Category : Neuigkeiten
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Eines der kleineren, aber hoch problematischen Objekte des CS Euroreal war ein 13.300 m2 Nutzfläche umfassender Büro- und Hotelkomplex in Madrid. Vor drei Jahren stand das Objekt noch mit 30,0 Mio. EUR in den Büchern und hatte fast 50 % Leerstand. Der Leerstand erwies sich als überaus hartnäckig: Zuletzt waren es immer noch über 42 %. Entsprechend war das Objekt dann weiter abgewertet worden, zuletzt im Juli 2017 auf 27,7 Mio. EUR.
Vor diesem unerfreulichen Hintergrund hatte unsere interne Schätzung für den erzielbaren Verkaufspreis schon seit Jahren nur bei 20 Mio. EUR gelegen.
Soeben meldet der CS Euroreal, daß Madrid „leicht unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“ verkauft wurde. Der damit begründete Rückgang des Anteilpreises um 2 cent entspricht auf Fondsebene einem Wertverlust von 2 Mio. EUR. Je nach Höhe der Verkaufsnebenkosten dürfte der Verkauf also für 25-26 Mio. EUR erfolgt sein. Vor dem Hintergrund der eher zweifelhaften Objektqualität ist das ein durchaus erfreuliches Ergebnis.
Im Zusammenhang mit dem hier vor drei Tagen schon gemeldeten Verkauf der „Flensburg Galerie“ durch den CS Euroreal zu einem sehr enttäuschenden Preis gut 20 % unter unserer Erwartung werden wir uns in Kürze hier auch noch einmal grundsätzlich mit dem Thema Einzelhandel/Einkaufszentren in Europa beschäftigen. Diese Anlageklasse scheint nicht mehr unbedingt „hip“ zu sein und das Investoren-Interesse nur noch in Maßen auf sich zu ziehen. Aber, wie gesagt, dazu in Kürze dann mehr.
Heute erst einmal nur schlaglichtartig ein paar Fakten aus jüngsten Marktstudien großer Maklerfirmen, die eindrucksvoll beleuchten, wie gespalten und völlig heterogen dieses Segment ist, je nach Standort. Deshalb darf man keinesfalls alles in einen Topf werfen. Einkaufszentren sind jetzt nicht plötzlich über Nacht grundsätzlich schlecht geworden. Es kommt halt nur, wie immer im Leben, auf den Einzelfall an: Die Lage ist das alles Entscheidende.
Der weltweit teuerste Standort für Einzelhändler ist und bleibt Causeway Bay in Hong Kong. Durchschnittlich 2.050 EUR pro Quadratmeter Monatsmiete muß hier berappen, wer einen Laden aufmachen will. Es folgt die Upper 5th Avenue in New York mit 1.725 EUR und auf Platz 3 die New Bond Street in London mit 1.340 EUR. Wenn Sie zu Niedrigkosten eine Resterampe betreiben wollen, sind Sie am besten im litauischen Kaunas aufgehoben: Hier sind Sie für ein Ladengeschäft in allerbester Innenstadtlage bereits mit 15 EUR Monatsmiete pro Quadratmeter im Rennen.
Während sich übrigens zum Thema „Deutschland“ am Immobilienmarkt sonst alles überschlägt (und selbst eine Logistikimmobilie in Peine zu unter 4 % Anfangsrendite über den Tisch geht), kochen deutsche Einzelhandelsimmobilien inzwischen doch eher auf Sparflamme – wie der enttäuschende Verkauf der „Flensburg Galerie“ ja wieder einmal belegt hat.
