Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
Heute wurde von der Commerzbank AG der Abwicklungsbericht für den DEGI International per 31.12.2018 veröffentlicht. Bei diesem Fonds interessieren nur noch zwei Fragen.
Erstens: Wie viel Geld gibt es Mitte April? Nach diesem Ausschüttungstermin kann man beim DEGI International nämlich die Uhr stellen. So auch dieses Jahr wieder – am 18.4.2019 schüttet der Fonds 0,38 EUR pro Anteil = 12,3 % des restlichen Fondsvermögens aus.
Zweitens: Was passiert mit der Brandschaden-Ruine in Bukarest, dem im Juni 2009 abgefackelten „Millenium Business Center“? 2006 für sündhaft teure 110,0 Mio. EUR gekauft, steht die Ruine jetzt nur noch mit 6,6 Mio. EUR in den Büchern. Wer hoffte, 10 Jahre nach dem Brand würde man erfahren, was hier weiter passiert, oder aber endlich würden wenigstens einmal die vor Jahren angestrengten Prozesse mit der Versicherung entschieden, sah sich ein weiteres Mal getäuscht: Der Text im Abwicklungsbericht wurde wieder nur per Copy/Paste aus den Vorjahren übernommen.
Unser Geld ist in unseren abwickelnden Immobilienfonds im Prinzip in zwei Formen gebunden: Zu einem nur noch sehr geringen Teil in den Restimmobilien-Beständen einiger Fonds, und zum weitaus größeren Teil in den Bargeldbeständen der Fonds, die uns erst über die Zeitachse gesehen ausgeschüttet werden.
Per 28.02.2019 entfielen über alle Fonds gesehen auf unsere Beteiligungen rein rechnerisch 30,0 Mio. EUR Liquidität und 5,3 Mio. EUR auf uns anteilig entfallende Werte der restlichen Immobilien. Knapp die Hälfte des Immobilienwertes entfiel dabei auf den CS Property Dynamic – und der hat gestern nun seine letzte Immobilie verkauft.
Noch stärker wirkt sich das bei unserer internen Steuerungsgröße „Risikobetrag Immobilien“ aus. Das ist der Börsenwert unserer Fondsanteile abzüglich der anteilig auf uns entfallenden Liquidität. Bei dieser Risikobetrachtung lassen wir uns von dem Gedanken leiten, daß die Liquidität uns ja irgendwann zufließt und damit nur die Differenz zwischen Liquidität und Börsenwert ein Risiko bei der Resteverwertung darstellt.
Dieser Risikobetrag lag für uns per Ende Februar bei 1,6 Mio. EUR. Der dagegenstehende Wert der Immobilien von 5,3 Mio. EUR bedeutet: Erst wenn die Abschläge bei den Verkaufspreisen im Schnitt bei mehr als 70 % zu liegen kamen, konnten wir bei der Sache überhaupt noch Geld verlieren.
Der mit Abstand größte Teil dieser Risikobetrachtung entfiel bislang auf den CS Property Dynamic. Mit Verkauf der letzten Immobilie ist hier das Immobilienrisiko aber raus. Was uns danach an Immobilienrisiken rechnerisch noch bleibt sind 74 TEUR beim DEGI International und 91 TEUR beim KanAm grundinvest – beides Werte, die nicht wirklich der Rede wert sind.
De facto ist die CS Realwerte AG seit gestern demnach so etwas wie ein reiner Geldmarktfonds. Und zwar ein Geldmarktfonds, der einen Euro Bargeld für 85 cent gekauft hat und nun geduldig darauf wartet, daß irgendwann der volle Euro zurückkommt. Von der Differenz müssen wir dann alle leben.
Am 20.12.2018 war der Anteilpreis des CS Property Dynamic wegen des unerwartet guten Verkaufs des Einkaufszentrums Glebocka/Targowek in Warschau um 0,94 EUR angestiegen.
