Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
In seinem fortgeschrittenen Lebensalter sollte sich der Verfasser dieser Zeilen eigentlich lieber mit den Vorzügen des Rentnerdaseins beschäftigen. Und eher nicht mehr mit Weiterbildung. Aber erstens kommt es immer anders und zweitens als man denkt. Wenn das auch nie so richtig geplant gewesenen war, durfte sich besagter Verfasser in den letzten 15 Jahren aus gegebenem Anlaß auch noch mit dem Thema Offene Immobilienfonds / Gewerbeimmobilien beschäftigen. 15 Jahre ist eine ganz schön lange Zeit, und es ergab sich somit die wertvolle Gelegenheit, einen ganzen Zyklus am Immobilienmarkt von Anfang bis Ende mitzumachen. Will sagen, in aller hier auf dem Rübenfeld stets geübten Bescheidenheit, der Verfasser dieser Zeilen hält sich für einen Erleuchteten, den inzwischen sogar gestandene Banker nach seiner Meinung zur weiteren Entwicklung der Immobilienmärkte und von Immobilienfonds fragen.
Erst am Montag dieser Woche kam es für die Leser des „Handelsblatt“ ziemlich dicke, kam das Thema doch gleich auf zwei ganzen Seiten in drei Beiträgen zur Sprache. „Der Büroimmobilienkonzern Preos AG aus Frankfurt steht vor der Pleite“, kriegt man gleich mal zur Einstimmung mitgeteilt. „Finanzwächter warnen vor Kreditausfällen – Vor allem für die deutschen Banken wird die Lage brenzlig – Die Gefahren am Markt für Gewerbeimmobilien sind nicht gebannt“, ist dann gleich der nächste mediale Hammer. Und als ob das nicht schon starker Tobak genug wäre, stellt das „Handelsblatt“ zum Fonds „Uni Immo Wohnen ZBI“ gleich noch die rethorische Frage: „Sollten Anleger jetzt Anteile verkaufen? – Antworten auf die wichtigsten Fragen zu dem Immofonds, der den größten Tagesverlust seit der Finanzkrise hatte.“
Zu letzterem habe ich die wenig hilfreiche Antwort: Ja, man hätte verkaufen sollen. Vor 12 Monaten. Denn die Sturmwolken am Horizont der Immobilienmärkte waren da bereits unübersehbar. Und es gab keinerlei Grund zu der Annahme, daß es die Märkte dieses Mal weniger durchschütteln würde als in all den zyklischen Tiefs zuvor.
Beim Einstieg in das Thema, vor wie gesagt gut 15 Jahren, war der Verfasser dieser Zeilen auch noch in rührseligem Glauben an das gute alte „Betongold“ der Ansicht, Immobilienmärkte seien weniger volatil als Aktienmärkte. Das ist Quatsch. Dass nach einem zuvorigen zyklischen Hoch (das man auch als Übertreibungsphase bezeichnen könnte) die Zeitwerte eines Immobilienportfolios im Durchschnitt (Einzelobjekte kann es auch mal total zerlegen) um 30 % zusammenschmelzen können, das muß man in jedem Zyklus und für eine Vielzahl von Akteuren einfach als gegebene Tatsache hinnehmen. Aufmerksame Betrachter, die gerade mitgekriegt haben, was mit dem ikonischen Frankfurter „Trianon“ passiert ist, wissen sicher genau, wovon ich rede.
Die Abwärtsdynamik der Märkte ist noch lange nicht überstanden. Zweitrundeneffekte kommen erst noch, Zwangsverkäufe aus faul gewordenen Engagements, zur Bedienung von Anteilscheinrückgaben notwendige Verkäufe des einen oder anderen Fonds, teure Anschlußfinanzierungen nach dem süßen Gift der Nullzinsphase etc. etc. Nichts spricht für eine baldige Trendumkehr. Im Gegenteil, meiner Ansicht nach haben wir gerade mal die Hälfte der auch in diesem Zyklus wieder erfoderlichen Wertkorrekturen gesehen. Keine guten Aussichten übrigens für Fondsinvestoren, die ihre Anteile heute zurückgeben wollen, ohne zu wissen, welchen Kurs sie in 12 Monaten dann abgerechnet erhalten.
