Category : Neuigkeiten
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Diese Voraussetzung nannten wir in unserem gestrigen Beitrag für eine mögliche Wiederaufstockung unserer Anfang des Jahres deutlich reduzierten Position im CS Euroreal. Die Sache hat nur einen Haken: Man müsste von diesen Verkäufen eben auch erfahren.
Wer sich im Immobilienfonds-Markt gut genug informiert, konnte kürzlich folgende Presseinformation der KanAm Grund Group lesen:
Frankfurt (20.09.2018) – Die KanAm Grund Group hat einen neuen Institutionellen Immobilienfonds aufgelegt und für diesen bereits in weniger als zwei Monaten Objekte im Wert von mehr als 130 Millionen Euro eingekauft. Der speziell für eine norddeutsche Pensionskasse aufgelegte KanAm Grund European Cities erwarb bereits in der Londoner City und im französischen Lyon die ersten Büroobjekte sowie im belgischen Antwerpen ein Hotel.
Zum Objekt in Lyon heißt es:
„Le Quadrille“ befindet sich im 8. Arrondissement von Lyon, einer der wenigen zentralen Büroviertel dieser wichtigen Verwaltungsstadt in Frankreich. Bei dem im Jahr 2009 errichteten Objekt Le Quadrille handelt es sich um zwei sechs-geschossige (inkl. Erdgeschoss), voneinander unabhängige Bürogebäude, welche sich jeweils an einer prominenten Ecklage an der Avenue Jean Mermoz befinden und sehr gut sichtbar sind. Die vermietbare Fläche des Gesamtobjektes ist derzeit an 14 Parteien zur Büro- und Praxisnutzung vermietet. Le Quadrille ist circa 10 Minuten vom TGV Bahnhof „La Part-Dieu“ entfernt. Das Viertel ist eines der größten Zentren für medizinischen Schulen und Krankenhäuser in Europa.
Und außerdem erfahren wir in einer weiteren Meldung aus dem Hause KanAm:
Der LEADING CITIES INVEST hat sein Portfolio regional erfolgreich in Frankreich erweitert und im wachsenden Ballungsraum des Luftfahrtzentrums Toulouse die Büroimmobilie »Le Galilée« gekauft. Das markante Gebäude steht nahe dem Autobahnring um die Stadt und dem Flughafen. Der Immobilienmarkt expandiert dort kontinuierlich, insbesondere das Gebiet um das neue Areal Andromède, welches direkt an der Autobahn und gegenüber von Airbus gelegen ist. Bei dem 2010 errichteten Objekt »Le Galilée« handelt es sich um zwei Bürogebäude, die jeweils über ein Erdgeschoss, fünf Obergeschosse und ein Untergeschoss verfügen. Die vermietbare Fläche des Objektes beträgt rd. 10.500 qm und ist voll vermietet.
Es braucht dann schon erhebliche Detailkenntnisse und eine regelmäßige Beobachtung der abwickelnden Fonds, um zu wissen: »Le Quadrille« und »Le Galilée« gehörten bisher beide dem CS Euroreal. Doch von dort haben die Anleger dieses abwickelnden Fonds bis heute nicht ein Sterbenswörtchen über die beiden Verkäufe gehört.
Im Gegenteil: Daß beide Objekte jetzt voll vermietet sind erfährt der CS-Euroreal-Anleger mit großem Staunen. Bisher waren sein aktueller Kenntnisstand nämlich die Angaben im Abwicklungsbericht der depotführenden Commerzbank zum 30.09.2017: Dort bekam man noch Leerstandsquoten von 41,4 % bzw. 57,5 % mitgeteilt. Dies wiederum veranlasste uns, die beiden Objekte mit Verkehrswerten von 26,2 bzw. 24,3 Mio. EUR nicht bei den „Selbstläufern“ einzuordnen. Die zu erwartenden Verkaufspreise hatten wir im Lichte der extrem hohen Leerstände vorsichtshalber noch einmal 15 % unter den aktuellen Verkehrswerten veranschlagt.
Mit dem heutigen Wissen wird man dagegen davon ausgehen dürfen, daß beide Objekte zu Preisen deutlich über den letzten Verkehrswerten verkauft wurden. Aber, wie gesagt: Der normale Anleger im CS Euroreal hat dieses Wissen noch gar nicht.
Dem speziellen Anlagethema „abwickelnde Offene Immobilienfonds“ widmen wir uns im Schnitt vier Stunden täglich. An Tagen wie diesen wird uns wieder einmal klar, daß das keine vergeudete Zeit ist. Die äußerst schlechte Informationspolitik mehr oder weniger aller abwickelnden Fonds bzw. ihrer Depotbanken führt immer wieder zu teilweise Wochen oder gar Monate andauernden Asynchronitäten im Wissensstand der Anleger. Darüber sind wir auch nicht wirklich böse, denn u.a. von diesem durch intensive Beschäftigung erzielbaren Wissensvorsprung leben wir. Obgleich es, ganz objektiv gesehen, schon ein mehr als unschönes Ärgernis ist, wie schäbig die abwickelnden Fonds und ihre Depotbanken die Leute behandeln, die ihnen früher einmal eine Menge Geld anvertraut haben.
