Category : Neuigkeiten
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Unsere Aktionäre kriegen diese Tabellen sowieso in unseren Geschäftsberichten zu sehen. Und die Geschäftsberichte sind dann ja wieder hier auf unserer Internet-Seite veröffentlicht. Insofern haben wir kein Problem damit, Ihnen gern auch mal einen etwas tieferen Blick in die Details unserer Arbeit zu gewähren.
Im Herbst 2014 sind wir in größerem Stil in das Thema „abwickelnde Offene Immobilienfonds“ eingestiegen. Es reizten damals die in den Börsenkursen vorhandenen Wertabschläge von 30, 40, manchmal sogar 50 % auf die Nettoinventarwerte der betreffenden Fonds. Natürlich, dachten wir damals, ohne Verluste werden sich die Immobilienbestände kaum liquidieren lassen. Vor allem nicht, wenn die Fonds dazu gezwungen sind und das jeder potentielle Käufer weiß. Aber alles im Schnitt zu 30, 40 oder gar 50 % unter den damaligen Verkehrswerten? Dass es so übel kommen würde, hielten wir einfach für ausgeschlossen. Und entwickelten dann die Geschäftsidee der CS Realwerte AG.
Dass sich in den Folgejahren ein echter Super-Zyklus an den Immobilienmärkten entwickeln würde, das haben wir 2014 nun wirklich nicht vorausgesehen. In der Beziehung haben wir einfach nur Glück gehabt und dadurch noch eine ganze Ecke mehr verdient als es sonst der Fall gewesen wäre.
Trotzdem mussten wir natürlich unsere Hausaufgaben machen. Also vor allem analysieren, anylysieren und noch mal analysieren. Wie steht es um die Objektqualität der Restportfolien? Wie gut ist das Fondsmanagement? Davon hing schließlich der Erfolg unseres Geschäftsmodells ab, denn für den Ausgleich des Unterschiedes zwischen Netto-Inventarwert und Börsenkurs gab es ja zwei Möglichkeiten:
Erste Möglichkeit: Die Börse hat übertrieben, die Lage ist nicht so schlecht wie die Stimmung, die Objekte doch nicht so übel, das Fondsmanagement einigermaßen fähig. Also nähert sich der Börsenkurs im Laufe der Liquidation von unten her dem Netto-Inventarwert wieder an.
Zweite Möglichkeit: Die Objekte sind Mist, das Fondsmanagement tatsächlich unfähig, die Börse hatte schon recht und der Netto-Inventarwert fällt durch ständige Abwertungen und Wertverluste bei schlechten Verkäufen immer weiter Richtung niedrigerem Börsenkurs.
Schließlich noch als dritte Möglichkeit: Ja, Objekte und Management waren unter aller Kanone, aber trotzdem konnte man Geld verdienen, weil die Börse noch Schlimmeres befürchtet hatte. Ein typisches Beispiel für diese Kategorie wären z.B. der AXA Immoselect und der TMW Immobilien Weltfonds. Letzterer hat beispielweise während seiner Abwicklung tatsächlich die Hälfte seines ursprünglichen Wertes versenkt (was in den nachstehenden zwei Tabellen gar nicht mehr rüberkommt, weil die Katastrophen-Verkäufe des TMW schon länger zurückliegen). Aber mit einem halbwegs guten timing konnte man auch hier noch verdienen, besonders gut übrigens erst jetzt in der Schlußphase.
Vornehmlich zum Zwecke der Selbstbeweihräucherung (wie gut und richtig waren doch alle von uns getroffenen Entscheidungen …) unterziehen wir das im Rückblick auch noch einmal einer eingehenden Analyse.
Zum einen geht es dabei um die Entwicklung der Rücknahmewerte, also des Netto-Inventarwertes. Bleibt der über einen längeren Zeitraum einigermaßen stabil, dann können die Fondsobjekte und das Management so schlecht nicht gewesen sein. Hierzu unsere Tabelle „Veränderung der KAG-Werte“:
Im zu Ende gehenden Jahr 2018 ist da nicht mehr viel passiert. Das sehen Sie ziemlich in der Mitte aus der Spalte „Veränderung 2018 ytd“, die die Performance des Berichtsjahres misst.