Sie denken über Neuengagements im Immobiliensektor nach? Da kann ich nur sagen: Ruhe bewahren! Abwarten und Tee trinken lautet die Devise. Oder, dem ungesunden Lebensstil des Verfassers dieser Zeilen eher entsprechend: Setzen Sie sich einfach auf’s Sofa und stellen sich ein paar Hektoliter Rotwein daneben. Können Sie dann ganz in Ruhe austrinken und in circa zwei Jahren mal wieder nachschauen wie die Welt jetzt aussieht. In der Zwischenzeit verpassen Sie nichts.
Bis heute bieten sich bei abwickelnden Immobilienfonds gute Kaufgelegenheiten. So konnten wir z.B. in den letzten Wochen beim CS Euroreal noch mal deutlich mehr als 1 Mio. Stück zu sehr akzeptablen Kursen einsammeln.
Als wir vor zwei Jahren unsere Bankverbindlichkeiten neu strukturierten waren wir damals davon ausgegangen, daß die Reinvestitionsmöglichkeiten im Laufe des Jahres 2024 nur noch minimal sein würden. Dem ist aber nicht so. Es gibt nach wie vor große Chancen die wir mit entsprechendem Handeln wahrnehmen und damit unser Ertragspotential noch einmal deutlich vergrößern können.
Gern zitiert der Verfasser dieser Zeilen bei der Gelegenheit nun die ausgesprochen agile Volksbank Wolfenbüttel mit der schon vor einem Jahr gemachten Aussage: „So lange es bei Ihnen etwas zu begleiten gibt werden wir das auch weiter begleiten.“
Konkret sprechen wir mit der Bank gerade über eine der Sache dienliche Streckung der Fälligkeiten um etwa zwei Jahre, damit wir in der nächsten Zeit zufliessende Ausschüttungen unserer Fonds zunächst weiter in möglichst großem Umfang reinvestieren können.
Nachdem in all den Vorjahren eine Notwendigkeit dazu nicht bestand haben wir in dem Zusammenhang in diesem Jahr ausnahmsweise eine Halbjahresbilanz zum 30.06.2024 aufgestellt. Wir haben kein Problem damit, unsere geschätzten Damen und Herren Aktionäre sowie weitere Mitleser dieser Zeilen an den Zahlen teilhaben zu lassen:
Unsere Fondsanteile machen mit 26,8 (29,2) Mio. EUR weiterhin 98,9 % der auf 27,1 (29,5) Mio. EUR reduzierten Bilanzsumme aus.
Auf der Passivseite steigt das Eigenkapital durch das sehr auskömmliche Ergebnis des 1. Halbjahres auf 14,6 (12,6) Mio. EUR und übersteigt mit 54,0 % erstmals die 50-%-Marke. Die Bankverbindlichkeiten gingen folgerichtig zurück von 15,7 auf 11,6 Mio. EUR.
In der Gewinn- und Verlustrechnung dominieren wegen des hohen Ertragsanteils in der kürzlichen Ausschüttung des CS Euroreal die Erträge aus Fondausschüttungen, die sich mit 1.832 TEUR gegenüber dem gesamten Vorjahr (455) bereits vervierfacht haben. Nächstgrößere Ertragsquelle ist die Wertaufholung beim KanAm grundinvest mit 614 (1.904) TEUR.
Die sonstigen betriebl. Aufwendungen (im Vorjahr mit 584 TEUR noch sehr stark von den Verlusten bei Auflösung unserer Position im DEGI International geprägt) gingen zurück auf nur noch 25 TEUR, was zeigt, wie schlank wir unser Geschäftsmodell im Grundsatz zu betreiben in der Lage sind. Der Zinsaufwand beläuft sich auf 276 (463) TEUR.
Es verbleibt am Ende ein Halbjahresüberschuß von 2.048 TEUR, nach einem Vorjahresgesamtergebnis von 1.245 TEUR. Auch wenn die Entwicklung im 2. Halbjahr aller Voraussicht nach etwas verhaltener sein dürfte rechnen wir mit einer weiter positiven Ertragsentwicklung und damit einem ganz deutlich über unserer Planung liegendem Jahresergebnis.
