Category : Neuigkeiten
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Morgen ist noch mal Börse und macht Kurse. Doch in der überaus verwegenen Annahme, dass die Welt auch morgen nicht einstürzen wird, haben wir heute schon mal allgemein ein bißchen gerechnet. Nur dass Sie es mal gehört haben:
Im Herbst 2014 hatten wir uns bei der CS Realwerte AG das Thema „abwickelnde Offene Immobilienfonds“ auf die Fahnen geschrieben. Die Börsenwerte aller abwickelnden Immobilienfonds (also das für uns adressierbare Marktvolumen) lag per Jahresultimo 2014 noch bei etwa 10 Mrd. EUR.
Ende 2015 waren wir auf knapp 8 Mrd. EUR runter.
Ende 2016 auf gut 5,5 Mrd.
Ende 2017 auf etwa 4 Mrd.
Per Jahresultimo 2018 sind wir noch bei rund 2,5 Mrd. EUR.
Fast 85 % dieser Summe, nämlich etwas über 2,1 Mrd. EUR, entfallen heute zu annähernd gleich großen Teilen auf die „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest. Der Rest verteilt sich auf elf in der Abwicklung schon weit fortgeschrittene (und bis auf zwei Ausnahmen inzwischen immobilienfreie) Fonds, unter denen sich auch solche Winzlinge befinden wie der DEGI German Business mit lediglich noch 3,6 Mio. EUR Börsenwert.
Die „big three“ werden nach unserer Einschätzung im Jahr 2019 durch weitere Ausschüttungen bis zur Hälfte ihres aktuellen Börsenwertes abgeben, vielleicht sogar einen Tucken mehr. Spätestens kurz nach der Jahreswende 2019/2020 werden wir deshalb an dem Punkt angekommen sein, wo die addierte Börsenbewertung aller Fonds unter die Marke von 1 Mrd. EUR gesunken sein wird – und damit auf nur noch ein Zehntel des Wertes, bei dem wir in dieses Geschäft vor dann gut fünf Jahren einmal größer eingestiegen sind.
In dem Moment, wo wir diesen Beitrag verfassen, steht es zwar auf der offiziellen homepage der Commerzbank zu den von ihr betreuten abwickelnden Offenen Immobilienfonds (auch dieses Mal wieder) noch gar nicht zu lesen. Aber soeben zwitscherte ein Vögelchen:
CS PROPERTY DYNAMIC: Objektverkauf Warschau
Information zum Objektverkauf: Per 20. Dezember 2018 ist der Anteilpreis des CS PROPERTY DYNAMIC von 41,33 Euro um 0,94 EUR auf 42,38 Euro je Anteilschein gestiegen.
Ursache für diese Änderung des Anteilpreises war der Verkauf der Immobilie ul Glebocka/Targowek in Warschau (Polen). Das aus drei einstöckigen Gebäuden bestehende Fachmarktzentrum mit knapp 25.300 m2 Mietfläche und 720 PKW-Stellplätzen befindet sich im Nordosten Warschaus an einer Hauptverkehrsstra0e, die direkt ins Zentrum von Warschau führt.
Die Liquiditätsquote des CS PROPERTY DYNAMIC wird sich durch die Veräußerung um rund 71 % erhöhen. Das Immobilien-Portfolio des CS PROPERTY DYNAMIC umfasst nun nur noch eine Immobilie in Krakau in Polen mit einem Verkehrswert von 44,1 Mio. EUR.
Erst Ende November hatten wir aus dem da von der Commerzbank veröffentlichten Abwicklungsbericht des CS Property Dynamic so ganz en passant erfahren, dass der Kaufvertrag für ul Glebocka/Targowek bereits im Juli 2018 abgeschlossen worden war. Weitere Einzelheiten waren allerdings nicht genannt.
