Category : Neuigkeiten
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Im Augenblick ist unsere äußerst erfolgreich verlaufene Kapitalerhöhung auf der Zielgeraden. Die Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere als Abwicklungsstelle ist, alle Zeichner der Kapitalerhöhung wissen das ja, gerade mit dem Klingelbeutel unterwegs und sammelt die Zeichnungsbeträge ein. Nächste Woche Dienstag wird dann alles gebündelt auf das Sonderkonto der Kapitalerhöhung eingezahlt, Dienstag abend sind wir zur Beurkundung beim Notar, Mittwoch vormittag wird die Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister beantragt werden. Nach den bisherigen Erfahrungen sollte, entsprechend fortdauernde Kooperationsbereitschaft der zuständigen Rechtspflegerin beim Amtsgericht Braunschweig vorausgesetzt, die Eintragung im Handelsregister in der ersten April-Woche erfolgt sein. Anschließend können wir die gut 2 Mio. EUR vom Sonderkonto dann in die Hand nehmen und fröhlich weiter investieren.
Unsere Banken waren da sogar noch großzügiger: Zwei der drei kofinanzierenden Institute haben den Abschluß der Kapitalerhöhung gar nicht zur Bedingung für die entsprechende Krediterhöhung gemacht, sondern uns das zusätzliche Geld sofort zur Verfügung gestellt. Nachdem wir in den letzten Jahren unsere Ankündigungen und Pläne stets Wort für Wort in die Tat umgesetzt hatten, genießen wir hier inzwischen entspechendes Vertrauen – dafür sind wir auch sehr dankbar, vor allem in einer Zeit, wo an vielen anderen Stellen Vertrauen und das gesprochene Wort nicht mehr viel gilt. Knapp 3 Mio. EUR konnten wir aus diesen Quellen in den letzten Tagen bereits investieren – und zwar sogar ausgesprochen sinnvoll in attraktiven Stückzahlen zu akzeptablen Kursen.
Heute nun fiel uns die Ausschüttung des CS Euroreal auf den Kopf. Auch noch mal fast 2 Mio. EUR. Und auch die konnten wir – selbst so weit reicht inzwischen die Großzügigkeit und Unterstützung unserer Banken – in den letzten Tagen bereits im Vorgriff auf das heute fließende Geld im Markt re-investieren.
Die beste Ehefrau von allen pflegt bei solchen Gelegenheiten (und wahrscheinlich zu Recht) den Verfasser dieser Zeilen zu rügen, daß ihm die Millionen wohl mal wieder ein bißchen zu Kopfe gestiegen sind, wenn er voller Begeisterung über das Erreichte mit solchen Zahlen um sich wirft.
Gerade jetzt im Frühling, wo alles anfängt zu sprießen, macht es beim Gang durch den Garten immer besondere Freude, die kleinen unscheinbaren Pflänzchen zu betrachten. Das ist bei unseren Fonds gar nicht so viel anders. Natürlich stehen die „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest besonders im Fokus, neben dem CS Property Dynamic. Denn das sind die Fonds, bei denen sich überhaupt noch in wirtschaftlich sinnvollen Größenordnungen arbeiten lässt.
Trotzdem möchten wir gerade jetzt, wo noch einmal und wahrscheinlich zum letzten Mal in diesem sehr speziellen Nischenmarkt das große Rad gedreht werden kann, den Blick auch noch mal auf eines der inzwischen sehr unscheinbaren Pflänzchen richten: Den AXA Immoselect.
Die zum Ende hin bei allen Fonds ungewöhnliche Entwicklung, daß immer noch (später nach Zufluß bei uns regelmäßig weiter als Dividende ausschüttbares) Vermögen da ist, aber die Anschaffungskosten in unserer Bilanz allesamt in 2-3 Jahren schon gegen Null gelaufen sein werden, diese geradezu märchenhafte Besonderheit hatten wir vor wenigen Tagen am Beispiel des AXA Immoselect ja schon einmal eingehend erörtert.
