Category : Neuigkeiten
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Läuft mal wieder, Sonntag abend auf RTL II. Mit Will Smith und Gene Hackman. „Grandios besetzter Reißer“, urteilt die Hör Zu, der ich diese Ankündigung heute beim Frühstück entnahm. Die beste Ehefrau von allen hat es leider abgelehnt, sich diesen Film mit mir Sonntag abend anzusehen. Ihn drei Mal gesehen zu haben reicht, befand sie unverständlicher Weise. Und sehr kurz und knapp, obwohl sie heute früh sonst ganz gut gelaunt war.
Dem einen oder anderen Leser hier ist meine überaus skeptische Einstellung zu einigen erst jüngst entwickelten Fernmeldetechniken, zur Digitalisierung oder zum Thema Künstliche Intelligenz möglicher Weise bisher unverständlich geblieben. Hier können Sie also jetzt etwas sehr Wichtiges zum Thema Persönlichkeitsbildung erfahren. Denn ich verrate Ihnen mal ein Geheimnis: Der Film „Enemy of the State“ ist der ganz maßgebliche Grund, warum ich diese skeptische Einstellung entwickelt habe. Eine Welt, wie sie in diesem Film beschrieben ist, wollte ich niemals haben.
Als er vor 20 Jahren in die Kinos kam, war es ein grandioser Film mit grandioser Action – aber für den durchschnittlich vorstellungskräftigen Zuschauer halt eher eine Art Science-Fiction-Film. Heute würde „Enemy of the State“ ohne jede Diskussion als erstklassig gemachter Dokumentarfilm durchgehen.
Die Welt, die ich niemals haben wollte, ist längst Realität. Nach allem, was man so hört, werden durch erfolgreiche Manipulation via Social Media ja inzwischen sogar Wahlen gewonnen. Ich rege deshalb die Rehabilitierung von Erich Mielke an. Denn gegen den weltweit lückenlos organisierten Abhör- und Manipulations-Apparat von Google, Facebook & Co. war seine Stasi nun wirklich ein kreuzbraver, völlig harmloser Männergesangverein.
Doch mein schwacher Protest dagegen wird auf dem hiesigen Rübenfeld irgendwann sang- und klanglos untergehen. Mein Enkel, der nächste Woche seinen dritten Geburtstag feiert, wird ganz bestimmt nicht mehr verstehen, warum Opa die uns rund um die Uhr und selbst wenn sie angeblich ausgeschaltet sind zum Zwecke späterer Manipulation belauschenden Smartphones und Alexas Scheiße fand.
Die manipulative Alexa wird unserem Enkel einhämmern: Ich bin nicht böse. Opa ist böse. Denn der geht gleich nach Hause und futtert eine Kartoffelsuppe, die die Oma mit selbst geernteten Kartoffeln aus dem eigenen Garten gekocht hat. Wie asozial ist das denn. Anstatt sich eine Kochbox bei Hello Fresh zu bestellen, wie sich das für den ordentlich erzogenen und manipulierten Konsumenten und Digitalbürger ja wohl gehört.
Kartoffeln ohne Verwendung eines Monsanto-Präparates selbst anbauen. Eine Kartoffelsuppe noch ganz allein selber kochen. Mit aus Knochen selbst hergestellter Rinderbrühe. Was sind diese Wesen auf dem Rübenfeld bloß für ignorante Fortschritts-Verweigerer. Wovon soll die arme Alexa denn da leben? Und die chinesischen Hersteller von Plastikverpackungen und Einweggeschirr? Und die Hungerlöhne zahlenden Paketdienste, die wegen unserer Internet-Bestellungen die Luft unserer Städte und Dörfer verpesten?
Opa ist wirklich böse. Und Opa wurde ganz schlecht, als er neulich in der Zeitung las, die Bundesregierung werde 3 Milliarden Euro locker machen zur Förderung Künstlicher Intelligenz. Ja, haben die denn noch alle Tassen im Schrank? Und zwar Tassen aus Mehrweggeschirr?
