Category : Neuigkeiten
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Es ist unglaublich, was uns der winzig kleine, durch die heutige Ausschüttung auf 18,3 Mio. EUR Vermögen geschrumpfte AXA Immoselect immer noch für einen Gesprächsstoff liefert. Heute hecheln wir ihn diesen Monat nun schon zum dritten Mal durch …
Der Grund heute: Der Kurs. Zugegebener Maßen ist es natürlich verwirrend, daß der offizielle Rücknahmepreis immer noch mit 0,64 EUR angezeigt wird. Obwohl er durch die heutige Ausschüttung ja auf 0,38 EUR gesunken ist, aber so schnell ist der Computer halt nicht. Jedenfalls, ob das nun der Grund war oder noch etwas anderes wird noch zu erörtern sein, jedenfalls fand heute in München um 10:32:00 Uhr ein Umsatz von 5.000 Stück zum Kurs von 0,385 EUR statt. Und damit haben wir die überaus denkwürdige und in den letzten 10 Jahren zum überhaupt ersten Mal vorgekommene Situation, daß der Börsenkurs eines abwickelnden Immobilienfonds oberhalb des Nettoinventarwertes zu liegen kam.
Warum? Weil sich da jemand durch den überholten und somit falsch angezeigten Rücknahmewert hinter’s Licht führen ließ? Das glauben wir eigentlich nicht, wenn wir uns die Kursstellungen beim AXA Immoselect an allen Börsenplätzen insgesamt so anschauen. Vielleicht muß hier jemand kaufen …
Damit wird die Sache jetzt sehr grundsätzlich. Tatsache ist, daß die Kursstellungen an den Börsen längst nicht mehr von Menschen gemacht werden. Wie sollte das auch noch gehen, wenn ein einzelner Börsenhändler doch heutzutage inzwischen tausende von Skontren zu führen hat? Nein, die Stellung von Geld- und Brief-Kursen haben längst irgendwelche Algorithmen übernommen. Womit wir auch schon wieder beim Thema „Künstliche Intelligenz“ wären, diesem unsäglich überschätzten Schwachsinns-Thema der Neuzeit.
Sagen wir jetzt mal so: Wenn ein Händler etwas short geht, dann nur, weil er glaubt, daß das funktionieren könnte. Wenn ein Algorithmus etwas short geht, dann nur, weil er so programmiert wurde. Ob es aber funktionieren wird, das kann kein Algorithmus dieser Welt beurteilen. Und es ist ihm auch keine wirkliche Drohung, daß man ihn nach einer Reihe von Fehlleistungen verschrotten könnte.
Jedenfalls stellten wir jetzt fest, daß wir im AXA Immoselect bestimmte Wertpapierüberträge nicht vornehmen können. Weil nämlich Käufe aus dem Februar bis heute nicht beliefert sind. Und gemeinhin ist es ja so, daß man Wertpapiere immer dann nicht liefert, wenn man sie gar nicht hat. Cum/ex lässt grüssen. Uns beschleicht also der Verdacht, daß uns da der Computer, sagen wir mal nur so als Beispiel der Börse Düsseldorf, im Februar AXA-Immoselect-Anteile verkauft hat, die er gar nicht hatte. Man würde der Maschine jetzt Unrecht tun, wenn man sie als saudumm bezeichnete. Sie war einfach nur falsch programmiert. Niemand hat dem bemitleidenswerten Blechgehirn gesagt, daß AXA-Immoselect-Anteile inzwischen so wahnsinnig markteng geworden sind, daß man sie besser nicht short gehen sollte.
Ein gutes hat die Sache ja auch, daß so ein Blechgehirn völlig emotionsfrei ist: Unsereins würde sich schwarz ärgern, wenn er AXA-Immoselect-Anteile zu Preisen oberhalb des Nettoinventarwertes eindecken müsste. Dem Computer geht das völlig am Arsch vorbei, der macht es einfach.