Ein Ausreißer war der DEGI Europa, der zu Jahresbeginn seine letzten paar Objekte ziemlich mies verkaufen musste. Positiv überraschten der AXA Immoselect und der TMW Immobilien Weltfonds: Bei beiden fegte die Putzfrau in den letzten Zügen der Liquidation noch ein paar Steuererstattungen und doch nicht benötigte Rückstellungen aus den Ecken, und bei der nur noch ganz schmalen Ausgangsbasis machen ein paar cent Wertzuwachs in Prozent halt auch etwas aus.
Im Vorjahr 2017 übrigens war die Performance noch fast durchgehend deutlich rotgefärbter gewesen, obwohl sich auch da schon abzeichnete: Unter den „big three“ sind der CS Euroreal und der KanAm grundinvest wohl tatsächlich die „weißen Raben“, bei denen die Liquidation so überflüssig wie ein Kropf war. Der SEB ImmoInvest als weiterer der „big three“ fällt 2018 gar nicht mehr so sehr aus dem Rahmen. Aber die Anleger in den beiden beobachteten SEB-Fonds hatte es halt schon in den beiden Jahren zuvor mit üblen Wertverlusten und grottenschlechten Verkäufen so richtig angeschissen – wie aus der letzten Spalte „addierte Performance 2016-2018“ unschwer abzulesen ist.
Der AXA Immoselect schneidet in der 3-Jahres-Übersicht auch nicht viel besser ab – trotzdem haben wir wegen seiner besonders volatilen Kursentwicklung durch überdurchschnittlich häufige Umschichtungen auch an diesem Fonds gut verdient. Nichts anderes lässt sich über den TMW Immobilien Weltfonds sagen, dessen Gruselkabinett allerdings schon vor 2016 seinen Höhepunkt erreicht hatte und der deswegen in der Tabelle deutlich harmloser aussieht als er tatsächlich war.
Als wirklich erstaunlich kann man dagegen die langfristige Entwicklung des CS Euroreal und des KanAm grundinvest bezeichnen. Beide haben in den letzten drei Jahren per saldo nichts bzw. kaum etwas verloren und mit ihren Erträgen sogar voll ihre laufenden Kosten gedeckt. Sie sind die typischen Vertreter der Zunft, wo sich tatsächlich der Börsenkurs von unten kommend wieder aufwärts Richtung offiziellem Anteilscheinwert entwickelte. Allein beim KanAm grundinvest hat uns das in 2018 eine Wertaufholung von über 2,5 Mio. EUR beschert.
Folgerichtig ist dieser Fonds auch bei der Börsenkursentwicklung im Mehrjahresvergleich der Spitzenreiter unter den drei Schwergewichten:
Außer beim Aschenputtel DEGI International mit einer negativen Kursentwicklung von 0,3 % war es in 2018 völlig unmöglich, mit abwickelnden Offenen Immobilienfonds an der Börse Geld zu verlieren. Die Frage, wie viel Geld zu verdienen war, erforderte aber doch ein paar analytische Fähigkeiten: Das 2018er Plus (Veränderung 2018 ytd) schwankt nämlich zwischen kümmerlichen 1,2 % (SEB ImmoInvest) und 26,9 % (UBS D 3 Sector Real Estate Europe). Unser Favorit 2018, in dem über weite Strecken des Jahres mehr als die Hälfte unseres Geldes investiert war (der KanAm grundinvest) machte mit seiner Entwicklung auch viel Freude.
Unseren zweiten Highflyer, den CS Property Dynamic (bescherte uns 2018 einen Wertzuwachs von 18,0 % gleich fast 1,5 Mio. EUR) finden Sie in den Statistiken übrigens gar nicht. Als die Tabellen konzipiert wurden, gab es den nämlich noch an gar keiner Börse zu kaufen. Erst Anfang 2018 kam hier durch sinn- und hirnlose Verkäufe von Dachfonds einiges Material auf den Markt.
