Category : Neuigkeiten
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Eigentlich wollten wir heute mal wieder die Taxi-Zentrale in Bukarest anfunken und eine Prämie von 100 EUR ausloben, wenn uns ein Taxifahrer eine aktuelle Bilderstrecke des „Millenium Business Center“ in Bukarest schickt (und vielleicht noch die Wachmänner interviewt, ob sich da in absehbarer Zeit etwas tun wird). Das hatte schon letztes Jahr ausgezeichnet funktioniert. 100 EUR sind für einen Bukarester Taxifahrer ein kleines Vermögen, und uns erspart das eine Vor-Ort-Recherche.
Bekanntlich gehört das „Millennium Business Center“ dem DEGI International. Es ist das letzte in diesem Fonds noch übrig gebliebene Objekt. Das von der griechischen Kanellas-Familie entwickelte 74 m hohe 18-stöckige Bürogebäude mit 26.000 m2 vermietbarer Fläche wurde 2001 begonnen und 2006 fertig gestellt. Der britische Investmentfonds European Convergence Property hatte den Büroturm nach der Fertigstellung 2006 für 36,5 Mio. EUR erworben und nur ein Jahr später mit sattem Aufschlag für rund 50 Mio. EUR an den DEGI International weitergereicht – der die leerstehende Ruine heute nur noch mit einem Verkehrswert von 6,6 Mio. EUR in den Büchern führt, nachdem am 26. Juni 2009 ein durch Blitzschlag verursachtes Feuer das Gebäude unbrauchbar gemacht hatte.
Bevor wir den Funkspruch nach Bukarest absetzten haben wir aber natürlich noch die übliche Internet-Recherche gemacht – und danach war klar, daß wir keinen fleißigen Taxifahrer in Marsch setzen müssen.
Unter dem oben zitierten Titel befasste sich im Juli 2018 das rumänische Wirtschaftsmagazin BR Business Review mit dem Büroimmobilien-Markt in der rumänischen Hauptstadt. Man erfährt, dass der Markt dieses Jahr auf ein verfügbares Angebotsvolumen von 2,9 Mio. m2 wachsen wird. Und dass die Leerstandsrate inzwischen auf 7,7 % gefallen ist, nachdem sie vor drei Jahren noch doppelt so hoch gelegen hatte. Wörtlich heißt es dann: „Still, empty offices remain on the market, and places like the Millennium Business Center or Cathedral Plaza are well-known for being abandoned.“ Jeder Kreuzfahrer weiß: Die Ansage „abandon ship“ verheißt nichts Gutes.
Eine weitergehende aktuelle Recherche brauchte es deshalb nicht, denn weiter lesen wir wörtlich zum Millennium Business Center: „Almost 10 years later, the building is in the same state. It seems that the owner wasn’t compensated by insurers because the investigation did not reveal the exact cause of the fire.“
So langsam müssen wir uns hier wohl auf so etwas wie eine „never ending story“ einstellen. Frühestens Ende März 2019 (wenn die Depotbank, die Commerzbank AG, den Abwicklungsbericht per 31.12.2018 veröffentlichen muß) besteht ein Funken Hoffnung, den aktuellen Stand der Dinge zu erfahren.
Heute vormittag hatten wir wieder Jour Fixe mit unserem Aufsichtsratsvorsitzenden (dem Vorstand wird üblicher Weise jeden ersten Montag im Monat etwas genauer auf die Finger geschaut). Bei der Erörterung allgemeiner Fragen und einem Revue-passieren-lassen der letzten 3-4 Jahre waren wir uns absolut einig: Vieles von dem, was inzwischen passiert ist (z.B. die sinnfreien Rausverkäufe der Dachfonds) haben wir am Anfang unserer Tätigkeit nicht ansatzweise kommen sehen.
Anfangs glaubten wir noch, uns einem recht einfach kalkulierbaren und in überschaubarer Zeit abgehandelten Thema zu nähern. Doch die Zeit steckte ständig voller neuer Überraschungen – positiven wie negativen. Daß das überhaupt nötig sei hatten wir anfangs gar nicht gedacht. Doch auch wir mussten erst einmal lernen, die Spreu vom Weizen zu trennen. Das hat anfangs hin und wieder Lehrgeld gekostet, aber unter dem Strich können wir heute trotzdem sagen: Die größte Überraschung, rückschauend betrachtet, ist tatsächlich, daß man mit diesem sehr speziellen Anlagethema noch viel mehr und viel länger Geld verdienen kann als wir je für möglich gehalten hätten.