Aus dem jetzt publizierten NAV-Anstieg um 0,94 EUR ist bei 2.646.500 umlaufender Anteilscheine zu errechnen, daß der Nettoverkaufserlös nach Abzug der Nebenkosten um rd. 2,5 Mio. EUR über dem zuletzt publizierten Verkehrswert von 32,1 Mio. EUR gelegen haben müsste. Das wäre eine wirklich positive Überraschung unter dem Christbaum – unsere interne Verkaufspreis-Prognose hatte nämlich angesichts einer ziemlich hartnäckigen Leerstandsquote von 13 % bei lediglich 30 Mio. EUR gelegen.
Um das letzte Objekt, den Rondo Business Park in Krakau mit 17.900 m2 vermietbarer Fläche, machen wir uns nun wirklich keine Sorgen: Hier hat der Hauptmieter, das internationale Beratungsunternehmen Capgemini, seinen in 2019 auslaufenden 11.900-m2-Mietvertrag gerade erst vor wenigen Monaten um weitere sechs Jahre verlängert. Für die Bude müssten die Kaufinteressenten also geradezu Schlange stehen, und alles andere als ein Verkauf mindestens zum Verkehrswert wäre hier eine faustdicke Überraschung.
Der Geldkurs für den CS Property Dynamic in Hamburg ist daraufhin gerade auf den neuen Höchststand von 37,01 EUR gestiegen. Bei unserem hauptsächlich Ende Januar 2018 erfolgten Einstieg hatten wir im Schnitt 31,00 EUR bezahlt.
Mit 228.850 von 2.646.500 Anteilen = 8,65 % ist die CS Realwerte AG übrigens der größte Anteilseigner des CS Property Dynamic. Was die Commerzbank aber trotz mehrfacher schriftlicher Aufforderung nicht davon abhält, entgegen ihrer im Gesetz festgeschriebenen Verpflichtung die Zusendung des jüngsten Abwicklungsberichtes zu verweigern.
Seit fast 40 Jahren bin ich schon Abonnent des „Handelsblatt“. Früher war ich sogar mal ein ganz begeisterter Leser, der das elitäre Gefühl genoß, hier auf etwas fokussiert zu sein, was im Freundeskreis kaum jemand verstand: Wirtschaft.
Inzwischen ist die Begeisterung etwas abgekühlt. Deutlich jenseits der 60 kommt wohl jeder Mensch irgendwann auf den Trichter, dass die tägliche Verengung aller Sichtweisen auf das Thema Wirtschaft und Erfolg nicht der Sinn des Lebens gewesen sein konnte. Deshalb ist es manchmal sogar schon nervig, wenn einen diese Zeitung schon zum Frühstück mit Negativ-Schlagzeilen „beglückt“: Die US-Amerikaner haben ihren Abstand zu uns bei den Börsenbewertungen noch weiter vergrößert. In puncto Innovationskraft sind wir nur noch die viertstärkste Nation der Welt (obwohl ich zum Beispiel den Belgiern wirklich von ganzem Herzen gönne, dass sie angeblich noch einen Platz vor uns liegen). Wir verschenken irrsinnig viel Potential, nur 6 % aller deutschen Patentanmeldungen kommen von Frauen, beklagt sich (natürlich eine von der Quote nach oben gespülte Frau) die Chefin des Deutschen Patentamts.
Nehmen wir da mal unsere Katze Paula. Ihr ist herzlich egal, wer die schönste, die schnellste oder die gelehrigste schwarze Katze ist. Auf Bäume klettert sie, weil es ihr Spaß macht. Und nicht etwa, weil sie unbedingt höher klettern will als alle anderen Katzen. Sie wächst schon seit Jahren nicht mehr, und überdurchschnittlich innovativ war sie bei Lichte besehen auch nie. Dennoch hat sie ganz selbstverständlich den Anspruch, von uns gefüttert und geliebt zu werden. In genau dieser Reihenfolge.
Gerade eben fiel der besten Ehefrau von allen beim Einräumen des Kühlschranks der Becher mit Fleischsalat auf den Küchenboden. Der Deckel sprang ab, etwas Fleischsalat kleckerte auf den Boden, und ich gebe zu: „Beste Ehefrau von allen“ war in dem Augenblick vielleicht nicht ganz exakt die Bezeichnung meiner Holden, die mir durch den Kopf zuckte. Schon hopste Paula vom Tisch, schleckte das Malheur auf, und aus dem potentiellen Beginn eines nachweihnachtlichen Ehekrachs wurde urplötzlich eine win-win-Situation für alle Beteiligten.
