Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
Hier und da schimmert hier ja immer mal wieder der Finanzhistoriker durch. Unsere geneigte Leserschaft wird sich daran inzwischen wohl auch gewöhnt haben.
Heute hatte ich, nachdem ich von dort jahrelang gar nichts mehr gehört hatte, mal wieder einen Antiquariatskatalog eines guten süddeutschen Wirtschaftsantiquariats in der Post.
Sozusagen pünktlich zur kürzlichen USA-Reise des deutschen Außenministers findet sich dort u.a. der unter dem Titel „Amerikanische Reiseskizzen“ als Manuskript veröffentlichte Bericht über den sog. „Coaltar-Trip“ einer deutschen Wirtschaftsdelegation in die USA im Herbst 1912.
Warum es nur ein Manuskript-Druck wurde, erklärt der Verfasser (ein gewisser Berthold Rassow) folgender Maßen:
„Nur so war es möglich, daß die Berichterstatter Dinge aufnehmen konnten, deren Veröffentlichung den besichtigten Fabriken nicht erwünscht sein mochte, und daß sie kritische Bemerkungen machten. Da der amerikanische Fabrikant gegen Kritik sehr empfindlich ist und seine Anlagen gewöhnlich für die besten und größten in der Welt hält, wäre eine Kritik in der Öffentlichkeit ein schlechter Dank für die großartige Gastfreundschaft gewesen, die wir auf unserer Reise überall genossen haben …“
Ist es nicht merkwürdig? Irgendwie scheint sich die Welt in den vergangenen hundert Jahren nicht grundlegend geändert zu haben …
In meinem Kalender steht heute: HV-Termine 2019 auf CS-Seite ankündigen!
Warum ich mir das vor längerer Zeit ausgerechnet für heute in den Kalender geschrieben hatte weiß ich gar nicht mehr. Ich dachte, wir hätten die Termine schon vor Wochen bekannt gemacht.
Aber wenn es im Kalender steht, muß ich mir ja was bei gedacht haben. Wohlan denn:
Die Hauptversammlungstermine 2019 sind:
28.06.2019 CS Realwerte AG, voraussichtlich um 16:00 Uhr
29.06.2019 Aktien-Gesellschaft für Historische Wertpapiere, voraussichtlich um 10:30 Uhr
Mit dem Informationsfluß bei unseren abwickelnden Immobilienfonds ist das ja so eine Sache. Da hat kaum einer ein Interesse daran, daß die Geldgeber von früher einigermaßen aktuell informiert werden. Die Depotbanken nicht, die die Abwicklung inzwischen komplett übernommen haben, denn es macht ja nur unnötig Arbeit. Und die zuvorigen Fondsgesellschaften auch nicht, denn wozu soll man sich noch Mühe machen für ein Produkt, mit dem man auf Grund gelaufen ist und an dem man nie wieder etwas verdienen kann.
So ergibt sich dann manchmal die merkwürdige Situation, daß man von anderer Seite plötzlich Dinge erfährt, die dem Anleger mitzuteilen einem abwickelnden Fonds im Traum nicht einfallen würde. Kleines Beispiel: Die folgende, gerade erschienene Meldung aus dem Hause KanAm:
Der LEADING CITIES INVEST hat sein Portfolio regional erfolgreich in Frankreich erweitert und im wachsenden Ballungsraum des Luftfahrtzentrums Toulouse die Büroimmobilie »Le Galilée« gekauft.
Toulouse ist die viertgrößte Stadt Frankreichs und hat ein stark besiedeltes und beliebtes Ballungsgebiet mit ca. 1,3 Mio. Einwohnern. Im C-Score-Modell, welches eigens von der KanAm Grund für den LEADING CITIES INVEST entwickelt wurde, zählt Toulouse zu den Städten mit nationaler Bedeutung (Leading Cities national). Das Bevölkerungswachstum in den nächsten zehn Jahren ist auf über 11 % prognostiziert – eine der wesentlichen Voraussetzungen für ein Investment im LEADING CITIES INVEST. …
Bei dem 2010 errichteten Objekt »Le Galilée« handelt es sich um zwei Bürogebäude, die jeweils über ein Erdgeschoss, fünf Obergeschosse und ein Untergeschoss verfügen. Die vermietbare Fläche des Objektes beträgt rd. 10.500 qm und ist voll vermietet.