In Abwandlung eines Blüm’schen Zitates lässt sich mit heutigem Erkenntnisstand sagen: Die Dividende ist sicher. Nämlich für 2018 glatt 100,00 EUR pro Aktie. Und es müsste schon der Himmel einstürzen, wenn sich daran mindestens einmal in den beiden darauffolgenden Jahren etwas ändern sollte.
Auch im Jahr 2018 werden wir voraussichtlich wieder eine Eigenkapitalrendite um die 20 % ausweisen können. Das sind Zahlen, von denen ein Herr Ackermann auch träumte. Nur erreicht hat er’s nicht. Bekäme unser Vorstand allerdings 7-stellige Boni, dann bliebe für unsere Aktionäre auch nicht mehr viel übrig. Vielleicht hatte der Ackermann Jupp nur nicht so den Blick für diese Zusammenhänge.
In letzter Zeit werden die Überraschungen nun seltener. Vier Jahre auf der Erfahrungskurve später sind die inzwischen weitgehend immobilienfreien Fonds für uns halt leichter zu kalkulieren – der Nebel, der beim Start unserer Tätigkeit Ende 2014 noch durch das verwinkelte Tal der abwickelnden Offenen Immobilienfonds waberte, hat sich weitgehend gelichtet.
Ganz ohne Überraschungen geht es aber immer noch nicht. Heute zum Beispiel haben wir gelernt, daß es beim Rücknahmewert der Fonds in der Schlußphase ihrer Abwicklung den Flipperkugel-Effekt gibt.
Nach der Ausschüttung Ende Juni lag der Rücknahmewert des UBS 3 Sector Real Estate Europe (also der Net Asset Value bzw. Nettoinventarwert) noch bei o,81 EUR. Anfang September stieg er auf o,85 EUR, bröckelte im Monatsverlauf wieder auf o,83 EUR ab, nur um dann vor wenigen Minuten auf o,91 EUR zu springen. Das sieht alles nach kleinen Zahlen aus – aber ein Anstieg innerhalb eines Monats um o,10 EUR verändert (bei Börsenkursen um die o,70 EUR) das Wertaufholungspotential gleich einmal um fast 15 %.
Ähnliches konnten wir vor geraumer Zeit auch schon beim TMW Immobilien Weltfonds beobachten. Anfang Juli 2017 war der NAV (ausschüttunsgereinigt) 1,30 EUR, um dann in mehreren Schüben bis auf heute 1,67 EUR zu steigen. Inzwischen liegt der Börsenkurs mit 1,40/1,45 EUR schon 10 % höher als vor gut einem Jahr der NAV.
Sollte sich das als typisches Muster für die Schlußphasen der Abwicklung verdichten, dann werden wir auch in den nächsten Jahren immer mal wieder Spaß haben, mit dem wir gar nicht mehr gerechnet hatten.
So, nun haben wir den Bericht bis zum Ende gelesen. Noch mehr im Detail Berichtenswertes ergab sich nicht. Nur der Vollständigkeit halber sei erwähnt, daß bei keiner der drei Restimmobilien der Verkehrswert weiter zurückgenommen wurde. Das ist ein gutes Zeichen, denn absolut KanAm-typisch wäre es sonst gewesen, schon im Vorfeld eine Annäherung an einen niedriger erwarteten Verkaufspreis vorzunehmen, um hinterher optisch besser dazustehen.
Mit den neu gewonnenen Informationen haben wir unsere Verkaufspreiserwartungen wie folgt weiter nach oben angepasst (aktuelle Verkehrswerte in Klammern):
Rotterdam, Robecohuis (29,2) von 42,0 auf 50,0 Mio. EUR
Paris, ONYX (58,6) von 55,0 auf 60,0 Mio. EUR
Paris, Le Columbia (33,0) von 30,0 auf 35,0 Mio. EUR
Dies führt dazu, daß das von uns ermittelte Wertaufholungspotential im Monatsvergleich mit aktuell 19,5 % praktisch unverändert bleibt, obwohl der Kurs im September weiter um 2,5 % von 8,73 auf 8,95 EUR angezogen ist.
Inzwischen sind wir bei der Lektüre des Abwicklungsberichtes des KanAm grundinvest bis zur Erläuterung der Rückstellungen vorgedrungen. Auch hier zitieren wir der Einfachheit halber:
Rückstellungen (40,3 Mio. EUR) wurden im Wesentlichen für die Instandhaltung inklusive Sondermaßnahmen und Ausbauten für Mieterwechsel (18,4 Mio. EUR) gebildet. Die Rückstellungen für Verkaufsnebenkosten betragen 10,5 Mio. EUR. Daneben bestehen Rückstellungen für Vertragsauflösung (4,9 Mio. EUR). Für Ertragsteuern wurden Rückstellungen in Höhe von 1,5 Mio. EUR, für Umsatzsteuer in Höhe von 3,3 Mio. EUR eingestellt. Für Prüfungs- und Steuerberatungs- sowie Veröffentlichungskosten wurden Rückstellungen in Höhe von 0,5 Mio. EUR gebildet.
