Category : Neuigkeiten
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Heute hat M. M. Warburg für den KanAm grundinvest den Abwicklungsbericht per 30.06.2024 veröffentlicht. Große Überraschungen enthält der Bericht nicht.
Die nächste Ausschüttung wird für Dezember 2024 angekündigt. Zur möglichen Höhe muß man ein bißchen kombinieren: Per 30.06.2024 betragen die Bankguthaben 103,4 Mio. EUR. Der für Liquiditätsrisikovorsorge zu reservierende Betrag wird zum Stichtag mit 86,5 Mio. EUR beziffert. Mindestens mal die Differenz (0,24 EUR/Anteil) stünde für die Ausschüttung also schon jetzt zur Verfügung. Unsere eigene Liquiditätsplanung ging bisher von 0,55 EUR/Anteil bis Febr. 2025 aus. Irgendwo zwischen diesen beiden Werten wird die Wahrheit dann wohl liegen.
Der Vollständigkeit halber noch ein Blick auf die Ertrags- und Aufwandsrechnung: Neben sonstigen Erträgen von 0,8 Mio. EUR bestimmen die Zinserträge mit 5,1 Mio. EUR das Bild. Damit passiert genau das was wir früher schon erwähnt hatten: Zinserträge unserer Fonds schaffen zusätzliches Ausschüttungspotential, wohingegen unser eigener Zinsaufwand auf Grund der damals für den größeren Teil unserer Refinanzierung vereinbarten Festzinsen nur unterproportional steigt. Per saldo verdienen wir deshalb an der Zinswende sogar noch.
Der größte Posten bei den Aufwendungen sind die 1,7 Mio. EUR Abwicklungsvergütung, die Warburg für das Aufschlitzen der Kontoauszüge kassiert. Wobei der Verfasser dieser Zeilen an dieser Stelle schon die Stirn runzelt angesichts der Tatsache, daß zusätzlich Verbindlichkeiten aus Kontoführungsgebühren mit 0,2 Mio. EUR (!!) ausgewiesen werden. Wird das Konto von einem leibhaftigen Bankdirektor noch mit Füllfederhalter im leinengebundenen Hauptbuch geführt, so daß die Bank pro Buchungsposten einige hundert Euro Gebühren berechnen muß?
Fast kompensiert wird der Gesamtaufwand durch einem Steuerertrag von 1,3 Mio. EUR, so daß sich für das Geschäftsjahr 2023/24 ein Nettoertrag von etwas über 5,0 Mio. EUR ergibt. Das führt zu der wirklich paradoxen Situation, daß das Anlageergebnis des (abwickelnden!) KanAm grundinvest nach 3,2 % p.a. im Vorjahr erneut mit 2,4 % p.a. höher liegt als das, was die meisten anderen Offenen Immobilienfonds aktuell erwirtschaften.
Die von der CS Realwerte AG an die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere gezahlte Dividende scheint nach Lektüre des Gesetzestextes gem. § 43 Abs. 1 Nr. 1a Unterfall a) EstG ein Kapitalertrag im Sinne des § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG zu sein.
Was mich nun verwirrt ist das Merkblatt zum Vordruck NV 2 A, das zur Wirkung der uns erteilten NV-Bescheinigung sagt: „Bei Kapitalerträgen im Sinne des § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6, 7 und 8 bis 12 … ist der Steuerabzug nicht vorzunehmen. Bei Kapitalerträgen im Sinne des § 43 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 EstG wird die Kapitalertragsteuer auf Antrag vom Bundeszentralamt für Steuern erstattet.“
Welche Bedeutung hat es, daß die auf uns zutreffende Nr. 1a Unterfall a) in den Erläuterungen gar nicht vorkommt? Oder ist sie etwa denknotwendig unter der Nr. 1 mit subsummiert?
Ist es eine zutreffende Aussage der auszahlenden Bank, daß sie trotz Vorliegen einer NV-Bescheinigung den KESt-Abzug erst einmal vorzunehmen hat und wir anschließend beim Bundeszentralamt für Steuern die Erstattung zu beantragen hätten?