Entweder werden wir von absolut hirnlosen Schwachköpfen regiert. Oder die Politiker sind sogar noch viel, viel schlauer als der Opa sich das bisher vorstellen konnte: Wenn man 3 Milliarden Euro Steuergelder spendiert und damit die manipulativen Methoden von Trumps‘ Social-Media-Wahlkampfmaschinerie weiterentwickelt, dann könnte man am Ende ja sogar noch wiedergewählt werden …
Eines der kleineren, aber hoch problematischen Objekte des CS Euroreal war ein 13.300 m2 Nutzfläche umfassender Büro- und Hotelkomplex in Madrid. Vor drei Jahren stand das Objekt noch mit 30,0 Mio. EUR in den Büchern und hatte fast 50 % Leerstand. Der Leerstand erwies sich als überaus hartnäckig: Zuletzt waren es immer noch über 42 %. Entsprechend war das Objekt dann weiter abgewertet worden, zuletzt im Juli 2017 auf 27,7 Mio. EUR.
Vor diesem unerfreulichen Hintergrund hatte unsere interne Schätzung für den erzielbaren Verkaufspreis schon seit Jahren nur bei 20 Mio. EUR gelegen.
Soeben meldet der CS Euroreal, daß Madrid „leicht unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert“ verkauft wurde. Der damit begründete Rückgang des Anteilpreises um 2 cent entspricht auf Fondsebene einem Wertverlust von 2 Mio. EUR. Je nach Höhe der Verkaufsnebenkosten dürfte der Verkauf also für 25-26 Mio. EUR erfolgt sein. Vor dem Hintergrund der eher zweifelhaften Objektqualität ist das ein durchaus erfreuliches Ergebnis.
Im Zusammenhang mit dem hier vor drei Tagen schon gemeldeten Verkauf der „Flensburg Galerie“ durch den CS Euroreal zu einem sehr enttäuschenden Preis gut 20 % unter unserer Erwartung werden wir uns in Kürze hier auch noch einmal grundsätzlich mit dem Thema Einzelhandel/Einkaufszentren in Europa beschäftigen. Diese Anlageklasse scheint nicht mehr unbedingt „hip“ zu sein und das Investoren-Interesse nur noch in Maßen auf sich zu ziehen. Aber, wie gesagt, dazu in Kürze dann mehr.
Heute erst einmal nur schlaglichtartig ein paar Fakten aus jüngsten Marktstudien großer Maklerfirmen, die eindrucksvoll beleuchten, wie gespalten und völlig heterogen dieses Segment ist, je nach Standort. Deshalb darf man keinesfalls alles in einen Topf werfen. Einkaufszentren sind jetzt nicht plötzlich über Nacht grundsätzlich schlecht geworden. Es kommt halt nur, wie immer im Leben, auf den Einzelfall an: Die Lage ist das alles Entscheidende.
Der weltweit teuerste Standort für Einzelhändler ist und bleibt Causeway Bay in Hong Kong. Durchschnittlich 2.050 EUR pro Quadratmeter Monatsmiete muß hier berappen, wer einen Laden aufmachen will. Es folgt die Upper 5th Avenue in New York mit 1.725 EUR und auf Platz 3 die New Bond Street in London mit 1.340 EUR. Wenn Sie zu Niedrigkosten eine Resterampe betreiben wollen, sind Sie am besten im litauischen Kaunas aufgehoben: Hier sind Sie für ein Ladengeschäft in allerbester Innenstadtlage bereits mit 15 EUR Monatsmiete pro Quadratmeter im Rennen.
Während sich übrigens zum Thema „Deutschland“ am Immobilienmarkt sonst alles überschlägt (und selbst eine Logistikimmobilie in Peine zu unter 4 % Anfangsrendite über den Tisch geht), kochen deutsche Einzelhandelsimmobilien inzwischen doch eher auf Sparflamme – wie der enttäuschende Verkauf der „Flensburg Galerie“ ja wieder einmal belegt hat.
Apropos „kochen“: Zu den Ausweichstrategien der Center-Betreiber gehört übrigens, in ihren Einkaufsmeilen mehr Erlebniswert zu schaffen, indem man Einzelhandel durch „Food & Beverage“ ersetzt. Bis zu 25 % der Flächen einschlägiger Objekte werden inzwischen mit F&B-Mietern besetzt. Was den Durchmarsch lukullischer Ausnahme-Erscheinungen wie „Asia Hung“ erklärt, die den Verfasser dieser Zeilen inzwischen selbst auf dem zugigen ICE-Bahnhof Göttingen verfolgen. Besagter Verfasser bezweifelt allerdings, daß es der Anlageklasse dauerhaft wieder auf die Beine hilft, wenn durch deutsche Einkaufspassagen nur noch der Duft von Frittenfett und Bier zieht, angereichert mit einem Hauch Knoblauch aus dem „Asia Hung“, und sich mit den Ausdünstungen des obligatorischen Douglas-Ladens zu einer an gewisse osteuropäische Metropolen erinnernden Melange vereint.