Morgen nun macht der AXA Immoselect seine nächste Ausschüttung mit 0,26 EUR pro Anteil. Das bedeutet, der Nettoinventarwert von derzeit noch 0,64 EUR und der Börsenkurs (um die 0,60 EUR) gehen dann auf 0,38 EUR bzw. 0,34 EUR zurück.
Niemand wird bestreiten, daß das ziemlich unscheinbare Werte sind, bei denen es sich vielleicht auch gar nicht mehr lohnt, sich den Fonds noch weiter anzuschauen. Aber genau das stimmt nicht. Wenn man sich trotzdem die Mühe macht, ein bißchen tiefer reinzuschauen, dann kommt man recht bald darauf, daß es hier noch zwei uralte Rückstellungen gibt. Die eine (größere) für Grunderwerbsteuer aus einem fünf Jahre zurückliegenden Verkauf in Spanien, und die andere (kleinere) für Mietstreitigkeiten aus einem vor mehr als drei Jahren in Belgien verkauften Objekt. In beiden Fällen verlautet inoffiziell, daß eine Inanspruchnahme nach so langer Zeit doch ausgesprochen unwahrscheinlich geworden sei. Würden diese Rückstellungen nun aber aufgelöst werden können, dann stiege der Nettoinventarwert von 0,38 auf 0,43 EUR. Ausgehend von einem Börsenkurs von 0,34 EUR wäre das Wertaufholungspotential also plötzlich doch noch einmal 26,5 %. Oder, plakativ als Zahl ausgedrückt, bezogen auf unseren Bestand von 3 Mio. Anteilen immerhin noch 270.000 EUR.
In dem Sinne: Genießen Sie den Frühling. Und erfreuen Sie sich auch an den kleinen Blümchen.
Der Fonds spielt für uns keine große Rolle, wir haben nur ganz wenige Anteile. Nur daß Sie es mal gehört haben: Am 1. April werden hier 2,50 EUR/Anteil ausgeschüttet.
Eben hatten wir über die bevorstehende Ausschüttung des AXA Immoselect berichtet. Bei den 2,3 Millionen Anteilen, die wir im Depot der Volksbank Wolfenbüttel liegen haben, passiert dann etwas Denkwürdiges: Diese Anteile stehen mit Anschaffungskosten von lediglich noch 0,2665 EUR/Anteil zu Buche. Nach der Ausschüttung von 0,26 EUR geht bei uns der Buchwert des Postens gegen Null. Der Nettoinventarwert (Rücknahmewert) des AXA Immoselect beträgt aber auch nach der Ausschüttung noch 0,38 EUR/Anteil. Daraus gibt es im Halbjahresrhytmus weitere Kapitalrückzahlungen. Die gehen später als Kursgewinne direkt in unsere Gewinn- und Verlustrechnung – bei unseren insgesamt knapp 3 Millionen Anteilen ist das allein beim AXA Immoselect mehr als eine Million EUR.
Über kurz oder lang wird eine solche Situation bei allen unseren Fonds eintreten. Genau das (die bei uns irgendwann sämtlich als Kursgewinne zu buchenden fortlaufenden Ausschüttungen) ist auch der Grund, warum wir unseren Aktionären – zunächst ja zur Überraschung des unbefangenen Betrachters – noch für eine ganze Reihe von Jahren üppige Dividenden als gesichert in Aussicht stellen können. Für uns wird die Party, so wie es heute aussieht, wohl erst in fünf oder sechs Jahren langsam zu Ende gehen.
Bis dahin werden wir ein Portfolio mit immer noch satt siebenstelligem Kurswert haben, das in unseren Büchern nur noch mit einem Erinnerungswert bilanziert ist. Wir spielen in wenigen Jahren folglich nur noch mit ganz leeren Flaschen – beruhigender Weise könnte uns dann sogar ein (wenngleich ohnehin höchst unwahrscheinlicher) Totalverlust eines einzelnen Fonds völlig am Arsch vorbeigehen: Wo in den Büchern nichts mehr steht, da kann man auch nichts mehr abschreiben.
