den „AXA Core Europe“ angekündigt. Eine erste Tranche von 500 Mio. € wurde bei einem Dutzend institutioneller Investoren eingesammelt.
Die komplette Geschichte aus PropertyEU vom 8.3.16 lesen Sie auf dieser Internet-Seite unter „Publikationen / Allgemeine Publikationen / Presse“.
Wie schon im vorigen Beitrag beleuchtet befinden wir uns hier in einem Spannungsfeld zwischen einerseits immer noch umgehemmt in den Markt fließendem anlage- und renditesuchendem Geld in zig-Milliardenhöhe und andererseits der Gefahr einer Blasenbildung. Wann der Höhepunkt tatsächlich erreicht ist, kann niemand seriös vorhersagen. Aber der Finanzhistoriker weiß aus Erfahrung: Irgendwann ist der Höhepunkt plötzlich da, und danach heißt das Spiel „Die Reise nach Jerusalem“ …
Regelmäßig informieren wir Sie auch über allgemeine Entwicklungen und Tendenzen an den weltweiten Gewerbe-Immobilienmärkten. Bisher waren überwiegend positive Stimmen zu hören – ein Ende des gegenwärtigen Booms erwartet in 2016 oder 2017 eigentlich niemand.
Deshalb heute auch einmal eine mahnende Stimme:
„As we warned in an earlier column in the Financial Times last April, this liquidity-driven investment boom has led to an excessive compression in yields as investors moved up the risk curve, causing sentiment to become dangerously detached from underlying fundamentals in many markets“, schreibt am 7.3.16 im Informationsdienst PropertyEU Nicholas Spiro, Partner von Lauressa Adivisory. „The fundamentals underpinning commercial property assets will come into sharper focus, leading to a reassessment of risk and valuations.“
Der vollständige Artikel „Fundamentals to the fore as central Banks support wanes“ ist auf dieser Internet-Seite im Zeitungsartikel-Archiv nachlesbar.
Natürlich freuen wir uns, daß der Markt bei der Preisentwicklung im Moment absolut für uns bzw. für unsere Fonds läuft. Aber ebenso natürlich machen wir uns regelmäßig Gedanken darüber, wie lange diese Entwicklung noch anhalten mag.
Nach unserer Einschätzung haben wir den Höhepunkt der Preisentwicklung an den Gewerbe-Immobilienmärkten in den meisten Märkten noch nicht erreicht, nähern uns ihm aber.
Unsere gegenwärtige Positionierung ist vertretbar im Hinblick auf die Tatsache, daß die jetzt mit Abstand am stärksten gewichteten „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoSelect im Hinblick auf die Übergänge an die Depotbanken (31.12.2016 bzw. 30.04.2017) langsam Gas geben bei den Verkäufen.
Abgeleitet aus dem Depotbestand per 29.2.16 verteilt sich der Börsenwert unserer Fonds von 15,8 Mio. € mit 35 % = 5,56 Mio. € auf anteilig in den Fonds enthaltene Liquidität (bei der nicht die Frage ist, ob wir sie ausgeschüttet bekommen, sondern nur wann). Dem stehen gegenüber 10,2 Mio. € Kreditinanspruchnahmen, d.h. über die reine Neutralisierung der Fondsliquidität hinaus beleihen wir mit unseren Inanspruchnahmen die Verkehrswerte des anteilig auf uns entfallenden Immobilienbestandes (15,9 Mio. €) mit 29,3 % = 4,6 Mio. €.
Durch die bereits in der Pipeline befindlichen und von den „big three“ auch schon angekündigten Verkäufe wird sich bis zur Jahresmitte 2016 ein auf uns anteilig entfallender Immobilien-Verkehrswert von rd. 4,0 Mio. € in Liquidität verwandeln. Danach wären wir in der Situation, daß unsere Kreditinanspruchnahmen tatsächlich nur noch der reinen Neutralisierung der anteilig auf uns entfallenden Fondsliquidität entsprechen, d.h. aus dem Zufluß künftiger Ausschüttungen würden die Kredite ganz vollautomatisch zurückgezahlt werden können. Andersherum ausgedrückt: Der auf uns anteilig entfallende verbleibende Immobilien-Verkehrswert wäre durch die Eigendynamik der Abwicklungsprozesse unserer Fonds auf Sicht vollständig mit Eigenkapital finanziert.
Sobald aus den bevorstehenden Verkäufen der „big three“ größere Ausschüttungen generiert werden, werden wir vor der Frage stehen, ob diese Ausschüttungen zu reinvestieren sind. Unsere momentane Markteinschätzung führt zu der Entscheidung, daß wir kurz vor dem von uns vermuteten baldigen Höhepunkt der Preisentwicklung die zufließenden Ausschüttungen eher nutzen werden, um unsere Risikokurve abzuflachen. Sofern wir bis dahin keine besseren Erkenntnisse haben, werden wir die im Sommer erwarteten größeren Ausschüttungen der „big three“ also überwiegend in den Abbau der Kreditinanspruchnahmen fließen lassen.