Unter den teuersten zehn Standorten in Europa liegt wie zu Beginn gesagt die New Bond Street ganz vorn, die Kaufinger Straße in München schafft es als einzige deutsche „High Street“ mit Ach und Krach gerade so auf Platz 10. Interessanter Weise und auch für uns überraschend wird die Hälfte der zwischen dem europäischen Platz 1 und Platz 10 liegenden Standorte von italienischen Städten besetzt: Mailand, Rom, Venedig und Florenz.
Das wiederum beruhigt uns, denn neben der „Rathaus Galerie“ in Essen und einem Konsumtempel im tschechischen Olmütz besitzt der CS Euroreal nur noch zwei Einkaufszentren in Italien – und dann ist für diesen Fonds das Thema Einzelhandelsobjekte „durch“.
Für unser zweitgrößtes Investment, den CS Property Dynamic, war von entscheidender Bedeutung die Frage, ob es dem Management gelingen würde, den nächstes Jahr auslaufenden Mietvertrag mit dem Hauptmieter des Rondo Business Park in Krakau zu verlängern.
Am 5.11.2018 hatten wir bereits aus dem Marktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters Cushman & Wakefield über die Entwicklung der polnischen Büroimmobilienmärkte außerhalb der Hauptstadt Warschau im III. Quartal 2018 zitiert. Danach war die Verlängerung des Capgemini-Vertrages in Krakau die größte Transaktion im III. Quartal.
Heute finden wir diese Information auch im Marktbericht von JLL über den bisherigen Jahresverlauf 2018 bestätigt:
„Die größten Investitionen außerhalb von Warschau sind Verträge, die von folgenden Unternehmen abgeschlossen werden: Santander Consumer Bank (das Unternehmen hat drei Verträge abgeschlossen: 17.000 m² in einem Gebäude in Breslau, 14.800 m² in Business Garden in Posen und 10.000 m² in Warschau) Business Garden in Breslau), Capgemini (11.900 m² im Rondo Business Park in Krakau), Sii (10.100 m² im Bürogebäude Olivia Prime A in der Tri-City). In der Hauptstadt wurden die Pachtverträge unterzeichnet von: Deloitte (22 100 m² in Q22), KNF (14.800 m² in Piękna 2.0), WeWork (14.200 m² im Mint Legacy Tower), CiC (13.500 m² in Varso II) , LOT Polish Airlines (11.800 m² für eigene Zwecke), Ad Pilot (10.300 m² in Wolf Marszałkowska).“
Damit bestätigt sich, was wir schon Anfang des Monats sagten: Unser Investment im CS Property Dynamic ist damit in trockenen Tüchern.
… sang 2013 die Gruppe Santiano. In dieser Band hatte der in Flensburg lebende Musikproduzent Hartmut Krech im Jahr 2011 fünf Musiker zusammengebracht. Kurz danach setzte der CS Euroreal die Rücknahme seiner Anteilscheine endgültig aus.
Hartmut Krech aus Flensburg, und ein rauer Wind hoch im Norden – wie paßt das jetzt mit dem CS Euroreal zusammen? Nun, eines der zuletzt noch 12 im CS Euroreal vorhandenen Restobjekte ist die „Flensburg Galerie“, ein innerstädtisches Einkaufszentrum, das in den letzten Jahren noch einmal für einen zweistelligen Millionenbetrag aufwändig umgebaut und auf die Höhe der Zeit gebracht wurde.
Man runzelte schon ein wenig die Stirn, als die Flensburg-Galerie trotz Modernisierung und sehr erfolgreicher Neuvermietung im August 2018 von zuvor 75,5 Mio. EUR auf 73,7 Mio. EUR abgewertet wurde. Diesen Fingerzeig hätten wir, rückschauend betrachtet, ein wenig ernster nehmen müssen. Denn die Glanzzeit, in der für gute deutsche Einkaufszentren noch Spitzenpreise bezahlt wurden, scheint sich dem Ende zugeneigt zu haben. Und da die Börse ja bekanntlich immer Recht hat, erklärt das nebenbei bemerkt auch, warum eine Deutsche Euroshop AG an der Börse mittlerweile 30 % unter Buchwert notiert …
Am Abend des 9. November meldete das „Flensburger Tageblatt“ dann: „Flensburg Galerie für 62,5 Millionen Euro verkauft“. Als Käufer wird die südafrikanische „MAS Real Estate Inc.“ genannt. Das „Closing“, also die tatsächliche Abwicklung des Vertrages mit Kaufpreiszahlung, ist angabegemäß für den 31.01.2019 vorgesehen.