Und so hat es der winzig kleine AXA Immoselect heute tatsächlich mal wieder geschafft, daß die weltbewegende Frage im Raum steht: Wäre es nicht höchste Zeit, daß die Politik unserem pervertierten Finanzsystem die Axt an die Wurzel legt und es radikal auf das volkswirtschaftlich notwendige Normalmaß zurückstutzt? Wäre es nicht höchste Zeit, die Deregulierung der Finanzmärkte als Teufels Werk zu verdammen und in die gute alte Zeit vor Mrs. Thatchers „Big Bang“ am 27.10.1986 zurückzukehren? Wo an den Finanzmärkten jede Form von Spielzeug verboten war, das die Aufsicht nicht ausdrücklich genehmigt hatte? Wo jeder wußte, daß Finanzmärkte nur das Getriebe einer Wirtschaft sind, aber nicht der Motor?
Es sei dem nicht so geschichtsbewußten Leser gerne noch einmal in’s Gedächtnis gerufen, daß man ab 1929/1932 als eine der Lehren aus der im „Black Friday“ kulminierenden Krise jede Form von Börsentermingeschäften mit Aktien und Leerverkäufe verboten hatte, und zwar in allen großen Industrienationen. Mehr als ein halbes Jahrhundert lang hat dieses Verbot die Welt vor außer Rand und Band geratenden Finanzmärkten beschützt. Doch dann kam (möge sie bei angenehmer Grilltemparatur in der Hölle schmoren) die unselige Mrs. Thatcher mit ihrem „Big Bang“, der den Finanzmarkt London und nach ihm alle weiteren Finanzmärkte der Welt zu Monstern werden ließ. Viele wissen es heute halt auch gar nicht mehr besser. Aber wenn wir glauben, uns Heerscharen volkswirtschaftlich vollkommen unproduktiver Egoisten in einem Boni-getriebenen gigantischen Spielcasino bis in alle Ewigkeit weiter leisten zu dürfen, dann wird in der nächsten Krise Heulen und Zähneklappern herrschen wie es die Welt noch nicht erlebt hat.
Dem Verfasser dieser Zeilen ist übrigens wohl bewußt, daß auch seine Tätigkeit keinerlei volkswirtschaftlichen Mehrwert erzeugt, sondern lediglich dazu dient, den Aktionären der CS Realwerte AG auf Kosten vom Rest der Welt ein bißchen mehr Wohlstand zu verschaffen. Aber es zeugt halt von ganz besonderer Kompetenz, wenn ein Zuhälter das Rotlichtmilieu kritisiert.
Im Augenblick ist unsere äußerst erfolgreich verlaufene Kapitalerhöhung auf der Zielgeraden. Die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere als Abwicklungsstelle ist, alle Zeichner der Kapitalerhöhung wissen das ja, gerade mit dem Klingelbeutel unterwegs und sammelt die Zeichnungsbeträge ein. Nächste Woche Dienstag wird dann alles gebündelt auf das Sonderkonto der Kapitalerhöhung eingezahlt, Dienstag abend sind wir zur Beurkundung beim Notar, Mittwoch vormittag wird die Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister beantragt werden. Nach den bisherigen Erfahrungen sollte, entsprechend fortdauernde Kooperationsbereitschaft der zuständigen Rechtspflegerin beim Amtsgericht Braunschweig vorausgesetzt, die Eintragung im Handelsregister in der ersten April-Woche erfolgt sein. Anschließend können wir die gut 2 Mio. EUR vom Sonderkonto dann in die Hand nehmen und fröhlich weiter investieren.
Unsere Banken waren da sogar noch großzügiger: Zwei der drei kofinanzierenden Institute haben den Abschluß der Kapitalerhöhung gar nicht zur Bedingung für die entsprechende Krediterhöhung gemacht, sondern uns das zusätzliche Geld sofort zur Verfügung gestellt. Nachdem wir in den letzten Jahren unsere Ankündigungen und Pläne stets Wort für Wort in die Tat umgesetzt hatten, genießen wir hier inzwischen entspechendes Vertrauen – dafür sind wir auch sehr dankbar, vor allem in einer Zeit, wo an vielen anderen Stellen Vertrauen und das gesprochene Wort nicht mehr viel gilt. Knapp 3 Mio. EUR konnten wir aus diesen Quellen in den letzten Tagen bereits investieren – und zwar sogar ausgesprochen sinnvoll in attraktiven Stückzahlen zu akzeptablen Kursen.