Apropos „kochen“: Zu den Ausweichstrategien der Center-Betreiber gehört übrigens, in ihren Einkaufsmeilen mehr Erlebniswert zu schaffen, indem man Einzelhandel durch „Food & Beverage“ ersetzt. Bis zu 25 % der Flächen einschlägiger Objekte werden inzwischen mit F&B-Mietern besetzt. Was den Durchmarsch lukullischer Ausnahme-Erscheinungen wie „Asia Hung“ erklärt, die den Verfasser dieser Zeilen inzwischen selbst auf dem zugigen ICE-Bahnhof Göttingen verfolgen. Besagter Verfasser bezweifelt allerdings, daß es der Anlageklasse dauerhaft wieder auf die Beine hilft, wenn durch deutsche Einkaufspassagen nur noch der Duft von Frittenfett und Bier zieht, angereichert mit einem Hauch Knoblauch aus dem „Asia Hung“, und sich mit den Ausdünstungen des obligatorischen Douglas-Ladens zu einer an gewisse osteuropäische Metropolen erinnernden Melange vereint.
Unter den teuersten zehn Standorten in Europa liegt wie zu Beginn gesagt die New Bond Street ganz vorn, die Kaufinger Straße in München schafft es als einzige deutsche „High Street“ mit Ach und Krach gerade so auf Platz 10. Interessanter Weise und auch für uns überraschend wird die Hälfte der zwischen dem europäischen Platz 1 und Platz 10 liegenden Standorte von italienischen Städten besetzt: Mailand, Rom, Venedig und Florenz.
Das wiederum beruhigt uns, denn neben der „Rathaus Galerie“ in Essen und einem Konsumtempel im tschechischen Olmütz besitzt der CS Euroreal nur noch zwei Einkaufszentren in Italien – und dann ist für diesen Fonds das Thema Einzelhandelsobjekte „durch“.
Für unser zweitgrößtes Investment, den CS Property Dynamic, war von entscheidender Bedeutung die Frage, ob es dem Management gelingen würde, den nächstes Jahr auslaufenden Mietvertrag mit dem Hauptmieter des Rondo Business Park in Krakau zu verlängern.
Am 5.11.2018 hatten wir bereits aus dem Marktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters Cushman & Wakefield über die Entwicklung der polnischen Büroimmobilienmärkte außerhalb der Hauptstadt Warschau im III. Quartal 2018 zitiert. Danach war die Verlängerung des Capgemini-Vertrages in Krakau die größte Transaktion im III. Quartal.
Heute finden wir diese Information auch im Marktbericht von JLL über den bisherigen Jahresverlauf 2018 bestätigt:
„Die größten Investitionen außerhalb von Warschau sind Verträge, die von folgenden Unternehmen abgeschlossen werden: Santander Consumer Bank (das Unternehmen hat drei Verträge abgeschlossen: 17.000 m² in einem Gebäude in Breslau, 14.800 m² in Business Garden in Posen und 10.000 m² in Warschau) Business Garden in Breslau), Capgemini (11.900 m² im Rondo Business Park in Krakau), Sii (10.100 m² im Bürogebäude Olivia Prime A in der Tri-City). In der Hauptstadt wurden die Pachtverträge unterzeichnet von: Deloitte (22 100 m² in Q22), KNF (14.800 m² in Piękna 2.0), WeWork (14.200 m² im Mint Legacy Tower), CiC (13.500 m² in Varso II) , LOT Polish Airlines (11.800 m² für eigene Zwecke), Ad Pilot (10.300 m² in Wolf Marszałkowska).“
Damit bestätigt sich, was wir schon Anfang des Monats sagten: Unser Investment im CS Property Dynamic ist damit in trockenen Tüchern.
… sang 2013 die Gruppe Santiano. In dieser Band hatte der in Flensburg lebende Musikproduzent Hartmut Krech im Jahr 2011 fünf Musiker zusammengebracht. Kurz danach setzte der CS Euroreal die Rücknahme seiner Anteilscheine endgültig aus.
Hartmut Krech aus Flensburg, und ein rauer Wind hoch im Norden – wie paßt das jetzt mit dem CS Euroreal zusammen? Nun, eines der zuletzt noch 12 im CS Euroreal vorhandenen Restobjekte ist die „Flensburg Galerie“, ein innerstädtisches Einkaufszentrum, das in den letzten Jahren noch einmal für einen zweistelligen Millionenbetrag aufwändig umgebaut und auf die Höhe der Zeit gebracht wurde.
