Category : Neuigkeiten
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Wir pflegen bekannter Maßen einen sehr offenen Umgang mit unseren Stakeholdern. Dazu gehört auch: Fast alles, was unserem Aufsichtsrat zu berichten ist, dürfen auch die Aktionäre erfahren. In dem Sinne also die Veröffentlichung der heutigen email des Vorstands an den Aufsichtsrat:
„Pflichtgemäß habe ich den Aufsichtsrat von einer nicht unwesentlichen Änderung unserer Risikoposition zu unterrichten:
Dem gestrigen Kontoauszug der HVB lag ein Informationsblatt über Änderungen beim Einlagensicherungsfonds des Bundesverbandes deutscher Banken e.V. bei. Ich zitiere:
Dies sind die grundlegenden Änderungen:
Einlagen von finanziellen Unternehmen wie beispielsweise Investmentfonds, Versicherungen und Finanzinstituten sind seit dem 1. Januar 2023 nicht mehr geschützt …
Das Thema hatte für uns bisher vor allem im Hinblick auf die Guthaben des KanAm grundinvest bei seiner Verwahrstelle M. M. Warburg Relevanz, wo ich regelmäßig geprüft hatte, inwieweit die Gelder dort über den Einlagensicherungsfonds abgedeckt waren. Waren sie bisher, jedenfalls zum ganz überwiegenden Teil.
Da das Vermögen aller unserer Fonds weitestgehend nur noch aus Bankguthaben besteht, müssen wir bei der Risikobewertung unserer Fondsanteile auch das theoretische Risiko betrachten, dass durch Insolvenz eines Instituts, bei dem ein Fonds Guthaben unterhält, ein Ausfall entstehen kann. Durch die gravierende neue Einschränkung des Einlagensicherungsfonds vergrössert sich dieses Risiko.
Grundsätzlich ist es nach InvG so, dass Fonds maximal 20 % ihres Vermögens bei einem Institut unterhalten dürfen. Dessen mögliche Insolvenz bedeutet dann ja auch nicht, dass alles weg ist, sondern dass unser anteiliges Vermögen quotal leidet. Sofern nur ein Institut betroffen ist, bedeutet das für uns materiell noch keinen Ausfall, sondern lediglich eine entsprechende Schrumpfung des unseren Anteilen innewohnenden Wertaufholungspotentials. Und wenn mehr als ein grosses Institut knattern geht brauchen wir über eine regelbare Risikosteuerung glaube ich ohnehin nicht mehr zu reden …“
Im letzten Beitrag hatten wir schon darauf aufmerksam gemacht, daß mit dem INTER ImmoProfil wieder einmal ein offener Immobilienfonds in die Abwicklung geschickt wurde. Auch wenn der Verfasser dieser Zeilen wenig Neigung zeigt, mit neu dazukommenden Fonds die Aktivitätsphase der CS Realwerte AG noch weiter zu verlängern, hatte er sich doch pflichtgemäß mit diesem Fonds zu beschäftigen.
Obwohl von BNP Paribas bereits 1998 aufgelegt ist der Fonds immer ein Nischenprodukt geblieben, mit gerade einmal 126 Mio. EUR Fondsvolumen. Hinter der Verteilung der sechs Fondsimmobilien von Dresden über Finnland und Schottland bis Italien mag ein wohlmeinender Betrachter eine geschickte Risikostreuung erkennen, der Verfasser dieser Zeilen würde sie eher als bunt zusammengewürfelt bezeichnen.
Weshalb ich Ihnen heute zu dem Thema überhaupt schreibe? So klein und unbedeutend dieser Fonds auch ist, in ihm zeigen sich doch wie unter einem Mikroskop die generellen Probleme der Immobilienfondsbranche. Und gerade wegen der geringen Größe ist die Problemanalyse deutlich leichter als bei einem der „Dickschiffe“.
