Category : Neuigkeiten
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Nachdem die Commerzbank als Verwahrstelle des DEGI Europa dessen Rücknahmewert Ende Juni bereits um knapp 2 cent auf 0,34 EUR/Anteil zurückgenommen hatte folgte heute eine weitere Abwertung um 3 cent auf nur noch 0,31 EUR/Anteil. Vom Fondsvermögen von 9,4 Mio. EUR zur Jahresmitte sind also inzwischen erst 0,5 Mio. EUR und jetzt noch einmal 0,79 Mio. EUR verschwunden.
Das erinnert frappierend an das ziemlich unrühmliche Ende des Schwesterfonds DEGI German Business im September. Dort war der Rücknahmewert bis zuletzt mit ausschüttungsbereinigt 0,55 EUR/Anteil angegeben worden, in der Schlußausschüttung am 22.9. erhielten die Anleger aber nur noch knapp 0,31 EUR/Anteil ausgekehrt. Der Grund: Im letzten Abwicklungsbericht per 30.06.2025 hatte die Commerzbank zur Abdeckung angeblich nachlaufender Kosten die Rückstellungen drastisch von 0,1 auf 0,5 Mio. EUR heraufgesetzt (und dieses Geld, um sich schadlos zu halten, dann nach finaler Auflösung des Fonds natürlich erst einmal selbst vereinnahmt). Bei einem Fondsvermögen von schließlich nur noch 0,8 Mio. EUR schlug das pro Anteil voll in’s Kontor.
„Final“ heißt dann übrigens auch: Wenn die Commerzbank, was man annehmen könnte, bei der Bezifferung der Nachlaufkosten mit dem dicken Daumen gerechnet hat, und wenn das am Ende mehr war als tatsächlich gebraucht, dann hat am Ende die Commerzbank einen a.o. Ertrag, und nicht mehr die ehemaligen Anleger. Und daß die Bank sehenden Auges so gerechnet hat daß es für sie am Ende knapp werden könnte werden ihr auch Zeitgenossen die der Bank wohler gesonnen sind als der Verfasser dieser Zeilen kaum unterstellen …
Etwas ähnliches hatten wir für den DEGI Europa danach auch bereits erwartet, allerdings in deutlich abgeschwächter Form, weil dessen restliches Fondsvermögen ein vielfaches des DEGI German Business betrug und als absolute Zahl möglicher Weise in ähnlicher Größenordnung veranschlagte Nachlaufkosten pro Anteil entsprechend viel geringer durchschlagen.
Der DEGI Europa liegt im Berichtsturnus drei Monate hinter dem DEGI German Business (der Ende September final aufgelöst wurde) und die Commerzbank hatte im letzten Abwicklungsbericht per 30.09.2024 „eine finale Auflösung … nicht vor dem Jahr 2025“ in Aussicht gestellt. Insofern sprechen die jüngsten Verluste beim Rücknahmewert des DEGI Europa dafür, daß jetzt auch hier zu Lasten der Anleger kräftig Rückstellungen für Nachlaufkosten gebildet wurden und die finale Auflösung des Fonds in Kürze bevorsteht.
Heute veröffentlichte die Commerzbank den Abwicklungsbericht des CS Property Dynamic zum 31.08.2025, wie üblich erst am letzten gesetzlich gerade noch zulässigen Tag.
Nur zwei Punkte daraus sind einer Erwähnung wert: Auch nach Abzug der Verwaltungsgebühren erwirtschaftete der Fonds (wegen der Zinseinnahmen auf seine Bankguthaben, die 100,2 % des Fondsvermögens betragen) im Geschäftsjahr 2024/25 eine Rendite von 0,55 % p.a. Ohne die Belastung aus einer einmaligen Vorsteuerkorrektur für Vorjahre wären es sogar deutlich über 1 % gewesen, nach 2,6 % im Jahr davor. Insofern schlägt sich dieser abwickelnde Fonds durchaus besser als so mancher seiner noch lebendigen und aktiv vertriebenen Geschwister …
Außerdem kündigt die Commerzbank an, innerhalb der nächsten zwei Jahre 70 bis 80 % des verbliebenen Fondsvermögens ausschütten zu wollen. Nach der letzten Ausschüttung beträgt der Rücknahmewert noch 9,23 EUR/Anteil, 70 bis 80 % davon ergäbe also Ausschüttungen zwischen 6,46 und 7,38 EUR. Da diese Anteile bei uns aber nur noch mit 5,07 EUR zu Buche stehen, wird es im Jahr 2027 zu der im Grundsatz schon seit Jahren erwartbaren Situation kommen, daß der Fonds zwar immer noch ein größeres Restvermögen hat, die Anteile in unseren Büchern aber nur noch mit Null zu bewerten sind. Und da wir Substanzausschüttungen nur so lange gegen die Anschaffungskosten buchen können, bis diese den Wert Null erreicht haben, werden Teile dieser Ausschüttungen im Jahr 2027 in unserer GuV bereits zeitlich vorgezogen als Kursgewinne auszuweisen sein.
Hier kommt schließlich wieder die übliche Bilanzmechanik in’s Spiel: Was auf der Aktivseite mit Null zu bewerten ist, bedarf auf der Passivseite keiner Finanzierung mehr. Nicht nur unsere Bankverbindlichkeiten werden deshalb spätestens im Laufe des Jahres 2027 ganz zwangsläufig verschwinden – auch größere Teile unseres Eigenkapitals werden dann im wahrsten Sinne des Wortes überflüssig.