Ende 2014 haben wir mit der CS Realwerte AG begonnen, das Thema „Abwickelnde Offene Immobilienfonds“ großflächig zu bearbeiten. Hätte uns damals jemand gesagt, daß wir auch Ende 2019 immer noch genauso fröhlich und vor allem mit den gleichen Beträgen unterwegs sein werden wie fünf Jahre zuvor, dann hätten wir ihn wahrscheinlich ziemlich ungläubig angeschaut.
Es ist aber so, und wir sind darüber (wegen der für uns dadurch nur noch weiter erhöhten Ertrags-Chancen) auch gar nicht böse. Mindestens bis Ende 2019 werden wir also ziemlich im gleichen Stil wie bisher weiterarbeiten können, und bis dahin wird auch (Verfügbarkeit von Material zu akzeptablen Preisen vorausgesetzt) die Reinvestition uns zufließender Ausschüttungen absolut Sinn machen. Auf der Finanzierungsseite sind wir darauf bereits vorbereitet, indem die Kreditzusagen unserer Banken entsprechend befristet sind (z.B. HypoVereinsbank bis 31.12.2019 und Volksbank eG Wolfenbüttel bis 31.12.2020).
Dennoch: Eines Tages wird der Vorhang fallen, und das Thema wird sich langsam und über einige weitere Jahre dem Ende zuneigen. Der Hintergrund ist: Für den Verkauf der auf die Depotbanken übergegangenen Immobilien-Restbestände hat die BAFin allen Fonds in ihrer Auslegungsentscheidung eine dreijährige Frist ab Übergang bestimmt, deren Einhaltung ihr ziemlich wichtig zu sein scheint.
Die bisherigen Erfahrungen zeigen, daß sich alle Beteiligten aus Angst vor entsprechenden Sanktionen der BAFin strikt daran halten. So war es beim AXA Immoselect, der bis 21.10.2017 immobilienfrei sein musste, und so war es zuletzt auch beim UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe, der auf die Minute pünktlich letzten Monat seine beiden letzten Objekte (zwei Logistik-Immobilien in Spanien) veräußerte.
Andersherum könnte man natürlich interpretieren: Je näher das Ende der Frist kommt, desto eher ist die BAFin bereit, auch Verkäufe zu Preisen deutlich unter den letzten Verkehrswerten durchzuwinken. Letzteres ist ein latentes Risiko, welches man insbesondere beim SEB ImmoInvest mit seinem bisher schon abgrundtief traurigen „track record“ nicht aus den Augen verlieren darf.
Vor diesem Hintergrund wird das Jahr 2019 für uns ziemlich spannend werden. Abgesehen vom eigentlich längst überfälligen Sonderfall DEGI International mit seiner Brandschaden-Ruine in Bukarest haben wir nämlich überhaupt nur noch drei immobilienbesitzende Fonds im Bestand. Bei allen dreien werden wir im Jahr 2019 die entscheidende Schlußphase der Abwicklung sehen.
Zwei davon (der KanAm grundinvest mit 3 Restobjekten sowie der CS Property Dynamic mit 2 Restobjekten) müssen mit Ablauf der Dreijahresfrist zum 31.12.2019 „sauber“ sein. Vor allem beim KanAm grundinvest gibt es deutliche Signale, daß man die gesetzte Frist gar nicht bis zum Ende auszuschöpfen braucht.
Der dritte, der CS Euroreal, hat nicht nur den größten Restbestand mit derzeit noch 13 Objekten, sondern mit Fristablauf erst im April 2020 auch noch am längsten Zeit.
Beim KanAm grundinvest und beim CS Property Dynamic gehen wir eher davon aus, daß beide mit dem Verkauf ihrer Restbestände noch in der Schlußphase des gegenwärtig immer noch bombenfesten Marktzyklus die Kurve kriegen werden. Beide haben damit das höchste und am schnellsten zu realisierende Wertaufholungspotential und sind aus genau diesem Grund unsere beiden größten Depotpositionen.
Beim CS Euroreal würden wir das nicht mehr ganz so sicher annehmen. Obwohl wir zugegebener Maßen bisher mit unseren Erwartungen, wann der gegenwärtige Immobilien-Super-Boom zu Ende gehen wird, regelmäßig zu vorsichtig gewesen sind. Aber irgendwann wird die Welle eben doch brechen, und das ist auch der Grund, warum wir jedenfalls im Moment die Wiederaufstockung unserer Position im CS Euroreal noch ausgesprochen zurückhaltend betreiben. Hier müssen erst überzeugende weitere Verkäufe passieren, ehe wir uns langsam zurück Richtung der eigentlich angepeilten Stückzahl bewegen werden.