Und wenn das alles so ist: Gibt es überhaupt irgendeinen Weg, daß uns unsere Depotbank bei Vorliegen einer NV-Bescheinigung Dividenden ohne KESt-Abzug auszahlen kann, oder sind wir ohne Alternative auf den Erstattungsantrag beim Bundeszentralamt für Steuern angewiesen?
Schließlich kommen mir aber doch noch Zweifel an meiner zuvorigen Conclusio, und zwar wegen eines in dem Fall offenkundigen Logikbruchs: Wenn mir die Bank bei Abrechnung der Dividendenzahlung KESt/Soli abziehen muß, dann wird sie diese Steuereinbehalte später in der Jahressteuerbescheinigung ausweisen. Denn die Bank kann ja unmöglich wissen, dass ich möglicher Weise schon längst einen Erstattungsantrag beim Bundeszentralamt für Steuern gestellt hatte. Also könnte ich mir die einbehaltene Steuer dann anhand der Steuerbescheinigung im Rahmen der Jahressteuererklärung ein zweites Mal erstatten lassen? Das scheint mir zwar alles etwas wirr und unausgegoren, aber irgendwie vergleichbar muß „Cum-Ex“ ja auch funktioniert haben …
Ich würde aus praktischen Gründen anregen, ich komme bei Ihnen mal auf eine Tasse Kaffee vorbei, wenn Sie die Antworten haben. Sie brauchen dann keine große Stellungnahme zu schreiben sondern damit ich’s verstanden habe reicht es ja wenn Sie mir den Sachverhalt erläutern und ich kann dann ggf. gleich noch mit Verständnisfragen mein Wissen erweitern.
In jedem Fall habe ich schon begriffen: Wenn selbst ein nach eigenem Selbstverständnis im oberen Quadranten der Intelligenzia stehender Mensch nach Lektüre des hier einschlägigen Gesetzestextes fast ½ h braucht um überhaupt zu verstehen was da gemeint ist, Sie aber trotzdem noch fragen muß ob er das überhaupt richtig verstanden hat, dann scheint mir unser Gemeinwesen so wie es heute organisiert ist über kurz oder lang dem Untergang geweiht zu sein.
Schon mehrfach hatten wir uns an dieser Stelle mit der Volatilität von Immobilienpreisen und den immer wiederkehrenden Marktzyklen beschäftigt und dabei mit dem Märchen vom angeblich so sicheren Betongold aufgeräumt. Man kann (falsches Timing, falsche Objektauswahl, falsches Management) mit einem Immobilienfonds ebenso in’s Klo fassen wie mit jeder anderen Kapitalanlage auch. In dieses Bild passt, was die UBS gerade anläßlich der Veröffentlichung ihrer Quartalsergebnisse mitteilte:
„Trotz des positiven Gesamtbildes steht die UBS vor Herausforderungen im Immobiliensektor. Die Bank kündigte die Liquidation des Credit Suisse Real Estate Fund International an, bedingt durch begrenzte Marktliquidität und erhebliche Werteinbußen. Das Fondsportfolio verzeichnete eine durchschnittliche Abwertung von etwa 12 Prozent. Die Entscheidung zur geordneten Auflösung des Fonds wurde nach sorgfältiger Prüfung getroffen, um potenzielle Nachteile für verbleibende Anleger zu vermeiden. Der Liquidationsprozess wird sich voraussichtlich über mehrere Jahre erstrecken.“
Der Fonds, den die UBS 2023 mit Übernahme der Credit Suisse „geerbt“ hatte, war in der Schweiz durchaus noch eines der Schwergewichte in diesem Sektor – obwohl der Fonds schon in den letzten zwei Jahren unter massiven Anteilscheinkündigungen gelitten hatte. Auch deswegen und wegen dadurch induzierter Objektverkäufe, aber eben auch wegen schmerzhafter Abwertungen des Portfolios, waren die Liegenschafts-Verkehrswerte des Fonds bereits von in Summe 4,2 Mrd. Fr. Ende 2021 zurückgegangen auf 2,5 Mrd. Fr. Ende 2023.
