Category : Neuigkeiten
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Die größte Enttäuschung auf dem Gebiet abwickelnder Offener Immobilienfonds war im Jahr 2019 ohne Zweifel der CS Euroreal.
Alle neun restlichen Objekte (Verkehrswerte zu Jahresbeginn in Klammern, in Summe 490 Mio. EUR), mit denen er in das Jahr gestartet war, sind inzwischen verkauft. Die beiden Bürogebäude in Lissabon (103 Mio. EUR) brachten erwartungsgemäß einen Preis oberhalb des Verkehrswertes. Die drei französischen Objekte in Lyon und Toulouse (82 Mio. EUR) brachten nach einem monatelangen Verwirrspiel (sind sie nun verkauft oder nicht?) mit 68 Mio. EUR sogar etwas mehr als von uns erwartet – allerdings eines viel, viel besser und dafür ein anderes viel, viel schlechter als gedacht. Die Rathaus-Galerie in Essen (123 Mio. EUR) wurde erst noch mal weiter abgewertet und schließlich im September für 86 Mio. EUR verkauft – kaum mehr war am Ende angesichts der unsicheren Lage in diesem Marktsegment noch zu erwarten. Eine Katastrophe mit Ansage (wo wir unsere internen Erwartungen dann schon entsprechend heruntergeschraubt hatten) wurde das Einkaufszentrum im tschechischen Olmütz (56 Mio. EUR), das man schließlich für 12 Mio. EUR verschleudern musste. Danach blieben noch die beiden Einkaufszentren in Italien (54 bzw. 25 Mio. EUR). Deren am Ende grottenschlechten Verkäufe hatten wir hier erst vor wenigen Tagen berichten müssen.
In Summe bleibt also die Tatsache, daß man Objekte, die zu Jahresbeginn angeblich noch 443 Mio. EUR wert waren (und unter diese Werte setzen alle 12 Monate sogenannte „unabhängige Sachverständigenausschüsse“ ihr Siegel) im Jahresverlauf für nicht einmal 300 Mio. EUR verkaufte. Verwaltungsgebühren wurden von der Commerzbank als Verwahrstelle natürlich die meiste Zeit noch fröhlich auf Werte berechnet, die sich am Ende als deutlich überhöht erwiesen …
Die Achterbahnfahrt, die der Anteilwert des CS Euroreal daraufhin gerade in den letzten paar Tagen noch hinlegte, ist schon beeindruckend:
Per 12.12. gab es nach dem Verkauf des Einkaufszentrums in Kalabrien einen Rückgang um 0,18 EUR = 2,5 % von 7,08 EUR auf 6,90 EUR.
Per 17.12. ein weiterer Rückgang nach Verkauf des Einkaufszentrums bei Mailand um 0,33 EUR = 4,8 % von 6,90 EUR auf 6,57 EUR.
Am 18.12. erfolgte der Ausschüttungs-Abschlag von 0,97 EUR, neuer Anteilpreis also 5,60 EUR.
Per 19.12. plötzlich wieder ein (bisher nicht erklärter *) Anstieg um 0,05 EUR = 0,9 % von 5,60 EUR auf 5,65 EUR.
Obwohl inzwischen alle Immobilien verkauft sind, bleibt der CS Euroreal also noch für einige Zeit ein Zahlenrätsel mit etlichen Unbekannten. So könnte z.B. der vorgestrige Anstieg um 5 cent (was als absoluter Betrag in Summe auch 5 Mio. EUR sind) eine Rückstellungsauflösung gewesen sein. In das neue Geschäftsjahr 2018/19 gestartet war der CS Euroreal nämlich noch mit Rückstellungen von mehr als 100 Mio. EUR – eine mehr als satte Quote angesichts eines Immobilienvermögens von zu diesem Zeitpunkt nur noch 611 Mio. EUR.
Jedenfalls soweit es aus den offiziellen Verlautbarungen ersichtlich wurde hatte man von diesen Rückstellungen (mit entsprechend positiven Wirkungen auf den Anteilwert) 10 Mio. EUR per 28.12.2018 und weitere 7 Mio. EUR im Rahmen diverser Jahresabschlußbuchungen per 30.09.2019 aufgelöst.