Gerade ist für den SEB ImmoInvest der neue Abwicklungsbericht zum 31.03.2024 erschienen. Mit dem der Verfasser dieser Zeilen eigentlich gar nicht mehr gerechnet hatte, hieß es doch im vorherigen Bericht: „Aktuell ist davon auszugehen, dass sich die nachlaufenden steuerrechtlichen Prüfungen fallweise bis Ende 2023 reduzieren werden. Unter Vorbehalt u.a. der erneuten Bewertung der noch laufenden Restrisiken wird dann eine zeitnahe finale Liquidation des SEB ImmoInvest angestrebt.“
Die drei verbliebenen Immobiliengesellschaften (darunter auch die für das frühere Megaobjekt Potsdamer Platz) waren im Berichtsjahr auch alle liquidiert und im Handelsregister gelöscht. Man wähnte den bedauernswerten SEB ImmoInvest also bereits im Jenseits, aber dem ist nicht so. Heuer liest man nämlich „… streben wir derzeit die finale Auflösung des SEB ImmoInvest für das Jahr 2025 an“. Die Anleger dürfen sich also noch ein weiteres Jahr gedulden. Offensichtlich hatten die Schöpfer des Fonds in ihrer Patientenverfügung lebensverlängernde Maßnahmen nicht ausdrücklich ausgeschlossen … o:)
Wenigstens hat sich die Zinssituation aber inzwischen so gedreht, daß man sich nicht mehr über Verwahrentgelte für die immer noch über 100 Mio. EUR Bankguthaben schwarz ärgern muß. Im Gegenteil, für das abgelaufene Geschäftsjahr berichtet der Fonds von einer Liquiditätsrendite von 3,85 %. Das ist ordentlich, und man kann nur hoffen, daß das jeweilige Management der übrigen abwickelnden Fonds mit seinen Banken genau so gut verhandelt.
Neben 3,4 Mio. EUR Zinseinkünften verbuchte der Fonds im Berichtsjahr weitere 7,1 Mio. sonstige Erträge (davon 4,2 Mio. Erstattungen der italienischen Finanzbehörden sowie 1,4 Mio. Rückstellungsauflösungen). Sorgen müssen sich die übrig gebliebenen Anleger des SEB ImmoInvest also nicht machen. Nur Geduld müssen sie weiterhin haben …
Der AXA Immoselect ist bei uns seit langem vom Radar verschwunden, nachdem wir schon vor Jahren unsere Position en bloc verkauft hatten.
Heute sieht man plötzlich einen Kursanstieg um über 70 % und ganz massive Umsätze von fast einer Million Stück. Als Geldkurse werden inzwischen bis zu 0,12 EUR geboten – und das bei einem KAG-Rücknahmewert von lediglich 0,08 EUR.
Was ist hier los? Weiß da jemand von einem signifikanten Anstieg des Rücknahmewertes, der nur noch nicht kommuniziert ist? Steht das im Zusammenhang mit der kurz bevorstehenden endgültigen Auflösung? Wir wissen es nicht. Aber weil dies ein so ungewöhnliches Ereignis ist wollten wir es Ihnen wenigstens berichtet haben.
Nur colorandum causa am Rande erwähnt, denn das liegt schon Jahre zurück: Bei Fonds wie dem AXA Immoselect hatten wir früher auch mal die gesamte Position von einer Depotbank zur anderen bewegt. Da kam es mehrfach vor, daß der Depotübertrag nicht ausgeführt werden konnte, weil ein von uns bereits Wochen zuvor getätigter Kauf entgegen allen deutschen Börsen-Usancen immer noch nicht beliefert war. Bösewichte waren zumeist klangvolle US-amerikanische Häuser, denen auf die Finger zu klopfen sich hier in Deutschland keiner von den Schlappschwänzen der auch von diesen Umsätzen abhängigen Börsenveranstalter traut. So erzählte es mir jedenfalls damals ein am Finanzplatz Frankfurt tätiger Freund.
Wäre ja also auch gut möglich daß hier ein Berufszocker Anteile des AXA Immoselect verkauft hatte die er gar nicht besaß. Das könnte inzwischen auch eine KI-gesteuerte Software sein, in Fällen wie diesen dumm wie Schweinescheiße, aber die Fortschrittsgläubigen der Jetztzeit stehen nun mal auf sowas. Und dann kriegt der Leerverkäufer angesichts eines möglicher Weise kurz bevorstehenden Termin für die endgültige Auflösung des Fonds Panik – denn danach Shortpositionen einzudecken ist schlicht unmöglich.