Mit knapp 5 % des Fondsvermögens oder o,56 EUR je Anteilschein wurde hier ein ordentliches Polster gebildet. Besonders erfreulich ist, daß die Kosten der im Zusammenhang mit der Neuvermietung in Rotterdam und den beiden Neuvermietungen in Paris mit den Mietern vereinbarten spezifischen Umbauten bereits in den Rückstellungen berücksichtigt sind, sie werden also den dann zu erwartenden sehr ordentlichen Verkaufserlös nicht mehr schmälern. Und bei einem Immobilienvermögen von noch 120 Mio. EUR sollten die Rückstellungen für Verkaufsnebenkosten mit 10,5 Mio. EUR auch schon das Gröbste abdecken.
Wir sind durch den Abwicklungsbericht des KanAm grundinvest noch längst nicht durch. Aber da dieser Fonds etwa die Hälfte aller unserer Investitionen repräsentiert, berichten wir gern ganz zeitnah, wenn uns beim Lesen wieder mal etwas besonders aufgefallen ist.
Die immensen Liquiditätseingehalte des KanAm grundinvest hatten letztes Jahr ja für massive Kritik und Kopfschütteln gesorgt. Ein bißchen Wirkung hatte diese Kritik wohl auch, denn im neuesten Abwicklungsbericht geht man dann doch deutlich mehr in’s Detail.
So erfahren wir:
Zum Berichtsstichtag 30. Juni 2018 beträgt die Liquiditätsrisikovorsorge rund 734 Mio. EUR. Dies entspricht 11,5 % des ursprünglichen Immobilienvermögens und 76,6 % des Fondsvermögens zum Berichtsstichtag. Insgesamt setzt sich die Liquiditätsrisikovorsorge gegenwärtig aus über 390 Einzelpositionen zusammen, die im Rahmen des Risikomanagementprozesses fortlaufend überwacht, gemessen und gesteuert werden. Gemäß der oben beschriebenen Risikokategorisierung unterteilen sie sich in drei Risikokategorien bzw. Positionen auf der ersten Ebene. Den größten Anteil haben mit 83,5 % die operationellen Risiken. Davon stellen mit 45,6 % der aktuellen Liquiditätsrisikovorsorge die Steuerrisiken das größte operationelle Risiko des Sondervermögens dar. Entsprechend der ursprünglichen Verteilung des Immobilienportfolios und des Bewirtschaftungsaufwandes des Sondervermögens bestehen Steuerrisiken insbesondere in Frankreich und den USA. … Gewährleistungsrisiken, insbesondere in Form von allgemeinen und besonderen Haftungsrisiken, machen 26,7 % der Liquiditätsrisikovorsorge aus. … Operationelle Risiken in Form von Rechtsrisiken liegen gegenwärtig bei 11,2 %. Immobilienrisiken, Kostenrisiken und Bewirtschaftungskosten machen rund 14,1 % aus.
Auf der nächsten Seite kommt die für uns entscheidende Aussage:
Ausgehend von den Verjährungsfristen werden insbesondere im Bereich der Steuerrisiken kurz- bis mittelfristig signifikante Liquiditätsrisikovorsorgepositionen frei. Gleiches gilt für Rechtsrisiken sowie immobilienbezogene Risiken und Kostenrisiken. Gewährleistungsrisiken unterliegen naturgemäß längeren Verjährungsfristen.
Von der Liquiditätsrisikovorsorge sind also mit den Steuerrisiken (45,6 %), den Rechtsrisiken (11,2 %) und den Immobilienririken (14,1 %) über 70 % nicht langfristig gebunden, sondern werden in überschaubarer Zeit zur Ausschüttung frei.
Bei einer Liquidität von gegenwärtig über 9,00 EUR je Anteilschein (wozu innerhalb der nächsten 12 Monate nach unserer Einschätzung auch die Erlöse aus dem Verkauf aller drei Restimmobilien kommen dürften) sollte man also auf Jahressicht von zwei durchaus noch einmal nennenswerten Ausschüttungen im Dez. 2018 und im Juli 2019 ausgehen können.