Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
Dies ist ein wunderbares Beispiel, auf welche Ebenen sich in der Schlußphase der Abwicklung eines Fonds die analytischen Ansätze verschieben (müssen).
Letzten Freitag kündigte der AXA Immoselect an, am 26.07. pro Anteil 0,39 EUR ausschütten zu wollen. Prompt sprang der Kurs heute schon auf bis zu 0,85 EUR – bei einem Net Asset Value von 0,93 EUR.
Ex Ausschüttung entspräche das dann 0,46 EUR gegenüber 0,54 EUR. Also 8 cent Wertaufholungspotential, mithin auf der neuen Kursbasis 17,4 %. Zu wenig, würden wir sagen, denn wir hatten uns geschworen: Steht nicht mindestens eine 20 vor dem Komma, dann lassen wir es.
Die Sache hat nur einen winzigen Haken: Das sind die restlichen Rückstellungen. 3,2 Mio. EUR davon hat der AXA Immsoselect momentan noch, bei einem Gesamt-Nettoinventarwert von lediglich noch 26,0 Mio. EUR. Bei gut 48 Mio. Stück umlaufender Anteile machen die Rückstellungen rd. 6 2/3 cent je Anteil aus.
Nach aller bisherigen Erfahrung pflegten mehr oder weniger alle Fonds ihre Rückstellungen aus reiner Übervorsicht um etwa Faktor 3 zu üppig zu dotieren. Nach Lektüre des soeben erschienenen Abwicklungsberichts ist ziemlich klar, daß nur 0,33 Mio. EUR (Prüfungskosten) „echt“ sind, der Rest sind Rückstellungen für bestrittene Ansprüche aus einem drei Jahre zurückliegenden Immobilienverkauf (0,38 Mio. EUR) sowie für Grunderwerbsteuer (2,48 Mio. EUR). Letzteres nach Auskunft involvierter Personen aus reiner Vorsicht, weil für den letzten Holland-Verkauf noch keine Erlaß-Bescheide vorliegen, auf die aber Anspruch besteht. Da ist eine Inanspruchnahme nicht besonders wahrscheinlich, weshalb der Rücknahmewert demnächst noch einmal um knapp 6 cent steigen könnte. Und dann wären es nicht 8 cent = 17,4 % Wertaufholungspotential, sondern 14 cent = 30,4 %. Und das allerdings wäre dann wieder eine sehr attraktive Zahl …
Also selbst auf der gegenwärtig optisch eher teuren Basis doch noch ein Kauf?
Gut, dass wir diese Gewissensentscheidung im Moment gar nicht treffen müssen. Wir haben schon 2 Mio. Stück …
Ende letzter Woche kündigte der AXA Immoselect (genauer: dessen Depotbank CACEIS) für den 26.07.2018 eine weitere Ausschüttung von 0,39 EUR je Anteil an.
Mit einer erneuten Ausschüttung im Sommer dieses Jahres hatten wir schon gerechnet. Die Höhe aber überrascht uns. Ein solches Tempo bei den Kapitalrückzahlungen legt sonst kein anderer Fonds vor.
Erinnern wir uns: Im Dezember 2017 verkaufte der AXA Immoselect seine letzte Immobilie. Da lag der Rücknahmepreis noch bei 2,92 EUR (nach 24 cent Abwertung wegen des letzten Verkaufs, der unter Buchwert erfolgte).
Gleich danach schüttete der AXA Immoselect 1,10 EUR je Anteil aus, und am 15.03.2018 noch einmal 0,60 EUR. Zusammen mit den jetzt angekündigten 0,39 EUR addieren sich diese Ausschüttungen also auf 2,09 EUR. Das sind innerhalb nur eines guten halben Jahres nach dem Verkauf der letzten Immobilie immerhin 71,5 % des zuvor noch vorhanden gewesenen Fondsvermögens.
Damit legt dieser Fonds bei seinen Kapitalrückzahlungen ein Tempo vor, das keiner der anderen inzwischen immobilienfreien Fonds auch nur annähernd erreicht. Das hat allerdings auch eine andere Folge (die das noch adressierbare Marktvolumen für eventuelle Wiederanlagen betrifft):
Wie wir aus verschiedenen Galaxien im Weltall wissen, enden sehr alte Sterne irgendwann als „Weißer Zwerg“. So ist es auch dem AXA Immoselect ergangen: Von ehedem stolzen über 2 Mrd. EUR Fondsvermögen werden nach der Ausschüttung am Donnerstag dieser Woche nur noch 26 Mio. EUR übrig geblieben sein.