Im vom Raubtierkapitalismus geprägten sog. „Gilded Age“ in der zweiten Hälfte des 19. Jh. in den USA entstand, mit „Commodore“ Cornelius Vanderbilt am Anfang einer Kette skrupelloser Geschäftsleute, vor allem im Eisenbahngeschäft der Typ des „Robber Baron“. Ein Mann halt, der um jeden Preis Geld machen und Sieger sein wollte, den Ethik oder Fairness nicht die Bohne interessierten – der absolute Gegenentwurf zum „ehrbaren Kaufmann“ unserer Breiten. Es war eine Welt, in der es einem Stahlmagnaten Andrew Carnegie ein geradezu diebisches Vergnügen bereitete, einem John D. Rockefeller zu Weihnachten feinsten schottischen Whisky zu schenken – wohl wissend, daß der kaum etwas anderes als Tee trank und Alkohol verabscheute.
Damals entstand auch die Praxis von Leerverkäufen, um seine Kontrahenten in die Enge zu treiben. Dass der für steile Thesen bekannte Verfasser dieser Zeilen sehr dafür wäre, Leerverkäufe zu einem Straftatbestand zu machen, steht jetzt auf einem ganz anderen Blatt. Nein, hier geht es jetzt nämlich nur um aus der eben beschriebenen Zeit stammende Poesie:
„He who sells what isn’t his’n, must make it good, or go to prison.“
Sollte die Entwicklung beim AXA Immoselect also den Grund haben, daß hier ein Leerverkäufer voll auf die Schnauze geflogen ist, dann wäre donnernder Applaus vom Rübenfeld sicher.
Es ist Sonntag abend kurz vor 20 Uhr. Der Verfasser dieser Zeilen hat sich gerade noch einmal versichert: Auf der Homepage der Commerzbank „Investmentvermögen in Abwicklung“ steht – man möchte sagen: wie eigentlich immer – noch nichts. Als letztes zu diesem Thema findet man dort auch gerade eben die Ankündigung der Ausschüttung am 14. Dezember 2023. Die großen Strategen der Kopfschmerzbank haben es halt – man möchte sagen: wie eigentlich immer – ganz einfach verpennt und liegen süß und selig schlummernd auf dem zweithöchsten Ast ihres Schlafbaums (der höchste ist ja bekanntlich exclusiv dem Vorstand vorbehalten).
Sollte jetzt die Ausrede kommen, man habe es aus diesem oder jenem Grunde einfach nicht früher melden können: Diese Ausrede zieht nicht. In den Kursinformationssystemen ausgerechnet der Commerzbank-Dependancen comdirect und onvista kann man nämlich seit gestern (Samstag) vormittag schwarz auf weiß lesen: Am 20. Juni 2024, also am Donnerstag, gibt es beim CS Euroreal eine Ausschüttung von 0,38 EUR/Anteil.
Keine große Überraschung, daß das etwas über den 0,30 EUR liegt, die wir für Juni 2024 in unserer Finanzplanung eingestellt hatten. Die erfreuliche Auflösung von Prozesskostenrückstellungen und der damit verbundene Anstieg des Rücknahmewertes im Februar hatte das Ausschüttungspotential schließlich ein wenig vergrößert.
Knapp 1 Mio. EUR müssen wir für unsere eigene Dividendenzahlung Ende August gleich mal im Töpfchen behalten. Die restlichen 2,5 Mio. EUR, die uns am Donnerstag auf den Kopf fallen, können dagegen für Re-Investitionen Verwendung finden. Die für dieses Jahr vorgesehenen Kreditrückführungen sind nämlich sämtlich bereits gemacht.
Durch eine kleine Pirouette bei unseren Liquiditätsdispositionen hatten wir in Erwartung dieser Entwicklung in der abgelaufenen Woche übrigens bereits etwa 1 Mio. EUR in weitere CS-Euroreal-Anteile reinvestiert, zu günstigen Kursen vor dem morgen am Montag zu erwartenden Kurshüpfer, wenn sich das mit der kurz bevorstehenden Ausschüttung dann langsam mal rumgesprochen hat.