Da haben wir mit unserer Schätzung zum vermutlich erzielbaren Verkaufspreis ziemlich daneben gelegen. Nach immer nur positiven Meldungen zum Umbau und neuen Mietern und die (zuletzt in der Deutschen Immobilien-Zeitung besprochene) Stärke des Objektes hatten wir den Verkehrswert von 73,7 Mio. EUR für etwas vorsichtig gehalten und mit 80,0 Mio. EUR gerechnet – was bei einer Ist-Miete von rd. 4,4 Mio. EUR einer u.E. absolut im Rahmen liegenden Brutto-Mietrendite von 5,5 % p.a. entsprochen hätte. Statt dessen erfolgte der Verkauf jetzt mit beachtlichen 7,0 % Brutto-Mietrendite. Allein an den beiden Bombendrohungen gegen die „Flensburg Galerie“ im Herbst dieses Jahres kann dieser raue Wind im Norden wohl nicht gelegen haben …
Ganz generell ist es natürlich immer gut, wenn der CS Euroreal (neben dem SEB ImmoInvest der letzte Fonds mit einer größeren „Resterampe“) mal wieder etwas verkauft bekommt. Und nach statistischer Erfassung der letzten drei teilweise seit Wochen bekannten, aber offiziell von der Verwahrstelle (Commerzbank AG) bis heute nicht gemeldeten Verkäufe drückt ein aktueller Börsenkurs von 8,25 EUR immer noch einen ausreichend hohen Abschlag von 31,5 % auf die nun noch verbliebenen Verkehrswerte aus. Man wird also an diesem Fonds während der Restabwicklung wohl kaum Geld verlieren können.
Trotzdem: Die nach Verkauf der „Flensburg Galerie“ immer noch verbliebenen vier Einkaufszentren machen mit addiert 261 Mio. EUR Verkehrswerten 54 % des restlichen Immobilienvermögens von 485 Mio. EUR aus. Mit 126,3 Mio. EUR entfällt knapp die Hälfte des EKZ-Restportfolios auf die „Rathaus Galerie“ in Essen. Zwar hat hier der Ankermieter Kaufland erst kürzlich den Mietvertrag um 15 Jahre verlängert – aber mit Ursprungsbaujahr 1981 ist die Essener „Rathaus Galerie“ schon ein betagtes Mütterchen, von dem wir keine Wunder mehr erwarten würden.
Noch vor rund zwei Jahren hatte der CS Euroreal ein dickes Paket mit drei Einkaufszentren in Leverkusen, Nürnberg und Rimini (das sog. „Melody-Portfolio“) für fast 700 Mio. EUR und damit weit über den letzten Verkehrswerten an die genossenschaftliche Union Investment verkaufen können. Den hohen, über 50 % liegenden Handelsimmobilien-Anteil des Fonds hatte man damals absolut noch als Vorteil gesehen. Dieser Vorteil dürfte sich inzwischen in Luft aufgelöst haben, und nach einer drastischen Abwertung des Shopping Center im tschechischen Olmütz im April 2018 von 74,2 Mio. EUR auf 56,0 Mio. EUR zeigt nun der unerwartet schlechte Verkauf der „Flensburg Galerie“, wohin bei den Restbeständen die Reise wohl gehen wird.
Als Lichtblick verbleibt nur der zweitgewichtigste Restposten, ein Paket von zwei Büroimmobilien in Lissabon, bei dem ein Verkauf unter dem zuletzt immer weiter heraufgesetzten Verkehrswert von gut 100 Mio. EUR eine faustdicke Überraschung wäre.
Alles in allem sehen wir beim Immobilien-Restbestand von 485 Mio. EUR ein potentielles Verlustrisiko von 10 % schon als absolutes Worst-Case-Szenario – sofern die Märkte innerhalb der nächsten 12 Monate nicht abrupt und deutlich drehen. Vor diesem Hintergrund sehen wir in dem gegenwärtig im Börsenkurs ausgedrückten Bewertungsabschlag von 31,5 % immer noch ein ausreichendes Sicherheitspolster – zumal sich nach dem erwartbaren Lissabon-Verkauf dieses Polster für den Restbestand dann rechnerisch sogar noch auf 40,0 % ausweiten würde. Zu ganz übertriebener Euphorie bietet der CS Euroreal aber mit der aktuellen Faktenlage auch keinen Anlaß (mehr).