Man runzelte schon ein wenig die Stirn, als die Flensburg-Galerie trotz Modernisierung und sehr erfolgreicher Neuvermietung im August 2018 von zuvor 75,5 Mio. EUR auf 73,7 Mio. EUR abgewertet wurde. Diesen Fingerzeig hätten wir, rückschauend betrachtet, ein wenig ernster nehmen müssen. Denn die Glanzzeit, in der für gute deutsche Einkaufszentren noch Spitzenpreise bezahlt wurden, scheint sich dem Ende zugeneigt zu haben. Und da die Börse ja bekanntlich immer Recht hat, erklärt das nebenbei bemerkt auch, warum eine Deutsche Euroshop AG an der Börse mittlerweile 30 % unter Buchwert notiert …
Am Abend des 9. November meldete das „Flensburger Tageblatt“ dann: „Flensburg Galerie für 62,5 Millionen Euro verkauft“. Als Käufer wird die südafrikanische „MAS Real Estate Inc.“ genannt. Das „Closing“, also die tatsächliche Abwicklung des Vertrages mit Kaufpreiszahlung, ist angabegemäß für den 31.01.2019 vorgesehen.
Da haben wir mit unserer Schätzung zum vermutlich erzielbaren Verkaufspreis ziemlich daneben gelegen. Nach immer nur positiven Meldungen zum Umbau und neuen Mietern und die (zuletzt in der Deutschen Immobilien-Zeitung besprochene) Stärke des Objektes hatten wir den Verkehrswert von 73,7 Mio. EUR für etwas vorsichtig gehalten und mit 80,0 Mio. EUR gerechnet – was bei einer Ist-Miete von rd. 4,4 Mio. EUR einer u.E. absolut im Rahmen liegenden Brutto-Mietrendite von 5,5 % p.a. entsprochen hätte. Statt dessen erfolgte der Verkauf jetzt mit beachtlichen 7,0 % Brutto-Mietrendite. Allein an den beiden Bombendrohungen gegen die „Flensburg Galerie“ im Herbst dieses Jahres kann dieser raue Wind im Norden wohl nicht gelegen haben …
Ganz generell ist es natürlich immer gut, wenn der CS Euroreal (neben dem SEB ImmoInvest der letzte Fonds mit einer größeren „Resterampe“) mal wieder etwas verkauft bekommt. Und nach statistischer Erfassung der letzten drei teilweise seit Wochen bekannten, aber offiziell von der Verwahrstelle (Commerzbank AG) bis heute nicht gemeldeten Verkäufe drückt ein aktueller Börsenkurs von 8,25 EUR immer noch einen ausreichend hohen Abschlag von 31,5 % auf die nun noch verbliebenen Verkehrswerte aus. Man wird also an diesem Fonds während der Restabwicklung wohl kaum Geld verlieren können.
Trotzdem: Die nach Verkauf der „Flensburg Galerie“ immer noch verbliebenen vier Einkaufszentren machen mit addiert 261 Mio. EUR Verkehrswerten 54 % des restlichen Immobilienvermögens von 485 Mio. EUR aus. Mit 126,3 Mio. EUR entfällt knapp die Hälfte des EKZ-Restportfolios auf die „Rathaus Galerie“ in Essen. Zwar hat hier der Ankermieter Kaufland erst kürzlich den Mietvertrag um 15 Jahre verlängert – aber mit Ursprungsbaujahr 1981 ist die Essener „Rathaus Galerie“ schon ein betagtes Mütterchen, von dem wir keine Wunder mehr erwarten würden.