Auch im 3-Jahres-Vergleich sieht man, daß mit diesem Anlagethema unmöglich Geld zu verlieren war – außer, man wäre in den beiden SEB-Fonds investiert gewesen. Aber von denen hatten wir uns ja schon 2016 rechtzeitig verabschiedet, weil wir den Braten irgendwie gerochen haben. Erst seit letztem Monat sind sie uns wieder eine kleine Start-Position wert.
Allen an diesem speziellen Thema Interessierten und unserer verehrten Leserschaft wünschen wir einen guten Rutsch und einen tollen Start in das Neue Jahr. Und schließen (Stichwort: Selbstbeweihräucherung) mit dem spontanen Kommentar der besten Ehefrau von allen nach Lektüre dieser Zeilen: „Da hast Du ja mal wieder aus Scheisse Bonbons gemacht.“
Gestartet sind wir in das Jahr 2018 mit einem inneren Wert pro Aktie der CS Realwerte AG von 927,25 EUR. Die Börse hat ja heute bereits kurz nach zwei geschlossen. Gerade eben sind wir deshalb mit dem Rechnen der Jahresschlußwerte schon fertig geworden und können unseren Aktionären mitteilen: Per Ende 2018 liegt der innere Wert pro Aktie der CS Realwerte AG nunmehr bei 1.144,33 EUR. Dividende in Höhe von 75,00 pro Aktie hatte es im Sommer ja außerdem noch gegeben, also errechnet sich für unsere Aktionäre im Jahresverlauf in toto ein Wertzuwachs von etwa 292,00 EUR = 31,5 %.
Das hätte schlimmer kommen können.
Die Monatsübersicht per Ultimo Dezember 2018 ist dank unseres unermüdlich fleißigen Mitarbeiters Fabian Palic übrigens schon online …
In den vergangenen Wochen hatten wir uns schon öfter darüber mokiert, das der CS Euroreal fröhlich Objekte verkauft, ohne daß der ahnungslose Anleger davon einigermaßen zeitnah ewas erfährt. Der ahnungslose Anleger glaubte immer noch, der CS Euroreal habe 14 Restobjekte mit Verkehrswerten von fast 1/2 Mrd. EUR im Bestand. Nun gut, wenigstens zwei kleine Verkäufe (1 x Madrid und 1 x Glasgow) hatte man dann in den letzten paar Wochen tatsächlich mal zugegeben.
Doch konkret bekannt war bisher (aus anderweitigen Veröffentlichungen) schon viel mehr: Verkauft wurden die Flensburg-Galerie, ein Objekt in Lyon und eines in Toulouse (beide von neuen KanAm-Fonds gekauft) und die beiden Glasgow-Objekte.
Heute veröffentlichte die Commerzbank als Abwicklungsstelle für den CS Euroreal den aktuellen Abwicklungsbericht per 30.09.2018. Bei der Lektüre haut es einen echt aus den Puschen.
Verkauft ist nicht nur das, was aus anderen Quellen bisher schon bekannt geworden war. Verkauft ist auch das zweite Objekt in Toulouse (wenn auch „deutlich unter dem bisherigen Verkehrswert“).
Und das war noch längst nicht alles. Aber um die ganze Wahrheit herauszufinden, muß man sich schon durch die Fußnoten quälen. Auf Seite 37 des Abwicklungsberichtes ist es Fußnote (9) und auf den Seiten 39 und 41 Fußnote (7). Beide beziehen sich auf die überraschend niedrigen Mietertragsprognosen für das laufende Geschäftsjahr und lauten: „bis zum geplanten Übergang von Nutzen und Lasten“.
Will heißen: Die beiden Objekte in Lissabon mit über 100 Mio. EUR an Verkehrswerten sind verkauft, und zwar (weil nur noch ein Viertel der Jahresmieteinnahmen angesetzt ist) offenkundig zum 31.12.2018. Und die beiden Einkaufszentren in Italien mit fast 80 Mio. EUR Verkehrswert sind auch weg, in dem Fall offenkundig zum 31.03.2019.