Das Pikante an dieser Geschichte ist, daß auch KanAm an anderer Stelle einer der unglücklichen Akteure bei abwickelnden Fonds ist, der nicht gerade durch zeitnahen Informationsfluß auffällt. So erfuhren wir beim KanAm grundinvest gerade erst jetzt aus dem eben veröffentlichten Abwicklungsbericht, daß schon vor einem halben Jahr der Hauptmieter in einem der nur noch drei Restobjekte seinen dieses Jahr auslaufenden Mietvertrag verlängert hat – eine durchaus sehr wesentliche und für den Anleger wichtige Information.
Das Pikante an dieser Geschichte ist aber auch der Verkäufer von „Le Galilée“. Es ist nämlich unser CS Euroreal. Dessen Rücknahmewert ist am 28.9. gleich zwei Mal innerhalb eines Tages erst von 9,51 auf 9,63 und dann noch einmal auf 9,77 EUR gestiegen. Endlich, heute, hat die Commerzbank diesen neuen Wert auf ihrer diesbezüglichen homepage auch veröffentlicht. Wozu die Commerzbank aber bis jetzt kein Wort gesagt hat sind die Gründe. Obwohl eine NAV-Steigerung um o,26 EUR bei 102,7 Mio. umlaufender Anteile mal so eben gut 26 Mio. EUR sind. Die Gründe würden die meisten Anleger durchaus interessieren.
Wenigstens einer der beiden Anstiege könnte möglicher Weise mit dem Toulouse-Verkauf zu tun gehabt haben. Je nachdem welchen der beiden Schritte man nimmt wäre das also für eine Wertsteigerung um 12 bzw. 14 Mio. EUR ursächlich gewesen. Kein kleines Geld im Vergleich zum aktuellen Verkehrswert dieses Objektes, den der letzte, gerade erst Ende Juli 2018 erschienene Abwicklungsbericht noch mit 24,3 Mio. EUR angibt, also von den zuvorigen 26,5 Mio. EUR trotz Beseitigung des Leerstandes von 57,7 % noch mal um fast 10 % abgewertet. Das bringt den Analysten bezüglich des tatsächlich beizulegenden Wertes schon auf eine ziemlich falsche Fährte.
Als Anteilscheinbesitzer des CS Euroreal kann man sich da, und ganz sicher nicht zum ersten Mal, von der Commerzbank schon ein bißchen verarscht fühlen. Aber wenigstens weiß man jetzt, warum gewöhnlich besser informierte Kreise den Börsenkurs des CS Euroreal in den letzten Tagen schon mal merklich in’s Laufen gebracht hatten.
Mit dem UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe hat sich erneut ein Fonds aus der Riege der Immobilienbesitzer verabschiedet. Gerade meldete die CACEIS Bank S.A. als Verwahrstelle (früher Depotbank), dass die beiden letzten Fondsobjekte im Paket für 12 Mio. EUR veräußert wurden. Dabei handelt es sich um die zwei Logistikimmobilien Esquivias I und II im spanischen Toledo.
Erworben hatte der Fonds die beiden Objekte im Jahr 2007 für zusammen 22,2 Mio. EUR. Im Zuge der Finanzkrise ging der Mieter (ein Stahlhändler) in die Insolvenz. Jahrelang zahlte der Insolvenzverwalter keine Miete, und zeitweise durften die Vertreter des Fondsmanagements nicht einmal ihre eigenen Gebäude betreten. Konkret: Wenn etwas kaputt ging, durfte nicht einmal ein Handwerker rein, um es zu reparieren. Die Mietpreisentwicklung in Spanien tat ihr übriges, so daß die jährlich neu zu berechnenden Verkehrswerte nur eine Richtung kannten: Abwärts.
Die turnusgemäße Nachbewertung im Sept. 2017 markierte mit je 2,9 Mio. EUR Verkehrswert, zusammen also 5,8 Mio. EUR, einen neuen Tiefstpunkt. Diese jahrelange Hängepartie mit ungewissem Ausgang war für uns der Grund gewesen, unsere ehedem 500.000 Fondsanteile Anfang 2017 mit gutem Gewinn zu verkaufen.
Heute wissen wir, daß das ein bißchen zu vorsichtig und ein bißchen zu früh war. Der jetzt erzielte Kaufpreis ist zwar nur gut die Hälfte dessen, was der Fonds mal für die beiden Objekte bezahlt hatte. Aber eben auch das Doppelte des vor gut einem Jahr angesetzten Verkehrswertes. Dass wir hier einen niedrig sechstelligen Betrag an Wertaufholung „verpasst“ haben, schmerzt allerdings nicht wirklich: Das Geld hatten wir damals in den KanAm grundinvest gesteckt, und mit dem ließ sich inzwischen sogar noch besser verdienen.