Auf den ersten Blick suggeriert die Statistik, daß der Fonds erfolgreich wirtschaftete, wenn auch nur mit eher mäßigen jahresdurchschnittlichen 3,4 % Anlageerfolg seit seiner Auflegung. Weshalb der Fonds jetzt „das Ende seines Lebenszyklus erreicht“ haben soll, was BNP Paribas als Begründung für seine Auflösung anführt, erschließt sich dem Betrachter erst einmal nicht. Immerhin 50 % der Mietverträge laufen noch länger als 5 Jahre und generieren trotz 18,9 % Leerstandsquote etwa 7 % p.a. Bruttomietrendite.
Erst der genauere Blick in die Zahlen offenbart das Problem: Von den 7 % p.a. Bruttomietrendite geht erst einmal die Hälfte drauf für Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. Vom verbleibenden Rest verschwindet noch einmal die Hälfte für die mit 1,68 % üppige Kostenquote, deren weitaus größter Bestandteil wiederum die Vergütung der Fondsgesellschaft ist.
Die traurige Wahrheit offenbart sich nun langsam: Insgesamt erwirtschaftete der INTER ImmoProfil in den letzten vier Jahren ein Ergebnis nach Fondskosten von 13,1 %. Möglich war das aber nur, weil im letzten Immobilienboom auch die Verkehrswerte fröhlich immer weiter hochgeschrieben wurden: Im gleichen Zeitraum um 12,9 %. Will also heißen: Ohne Hochschreiben der Bewertungen hätte der Fonds selbst in den letzten goldenen Boomjahren nur ausgeglichen abgeschlossen.
Mit dem Hochschreiben ist es jetzt aber erst einmal vorbei. Schon deswegen hätte der Fonds künftig keine ausschüttungsfähigen Ergebnisse mehr erwirtschaften können. Und nur zwei Objekte sind voll vermietet, eines ist mit 10 % Leerstandsquote noch im grünen Bereich, aber mit 25 % bzw. zwei Mal 50 % Leerstand ist die andere Hälfte des Portfolios ein klarer Problemfall. BNP Paribas weiß natürlich: In Kürze wären ihnen hier die Hosen runtergerutscht, und das staunende anlagesuchende Publikum hätte den Kaiser ohne Kleider gesehen. Da erklärt man doch lieber „das Ende seines Lebenszyklus“ und macht den Fonds dicht, ehe die Blamage öffentlich sichtbar wird.
Die Lage beim INTER ImmoProfil ist nun aber kein Einzelfall, sondern im gegenwärtigen Marktumfeld eher symptomatisch für die gesamte Immobilienfondsbranche. Nach der Immobilienkrise ist vor der Immobilienkrise. Mal schauen was da in nächster Zeit noch alles kommt. Ganz wohl ist dem Verfasser dieser Zeilen jedenfalls nicht.
Eines allerdings hat er gerade mal wieder gelernt: Die Kostenquote ist, und zwar quer über die gesamte Branche, ein erheblicher Teil des Problems. Nur für die Anleger natürlich, nicht für die Initiatoren. Die Bank gewinnt immer, wussten Sie das denn nicht?
BNP Paribas lässt sich die „erfolgreiche“ Verwaltung des INTER ImmoProfil mit rd. 1,5 % p.a. vergüten.
Das Gehalt des Vorstands der CS Realwerte AG dagegen beträgt, bezogen auf das verwaltete Immobilienfondsvermögen, magere 0,17 % p.a. Kein Wunder daß bei mir nur ein Toyota vor der Tür steht und kein Maserati. Und heute sogar nur ein Fahrrad, nachdem man die beste Ehefrau von allen bei diesem Traumwetter motivieren konnte, den Weg in’s Büro per Drahtesel zu absolvieren und bei der Gelegenheit gleich noch bei der Spargelbude unseres Vertrauens vorbeizuradeln.
In dem Sinne: Schönen 1. Mai der verehrten Leserschaft. Der Verfasser dieser Zeilen wird morgen auf die Straße gehen und mit den anderen Werktätigen für einen prozentual zweistelligen Schluck aus der Pulle demonstrieren. Da kann sich der Aufsichtsrat der CS Realwerte AG für die demnächst anstehenden Gehaltsverhandlungen schon mal warm anziehen … o:)
… schmettert Roland Kaiser seit 1988 in die Mikrofone. Irgendwie kriegt der Verfasser dieser Zeilen diesen Ohrwurm seit heute vormittag nicht mehr aus seinem Kopf raus.