Die ungeschminkte Wahrheit nach Auswertung des Berichtes ist also: Tatsächlich hat der CS Euroreal nicht mehr 14 Restobjekte mit über 1/2 Mrd. EUR an Verkehrswerten, sondern nur noch ganze drei mit einem Restwert von gut 200 Mio. EUR. Nämlich die Rathaus-Galerie in Essen (123,3 Mio. EUR), das Bürogebäude „Le Croise“ in den Haag (25,8 Mio. EUR) sowie eine Shopping Mall im tschechischen Olmütz (56,0 Mio. EUR).
Der Rest geht gerade über den Tisch. Überraschender Weise nivellieren sich dabei die Qualitätsunterschiede nahezu vollständig aus: Addierten Verkehrswerten von 357,5 Mio. EUR steht eine Summe unserer Verkaufspreis-Prognosen von 358,0 Mio. EUR gegenüber. Das berücksichtigt insbesondere, daß Bürogebäude in Lissabon und Einkaufszentren in Italien momentan noch sehr nachgefragte Kategorien sind. Die hier wahrscheinlich erzielten guten Preise sollten die Schwächen vor allem der französischen Objekte und den schon bekannten heftigen Abschlag beim Verkauf der Flensburg-Galerie weitgehend zudecken können.
Bei den verbleibenden drei Objekten wird der Verkauf jeweils kein Selbstgänger werden. Das alte Mütterchen Rathaus-Galerie leidet generell darunter, daß deutsche Konsumtempel immer mehr aus dem Blickfeld potentieller Investoren verschwinden – obwohl hier kürzlich wenigstens eine mit 15 Jahren extrem lange Verlängerung des Mietvertrages mit dem Ankermieter real,- gelang, wenn auch, abgeleitet aus der niedrigen Ertragsprognose für das lfd. Geschäftsjahr, offenkundig um den Preis einer nicht unerheblichen mietfreien Periode.
Bei „Le Croise“ in den Haag zieht der Alleinmieter, das Europäische Patentamt, gerade aus. Aber das wusste man wegen der eigenen Neubaupläne der EPA schon seit Jahren, und so sollten inzwischen alle Vorbereitungen für eine Revitalisierung des Objektes schon getroffen sein. Diese Immobilie wieder marktfähig zu machen, sprich nach einer Generalüberholung vor allem erst einmal wieder zu vermieten, erscheint uns lediglich eine reine Fleißaufgabe zu sein, der sich das Fondsmanagement nach allen bisher gemachten Erfahrungen (und trotz aller von uns in Detailpunkten sonst geäußerten Kritik) nicht verweigern wird.
Dagegen sieht das Einkaufszentrum in Olmütz nach einem echten und vor allem kaum reparierbaren Griff in’s Klo aus. Die Leerstandsquote ist hier im Berichtszeitraum weiter von schon hohen 25,3 % auf nahezu unerträgliche 35,8 % angestiegen. Nicht zuletzt deswegen war der Verkehrswert des Objektes bereits im April 2018 ganz heftig von 74,2 Mio. EUR auf nur noch 56,0 Mio. EUR herabgesetzt worden. Unsere interne Verkaufspreisprognose hatten wir daraufhin bereits im November von 50 auf 45 Mio. zurückgenommen und reduzieren jetzt noch einmal auf 40 Mio.
Alles in allem braucht man sich um den Restbestand des CS Euroreal (trotz aller Fragezeichen hinter der Objektqualität) aber keine wirklichen Sorgen zu machen: Der aktuelle Börsenkurs drückt hier einen Bewertungsabschlag von rd. 75 % aus – das sollte ein ausreichend großes Sicherheitspolster sein.