Bleiben also nach den bisher bekannten Daten noch 100 Mio. EUR – Genaueres werden wir in wenigen Tagen erfahren, wenn der (innerhalb von drei Monaten zu publizierende) Abwicklungsbericht per 30.09.2019 veröffentlicht ist. So viele Rückstellungen braucht aber, jedenfalls mit gesundem Menschenverstand betrachtet, ein inzwischen immobilienfreier Fonds gewiß nicht mehr. Man kann also hoffen, daß wir nach weiteren Rückstellungsauflösungen im Neuen Jahr noch den einen oder anderen Groschen Anstieg des Anteilwertes sehen werden.
Zumal die diversen in der Fonds-Betreuung tätigen Abteilungen bei Credit Suisse / Commerzbank erkennbar asynchron arbeiten: Auch beim Schwesterfonds CS Property Dynamic hatte es dieses Jahr nach einem schlechter als erwartet ausgefallenen Objektverkauf erst einmal ordentliche Anteilwertverluste gegeben – dann setzten sich die Buchhalter gemächlich in Bewegung, lösten einige nach dem Verkauf nicht mehr benötigte Rückstellungen auf, und, schwuppdiwupp, am Ende hatte der Anteilwert einen erheblichen Teil der vorherigen Verluste wieder aufgeholt.
Ein bißchen müssen wir Abbitte tun, daß wir den SEB ImmoInvest hier meistens ziemlich schlecht haben wegkommen lassen.
Denn zum einen (siehe voriger Beitrag) haben sie ihr letztes USA-Objekt am Ende doch wesentlich besser verkauft als wir ihnen zugetraut hatten. Zum anderen aber unterscheidet sich das Ausschüttungsverhalten des SEB ImmoInvest deutlich von dem der beiden anderen (man muß inzwischen beinahe sagen: leider) von uns bevorzugten Fonds aus dem Trio der „Big Three“.
Während ein CS Euroreal und ein KanAm grundinvest (deren Ausschüttungshöhe im Dezember 2019 in beiden Fällen sehr enttäuschend war) sich scheinbar die Taschen zugenäht haben, glänzt ein SEB ImmoInvest durch Großzügigkeit und kündigte gestern für den 30.12.2019 eine Ausschüttung von 2,60 EUR je Anteil an. Das ist auf einen Schlag die Hälfte des gesamten restlichen Fondsvermögens. Wörtlich heißt es dazu im Newsletter:
„Die Liquidität für die Ausschüttung stammt aus zwei Quellen: aus den Transaktionen der letzten Monate sowie aus einer veränderten Risikosituation und dem Freiwerden vorhandener Liquidität. Mit der Zeit verringern sich die Risiken aus den zahlreichen vergangenen Verkäufen, Steueransprüche verjähren und Objektgesellschaften können aufgelöst werden. Diese Liquidität wird dann an die Anleger ausgekehrt.“
Den anderen beiden zur Nachahmung sehr empfohlen …
… war alles, was uns auf der Straße begegnete, als wir vor knapp zwei Jahren das dem SEB ImmoInvest gehörende Bürogebäude in Herndon (eine ziemlich seelenlose suburb der US-Hauptstadt Washington) besichtigten. Keine Menschen, keine Mieter, nur ein übervoller Bauschutt-Container. Entsprechend negativ fiel unsere Einschätzung aus: Bei einem letzten Verkehrswert von 18,3 Mio. EUR hatten wir dem Objekt nur noch einen Verkaufserlös von 12 Mio. EUR zugetraut.
Umso größer heute die Überraschung: Vor wenigen Minuten meldet Savills Fund Management, daß man Herndon „leicht über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“ verkaufen konnte. Glückwunsch. Ausgerechnet vom SEB ImmoInvest hatten wir eine versöhnliche Nachricht zum Jahresausklang nun wirklich nicht erwartet.
Erst vor wenigen Tagen hatten wir hier auf einen Bericht im „Handelsblatt“ Bezug genommen, der sich mit dem „Superzyklus am Immobilienmarkt“ beschäftigte. Darin waren wir zu dem Schluß gekommen, daß es „den Immobilienmarkt“ gar nicht gibt. Man betrachtet vielmehr ein riesiges Sammelsurium sehr guter, guter, mittelmäßiger und schlechter Objekte, also ein vollkommen heterogenes Gebilde, das kaum dazu taugt, dessen Entwicklung auf eine einzige Trendaussage zu komprimieren. Der Anleger, der das Pech hatte, daß sein Fonds sich auf eher mittelmäßige oder schlechte Objekte kapriziert hatte, hat von einem Superzyklus am Immobilienmarkt nicht das Geringste.