Interessant ist übrigens auch die ausdrückliche Ankündigung, daß die verbliebene Liquiditätsreserve aufgrund des Auslaufens von Haftungsrisiken nach derzeitiger Einschätzung bis zum 2. Quartal 2021 sukzessive abgebaut werden kann.
Wenngleich wir diese Aussage nicht 1:1 auf jeden anderen Fonds übertragen können, gibt uns das doch einen weiteren Hinweis, wie lange sich unser Geschäftsmodell noch wird betreiben lassen. Aus heutiger Sicht rechnen wir, einschließlich des Jahres 2018, mit insgesamt noch fünf Geschäftsjahren, die ein für eine ordentliche Dividendenzahlung ausreichendes Resultat werden liefern können.
In den letzten Beiträgen haben wir uns schon mehrfach mit dem KanAm grundinvest beschäftigt und vor allem darauf hingewiesen, dass der Fonds zu mehr als 9,00 EUR je Anteil aus Bargeld besteht, man die inzwischen nur noch drei restlichen Immobilien also gratis obendrauf gelegt bekommt.
Zum „Robecohuis“ in Rotterdam hatten wir im letzten Beitrag einiges gesagt.
Bleiben dann noch zwei Objekte im Großraum Paris: Das 16.390 m2 große ONYX in Clichy, direkt an der Seine (letzter Verkehrswert: 58,6 Mio. €) und das 10.140 m2 große „Le Columbia“ in Bois-Colombes (letzter Verkehrswert: 33,0 Mio. €). Beides sind mit Baujahr 2009 bzw. 2003 ziemlich neue und ausgesprochen chice Gebäude. Aber: Auch hier müssen vor einem ordentlichen Verkauf erst die Hausaufgaben bezgl. Neu- bzw. Anschluß-Vermietung erledigt werden. Im Internet jedenfalls sind für beide Objekte CBRE bzw. JLL mit Promotion unterwegs, will heißen: Mieter scheinbar weiterhin gesucht. Vielleicht enthält der Ende September zu veröffentlichende Abwicklungsbericht des KanAm grundinvest zum 30.06.2018 ja ein paar aktuellere Informationen.
Grundsätzliche Sorgen müssen wir uns aktuell wohl auch bei diesem Standort nicht machen, denn in der JLL Büro-Immobilienuhr Q1 2018 heißt es: „Die positive Stimmung, die sich in den vergangenen 18 Monaten in Paris bemerkbar gemacht hatte, hielt auch zu Jahresbeginn 2018 an. Das Umsatzvolumen legte auf 742.000 m2 zu (+13 % gegenüber Vorjahr). Es war das stärkste 1. Quartal seit 2006.“
… ist die Lage am Büroimmobilien-Markt in Rotterdam. Dafür interessieren wir uns deswegen ganz besonders, weil der KanAm grundinvest zwei seiner vier bisher unverkauft gebliebenen Objekte in Rotterdam hatte. Und der KanAm grundinvest ist unser mit weitem Abstand größtes Engagement.
Eines der beiden Rotterdamer Objekte, das 28.200 m2 Mietfläche umfassende Bürohochhaus Blaak 555, konnte jetzt vor wenigen Wochen verkauft werden. Das holländische Grundkataster nennt den Kaufpreis mit 47,6 Mio. €. Der Preis liegt über dem letzten Verkehrswert von 44,1 Mio. €, und noch viel deutlicher über unseren internen Erwartungen zum erzielbaren Preis: Angesichts der sehr diffizilen Zustände am Rotterdamer Büroimmobilien-Markt hatten wir vorsichtshalber nur 30 Mio. € veranschlagt.
Es wurde also Zeit, da mal hinzufahren und sich das zweite verbliebene Objekt des KanAm grundinvest anzuschauen, das ehemalige Robecohuis. Das 19.000 m2 Mietfläche umfassende 20-stöckige Hochhaus steht in zentralster Lage im Central Business District direkt an der Kreuzung der Straßen Coolsingel und Blaak.