Vor wenigen Wochen noch hatten wir hier einen wahren Reigen an Ausschüttungen zum Jahresende prognostiziert. Turnusgemäß und nach den bisherigen Erfahrungen eigentlich „dran“ gewesen wäre die große Mehrzahl aller abwickelnden Fonds, nämlich der AXA Immoselect, der CS Euroreal, der CS Property Dynamic, der DEGI Europa, der KanAm grundinvest, der SEB ImmoInvest, der TMW Immobilien Weltfonds sowie der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe.
Neben dem etwas außer Konkurrenz laufenden Morgan Stanley P2 Value geliefert haben aber lediglich zwei der acht genannten Fonds: Der CS Euroreal mit mickrigen 0,35 EUR je Anteil am 19.12. und der UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe mit 0,27 EUR je Anteil am 20.12. Aus dem Hause AXA verlautete immerhin inoffiziell und aus dem Hause SEB ganz offiziell, daß beide Fonds derzeit gar nicht genug frei verfügbare Verteilmasse für eine Ausschüttung hätten. Und für den DEGI Europa ließ die Commerzbank als Abwicklungsstelle gerade erst heute verlauten, daß dieser Fonds am 10.01.2019 pro Anteil 0,23 EUR ausschütten wird.
Ungeklärt bleiben damit der CS Property Dynamic, der KanAm grundinvest und der TMW Immobilien Weltfonds. Bei letzteren beiden bleibt uns nur übrig, auf neue Nachrichten zu warten. Der CS Property Dynamic dagegen hatte erst gestern den Verkauf seines Fachmarktzentrums bei Warschau zu einem Preis über dem letzten Verkehrswert vermeldet – da sollte es nunmehr ganz kurzfristig eine ordentliche Ausschüttung geben (wir tippen mindestens +/- 10,00 EUR je Anteil), nachdem dieser Fonds bereits seine letzte Ausschüttung hatte ausfallen lassen und damit in 2018 nicht einen Pfennig zurückgezahlt hat.
Ein ganz anderes Kapitel ist dann noch der CS Euroreal, der in seinem gerade eben erschienenen Abwicklungsbericht zum 30.09.2018 die nächste Ausschüttung für „spätestens Juli 2019“ ankündigt. Aber hier überschlagen sich die Ereignisse an der Verkaufsfront im Moment geradezu. Geben Sie uns noch 1-2 Stunden Zeit, den Abwicklungsbericht genauer zu lesen, dann berichten wir weiter. Nur so viel schon vorweg: Neben den bisher schon bekannten, aber noch nicht offiziell gemeldeten Verkäufen (Lyon, Toulouse, Glasgow und Flensburg-Galerie) sind scheinbar außerdem auch das zweite Objekt in Toulouse, beide Italien-Objekte und beide Lissabon-Objekte verkauft. Damit wäre der CS Euroreal bis auf drei Restobjekte jetzt fast immobilienfrei – und das wäre für diesen Fonds dann ein echter „game changer“.
Meine überaus skeptische Einstellung zu Digitalisierung, Künstlicher Intelligenz und ähnlichen Schlagworten der Moderne ist der geneigten Leserschaft hinlänglich bekannt. Ebenso wie die Tatsache, daß ich seit Jahrzehnten das „Handelsblatt“ zum Frühstück lese. Wenngleich ich mit der blinden Gläubigkeit des Druckerzeugnisses an die offenkundig für alternativlos gehaltene Überschall-Reise des „homo oeconomicus“ in eine digitale Zukunft immer weniger einverstanden bin.
Heute beschäftigte sich ein ansonsten durchaus wirklich sehr lesenswerter Beitrag mit dem Thema „Zukunft“ und mahnte, über allem Sinnieren über die Zukunft doch nicht das Leben in der Gegenwart zu vergessen. Nebenbei sei aber auch erwähnt, daß Leute meiner Denk- und Glaubensrichtung in dem Beitrag von Thomas Tuma (stv. Chefredakteur) als „polemisierende Friedhofswachteln“ auftauchen.
Ich werde eine ziemlich lange Zeit brauchen, um herauszufinden, ob ich mich trotzdem geehrt fühlen sollte als Namensgeber einer scheinbar gerade erst neu entdeckten Vogelart.