Gestern erfuhren wir durch eine ad-hoc-Meldung des Käufers (Globalworth Poland Real Estate), daß auch das letzte Objekt des CS Property Dynamic, das Rondo Business Center in Krakau verkauft worden ist, und zwar zu dem unerwartet schlechten Preis von 37,0 bzw. adjustiert sogar nur 32,6 Mio. EUR.
Sehr viel schneller als erwartet gab es dazu heute von der Commerzbank AG als Verwahrstelle des CS Property Dynamic die offizielle Bestätigung. Demnach ist durch den Verkauf per gestern der Anteilpreis von 31,91 EUR um 3,75 EUR (entsprechend 11,75 %) auf 28,16 EUR zurückgegangen.
Zu der Frage, inwieweit in diesem Zusammenhang bereits Rückstellungsauflösungen in die Bewertung mit eingeflossen sind, erfahren wir momentan noch nichts. Wahrscheinlich müssen wir da unsere Neugier auch zügeln, bis Ende November der nächste Abwickungsbericht zum 31.08.2019 erscheint. Bis dahin kann man wenigstens die Hoffnung haben, daß ein paar Rückstellungsauflösungen den Anteilpreis am Ende noch positiv beeinflussen könnten.
Wenn nicht, dann heißt es jetzt auch bei diesem Fonds: Game over. Der übrig gebliebene offizielle Wert von 28,16 EUR sollte im Laufe der Zeit an die Anteilscheininhaber zurückfließen – davon irgendetwas zwischen 10-12 EUR nach dem jetzt erfolgten Verkauf relativ zügig. Bei den danach noch verbleibenden 16-18 EUR geht der gegenwärtig im Kurs ausgedrückte Wertabschlag von rd. 2,00 EUR in Ordnung und liegt im Rahmen des Marktüblichen.
Natürlich war der Verkauf in Krakau jetzt eine ziemlich herbe Enttäuschung. Aber wenn wir bei einem Einstandskurs vor noch nicht einmal einem Jahr von 21,50 EUR (per 28.02.2019, inzwischen durch Nachkäufe verwässert) am Ende gut 28,00 EUR rausbekommen, hat sich das Engagement trotzdem noch sehr gelohnt.
Das einzige im CS Property Dynamic noch übrig gebliebene Objekt war der „Rondo Business Park“ in Krakau. Im Juni 2018 hatte Globalworth Poland Real Estate den benachbarten „Quattro Business Park“ gekauft und war damit zum nach vermietbarer Fläche größten Anbieter von Büroflächen in Polen aufgestiegen. Schon damals hatten wir in unserer Analyse deshalb Globalworth Poland als den natürlichen Käufer auch des „Rondo Business Park“ bezeichnet.
So ist es jetzt auch gekommen. Heute meldet die börsennotierte Globalworth Poland ad hoc, daß man vom CS Property Dynamic den „Rondo Business Park“ erworben hat. Zum Kaufpreis ist die ad-hoc-Meldung allerdings etwas kryptisch, was aber vielleicht auch an der Übersetzung polnisch-deutsch liegen könnte: „Der beizulegende Zeitwert der Immobilie (Bruttoinventarwert) im Verhältnis zur Verütung für den Kauf der Immobilie wurde auf EUR 37.000.000 festgelegt, der üblichen Anpassungen in Form von mietfreien Zeiten und zusätzlichen Anreizen für Mieter unterlag. Der dem Verkäufer für den Kauf der Immobilie gezahlte Preis betrug EUR 32.672.815.“
Im Vergleich zum Verkehrswert, der erst im Sept. 2018 leicht von 43,2 auf 44,1 Mio. EUR angehoben worden war, klingt das nicht so berauschend. In erster Linie wird jetzt zu klären sein, was es mit der Differenz zwischen den in der ad hoc genannten 37 und 32,67 Mio. EUR auf sich hat. Wahrscheinlich nicht zufällig entspricht sie ziemlich genau dem Betrag, den der CS Property Dynamic im letzten Abwicklungsbericht per 31.08.2018 als (neu gebildete) Rückstellung für Vermietungskosten mit 4,5 Mio. EUR angegeben hatte. Daneben gibt es eine (ebenfalls neu gebildet gewesene) Rückstellung von 3,6 Mio. EUR für Instandhaltungskosten (die entfallen sollte, wenn man kein Gebäude mehr instand zu halten hat) sowie von 3,8 Mio. EUR für latente Steuern auf Veräußerungsgewinne (die man zu einem erheblichen Teil nicht brauchen sollte, wenn man so weit unter Verkehrswert verkauft).