Auch auf einen weiteren ungewöhnlichen Aspekt weisen wir bei der Gelegenheit hin: Wenn auf der Aktivseite nur noch Erinnerungsposten von je 1 EUR stehen, dann ist es zwangsläufige Bilanzmechanik, daß es auch keine Passivseite mehr braucht. Will heißen: In der Schlußphase werden wir aus den uns immer noch zufließenden Restausschüttungen der Fonds weiter fröhlich Dividende zahlen können, obwohl wir unsere Bankschulden längst zurückgezahlt und das Eigenkapital komplett an unsere Aktionäre ausgekehrt haben.
Als wir vor gut vier Jahren unsere Idee zu propagieren begannen, da schrieben wir in unserer Informationsbroschüre: „Das Geld liegt hier auf der Straße. Man muß sich nur bücken und es aufheben.“ Das gilt auch heute noch mehr denn je.
Ende 2018 hatte der AXA Immoselect seine Anleger wissen lassen, daß man den Ausschüttungsrhytmus auf März/September umstellt. Diesen Monat mußte da also was kommen. Seit heute wissen wir auch, wie viel: 26 cent pro Anteil am 21. März. Das klingt nicht so überwältigend, aber erstens ist es mehr als wir erwartet hatten, und zweitens bei einem restlichen Nettoinventarwert von nur noch 0,64 EUR pro Anteil dann doch eben mal 40 % des restlichen Fondsvermögens. Bei gut 48 Millionen umlaufender Anteile bringt dieser ehedem über 2 Milliarden EUR schwere Fonds anschließend nur noch 18,3 Mio. EUR auf die Waage. In der Astrophysik wäre der dem entsprechende Begriff wohl „Weißer Zwerg“, oder so ähnlich.
Der gelbe Mittelbauch in der gerade veröffentlichten Studie von Savills Research über die Transaktionsvolumina des europäischen Gewerbeimmobilienmarktes – dieser gelbe Mittelbauch ist Deutschland.
Im neuen Super-Zyklus nach der letzten Finanzkrise legten die Transaktionsvolumina in Europa einen steilen Anstieg hin, bis auf den Rekordwert von über 250 Mrd. EUR im Jahr 2015. Danach verharrten sie, in 2019 wahrscheinlich nun das sechste Jahr in Folge, über der 200-Mrd.-EUR-Marke.
Auffällig dabei ist, daß Großbritannien seine Führungsrolle eingebüßt hat. In den ersten Jahren lagen die britischen Transaktionsvolumina jedes Jahr um Längen vor den deutschen. Heute sind sie nur noch knapp gleichauf. Deutschland ist der neue Top-Markt in Europa.
Um die „Inselaffen“ bereinigt, die das Ausnahmejahr 2015 extrem gepusht hatten, lässt sich aus der Savills-Statistik sogar ablesen (alles bis einschließlich lila/blau): Bis 2018 sind die kontinentaleuropäischen Transaktionsvolumina noch ständig weiter angestiegen, und erst für 2019 ist mit Stagnation auf einem Niveau zu rechnen, das wir zuvor noch nie in der Geschichte hatten.
Es sieht im Moment noch nicht danach aus, daß der gegenwärtige Super-Zyklus an Kraft verliert. Dennoch darf man nie aus den Augen verlieren, daß irgendwann jeder Zyklus zu Ende geht. Uns kann das aber egal sein, betrachten Sie dazu nur noch einmal die Statistik in unserem Beitrag „10 kleine Häuserlein“ vom 6. März. Wenn die Party zu Ende geht, werden wir mit unserem speziellen Geschäftsmodell längst bequem im Taxi nach Hause sitzen.
