Category : Neuigkeiten
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… wird nicht jeder Bilanzbuchhalter an einem 14. Januar von sich behaupten können, aber bei der CS Realwerte AG ist das tatsächlich so. Der vorläufige Jahresabschluß 2022 steht.
Mit 32,3 Mio. (30,7 Mio.) EUR machen die Wertpapiere des Anlagevermögens nunmehr 99 % der leicht auf 32,6 Mio. (33,4 Mio.) EUR zurückgegangenen Bilanzsumme aus. Dieser eher gar nicht mehr geplant gewesene Ausbau der Position wurde möglich, nachdem wir Mitte 2022 vom Finanzamt eine sog. Nichtveranlagungsbescheinigung erhalten hatten. Die vorher vor allem aus Kapitalertragsteueransprüchen bestanden habenden sonstigen Vermögensgegenstände gingen deshalb signifikant zurück von 2,6 Mio. auf nur noch 0,1 Mio. EUR.
Nachdem die Wertpapiere des Anlagevermögens im Vorjahr noch stille Lasten (= nicht realisierte Kursdifferenzen zum Bewertungsstichtag) von 0,8 Mio. EUR enthalten hatten, bestehen nach einer insgesamt sehr erfreulichen Kursentwicklung in 2022 zum 31.12.2022 nunmehr stille Reserven von 1,1 Mio. EUR. Entsprechend noch wesentlich deutlicher als der Bilanzwert stieg deshalb in 2022 der Kurswert unseres Portfolios von 29,8 Mio. auf 33,4 Mio. EUR.
Viel Freude machten uns in 2022, wie im vorherigen Beitrag bereits näher beschrieben, unsere beiden größten Positionen CS Euroreal und KanAm grundinvest mit Wertaufholungen (= unsere Rendite) von 13,1 % bzw. 14,9 %.
Nach einem nur gut ausgeglichenen Ergebnis in 2021 führt vor allem eine entsprechend vorzunehmende Wertaufholung beim KanAm grundinvest in 2022 zu einem Jahresüberschuß von 1,4 Mio. EUR und damit zu einem Anstieg des Eigenkapitals auf 11,4 Mio. (10,0 Mio.) EUR. Trotz des um 1,6 Mio. EUR erweiterten Gesamtanlagevolumens sind deshalb die Bankverbindlichkeiten auf 18,7 Mio. (20,3 Mio.) EUR rückläufig. Ungeachtet des in 2022 deutlich gestiegenen Zinsniveaus erhöhte sich unser Zinsaufwand in 2022 lediglich von 280 auf 333 TEUR; ursächlich sind Zinssicherungsgeschäfte, die wir bereits im Frühjahr 2021 vorgenommen hatten.
Für das gerade begonnene neue Geschäftsjahr sind keine Einflußfaktoren erkennbar, die unsere insgesamt sehr erfreuliche Entwicklung unterbrechen könnten.
Im Moment schließen wir gerade das Jahr 2022 ab. Am Wochenende wird der vorläufige Jahresabschluß fertig werden, nächsten Montag gehen die Unterlagen zum Wirtschaftsprüfer und wir werden hier gleich anschließend ein paar konkretere Zahlen mitteilen können. Es war jedenfalls kein schlechtes Jahr.
Unsere Fonds entwickelten sich ausgesprochen erfreulich: Als Kapitalrückzahlung flossen beim CS Euroreal 0,88 EUR (32 % des Kurswertes vom Jahresanfang) und beim KanAm grundinvest sogar 2,22 EUR (55 % des Kurswertes vom Jahresanfang). Verglichen mit den Kursen von Ende 2021 führt das im Berichtsjahr 2022 zu Wertaufholungen von 13,1 % beim CS Euroreal und 14,9 % beim KanAm grundinvest. Unsere drittgrößte Position, der CS Property Dynamic, enttäuschte dagegen: Hier flossen im Jahr 2022 mit mageren 0,33 EUR lediglich 3 % der Anfangsinvestition zurück, die Wertaufholung beträgt nur 2,3 % (was aber immerhin noch die Refinanzierungszinsen kompensiert).
Ein Festmahl ist die heute angekündigte Ausschüttung des CS Euroreal nun eher nicht, aber auch Schonkost lässt einen ja nicht gleich vom Fleische fallen. Am 15.12. gibt es 0,46 EUR pro Anteilschein (etwas weniger als die von uns erwarteten 0,60 EUR), womit uns nächste Woche dann aber doch noch rd. 3 Mio. EUR auf den Kopf fallen. Und da der Verfasser dieser Zeilen heute mittag auf dem Wolfenbütteler Weihnachtsmarkt schon zwei leckere Glühweinchen eingestülpt hat, sieht er die Dinge sowieso ganz gelassen.