Der Differenz zwischen Verkehrswert (44,1 Mio. EUR) und von Globalworth gemeldeten Erwerbspreis (32,6 Mio. EUR), die mithin 11,5 Mio. EUR ausmacht, stehen also 11,9 Mio. EUR an objektbezogenen Rückstellungen gegenüber. Wir sind schon gespannt wie ein Flitzebogen, wie sich das alles unter dem Strich auf den Nettoinventarwert auswirkt.
Schon immer hatten wir diesen Fonds als „Hop-oder-Top-Situation“ bezeichnet. Das ist mit dem scheinbar nicht sehr vorteilhaften Verkauf des „Rondo Business Park“ jetzt Geschichte. Die Phantasie ist aus diesem Fonds damit völlig raus, das Risiko allerdings auch. „Worst case“ wäre, daß keinerlei Rückstellungsauflösungen den Verkehrswertverlust kompensieren. In dem Fall hätte man auf Basis des aktuellen Börsenkurses (27,10 EUR) einfach nur Geld gewechselt, aber eben auch nichts verloren. Im Vergleich zu unserem Einstandskurs seit Frühjahr 2018 (21,50 EUR) hätten wir dagegen mit gut 25 % immer noch klotzig verdient.
Eigentlich hätte es die Überschrift werden sollen, aber dafür ist es dann doch zu unflätig. Hier bei uns auf dem Rübenfeld gilt nämlich eine alte, in anderen Regionen wenig bekannte Börsenregel, die da lautet: Scheiße bleibt Scheiße bleibt Scheiße …
Wer den Verfasser dieser Zeilen schon etwas länger kennt, der wird beinahe von allein darauf kommen. Wahrscheinlich ist wieder mal vom SEB ImmoInvest die Rede. Und genau so ist es auch.
Immer wieder haben wir hier unsere Vorbehalte gegen diesen Fonds geäußert. Portfolioqualität unter aller Kanone, Managementleistung unter aller Kanone. Ein Verkauf noch einmal deutlich unter dem schon zuvor jahrelang geschrumpften Verkehrswert jagt den nächsten. Letzter Schocker war gerade erst diesen Monat der Verkauf eines von jahrelangem Leerstand und Null Objektmanagement heimgesuchten Büroobjektes in unmittelbarer Nähe des Frankfurter Flughafens. Verkauft zu kaum mehr als einem Zehntel des Preises, den man für das Prachtstück 1994 (als Neubau) hingeblättert hatte. Die überaus originelle Begründung für den grottenschlechten Verkaufspreis: Potentielle Mieter würden durch den Lärm der naheliegenden Landebahn abgeschreckt. Wir fragen nur mal so zum Spaß in die Runde: Gab es den Frankfurter Flughafen 1994 denn noch gar nicht? Oder, falls doch, hatte der SEB ImmoInvest vielleicht namhafte Unterstützungszahlungen an protestierende Bürgerinitiativen geleistet und durfte deshalb 1994 mit der baldigen Schließung des Flughafens rechnen, auf daß der Kasten in Kelsterbach fürderhin mit Sanatoriumsruhe gesegnet sei?