Gestern, also am 17. November, erschien auf der einschlägigen homepage der Commerzbank die Mitteilung, daß man für den CS Property Dynamic am 20. November pro Anteil 0,60 EUR auszuschütten beabsichtigt. Datiert ist die Verlautbarung mit dem 21. Oktober – ab Kenntnis der Nachricht bis zur Veröffentlichung auf der homepage brauchte die Commerzbank also ziemlich genau vier Wochen. Man muß sich die Abläufe bei den „Gelben“ vermutlich so vorstellen:
Erst mal hämmert der zuständige Mitarbeiter die Nachricht mit der Schreibmaschine auf ein Blatt Papier. Das wird dann per Hauspost in die Lochkartenabteilung expediert. Nachdem die Lochkartenabteilung seit geraumer Zeit der günstigeren Mieten wegen nach Eschborn ausgelagert ist werden für den Nachrichtentransport seit Jahresanfang sogar reitende Boten eingesetzt. In der Lochkartenabteilung macht man aus der analogen Nachricht eine maschinenlesbare. Die Lochkarten gehen sodann per Luftpost in’s Zweistromland, wo die zu veröffentlichende Nachricht von entsprechenden Fachleuten auf Steintafeln gemeißelt wird. Diese Steintafeln gehen dann, und deshalb dauert das alles so lange, weil man Steintafeln aus Kostengründen nicht per Luftfracht verschickt, auf dem Land- und Seeweg in ein nach Polen ausgelagertes Backoffice, wo die Neuigkeit von der Steintafel transkribiert und schließlich im Internet veröffentlicht wird. Wenn alles gut läuft noch vor dem Ausschüttungstermin – aber die Commerzbank hat es auch schon mal geschafft, auf ihrer hompepage eine Ausschüttung anzukündigen nachdem diese bereits erfolgt war …
Regelmäßig durchforsten wir das Internet nach Berichten, die auf Verkäufe von Objekten des INTER ImmoProfil hindeuten. Zuletzt hatten wir das in der zweiten Oktober-Woche getan, und damit eine Meldung vom 14. Oktober in der Zeitung „The Scotsman“ ganz knapp verpasst:
„A Joint Venture between Scottish property company Ediston and Strathclyde Pension Fund has acquired Central Exchange at 20 Waterloo Street for L 22 mio“
Das sind umgerechnet etwa 25 Mio. Euro – über 8 Mio. Euro weniger als der im März-Bericht des Fonds bereits ein weiteres Mal deutlich von 40,5 auf 33,2 Mio. EUR zurückgenommene Verkehrswert (im Jahr 2023 hatte das Objekt noch mit dem doppelten des schlußendlich erzielten Preises, nämlich stolzen fast 50 Mio. EUR in den Büchern gestanden). Sic transit gloria mundi, möchte man den (wirklich hochqualifizierten?) Fachleuten bei BNP Paribas REIM zurufen …
Wenn der INTER ImmoProfil am 15.12. pro Anteil 18,50 Euro ausschüttet, sind dafür gut 37 Mio. Euro erforderlich. Nach der letzten Ausschüttung im Juni hatte die Fondsliquidität noch bei etwa 7 Mio. Euro gelegen. Um die Liquidität für die jetzt angekündigte Ausschüttung zu haben muß der Fonds über das Objekt in Glasgow hinaus in der Zwischenzeit also auch mindestens eines der beiden weiteren im Fonds befindlichen größeren Objekte veräußert haben (das Hotel in Essen mit zuletzt 14,2 Mio. Euro und/oder das Gemischtobjekt in der Bonner Str. 172-176 in Köln mit zuletzt 15,7 Mio. Euro Verkehrswert).
Nun muß sich nur noch herausstellen, wie die insgesamt gut 11 Mio. Euro Abwertungen seit dem letzten Bericht (also etwa 15 % des per 31.03.2025 noch ausgewiesenen angeblichen Fondsvermögens) mit den Verkäufen zusammenzupuzzeln sind: Jeweils ca. 1 Mio. Euro am 7.4., 23.5., 7.7. und 24.7., herbe 2,9 Mio. Euro am 18.8. und weitere 2,5 Mio. Euro am 25.8. sowie 0,9 Mio. Euro am 30.9. gingen binnen eines halben Jahres durch den BNP-Paribas-Schornstein.
Das werden wir Mitte Dezember erfahren, wenn das Management seinen Bericht zum 30.09.2025 veröffentlicht. Damit wartet man in dem Fall nämlich nicht bis 5 Minuten vor Mitternacht des letzten Tages, an dem das Gesetz die dreimonatige Frist für die Veröffentlichung enden lässt. Damit unterscheiden sich die BNP-Paribas-Leute von den großen Strategen beispielsweise der Commerzbank, die die Frist grundsätzlich bis zur letzten Minute ausnutzen, um den ohnehin angemeierten Anlegern noch mal ganz deutlich zu zeigen dass sie der Bank nun wirklich herzlich egal sind. Schaut man sich die Berichte später an, erkennt man, daß sie eigentlich schon Wochen zuvor fertig waren und hätten veröffentlicht werden können … Aber der Grundsatz der Gleichbehandlung aller Anleger verlangt von der Commerzbank nach eigenem Verständnis nun mal, wie es ein Vertreter des Hauses vor geraumer Zeit feinsinnig formulierte, eine Gleichschlechtbehandlung.
Soeben sehen wir, daß einer unserer jüngsten Neuzugänge, der INTER ImmoProfil von BNP Paribas, am 15.12. nicht weniger als 18,50 Euro/Anteil ausschütten wird. Das sind etwa 2/3 des aktuellen Kurswertes! Ganz offenbar war man vor dem Übergang des Immobilien-Restbestandes zum 30.09.2025 auf die Depotbank mit Verkäufen noch recht erfolgreich – nur gesagt hatte man das keinem, weshalb die Überraschung jetzt umso größer ist.