Im SEB ImmoInvest (4 Restobjekte) waren wir nach wie vor nicht investiert, also starteten wir in das IV. Quartal 2019 mit insgesamt noch 4 Restobjekten in unseren beiden schwergewichtigen Fonds (CS Euroreal und KanAm grundinvest, jeweils noch 2 Objekte). Diese 4 Restobjekte hatten Verkehrswerte von insgesamt 166 Mio. EUR. Verkauft wurden sie im November/Dezember 2019 für zusammen ca. 165 Mio. EUR, also praktisch genau zu den letzten Verkehrswerten. Im Schnitt jedenfalls. Das ist aber wie mit der statistischen Betrachtung von Lebenserwartungen: Wenn einer 50 Jahre alt werden soll, und der andere 100, dann sind beide mit 75 im Schnitt tot …
Bei unseren Fonds liest sich das dann so: Der CS Euroreal hat seine letzten beiden Objekte (letzte Verkehrswerte: 79 Mio. EUR) für zusammen 29 Mio. EUR verkauft. Der KanAm grundinvest hat seine letzten beiden Objekte (letzte Verkehrswerte: 87 Mio. EUR) für geschätzte 136 Mio. EUR verkauft. Nun ist das für uns kein Grund, sich groß aufzuregen, denn wir sind in beiden Fonds etwa gleich stark gewichtet. Der Mißerfolg des einen wird folglich durch den besonderen Erfolg des anderen weitgehend ausnivelliert.
Dennoch machen die Ereignisse in den letzten paar Tagen eines noch mal ganz deutlich: Es gibt nicht nur sehr gute, gute, mittelmäßige und schlechte Immobilien. Nein, es gibt auch (und das macht die Sache für den ahnungslosen Anleger nicht gerade einfacher) sehr gute, gute, mittelmäßige und schlechte Immobilienexperten. Schauen Sie also ruhig genau hin, wem Sie Ihr Geld anvertrauen. Auch wenn es eine angeblich bombensichere Immobilien-Anlage („Betongold“) ist, bei der man im ersten Moment meint, doch gar nichts falsch machen zu können.
Schon vor einigen Wochen funkte der Buschfunk, daß der CS Euroreal bzw. die Commerzbank als Verwahrstelle das Thema „Immobilienverkäufe“ (mit dem sie eigentlich noch bis 30.04.2020 Zeit gehabt hätten) bis zum Jahresende vom Tisch haben wollten.
So ist es auch gekommen. Nachdem man erst vor wenigen Tagen das Einkaufszentrum im süditalienischen Kalabrien für einen Spottpreis verschleudert hatte, passierte nun genau das Gleiche mit dem Einkaufszentrum „La Cupola“ im Großraum Mailand:
„Per 17. Dezember 2019 ist der Anteilpreis des CS EUROREAL von 6,90 Euro um 0,33 EUR auf 6,57 EUR je Anteil zurückgegangen. … Ursache für diese Änderung des Anteilpreises war der Verkauf der Immobilie „Le Cupole“ in San Giuliano Milanese. … Der für die Liegenschaft erzielte Bruttoverkaufspreis lag unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Mit diesem Verkauf wurde die letzte Immobilie des CS EUROREAL veräußert.
Der Rückgang des Anteilpreises impliziert einen Verlust von über 33 Mio. EUR, also wurde der Konsumtempel für runde 20 Mio. EUR verkauft. Auch hier fragt man sich, wozu es eigentlich Sachverständigenausschüsse gibt, die für Immobilienfonds Verkehrswerte ermitteln. Denn nach Meinung dieser Experten war „La Cupola“ Mitte 2017 55 Mio. EUR wert, Mitte 2018 54 Mio. EUR und selbst Mitte 2019 (als der Verkaufsprozess schon längst eingeleitet sein musste) immer noch 52 Mio. EUR – und diese Werte waren selbstverständlich auch die Berechnungsgrundlage für die Verwaltungsgebühren des Fondsmanagements. Lediglich die Tatsache, daß Weihnachten vor der Tür steht, hält den Verfasser dieser Zeilen davon ab, an dieser Stelle deutlich zu sagen, was er von den Fähigkeiten einer Credit Suisse resp. einer Commerzbank als Vermögensverwalter hält. Nur so viel: Sollte Ihnen ein Vertreter eines der beiden genannten Häuser bei nächster Gelegenheit mal die Hand schütteln, zählen Sie hinterher besser Ihre Finger nach.