Vielleicht sollte man die Dinge einfach nur nicht so ernst nehmen. Vielleicht muß man auch nicht immer der Größte, der Schönste, der Schnellste oder der Beste sein. Vielleicht muß man nicht einmal ständig irgendeine Fußballmeisterschaft gewinnen. Ich glaube, von Katzen könnten wir da eine ganze Menge lernen.
„Wenn die -38 cent auch die 35 cent Ausschüttung beinhalten, dann wäre das ein ordentlicher/erwartbarer Verkauf, und der Beweis dass hier keine Schönfärber, sondern Dilettanten die Öffentlichkeitsarbeit machen“, lesen wir gerade in unserem bevorzugten Internetforum in der Rubrik CS Euroreal.
Worum geht es? Vor wenigen Minuten teilt die Commerzbank AG den Anlegern des CS Euroreal mit: „Per 19. Dezember 2018 ist der Anteilpreis des CS Euroreal von 9,70 Euro um 0,38 EUR auf 9,32 EUR je Anteil zurückgegangen. … Ursache für diese Änderung des Anteilpreises war der Verkauf der Immobilie 6 Atlantic Quai in Glasgow, Großbritannien. … Der Bruttoverkaufspreis lag unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert.“
„Wo simmer denn dran? Aha, heute krieje mer de Dampfmaschin. Also, wat is en Dampfmaschin? Da stelle mer uns janz dumm. Und da sage mer so: En Dampfmaschin, dat is ene jroße schwarze Raum, der hat hinten un vorn e Loch. Dat eine Loch, dat is de Feuerung. Und dat andere Loch, dat krieje mer später.“
Na gut. Da stelle mer uns janz dumm und fangen an zu rechnen. Der CS Euroreal hat 102.694.665 Anteilscheine umlaufen. Ein Rückgang um 0,38 EUR sind in Mark und Pfennig demnach runde 39 Millionen Euro. Aber 6 Atlantic Quai stand beim CS Euroreal zuletzt nur noch mit 18,3 Mio. EUR in den Büchern. Wenn man einen Wertverlust von 39 Mio. EUR mit diesem Verkauf begründet, dann hieße das wörtlich genommen in der Konsequenz, daß man dem Käufer die Bruchbude nicht nur geschenkt hat, sondern ihm noch gute 20 Milliönchen cash obendrauf gepackt hat, nur damit er’s überhaupt nimmt.
Wir trauen den Deppen bei der Commerzbank schon so einiges zu, aber das dann doch nicht. Zumal die weitere Aussage in der offiziellen Mitteilung „Die Liquiditätsquote des CS Euroreal wird sich durch die Veräußerung um rund 3 % erhöhen“ denknotwendig völlig ausschließt, dass man dem Käufer noch eine kleine Geldprämie für seine Bemühungen obendrauf gelegt hat.
Des Rätsels Lösung: Ebenfalls am 19.12. machte der CS Euroreal eine Ausschüttung von 0,35 Euro je Anteil. Die geht natürlich auch vom Anteilpreis runter. Dem Verfasser der oben zitierten offiziellen Begründung hat das nur keiner gesagt, und unter dem Aspekt Plausibilität selber überschlägig nachgerechnet hat er/sie wohl nicht. Sonst hätte nicht so eine gequirlte Scheisse dabei herauskommen können.
Wo simmer denn jetz wirklich dran?Also fangen wir noch mal von vorn an zu rechnen. Der Verkauf induzierte keinen Wertverlust von 0,38 Euro, sondern von 0,38 Euro minus 0,35 Euro taggleiche Ausschüttung gleich 0,03 Euro. Das wären dann in toto gut 3 Milliönchen in die Tonne. Heißt bei 18,3 Mio. EUR letztem Verkehrswert, dass die Bruchbude (und es ist wirklich eine Bruchbude, wenn man sich’s mal vor Ort angeschaut hat) für gute 15 Mio. EUR über den Tisch gegangen ist. Und, welch Wunder, genau diesen Betrag hatten wir auch in unserer internen Verkaufspreis-Schätzung erwartet.