Die nun verkündete Auflösung dieses „Dickschiffs“ lässt deshalb schon aufhorchen und legt den Schluß nahe, daß in der Immobilienfonds-Branche noch längst nicht alle Probleme überwunden sind. Sondern daß es unter der Oberfläche hier und da wohl noch ordentlich weiter brodelt.
Erst vorgestern hatten wir uns an dieser Stelle gewundert, warum wohl die schon für Anfang Juli avisiert gewesene endgültige Auflösung (Schlußauszahlung) des UBS (D) 3 Sector Real Estate in’s Stocken geraten ist.
Beim Abfassen dieses Beitrages müssen dem verantwortlichen Mitarbeiter bei CACEIS dann wohl die Ohren geklingelt haben: Gestern erschienen keine Kurse mehr in den Systemen, es schien also dann doch „durch“ zu sein. Einer unserer treuen Leser bestätigte uns heute, daß die Schlußauszahlung gestern auf seinem Konto gutgeschrieben worden sei. Und bemerkte nebenbei, ca. 150 % des Ausschüttungsbetrages seien am Ende als Investmentertrag dem Steuerabzug unterworfen worden.
Also nun auch für den UBS (D) 3 Sector Real Estate: Friede seiner Asche …
… die 5,6 Mio. EUR die Caceis für den UBS (D) 3 Sector Real Estate noch unter’s Volk zu bringen hat?
Eigentlich nämlich reiht sich auch dieser Fonds inzwischen in die Geschichte von den zehn kleinen Nergerlein ein: Einer nach dem anderen verschwindet.
„Die Bewertung der laufenden Restrisiken per 30. Aptil 2024 hat ergeben, dass sich die Zusammensetzung des Sondervermögens nicht mehr wesentlich ändern wird. Um weitere von diesem zu tragende laufende Kosten zu vermeiden … ist CACEIS zum Schluss gekommen, dass eine weitere Fortführung des Sondervermögens nicht mehr im Interesse der Anleger ist.“ – „Die letzte Ausschüttung in Höhe von EUR 0,16 je Anteil erfolgt automatisch nach der Erstellung dieses Abwicklungsberichts.“, lässt sich der freundliche Herr Clemenz Thies im inzwischen veröffentlichten Abwicklungsbericht vernehmen, welcher vom 8. Juli 2024 datiert. Dem Bericht entnimmt man übrigens auch, dass CACEIS hier nicht in reinem Altruismus macht, sondern vorher noch ein bißchen Geld eingeatmet hat. Die Übernahme aller Bewertungsreste ließ man sich vorsichtshalber mit 0,4 Mio. EUR zusätzlich gebildeten Rückstellungen auspolstern. Damit gingen zum Schluß noch mal 2 cent/Anteil futsch, aber das wollen wir gedanklich ganz großzügig unter „peanuts“ ausbuchen … Dass der Fonds im Laufe seiner etwa 10-jährigen Abwicklung mehr als die Hälfte des ihm von den Anlegern früher mal anvertrauten Geldes „zersägt“ hatte ist da der deutlich traurigere Teil der Geschichte.
Nun wüsste der Verfasser dieser Zeilen gern: Auf welchen Weg hatten sich die am 8. Juli zur „automatischen Ausschüttung“ avisierten 5,6 Mio Euro denn gemacht, und in welchen Gulli sind sie unterwegs gefallen? Angekommen ist nämlich scheinbar noch nix, und auch heute noch wurden Stücke für knapp unter 16 cent an der Börse fröhlich gehandelt. Obwohl der Fonds ankündigungsgemäß doch inzwischen längst endgültig in den ewigen Jagdgründen angekommen sein sollte …