Von den 13 von uns beobachteten abwickelnden Fonds gehören damit (vom Sonderfall DEGI International abgesehen, wir berichteten kürzlich) nur noch vier zu den Immobilienbesitzern. Mal kucken, wer sich nun als nächster verabschiedet: Der CS Property Dynamic (2 Restobjekte) oder der KanAm grundinvest (3 Restobjekte). Beiden trauen wir zu, bis spätestens Mitte 2019 „raus“ zu sein.
Deutlich mehr Zeit brauchen wahrscheinlich der CS Euroreal (14 Restobjekte) und vor allem der SEB ImmoInvest (15 im jetzigen Zustand nicht vernünftig verkäufliche Restobjekte). Die den Depotbanken per BAFin-Anweisung auferlegten dreijährigen Fristen für die restlichen Immobilienverkäufe enden hier erst im April bzw. Mai 2020. Bei beiden ist nicht auszuschließen, daß sie mit einem unverkauften Rest sogar noch in den nächsten zyklischen Abschwung hineingeraten. Das wäre gar nicht gut und könnte das derzeit theoretisch noch bestehende Wertaufholungspotential am Ende sogar wegradieren – weshalb wir bei diesen beiden Schwergewichten nur noch sehr vorsichtig bzw. gar nicht mehr engagiert sind.
Eigentlich wollten wir heute mal wieder die Taxi-Zentrale in Bukarest anfunken und eine Prämie von 100 EUR ausloben, wenn uns ein Taxifahrer eine aktuelle Bilderstrecke des „Millenium Business Center“ in Bukarest schickt (und vielleicht noch die Wachmänner interviewt, ob sich da in absehbarer Zeit etwas tun wird). Das hatte schon letztes Jahr ausgezeichnet funktioniert. 100 EUR sind für einen Bukarester Taxifahrer ein kleines Vermögen, und uns erspart das eine Vor-Ort-Recherche.
Bekanntlich gehört das „Millennium Business Center“ dem DEGI International. Es ist das letzte in diesem Fonds noch übrig gebliebene Objekt. Das von der griechischen Kanellas-Familie entwickelte 74 m hohe 18-stöckige Bürogebäude mit 26.000 m2 vermietbarer Fläche wurde 2001 begonnen und 2006 fertig gestellt. Der britische Investmentfonds European Convergence Property hatte den Büroturm nach der Fertigstellung 2006 für 36,5 Mio. EUR erworben und nur ein Jahr später mit sattem Aufschlag für rund 50 Mio. EUR an den DEGI International weitergereicht – der die leerstehende Ruine heute nur noch mit einem Verkehrswert von 6,6 Mio. EUR in den Büchern führt, nachdem am 26. Juni 2009 ein durch Blitzschlag verursachtes Feuer das Gebäude unbrauchbar gemacht hatte.
Bevor wir den Funkspruch nach Bukarest absetzten haben wir aber natürlich noch die übliche Internet-Recherche gemacht – und danach war klar, daß wir keinen fleißigen Taxifahrer in Marsch setzen müssen.
Unter dem oben zitierten Titel befasste sich im Juli 2018 das rumänische Wirtschaftsmagazin BR Business Review mit dem Büroimmobilien-Markt in der rumänischen Hauptstadt. Man erfährt, dass der Markt dieses Jahr auf ein verfügbares Angebotsvolumen von 2,9 Mio. m2 wachsen wird. Und dass die Leerstandsrate inzwischen auf 7,7 % gefallen ist, nachdem sie vor drei Jahren noch doppelt so hoch gelegen hatte. Wörtlich heißt es dann: „Still, empty offices remain on the market, and places like the Millennium Business Center or Cathedral Plaza are well-known for being abandoned.“ Jeder Kreuzfahrer weiß: Die Ansage „abandon ship“ verheißt nichts Gutes.
Eine weitergehende aktuelle Recherche brauchte es deshalb nicht, denn weiter lesen wir wörtlich zum Millennium Business Center: „Almost 10 years later, the building is in the same state. It seems that the owner wasn’t compensated by insurers because the investigation did not reveal the exact cause of the fire.“
So langsam müssen wir uns hier wohl auf so etwas wie eine „never ending story“ einstellen. Frühestens Ende März 2019 (wenn die Depotbank, die Commerzbank AG, den Abwicklungsbericht per 31.12.2018 veröffentlichen muß) besteht ein Funken Hoffnung, den aktuellen Stand der Dinge zu erfahren.