Sollte der eine oder andere unserer geschätzten Leser Geschäftsbeziehungen zur Kopfschmerzbank unterhalten: Überlegen Sie sich das lieber noch mal. Jeder zweite tadschikische Gebrauchtkamelhändler hat eine genauere Buchführung als die „Gelben“.
Erinnern Sie sich noch an die IKB Deutsche Industriebank? Ja, genau die Skandalbank, die in der Finanzkrise 2007/08 krachend vor die Wand gefahren wurde und die anschließend der US-Hedgefonds „Lone Star“ einsackte?
Was haben wir denn auch noch mit denen zu tun, wird sich die verehrte Leserschaft fragen. Haben wir nur indirekt mit zu tun, oder, noch präziser, hatten wir mal mit zu tun. Ihre 57.600 m2 grosse Hauptverwaltung Baujahr 1961-1997 in der Düsseldorfer Wilhelm-Bötzkes-Strasse hatte die IKB 2007 im Rahmen einer Sale-and-lease-back-Transaktion an zwei AXA-Fonds verkauft. Scheinbar war die IKB-Krise doch nicht so aus heiterem Himmel gekommen wie man der Öffentlichkeit hinterher weiß machen wollte. Sonst hätte man ja nicht schon Monate vorher zu solcher Bilanzkosmetik greifen müssen. „Unserem“ AXA ImmoSelect gehörten danach acht Jahre lang 52 % der Groschenburg. Im Zuge der Fonds-Auflösung hatte die inzwischen wieder stabilisierte IKB ihre Hauptverwaltung dann im Okt. 2015 (ja, so lange ist das schon wieder her) für 185 Mio. € zurückgekauft.
Jetzt ging das Spiel wieder von vorne los: Im Rahmen einer erneuten Sale-and-lease-back-Transaktion verkaufte die IKB ihre Hauptverwaltung ein zweites Mal, dieses Mal an den deutschen Investment-Manager Cell Property Investors im Verein mit einem internationalen Investor. Wollen wir bloß hoffen, daß das kein erneutes Zeichen ist, dass die IKB wieder mal dringend Geld braucht. Vielleicht lag es ja auch eher daran, dass der Kaufpreis jetzt in der Gegend von 230 Mio. € gelegen haben soll und die Profit-orientierten Lone-Star-Leute zu 25 % Aufgeld nach lediglich drei Jahren Haltedauer nicht „Nein“ sagen konnten (die in der Zeit ersparte Miete wäre sogar noch dazu zu rechnen).
Warum wir das überhaupt schreiben? Nun, es illustriert eindrucksvoll, was die Immobilienmärkte bewegt. Nämlich die sich von Tag zu Tag und ständig auf’s Neue ändernde Interessenlage der Akteure im Kontext mit den sich ständig ändernden Rahmenbedingungen und Erwartungen des Marktes. Alles dreht sich, alles bewegt sich. Oder, um zum Ende des Jahres noch mal voll großkotzig den Altsprachler raushängen zu lassen: Fluctuat nec mergitur.
Was dieses Jahr richtig und erstrebenswert erschien, kann nächstes Jahr schon ein no-go sein. Wirtschaftswissenschaften sind die einzige Disziplin, in der auf die gleichen Fragen jedes Jahr andere Antworten richtig sind. Man muß also kein Prophet sein, um vorherzusagen: Auch 2019 wird wieder alles andere als langweilig werden.
In dem Sinne: Machen Sie sich gar nicht erst Gedanken um die Zukunft. Auch am Ende des nächsten Jahres werden wir wieder da stehen und feststellen, dass das Meiste dann doch ganz anders gekommen ist als man gedacht hatte. Aber „anders“ heisst ja nicht unbedingt „schlechter“. Und mit grösster Wahrscheinlichkeit wird die Welt auch Ende 2019 immer noch nicht untergegangen sein.