Das war für dieses Jahr bei unserem Spezialthema dann auch die letzte bedeutsame Nachricht. Wenn ich heute schon wüsste, wie der Kurs des KanAm grundinvest am Jahresende sein wird, dann könnte ich jetzt sogar schon den Jahresabschluß der CS Realwerte Aktiengesellschaft machen, alle Vorarbeiten sind erledigt. Warum die Eile? Na klar, weil der Verfasser dieser Zeilen nächste Woche mit der besten Ehefrau von allen mal wieder auf Kreuzfahrt geht.
Unserer verehrten Leserschaft also ein friedvolles und besinnliches Weihnachtsfest, einen guten Rutsch, und für das Neue Jahr unsere allerbesten Wünsche. Bleiben Sie gesund! Man sieht und hört sich.
Als Ergänzung zum vorigen Beitrag und als kleines Praxisbeispiel, was für Wertverluste bei Immobilienanlagen so alles eintreten können, hätten wir da für Sie noch mal was aus dem wirklichen Leben. Was wir früher (mindestens Leute meines Alters werden sich wahrscheinlich erinnern) in der Schule auf einem karierten Blatt Papier als „Schiffe versenken“ gespielt haben, das spielen hochbezahlte Fondsmanager dieser Tage mit richtig viel Geld auch in der Realität. Man hat manchmal gar nicht die Phantasie, sich vorzustellen, was da so alles versenkt wird.
Gerade heute veröffentlichte die Commerzbank für den jetzt von ihr administrierten abwickelnden Immobilienfonds CS Property Dynamic den Abwicklungsbericht per 31.08.2022. Der Name ist hier Programm: Noch dynamischer konnte man das Geld der Anleger kaum noch versenken.
Die ungeschminkte Wahrheit erfahren wir auf Seite 5 des Abwicklungsberichtes, da steht sie schwarz auf weiß, also ohne daß das damit bedruckte Blatt Papier vor Scham rot geworden wäre.
Am 23. März 2012 stellte der überhaupt erst 2006 aufgelegte offene Immobilienfonds CS Property Dynamic gem. § 81 InvG die Rücknahme von Anteilen ein. Die zuvor für fast 1/2 Milliarde Euro eingekauften 17 Immobilien mussten nun verkauft werden. Die letzte Liegenschaft, ein Büroobjekt in Krakau, wurde schließlich im März 2019 veräußert.
Rein zufällig ist die Aussetzung der Anteilschein-Rücknahme fast genau 10 Jahre her, und so lässt sich ziemlich exakt messen, wie erfolgreich das Fondsmanagement bei der Verwertung des Immobilienportfolios nach Schließung des Fonds denn war. Und da sind wir wieder auf Seite 5 des Abwicklungsberichtes: Für einen 10-Jahres-Zeitraum wird ein nach BVI-Methode ermittelter (also ohnehin branchenüblich geschönter) Anlageerfolg von minus 5,05 % p.a. angegeben. Mit anderen Worten: In den 10 Jahren der Liquidation ist mehr als die Hälfte des diesen Leuten anvertrauten Geldes durch den Schornstein gegangen. So viel mal zum Thema „Betongold“.
6 Jahre nur hat der Fonds echt gelebt, über 10 Jahre dauert nun schon seine Liquidation, und der Abwicklungsbericht stimmt uns auf Seite 7 im Tätigkeitsbericht auf weitere 7 Jahre ein: „Eine finale Auflösung des CS PROPERTY DYNAMIC ist nicht vor dem Jahr 2029 zu erwarten“. Zudem kündigt die Commerzbank ganz offiziell an, daß bei diesem Fonds weiterhin der pure Geiz regiert: „… wird angestrebt, dass rund 25 bis 35 % des … verbleibenden Fondsvermögens für die Geschäftsjahre 2022/2023 bis 2024/2025 ausgezahlt werden können.“ An mindestens 2/3 der im Fonds noch grundlos gebunkerten 35 Mio. Euro möchte sich die Commerzbank also noch ein ganz paar Jahre länger wärmen und für das Aufschlitzen von Kontoauszügen eine Verwaltungsgebühr von o,6 % p.a. kassieren, sprich 210.000,00 Euro.
