Category : Neuigkeiten
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Der DEGI Global Business ist einer der in der Abwicklung schon besonders weit fortgeschrittenen Fonds, die noch in den Bestand zu nehmen sich für uns nicht mehr wirklich lohnte bzw. mangels ausreichender Materialverfügbarkeit auch gar nicht möglich war (bei einem Fonds-volumen von lediglich noch 5,5 Mio. EUR lässt sich bei unserem typischen Anlagebedarf kein Drehmoment mehr auf den Asphalt bringen).
Trotzdem, nur daß Sie es mal gehört haben: Beim DEGI Global Business ist der Anteilwert (Nettoinventarwert) heute auf Grund der Auflösung von Rückstellungen um 10,8 % auf 1,64 EUR gestiegen.
Das zeigt, daß im Thema „Rückstellungen“ bei einigen abwickelnden Immobilienfonds durchaus noch Phantasie vorhanden ist. Wir haben dieses Thema schon seit langer Zeit sehr wohl auf dem Schirm.
In unserem speziellen Geschäft ist die klassische Gliederung einer Gewinn- und Verlustrechnung nur sehr bedingt aussagekräftig. Vor allem die Veränderungen stiller Bewertungsreserven in unseren Beständen gehen in die G+V nicht ein, haben aber großen Einfluß auf das wirtschaftlich tatsächlich erzielte Ergebnis. Die „offiziellen“ Zahlen nach HGB, die wir veröffentlichen (müssen) sind also in gewisser Weise wie für den Betrunkenen die Laterne: Nicht zur Erleuchtung, sondern zum Festhalten.
Für unseren gerade in Arbeit befindlichen Geschäftsbericht 2018 haben wir deshalb erstmals eine Übersicht konzipiert, die den Erfolg des Geschäftsjahres sehr viel präziser darstellt als nur die Gewinn- und Verlustrechnung. Daraus wird auch deutlich, daß das Jahr 2018 für die CS Realwerte AG noch wesentlich erfolgreicher verlaufen ist als es die „offiziellen“ Zahlen dann zeigen.
Wir sind von der Commerzbank AG ja bereits einiges gewohnt. Aber die heute erschienene Begründung für den gestrigen Anstieg des Anteilwertes beim CS Euroreal um 0,12 EUR auf 7,55 EUR schlägt dem Faß nun wirklich den Boden aus.
„Ursache für diese nachträgliche Änderung der Anteilwerte war ein Fehler in der Berechnung der Anteilwerte vom 24. und 25. April 2019.“
Schüchtern erhebt sich das Stimmchen vom Rübenfeld und möchte bemerken: 0,12 EUR pro Anteil sind bei Stück 102,69 Mio. umlaufenden Anteilen mal eben 12,32 Mio. EUR. Geschätzter Herr Zielke, mindestens bis zu Ihnen sollte sich doch mittlerweile herumgesprochen haben, daß die angedachte Fusion mit der Deutschen Bank geplatzt ist und daß das copyright für „peanuts“ deshalb weiter ganz allein bei den Blauen liegt …
Erst letzte Woche hatten wir beim CS Euroreal wegen der heftigen Abwertung des Einkaufszentrums im tschechischen Olmütz einen Rückgang des Anteilwertes (Net Asset Value) von 7,81 EUR um rd. 6 % auf 7,43 EUR zu beklagen.
Heute geht es schon wieder in die andere Richtung: Plus 1,6 % auf 7,55 EUR.
Aus dem Hause KanAm gab es schon vor etlichen Jahren zu solchen Volatilitäten (die dort nämlich nicht stattfinden) die Aussage: „Es kann uns bei der Ermittlung des Anteilwertes ja keiner verbieten, da mal unsere Kalender übereinanderzulegen.“ Natürlich, bei einer solchen Vorgehensweise wird eben auch vieles nicht ganz so Angenehme für den Außenstehenden dann gar nicht erst sichtbar. Und das ist auch nicht wirkliche Transparenz. Aber ein dermaßen hin- und herfliegender Teppich wie bei den beiden CS-Fonds ist ebenso wenig der Weisheit letzter Schluß.
Bereits im April 2018 hatte der CS Euroreal sein 31.360 m2 großes Einkaufszentrum „Olympia“ im tschechischen Olmütz von 74,2 Mio. EUR ziemlich kräftig auf 56,0 Mio. EUR abgewertet. Begründung damals: „Erhebliche Reduzierung des Bodenwertes, Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes sowie angesetzter Abschlag für Investitionskosten für den Hypermarkt.“
Das hatte uns schon etwas mißtrauisch gemacht, und wir hatten unsere für die Berechnung des Wertaufholungspotentials maßgebliche interne Verkaufpreiserwartung auf 35,0 Mio. EUR heruntergeschraubt. Das war aber noch längst nicht vorsichtig genug, wie wir heute wissen.
Einen kräftigen Rückgang des Anteilswertes um rd. 6 % auf 7,43 EUR je Anteil begründet die Verwahrstelle Commerzbank AG gestern mit einer weiteren Abwertung von Olmütz auf, halten Sie sich fest, jetzt nur noch 19,0 Mio. EUR. Der schon vor einem Jahr kräftig reduzierte Verkehrswert wurde also jetzt noch einmal gedrittelt. Mit „erhebliche Reduzierung des Bodenwertes sowie Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes“ werden zwei alte Bekannte der letztjährigen Begründung wiederholt, „gestiegener Leerstand sowie erhebliche Reduzierung der nachhaltig erzielbaren Miete und der Restnutzungsdauer“ kommen heuer noch neu dazu.
Man fragt sich bei solch erratischen Ausschlägen in den Verkehrswerten allen Ernstes, was der für die Bewertung zuständige Sachverständigenausschuß bei seinen Sitzungen raucht – gesund kann es auf keinen Fall sein.
Bei dieser Entwicklung muß man auch schon einmal eine Variante rechnen, die den für Olmütz erzielbaren Erlös mit Null ansetzt. In dem Fall müsste das zweite übrig gebliebene Objekt (die Rathaus-Galerie in Essen, die übrigens zufällig fast auf den Quadratmeter genau so groß ist wie Olmütz) mindestens 30,0 Mio. EUR bringen, ehe die Anleger des CS Euroreal auf der gegenwärtigen Kursbasis „Nasse“ machen. Bei einem Verkehrswert von aktuell noch 123,3 Mio. EUR sollte man das erwarten können.
Dennoch ist durch diese Entwicklung fast alle Phantasie, die in diesem Fonds noch dringesteckt hatte, verloren gegangen – und viel Vertrauen in das Fondsmanagement außerdem.