Nachdem der Alleinmieter Robeco im Mai 2016 ausgezogen war, litt auch das Robecohuis unter den bekannten damaligen Problemen des Rotterdamer Marktes. Sogar eine Umwandlung in Wohnraum wurde ernsthaft erwogen. An solchen Konversionsprojekten liegt es vor allem, daß das Büroflächenangebot in Rotterdam von seinem 2013 erreichten Hoch von 3,6 Mio. m2 auf heute noch 3,2 Mio. m2 zurückging.
Nach wie vor ist der Markt sehr herausfordernd: Trotz des Flächenrückgangs um mehr als 10 % und umfassenden Modernisierungen bei vielen Gebäuden sank die Leerstandsrate im gleichen Zeitraum von 2013 bis heute lediglich von 18 % auf 14 %. Entsprechend zähflüssig ist die Mietpreisentwicklung: Selbst in Spitzenobjekten wie Delftse Poort (von dem dem KanAm auch einmal 50 % gehörten) werden für Büroraum kaum mehr als 15 € pro m2 Monatsmiete verlangt, und mit diesem Preis steht auch unser Robecohuis aktuell bei CBRE und einer regionalen Maklerfirma im Angebot. Angesichts der nach wie vor hohen Leerstände müssen aber oft mindestens für die Anfangszeit Rabatte von 10-20 % eingeräumt werden, um überhaupt Mieter zu gewinnen.
Allerdings beginnt sich die Situation, wenn auch ganz langsam, zu ändern. Dass Unilever seine Konzernzentrale kürzlich nach Rotterdam verlegte ist ein sichtbares Zeichen, daß die Stadt auch für multinationale Konzerne an Attraktivität gewinnt. Traditionell war Rotterdam stark von Transport und Industrie geprägt; nur 34 % der Arbeitsplätze der Stadt sind gegenwärtig Büroarbeitsplätze. Die Stadtplaner rechnen jetzt damit, daß diese Rate in den nächsten Jahren auf 37 % steigen wird.
Die Auswirkungen dieser Entwicklungen werden sich am Büroimmobilienmarkt erst allmählich zeigen, aber sie tragen zu einer „story“ bei, wie sie Investoren nun mal haben wollen.
Durch Anhalten der Konversionsprojekte für aus der Zeit gefallene Gebäude und Modernisierungen wird die Angebotsqualität der vermietbaren Flächen immer besser. Nachdem Amsterdam und den Haag bereits ziemlich ausgequetscht sind, wird Rotterdam damit für potentielle Mieter interessanter. Während in Amsterdam die Brutto-Mietrenditen schon vor geraumer Zeit unter 4 % rutschten, haben sie in Rotterdam erst Ende 2017 erstmals die Marke von 5 % unterschritten.
Zugleich rechnet CBRE Research auf längere Sicht mit einem deutlichen Rückgang der Leerstandsquoten und am Ende sogar mit Angebotsknappheit, die mit dann deutlich steigenden Mieten einhergehen sollte. Potentielle Investoren lieben solche Aussichten.
Aber zuerst muß das Robecohuis wieder vermietet werden. Von der auch einmal erwogenen Umwandlung in Wohnraum hat man nämlich wieder Abstand genommen und das Gebäude als Multi-Tenant-Objekt so hergerichtet, daß jede der 20 Etagen auch einzeln vermietet werden kann.
Ausweislich von zwei vor der Tür stehenden Kone-Montagefahrzeugen wird noch an den Aufzügen gearbeitet, aber im Prinzip ist das Gebäude für den Einzug von Mietern bereit. Auch der Gesamteindruck ist (ganz anders als bei den beiden wenige Tage zuvor inspizierten Bürogebäuden des CS Euroreal in Glasgow) ausgesprochen gepflegt. Die Lage ist wie schon erwähnt erstklassig, direkt neben der U-Bahn-Station „Beurs“, und die Umgebung wimmelt auch an einem Montag mittag nur so vor Menschen, die die zahlreichen Geschäfte der Gegend besuchen.
Vorausgesetzt, die Vermietungsbemühungen haben Erfolg, dürfte es ein absolut zulässiges und zielführendes Verfahren sein, den für das fast benachbarte Blaak 555 erzielten Kaufpreis im simplen Dreisatz anhand der Quadratmeter vermietbarer Fläche umzurechnen. Dann kämen wir für das Robecohuis auf eine Kaufpreiserwartung von knapp 32 Mio. €. Nach mehrfachen Abwertungen der letzten Jahre betrug der Verkehrswert zuletzt noch 29,2 Mio. € – das würde also passen.