Mitteilung der BNP Paribas REIM Deutschland
„Der offene Immobilienfonds INTER ImmoProfil von BNP Paribas REIM Deutschland hat seit 1998 eine erfolgreiche Performance gezeigt *** Weihrauchautomatik *** Weihrauchautomatik *** Weihrauchautomatik …
Nach nun fast 25 Jahren hat der IIP das Ende seines Lebenszyklus erreicht …
Nun folgt mit der heutigen Kündigung der Verwaltung des Sondervermögens zum 30. September 2025 der nächste logische Schritt …
Leider müssen wir mit der Kündigung der Verwaltung auch gleichzeitig die Rücknahme der Anteilscheine aussetzen.“
Irgendwie fühlt sich der Verfasser dieser Zeilen jetzt doch in einer Endlosschleife gefangen. Und grübelt darüber nach, wie ihm das nur passieren konnte. Nämlich, daß ihm bisher die offenbar bestehende Gesetzmäßigkeit völlig entgangen ist, daß ein Immobilienfonds mit 25 Jahren das Ende seines Lebenszyklus erreicht bzw. daß ein solcher überhaupt existiert.
Die Welt ist gaga, sie war es schon immer, und sie wird es auch immer bleiben.
Gerade befasst sich ein vierköpfiges Readaktionsteam des „Spiegel“ mit dem milliardenschweren Immobilien-Imperium des österreichischen Glamourboys René Benko. Sie wissen schon, der, der Karstadt-Kaufhof gerade das zweite Mal vor die Wand fahren ließ, nachdem er schon vor Jahren mit Schützenhilfe einer stinkreichen thailändischen Familie die Perlen wie das Berliner KdW herausgelöst und in seine Privatschatulle umgebucht hatte.
Lange hielt man den schönen René für ein ausgesprochenes Genie im Immobiliengeschäft. Der „Spiegel“ meint nun aber zu wissen, dass dem Genie inzwischen ziemlich der Arsch auf Grundeis geht. Denn seine ganzen stark kreditfinanzierten neuen Projekte funktionierten in den letzten Jahren vor allem dank, wenn nicht sogar nur durch regelmäßiges Hochschreiben der Verkehrswerte im Bestand. Ohne diese nur auf dem Papier gezeigten Gewinne sähe das Signa-Imperium des Herrn Benko wohl derzeit nicht besonders prall aus, glaubt der „Spiegel“.
Schon sieht man einige seiner Prestige-Projekte wackeln, allen voran den Elbtower, der demnächst mal an den Hamburger Elbbrücken in der Gegend rumglitzern sollte.
Was den Verfasser dieser Zeilen jetzt wundert, ist die Tatsache, dass sich überhaupt jemand über das mögliche Scheitern eines Immobilien-Tycoons wundert. Das war doch bisher in jedem Zyklus so. Warum sollte es ausgerechnet heute ganz anders kommen? Von daher gilt eben auch: Wer die Krise am Immobilienmarkt vorschnell für beendet erklärte (einige Stimmen in der Wirtschaftspresse klangen in den letzten Wochen danach), der hat, mal ausgesucht freundlich ausgedrückt, scheinbar ein ganz sonniges Gemüt. In jedem Abschwung fressen sich die Probleme zwar langsam, aber mit der Unaufhaltsamkeit eines Flözbrandes in die Branche hinein. Deren Zyklik und Volatilität übrigens, allen Ammenmärchen vom „Betongold“ zum Trotz, auch nicht kleiner ist als die des Aktienmarktes. Schon seit einem Jahr treibt den Verfasser dieser Zeilen der Gedanke um: Das dicke Ende in den Immobilienmärkten haben wir im gegenwärtigen Abschwung noch lange nicht gesehen.
All das durfte der Verfasser dieser Zeilen in den letzten 11-12 Jahren über einen vollständigen Zyklus hinweg lernen, nachdem ihn das Schicksal ganz unerwartet in den Nischenmarkt „abwickelnde Offene Immobilienfonds“ geführt hatte.