Wir hatten ja schon öfter erwähnt, daß wir insbesondere bei komplizierteren Fällen im Gebäudebestand unserer Fonds auch selbst umfassend recherchieren. Wo wir eben gerade über den DEGI International und dessen zu Tränen rührende Ausschüttungspolitik gesprochen hatten, fiel uns ein: Könnte man doch mal wieder im Internet schauen, ob es irgendwo eine Neuigkeit zu der Brandschaden-Ruine „Millennium Business Center“ in Bukarest gibt.
Eine Neuigkeit fanden wir nicht, aber folgenden aus dem Jahr 2011 datierenden Beitrag in einem rumänischen Blog, in dem diskuitiert wurde, ob und warum damals bei dem Großbrand die Wachleute die Feuerwehr an der Arbeit hinderten, und warum im Gebäude weder die Sprinkleranlage funktionierte noch in den oberen Etagen Hydranten vorhanden waren.
„Bürger, bleib ruhig! Es ist nicht nur ein Portrait oder ein Design – die Dinge sind dort viel komplizierter. Der Versicherer zahlt nicht für die Erklärung mit der Telefonleitung für die Kindergartenkinder + der Eigentümer und der Verwalter weigert sich zu akzeptieren, dass sie den Mietern durch Unterbrechung der Aktivität Schaden zugefügt haben und hält sie selbständig wie ein Blitz + der Planer klärt sich wie die Träne + der Darsteller ist noch sauberer als der Träne + der Besitzer und Verwalter sind selbst sehr „komplizierte“ Firmen. Das Ergebnis: Alle urteilen mit allen, die Mieter gehen, die Nachrichten gehen auf den Markt, damit er nicht mehr mietet und so weiter. So ist der Torhüter nicht der große Eimer dort, sondern die rumänische Art, Geschäfte mit transparenten Firmen zu machen, verdoppelt durch das übliche Werfen mit der toten Katze im Hof eines anderen.“
Das kommt eben auch mal dabei heraus, wenn man den Google-Übersetzer arbeiten lässt. Sobald sich uns der tiefere Sinn des (im rumänischen Original sicher leicht verständlichen) Beitrages erschlossen hat, werden wir Sie es wissen lassen. Vorerst aber verstärkt sich nur unsere Befürchtung, daß die Welt eine ziemlich komplizierte bis unbewohnbare werden wird, wenn wir uns in blindem Fortschrittsglauben erst einmal der Künstlichen Intelligenz ausgeliefert haben.
Nur daß Sie es mal gehört haben: Das Fondsmanagement des DEGI International hat all seinen Mut zusammengenommen und sich zu einer Ausschüttung von 0,10 EUR/Anteil am 26.10.2018 durchgerungen.
Über immerhin 3,6 Mio. EUR der 89,3 Mio. EUR im Fonds vorhandener Liquidität dürfen die Anleger in Zukunft also selbst disponieren. Angesichts des uns bei einem Bestand von 900.000 Anteilen auf den Kopf fallenden Betrages werden wir uns nach Kräften bemühen, bei der Reinvestition nicht über die Stränge zu schlagen.
Und es sprach eine Stimme aus der Finsternis zu mir:
„Lächle und sei froh, denn es könnte schlimmer kommen.“
Ich lächelte und war froh, und es kam schlimmer.
Wir haben den 18. Oktober 2018 Klock 10:50. Vor zwei Tagen hatten wir Ihnen für genau diese Zeit eine Antwort auf die Frage versprochen, zu welchem Preis der DEGI Global Business das Einkaufszentrum „King Cross Jankomir“ in Zagreb verkauft hat. Hier ist die versprochene Antwort.
Vorweg nur noch kurz zur Vorgeschichte: Dieses herausragende Juwel südosteuropäischer Baukunst der Postmoderne hatte der Fonds – mit dem gerade erst eingeworbenen Geld seiner Anleger – im Jahr 2006 für 85,10 Mio. EUR erworben. Einschließlich der Preisaufschläge für, sagen wir mal, örtliche Gepflogenheiten (die eine oder andere Hand wollte da wohl noch extra geschmiert sein) betrugen trotz zwischenzeitlich erfolgter Abschreibungen die fortgeschriebenen Anschaffungskosten zum Zeitpunkt des Verkaufs immer noch 89,00 Mio. EUR.
Dem jüngst erschienenen Abwicklungsbericht konnte man jetzt entnehmen: Verkauft wurde Jankomir vor knapp einem Jahr für 1,17 Mio. EUR, minus 0,20 Mio. EUR Verkaufsnebenkosten, netto also für o,97 Mio. EUR.
Von 89 Mio. Anschaffungskosten beim Verkauf 88 Mio. zu versenken – das muß denen wirklich erst mal einer nachmachen. Wie wir in unserem Beitrag vorgestern schon bemerkten: Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages muß der Fondsmanager damals irgendetwas außergewöhnlich Ungesundes geraucht haben.
Und schließlich sprach die Stimme aus der Finsternis: Dieser Fonds wurde am 1. November 2005 nicht von irgendeiner Feld-Wald-und-Wiesen-Bude aufgelegt. Es war ein Produkt aus dem Hause Dresdner Bank …