Heute nun fiel uns die Ausschüttung des CS Euroreal auf den Kopf. Auch noch mal fast 2 Mio. EUR. Und auch die konnten wir – selbst so weit reicht inzwischen die Großzügigkeit und Unterstützung unserer Banken – in den letzten Tagen bereits im Vorgriff auf das heute fließende Geld im Markt re-investieren.
Die beste Ehefrau von allen pflegt bei solchen Gelegenheiten (und wahrscheinlich zu Recht) den Verfasser dieser Zeilen zu rügen, daß ihm die Millionen wohl mal wieder ein bißchen zu Kopfe gestiegen sind, wenn er voller Begeisterung über das Erreichte mit solchen Zahlen um sich wirft.
Gerade jetzt im Frühling, wo alles anfängt zu sprießen, macht es beim Gang durch den Garten immer besondere Freude, die kleinen unscheinbaren Pflänzchen zu betrachten. Das ist bei unseren Fonds gar nicht so viel anders. Natürlich stehen die „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest besonders im Fokus, neben dem CS Property Dynamic. Denn das sind die Fonds, bei denen sich überhaupt noch in wirtschaftlich sinnvollen Größenordnungen arbeiten lässt.
Trotzdem möchten wir gerade jetzt, wo noch einmal und wahrscheinlich zum letzten Mal in diesem sehr speziellen Nischenmarkt das große Rad gedreht werden kann, den Blick auch noch mal auf eines der inzwischen sehr unscheinbaren Pflänzchen richten: Den AXA Immoselect.
Die zum Ende hin bei allen Fonds ungewöhnliche Entwicklung, daß immer noch (später nach Zufluß bei uns regelmäßig weiter als Dividende ausschüttbares) Vermögen da ist, aber die Anschaffungskosten in unserer Bilanz allesamt in 2-3 Jahren schon gegen Null gelaufen sein werden, diese geradezu märchenhafte Besonderheit hatten wir vor wenigen Tagen am Beispiel des AXA Immoselect ja schon einmal eingehend erörtert.
Morgen nun macht der AXA Immoselect seine nächste Ausschüttung mit 0,26 EUR pro Anteil. Das bedeutet, der Nettoinventarwert von derzeit noch 0,64 EUR und der Börsenkurs (um die 0,60 EUR) gehen dann auf 0,38 EUR bzw. 0,34 EUR zurück.
Niemand wird bestreiten, daß das ziemlich unscheinbare Werte sind, bei denen es sich vielleicht auch gar nicht mehr lohnt, sich den Fonds noch weiter anzuschauen. Aber genau das stimmt nicht. Wenn man sich trotzdem die Mühe macht, ein bißchen tiefer reinzuschauen, dann kommt man recht bald darauf, daß es hier noch zwei uralte Rückstellungen gibt. Die eine (größere) für Grunderwerbsteuer aus einem fünf Jahre zurückliegenden Verkauf in Spanien, und die andere (kleinere) für Mietstreitigkeiten aus einem vor mehr als drei Jahren in Belgien verkauften Objekt. In beiden Fällen verlautet inoffiziell, daß eine Inanspruchnahme nach so langer Zeit doch ausgesprochen unwahrscheinlich geworden sei. Würden diese Rückstellungen nun aber aufgelöst werden können, dann stiege der Nettoinventarwert von 0,38 auf 0,43 EUR. Ausgehend von einem Börsenkurs von 0,34 EUR wäre das Wertaufholungspotential also plötzlich doch noch einmal 26,5 %. Oder, plakativ als Zahl ausgedrückt, bezogen auf unseren Bestand von 3 Mio. Anteilen immerhin noch 270.000 EUR.
In dem Sinne: Genießen Sie den Frühling. Und erfreuen Sie sich auch an den kleinen Blümchen.