Und warum? Nur weil die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere um 2010/11 mit Sondergeschäften mit bis heute unbezahlten Mexico-Anleihen von Anfang des letzten, Ende des vorletzten Jahrhunderts richtig viel Geld gemacht hatte, das sinnvoll unterzubringen war. Durch Ausgliederung dieser Aktivitäten aus der AG Hist entstand dann Ende 2014 die CS Realwerte Aktiengesellschaft. Übrigens, von den damaligen Käufern dieser Bonds, die in der Spitze sechsstellige Beträge pro Stück bezahlten, hat man später nie wieder etwas gehört …
Daran musste der Verfasser dieser Zeilen heute schmunzelnd denken. Seit Wochen kriegt er aus Südamerika per email die Bude eingerannt von Leuten, die Schuldverschreibungen der Stadt Elberfeld kaufen möchten – ausgegeben im März 1922 mit einem kurz darauf von der Hyperinflation vollkommen entwerteten Nennwert von 1.000 Papiermark. Hauptsache unentwertet und es sind noch Kupons dabei, das braucht man halt heute von Brasilien bis Peru.
Auf einer unserer Online-Auktionen Anfang letzten Jahres wurde so ein Stück zuletzt mit 12 Euro zugeschlagen. Heute zahlen mir allwissende Investoren aus Brasilien 750 Euro pro Stück.
Die Welt ist gaga, und sie wird es immer bleiben. Darauf mal wieder ein Pülleken Puffbrause … o:)
Ich schulde der geschätzten Leserschaft noch die am Schluß des Beitrags vom 1. April angekündigte Erklärung zur Banque Nationale de Belgique S.A. Wie eine Bombe schlug am Donnerstag Abend letzter Woche die Veröffentlichung der 2022er Resultate der Bank ein. Ein Verlust von 580 Mio. Euro, die Dividende (abgesehen von satzungsgemäßen 6 % auf die 25-Euro-Aktie) fällt aus. Das war erwartet worden. Nicht erwartet war aber, was die Bank in einerseits bewundernswerter, andererseits aber auch tief erschreckender Offenheit ankündigte: Unveränderte Bilanzstrukturen und ein Eintreten des erwarteten Zinsentwicklungsszenarios unterstellt dürften sich in den nächsten fünf Jahren weitere Verluste von 10,8 Milliarden Euro anhäufen.
Einerseits lasten riesige Pakete niedrig verzinslicher Anleihen auf der Bilanz, andererseits muß die Bank immer höhere Einlagenzinsen zahlen. Das zehrt nicht nur das Eigenkapital der Bank und alle in der 173-jährigen Geschichte aufgebauten Reserven vollständig auf, sondern dreht das Eigenkapital zudem noch mit rd. 4 Milliarden Euro in’s Negative. Nun ist ein negatives Eigenkapital für eine Zentralbank für sich genommen absolut kein Problem: Sie macht das Geld schließlich selber und kann deshalb ex definitione nicht pleite gehen.
Aber dass diese Scharte ausgewetzt ist und wieder eine anständige Dividendenausschüttung möglich werden wird, das wird der Verfassers dieser Zeilen mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr erleben. Auch wenn die Bank erwartet, nach fünf Jahren wieder profitabel zu arbeiten: Bevor überhaupt wieder an eine Dividende zu denken ist, muß dann erst einmal das negative Eigenkapital abgearbeitet werden. Also werden sich die Folgen der riesigen Anleihenankaufsprogramme und der dann einsetzende abrupte Zinsanstieg wohl noch die nächsten 15, 20 Jahre in künftige BNB-Bilanzen hineinfressen. Es war deshalb schlechthin alternativlos, sich von den über Jahre lieb gewonnenen Aktien der Banque Nationale de Belgique S.A. zu trennen – auch wenn eine Börsenbewertung von kaum 240 Mio. Euro weiterhin lächerlich erscheinen mag.
Und in einer ziemlich schlaflosen Nacht ging dem Verfasser dieser Zeilen erstmals der Gedanke durch den Kopf: Leute wie Peter Gauweiler, die schon vor Jahren gegen die Staatsanleihenankaufsprogramme klagten, könnten am Ende vielleicht klüger und weitsichtiger gewesen sein als er selbst.