Man kann aber auch anders rechnen: Eine Vollvermietung zu marktüblichen Preisen unterstellt, ferner die im Moment noch marktnotwendigen „Incentives“ für neue Mieter mit 20 % Rabatt unterstellt, käme ein voll vermietetes Robecohuis auf eine Brutto-Jahresmiete von 2,8 Mio. €. Das umgerechnet mit der inzwischen auf unter 5 % gesunkenen Marktrendite ergäbe dann sogar noch einen deutlich höheren Wert.
Doch diese Zukunftsmusik spielt noch nicht: Erst einmal muß man wenigstens Anfangserfolge in der Vermietung vorweisen können. Da wir aber auch nicht mehr unbegrenzt Zeit haben (und potentielle Käufer wissen das natürlich), wird es am Ende das ganz normale Pokerspiel werden, wie viel der Zukunftsmusik noch der KanAm grundinvest hören darf, und wie viel davon ein möglicher Käufer doch lieber selbst hören möchte.
Vor diesem Hintergrund haben wir unsere interne Verkaufspreisprognose für das Robecohuis jetzt auf 30 Mio. € heraufgesetzt und sehen dabei auch keine nennenswerten Risiken, daß dieser Wert verfehlt werden könnte. Diese Einschätzung stützen wir u.a. auf das Resümee des aktuellen CBRE-Rotterdam-Berichts:
„The interest in the Rotterdam office market is so great that CBRE expects a record of investment transactions for 2018. … Even more, a number of large transactions are in the final phase at the time of publication. – Prime office real estate in Rotterdam is priced relatively favourably compared with prime office space in Amsterdam.“
Je geringer die Zahl der restlichen Objekte in unseren abwickelnden Fonds wird, desto mehr macht es für uns Sinn, sich immer intensiver mit Einzelobjekten zu befassen. Bei einer nur noch kleinen Anzahl Restobjekte kann davon der verbleibende Erfolg eines ganzen Fonds abhängen.
Das ist z.B. bei unserer zweitgrößten Position der Fall, dem CS Property Dynamic. Er besitzt nur noch zwei Objekte, beide in Polen: Ein Fachmarktzentrum am Stadtrand von Warschau und eine Büroimmobilie in Krakau. Beide hatten wir Mitte Mai dieses Jahres inspiziert. Dazu gehört natürlich auch, sich mit dem Umfeld, dem Gesamtmarkt einer Region und deren wirtschaftlichen Aussichten zu beschäftigen.
Auffällig an Krakau ist (auch wenn das in Polen insgesamt nichts Besonderes ist) die besonders große Anzahl junger Menschen im Stadtbild. Es ist eine Stadt der Studenten und Universitäten, die den vielen in Krakau tätigen multinationalen Unternehmen einen ständigen Nachschub qualifizierter Arbeitskräfte liefern. So verlassen z.B. in technischen Fächern in Krakau jährlich drei Mal so viel Absolventen die Universitäten wie in Warschau.
Nur zur Abrundung des Bildes zitieren wir eine heutige Meldung, wonach der europäische Spezialanbieter für Studentenappartments International Campus gemeinsam mit einem Partner in Krakau eine neue Wohnanlage mit 1.000 Appartments entwickelt. Dazu sagt Alexander Gulya, Head of International Development von International Campus: „What may surprise many is that there are more young people studying in Krakow than in Berlin, Vienna or Prague.“
Generell machen wir uns deshalb über die Standortqualität unseres Objektes in Krakau keine besonders großen Sorgen. Selbst wenn der gegenwärtige Hauptmieter, das internationale Beratungsunternehmen CapGemini, seinen nächstes Jahr auslaufenden Mietvertrag nicht verlängert (was sich in den nächsten paar Wochen entscheiden wird): Angesichts der anhaltenden wirtschaftlichen Dynamik in Krakau würden die Flächen wohl in überschaubarer Zeit neu zu vermieten sein – zumal das Objekt zwar aktuell einen Hauptmieter hat, aber von vornherein als Multi-Tenant-Objekt konzipiert war, das ohne größere Umbauten auch etagenweise einzelvermietbar ist.
Nebenbei bemerkt: Im Büroimmobilienmarkt ist in Krakau (der No. 2 unter den polnischen Teilmärkten) die Leerstandsrate mit rd. 5 % nur halb so hoch wie z.B. in Warschau oder dem fast gleich großen Teilmarkt Breslau.