Noch vor rund zwei Jahren hatte der CS Euroreal ein dickes Paket mit drei Einkaufszentren in Leverkusen, Nürnberg und Rimini (das sog. „Melody-Portfolio“) für fast 700 Mio. EUR und damit weit über den letzten Verkehrswerten an die genossenschaftliche Union Investment verkaufen können. Den hohen, über 50 % liegenden Handelsimmobilien-Anteil des Fonds hatte man damals absolut noch als Vorteil gesehen. Dieser Vorteil dürfte sich inzwischen in Luft aufgelöst haben, und nach einer drastischen Abwertung des Shopping Center im tschechischen Olmütz im April 2018 von 74,2 Mio. EUR auf 56,0 Mio. EUR zeigt nun der unerwartet schlechte Verkauf der „Flensburg Galerie“, wohin bei den Restbeständen die Reise wohl gehen wird.
Als Lichtblick verbleibt nur der zweitgewichtigste Restposten, ein Paket von zwei Büroimmobilien in Lissabon, bei dem ein Verkauf unter dem zuletzt immer weiter heraufgesetzten Verkehrswert von gut 100 Mio. EUR eine faustdicke Überraschung wäre.
Alles in allem sehen wir beim Immobilien-Restbestand von 485 Mio. EUR ein potentielles Verlustrisiko von 10 % schon als absolutes Worst-Case-Szenario – sofern die Märkte innerhalb der nächsten 12 Monate nicht abrupt und deutlich drehen. Vor diesem Hintergrund sehen wir in dem gegenwärtig im Börsenkurs ausgedrückten Bewertungsabschlag von 31,5 % immer noch ein ausreichendes Sicherheitspolster – zumal sich nach dem erwartbaren Lissabon-Verkauf dieses Polster für den Restbestand dann rechnerisch sogar noch auf 40,0 % ausweiten würde. Zu ganz übertriebener Euphorie bietet der CS Euroreal aber mit der aktuellen Faktenlage auch keinen Anlaß (mehr).
Viel schneller als ich dachte hat der Algorithmus der betreffenden Internet-Werbetreibenden seine Bemühungen eingestellt, mich zur Belegung exotischer Sprachkurse zu bewegen. Es liegt möglicherweise an meiner gestrigen Fake-Weinbestellung. Fake ist ja seit geraumer Zeit echt hip. Wer was auf sich hält, der muss geradezu faken. Also auch mit „alternativen Identitäten“ Wein bestellen.
Dass ich mich bei der gestrigen Weinbestellung als 117-jähriger Prof. Dr. Donald Duck ausgegeben habe, ist möglicher Weise der Grund dafür, daß der Computer mir keine Sprachkurse mehr anbietet. Erstens wird ein 117-jähriger eher kein großes Weiterbildungsbedürfnis mehr verspüren. Zweitens ist ein Professor ja von Natur aus schlau und würde es als Zumutung empfinden, daß ihn ausgerechnet ein Computer noch schlauer machen will.
Meine Vermutung, daß da im Hintergrund viel mehr Datenverknüpfungen ablaufen als wir ahnen, fand sich heute früh denn auch bestätigt: Nach längerer Pause wieder mal Werbung für ein Inkontinenz-Produkt. Tena Men – volle Kontrolle. Ist ja bei näherer Betrachtung auch klar: Bei einem 117-jährigen, gleich welchen akademischen Grades, ist die Wahrscheinlichkeit relativ hoch, daß er öfter mal einstrullt.
Als ob das nicht genug wäre, verzweifle ich bei Lektüre der Morgenzeitung an dieser Welt gleich noch mehr. Der sogenannte „Dieselkompromiß“. Ich traue meinen Augen kaum, wie sich die Bundesregierung im allgemeinen und der Verkehrsminister im besonderen da von der Autoindustrie wie Tanzbären am Nasenring herumführen lässt. Es soll nun für betroffene Autobesitzer Zuschüsse zu den Nachrüstungskosten geben. Aber nur für Diesel-Besitzer in den 15 am stärksten betroffenen Städten.