Unser Wertpapiermann beim Bankhaus Seeliger in Wolfenbüttel lacht sich jedes Mal schon halb tot, wenn in unserem Orderbuch mal wieder der SEB ImmoInvest auftaucht. In den letzten 12 Monaten hatten wir ihn nämlich schon drei Mal angefangen zu kaufen. Jedes Mal rebellierte beim Verfasser dieser Zeilen nach kurzer Zeit das Bauchgefühl. Drei Mal (zuletzt vergangene Woche) haben wir unsere Position sogleich wieder platt gemacht.
Mit 10 Restobjekten hat der SEB ImmoInvest jetzt doppelt so viel auf der Resterampe zu stehen wie sonst alle übrigen noch nicht völlig immobilienfreien Fonds zusammen. Wobei, die 10 ist jetzt wieder neu. Eigentlich ging man zwischendurch nur noch von 5 aus. Denn Ende 2018 kam die Meldung, daß das „Chesterbrook Portfolio“, ein Cluster von fünf inzwischen etwas angegrauten Bürogebäuden in der Region Philadelphia, für etwa 190 Mio. $ an den Revitalisierungs-Spezialisten Rubenstein gehen sollte. Doch keiner der abwickelnden Fonds folgt Murphy’s Law so konsequent wie der SEB ImmoInvest: „Anything that can go wrong will go wrong.“ So lesen wir heute:
„Two separate suburban office transactions – both involving properties within the same submarket and within proximity to each other – have fallen through.
Rubenstein Partners had last December put under agreement Chesterbrook Corporate Center and Glenhardie Corporate Center for about $ 190 million but an impasse over terms of the transaction killed the deal, according to several sources.
It was one of the biggest suburban portfolios to come up for sale in recent years. Chesterbrook and Glenhardie consist of 18 buildings totalling 1.3 million square feet. Chesterbrook is one of the area’s biggest corporate parks ….
Pitcairn Properties put up for sale Chesterbrook and Glenhardie last September after owing the office parks for about 12 years. The portfolio was expected to trade at a discount since Chesterbrook is 81 % occupied and facing additional vacancies …“
Mit der Verkaufsankündigung an Rubenstein im Hinterkopf hatten wir den Fonds zur Jahreswende wieder einmal genauer analysiert. Das Ergebnis war, daß sich sein Wertaufholungspotential (unter Anwendung der von uns intern prognostizierten Verkaufspreise der Restobjekte) nicht viel von einem CS Euroreal oder einem KanAm grundinvest unterscheidet, daß es aber eine viel ausgeprägtere Hop-oder-Top-Situation ist (was dann als Beimischung in einem sonst inzwischen völlig risikofreien Portfolio vielleicht sogar ganz attraktiv sein konnte).
Diese Einschätzung muß jetzt wieder revidiert werden. Mit dem durchgefallenen Chesterbrook-Verkauf ist der restliche Immobilienbestand dieses Fonds (der nun weiterhin etwa 40 % des Fondsvermögens ausmacht) erneut eine unkalkulierbare black box geworden. Und dem Fonds bzw. der Abwicklungsbank läuft die Zeit davon: Bis April nächsten Jahres muß alles verkauft sein. Deshalb ist anzunehmen, daß SEB/Savills nun wieder genau das machen werden, was sie bei diesem Fonds eigentlich meistens gemacht haben: Bloß nicht zu viel Arbeit reinstecken, sondern zu Schleuderpreisen an irgendeinen opportunistischen Käufer verhökern, der die Buden hinterher aufhübscht, aber natürlich dann zum eigenen Nutzen.
Der Bauch hatte wieder mal Recht. Wir sind raus. Und für’s erste wohl endgültig, bis dann endlich auch die letzten Immobilienverkäufe weitgehend durch sind. Bis dahin warten wir schon jetzt ganz gespannt auf die vermutlich zum wiederholten Male besonders originelle Begründung beim nächsten Verkauf, warum der Preis schon wieder unter aller Sau war.