Doch ehe wir uns jetzt vor Kummer einen ansaufen, wollen wir kurz innehalten und auf Seite 19 des Abwicklungsberichtes springen: Den Erläuterungen zur Vermögensaufstellung entnehmen wir nämlich, daß zum Berichtsstichtag die Liquiditätsanlagen von 35,622 Mio. Euro zu 29,o Mio. Euro aus Festgeld bestehen. Man muß bei der Commerzbank natürlich vorsichtig sein, die sind zu allem fähig, aber zu nichts zu gebrauchen, und eine allzu teure Flasche Puffbrause würde der Verfasser dieser Zeilen darauf auch nicht verwetten. Aber es besteht mindestens ein Funken Hoffnung, daß die Commerzbank die Festgelder – anders als bisher – inzwischen mit einem positiven Zinssatz anlegt.
Wenn das so wäre, dann würden im Fonds künftig sogar wieder positive Erträge erwirtschaftet und die Ausschüttungen um einen wenn auch überschaubaren Ertragsanteil geboostert. So könnte man zum Schluß wie nach einem schönen Essen im Peking-Restaurant sogar noch sagen: Ente gut, alles gut.
Wer geglaubt hatte, angesichts überschiessender Inflationsraten würden Sachwerte wie Immobilien wertstabil bleiben, könnte sich getäuscht haben.
M & G Real Estate, kein irgendwer sondern immerhin der Immobilieninvestmentarm des Londoner Finanz- und Versicherungsgiganten Prudential plc, warnt in seinem gerade erschienenen „Global Real Estate Outlook“: Die uns noch bevorstehenden Wertverluste an den Immobilienmärkten könnten sogar noch größer ausfallen als in der letzten globalen Finanzkrise.
Das korrespondiert irgendwie mit dem ganz komischen Bauchgefühl, das den Verfasser dieser Zeilen schon vor Monaten beschlichen hat. Obwohl es auf den ersten Blick doch sinnvoll erscheinen würde, der Inflation ein Schnippchen zu schlagen mit dem Kauf eines Korbs voller Immobilienaktien, habe ich im Laufe dieses Jahres bei der privaten Vermögensanlage alle Engagements in Immobilien-Werten restlos aufgelöst.
Wieder muß ich jetzt daran denken, was mir bei einer der vorvorletzten Krisen ein ganz alter Hase und guter Bekannter mal im Hinblick auf die Ereignisse um den „Black Friday“ Ende der 1920er Jahre gesagt hatte: „Zerlegt hat es nicht die Leute, die langfristig investiert waren und blieben. Zerlegt hat es die, die im Crash zu früh wieder eingestiegen sind.“
Im August 2011 fasste der Aufsichtsrat der Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere den folgenschweren Beschluß, vorhandene Überschußliquidität in Anteilen des DEGI Europa zu parken. Das war der Anfang unserer später so bemerkenswerten Entwicklung in dieser ganz speziellen Marktnische, die Ende 2014 mit der Auslagerung dieses Geschäfts in die CS Realwerte AG erst richtig Fahrt aufnahm.
Ebenfalls im August 2011 war der Immobilienmarkt auf der Bewertungsskala ungefähr da, wo er vermutlich im Laufe des nächsten Jahres wieder ankommen wird. Insofern hatte der Verfasser dieser Zeilen das überaus lehrreiche Vergnügen, inzwischen einen kompletten Zyklus mit ständiger intensiver Marktbeobachtung mitzumachen. Mit diesem auf meine alten Tage noch neu erworbenen Wissen kann ich nur darauf hinweisen, daß die Leute von M & G Real Estate vermutlich Recht haben: Das Schlimmste kommt erst noch.
Letzte Woche sagte mir einer unserer Aufsichtsräte, er habe gerade ein bißchen Geld über, was man derzeit denn sinnvoller Weise damit machen könne. Die einzig ehrliche Antwort lautet derzeit aber: Nichts. Der Verfasser dieser Zeilen hat im Laufe seines Lebens schon mehrfach bis zu den Knöcheln im Blut gestanden, es aber wundersamer Weise immer wieder überlebt. Aus all dieser Erfahrung wäre heute der Rat, ganz egal welche Anlagemärkte es betrifft: Der schönste Platz ist manchmal an der Seitenlinie. Es läuft einem ja nichts weg. Neue gute Gelegenheiten werden auch in den nächsten Jahren immer wieder kommen.
Entschleunigen Sie. Machen Sie einfach mal nichts. Überraschender Weise werden Sie bald bemerken, daß Sie plötzlich auch wieder viel besser schlafen. Die Party ist für’s erste vorbei, und die Katerstimmung dauert nach aller historischen Erfahrung ein paar Jahre. Ich sage Ihnen rechtzeitig Bescheid, wenn es wieder Zeit wird aufzustehen und zu tanzen.