Ich besitze zwar auch einen Diesel (Euro-4-Norm, Erstzulassung 2011), aber als Bewohner des ländlichen Raums auf einem norddeutschen Rübenfeld zähle ich nicht zu den Begünstigten dieses faulen Kompromisses. Dass ich und alle anderen in meiner Situation aber trotzdem ab und zu mal in Städte wie Mainz, Köln, Bonn, Hamburg, Stuttgart, Berlin etc. etc. fahren müssten, das scheint noch keinem aufgefallen zu sein.
Der geneigte Leser weiß ja inzwischen, daß ich mich eher als digitalen Einsiedler betrachte. Es ist tatsächlich so: Ich besitze noch nicht mal ein Handy oder gar ein Smartphone. Ich habe schon vor geraumer Zeit einfach mal ganz bewußt entschieden, mich in meiner analogen Welt festzukrallen und dort irgendwann zu sterben. Aber nach dem gestrigen Dieselkompromiß werden auch größere Teile der analogen Welt für mich schon bald nicht mehr erreichbar sein. Ich werde dann nicht nur als Einsiedler sterben, sondern als Gefangener der sauberen Luft auf dem Rübenfeld.
Und warum das alles? Das Problem ist ja nicht analog, sondern digital. Alles nur wegen der blöden Schummel-Software, die der Hütchenspieler-Konzern wahrscheinlich auch in meinem Audi verbaut hat. Sag ich ja schon lange: Mit der Digitalisierung wurde der Untergang des Abendlandes eingeleitet. Jedenfalls der Untergang von dem, was einfach gestrickte ältere Menschen mit Sinn für Anstand und Ehrlichkeit (also keine VW-Vorstände, sondern Menschen wie Sie und ich) bisher unter „Abendland“ verstanden haben.
Ein von mir überaus geschätzter regelmäßiger Leser dieses Blogs gab mir gestern, als Antwort auf mein Schwadronieren über Fluch und Segen von Internet und Digitalisierung, einen Lesetip: „Quality Land“ von Marc Uwe Kling. Die beste Ehefrau von allen, die mir das für unsere im Januar 2019 beginnende nächste Kreuzfahrt jetzt gleich mal zu Weihnachten schenken könnte, hat sich da sofort die Kritiken im Internet angeschaut und war hellauf begeistert.
Ich freue mich also schon auf dieses Buch, das mich wohl in mancher Skepsis bestätigen wird. Zugleich fürchte ich aber auch, daß mir nach der Lektüre endgültig klar sein wird: Du wirst keines natürlichen Todes sterben. Du wirst verhungern, weil Du Dich bis zum Schluß standhaft geweigert hast, Dir einen Geldbörsen-Chip in den Handrücken einpflanzen zu lassen. Und irgendwann konntest Du dann nirgends mehr etwas einkaufen. Nachdem das Bargeld endgültig abgeschafft war, welches nach künftiger offizieller Lesart der Inbegriff von und das Synonym für Mädchenhandel, Geldwäsche und Terrorfinanzierung sein wird.
Als Ausweichstrategie werde ich mich (jetzt, nachdem das Weinregal schon prall gefüllt ist) dem Aufbau eines bedeutenden Lagerbestandes an Dauerkonserven widmen. Damit die beste Ehefrau von allen und ich auch in den kommenden Zeiten der Voll-Digitalisierung noch ein paar Jahre lang etwas zu essen haben. In den kommenden Zeiten, wo Algorithmen in einem seelenlosen Blechhirn über unser Wohl und Wehe entscheiden werden. Wo die Software eines selbstfahrenden Autos, so wie in den USA bei Uber-Fahrversuchen schon geschehen, jederzeit die Entscheidung treffen kann, mich zu überfahren. Meinen Sie, den Computer stört es, wenn man ihm dafür eine Gefängnisstrafe androht? Wir steuern auf eine Welt zu, in der das vormalige Individuum in einem virtuellen Ameisenstaat nur noch ein unbedeutender und jederzeit austauschbarer Netzknoten in einem neuronalen Netz sein wird.
In dem Sinne: Schönes Wochenende. Genießen Sie trotzdem das Leben, und bleiben Sie uns gewogen.