Der Fonds spielt für uns keine große Rolle, wir haben nur ganz wenige Anteile. Nur daß Sie es mal gehört haben: Am 1. April werden hier 2,50 EUR/Anteil ausgeschüttet.
Eben hatten wir über die bevorstehende Ausschüttung des AXA Immoselect berichtet. Bei den 2,3 Millionen Anteilen, die wir im Depot der Volksbank Wolfenbüttel liegen haben, passiert dann etwas Denkwürdiges: Diese Anteile stehen mit Anschaffungskosten von lediglich noch 0,2665 EUR/Anteil zu Buche. Nach der Ausschüttung von 0,26 EUR geht bei uns der Buchwert des Postens gegen Null. Der Nettoinventarwert (Rücknahmewert) des AXA Immoselect beträgt aber auch nach der Ausschüttung noch 0,38 EUR/Anteil. Daraus gibt es im Halbjahresrhytmus weitere Kapitalrückzahlungen. Die gehen später als Kursgewinne direkt in unsere Gewinn- und Verlustrechnung – bei unseren insgesamt knapp 3 Millionen Anteilen ist das allein beim AXA Immoselect mehr als eine Million EUR.
Über kurz oder lang wird eine solche Situation bei allen unseren Fonds eintreten. Genau das (die bei uns irgendwann sämtlich als Kursgewinne zu buchenden fortlaufenden Ausschüttungen) ist auch der Grund, warum wir unseren Aktionären – zunächst ja zur Überraschung des unbefangenen Betrachters – noch für eine ganze Reihe von Jahren üppige Dividenden als gesichert in Aussicht stellen können. Für uns wird die Party, so wie es heute aussieht, wohl erst in fünf oder sechs Jahren langsam zu Ende gehen.
Bis dahin werden wir ein Portfolio mit immer noch satt siebenstelligem Kurswert haben, das in unseren Büchern nur noch mit einem Erinnerungswert bilanziert ist. Wir spielen in wenigen Jahren folglich nur noch mit ganz leeren Flaschen – beruhigender Weise könnte uns dann sogar ein (wenngleich ohnehin höchst unwahrscheinlicher) Totalverlust eines einzelnen Fonds völlig am Arsch vorbeigehen: Wo in den Büchern nichts mehr steht, da kann man auch nichts mehr abschreiben.
Auch auf einen weiteren ungewöhnlichen Aspekt weisen wir bei der Gelegenheit hin: Wenn auf der Aktivseite nur noch Erinnerungsposten von je 1 EUR stehen, dann ist es zwangsläufige Bilanzmechanik, daß es auch keine Passivseite mehr braucht. Will heißen: In der Schlußphase werden wir aus den uns immer noch zufließenden Restausschüttungen der Fonds weiter fröhlich Dividende zahlen können, obwohl wir unsere Bankschulden längst zurückgezahlt und das Eigenkapital komplett an unsere Aktionäre ausgekehrt haben.
Als wir vor gut vier Jahren unsere Idee zu propagieren begannen, da schrieben wir in unserer Informationsbroschüre: „Das Geld liegt hier auf der Straße. Man muß sich nur bücken und es aufheben.“ Das gilt auch heute noch mehr denn je.
Ende 2018 hatte der AXA Immoselect seine Anleger wissen lassen, daß man den Ausschüttungsrhytmus auf März/September umstellt. Diesen Monat mußte da also was kommen. Seit heute wissen wir auch, wie viel: 26 cent pro Anteil am 21. März. Das klingt nicht so überwältigend, aber erstens ist es mehr als wir erwartet hatten, und zweitens bei einem restlichen Nettoinventarwert von nur noch 0,64 EUR pro Anteil dann doch eben mal 40 % des restlichen Fondsvermögens. Bei gut 48 Millionen umlaufender Anteile bringt dieser ehedem über 2 Milliarden EUR schwere Fonds anschließend nur noch 18,3 Mio. EUR auf die Waage. In der Astrophysik wäre der dem entsprechende Begriff wohl „Weißer Zwerg“, oder so ähnlich.