Category : Neuigkeiten
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Äußerlich unverändert wie vor einem Jahr: 4 Atlantic Quai
Ebenfalls unverändert: Man sucht Mieter.
Zwei ziemliche Problemobjekte des CS Euroreal sind 4 Atlantic Quai und 6 Atlantic Quai im International Financial Services District von Glasgow. Zwar wurden sie schon in den letzten Jahren regelmäßig weiter abgewertet – unseres Erachtens aber in Anbetracht der hartnäckigen Leerstandsproblematik noch längst nicht genug.
6 Atlantic Quai steht weiter komplett leer. Das fast in den Rohbauzustand zurückgebaute Erdgeschoß sieht, genau wie vor einem Jahr auch schon, beinahe aus wie nach einem Bombenanschlag. Der Eindruck, daß hier ernsthaft instand gesetzt wird, drängt sich nicht wirklich auf. Der Wachmann, der letztes Jahr noch den ganzen Tag mutterseelenallein und gelangweilt am Empfang saß und deshalb verständlicher Weise außergewöhnlich gesprächs- und auskunftsbereit war, ist weit und breit nicht mehr zu sehen. Der Gesamteindruck: Trostlos.
Am rechten Bildrand 4 Atlantic Quai, links die Baustelle „Atlantic Square“.
Projekt Atlantic Square: Ein Vielfaches der Größe der CS-Euroreal-Gebäude, bereits zu Baubeginn voll vorvermietet.
4 Atlantic Quai hatte vor einem Jahr noch zwei Mieter. Davon ist jetzt nur noch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO übrig geblieben, die zwei der acht Etagen des Gebäudes nutzt. Leerstand also inzwischen auch satte 75 %. Und das Gebäude gammelt ganz ordentlich vor sich hin, wodurch es für neue Mietinteressenten auch nicht gerade attraktiver wird. Vor Ort kümmert sich bedauerlicher Weise niemand so richtig: Der mit der Objektverwaltung betraute Mitarbeiter sitzt nämlich, so erfuhren wir, in London.
Das Problem leerstehender Objekte: Der Zahn der Zeit beginnt zu nagen.
6 Atlantic Quai: Weiter komplett leerstehend.
Direkt gegenüber auf der anderen Straßenseite entsteht derweil das ungleich größere Neubau-projekt „Atlantic Square“. Obwohl kaum mehr als die Baugrube ausgehoben ist, ist es bereits zu 100 % vorvermietet.
Schon bisher lag die Leerstandsrate im International Financial Services District von Glasgow bei +/- 15 %. Wenn neue Mieternachfrage jetzt auch noch von attraktiveren Neubauten absorbiert wird, dann sehen wir für die CS-Euroreal-Objekte ziemlich schwarz.
4 Atlantic Quai und 6 Atlantic Quai stehen Rücken an Rücken. Die Gasse dazwischen und die Nachbarschaft laden nicht wirklich zum Verweilen ein.
Der Wachmann, mit dem man sich vor einem Jahr noch angeregt unterhalten konnte, ist auch weg.
Architektonischen Besonderheiten sind beide Gebäude in keinem Fall, und die Bausubstanz hat durch die massiven teils schon jahrelangen Leerstände erkennbar gelitten. Diese Situation zu bereinigen halten wir für eine ziemliche Sysiphus-Arbeit, und ob es überhaupt klappt ist alles andere als gewiß.
So wie es sich heute darstellt und im heutigen Zustand käme für die beiden Glasgower Objekte nur ein opportunistischer Käufer mit reichlich Erfahrung in der Objekt-Aufhübschung in Frage, der die Buden billig kauft, schön macht, vermietet, und dann mit gutem Aufschlag an einen institutionellen Anleger weiterveräußert.
Unsere Erwartungen zum voraussichtlich erzielbaren Kaufpreis werden wir nach dem enttäuschenden Resultat des vorgestrigen Ortstermins deshalb vorsichtshalber ein weiteres Mal reduzieren müssen.
Fast ein Viertel des Fondsvermögens verteilte der KanAm grundinvest heute als Kapitalrückzahlung an seine Anleger.
Hier kommt jetzt auch noch das zum Jahresanfang 2018 geänderte Investment-Steuerrecht in‘s Spiel. Angekündigt war zwar, daß das praktisch gar nicht mehr handhabbare alte Recht vereinfacht werden sollte. Tatsächlich aber brachte für die Anteilscheininhaber abwickelnder Immobilienfonds das neue Recht nur noch ein paar zusätzliche Gemeinheiten mit sich.
Zu diesen Gemeinheiten zählt, daß jetzt auch Substanzausschüttungen erst einmal generell der Kapitalertragsteuer unterworfen werden und erst am Jahresende bzw. bei einem späteren Verkauf geprüft wird, ob der Steuerabzug zu erstatten ist, weil es sich tatsächlich um eine Substanzausschüttung handelte.
Im konkreten Fall des KanAm grundinvest heißt das in der Praxis, daß von den 3,01 EUR Ausschüttung erst einmal 0,75 EUR plus Soli als zinsloser Kredit an Vater Staat gehen.
Diesen zusätzlichen vorübergehenden Griff des Fiskus in ihr Portemonnaie wollten sich etliche Anleger offenbar nicht gefallen lassen und verkauften ihre Anteile noch schnell vor der Ausschüttung, um so dem Kapitalertragsteuerabzug zu entrinnen.
Das führte dazu, daß nach der sehr kurzfristig erfolgten Ankündigung der Ausschüttung am Freitag letzter und am Montag dieser Woche (dem letzten Handelstag vor Ausschüttungsabschlag) im KanAm grundinvest außergewöhnlich hohe Umsätze stattfanden und an nur zwei Handelstagen rd. 2 % aller Anteile dieses Fonds den Besitzer wechselten.
Für uns bedeutete die KanAm-Ausschüttung einen Wiederanlagebedarf (nach Verrechnung des Liquiditätsbedarfs für unsere Dividendenzahlung Ende des Monats) von rd. 3 Mio. EUR. Die aus den oben genannten Gründen ungewöhnlich starke Umsatztätigkeit im KanAm grundinvest haben wir deshalb genutzt, um den Wiederanlagebedarf weitgehend zu befriedigen.
Dank der besonders hervorzuhebenden Flexibilität des Bankhaus C. L. Seeliger, Wolfenbüttel, konnten wir einen erheblichen Teil der Wiederanlage bereits vor der tatsächlichen Ausschüttung am Montag zu noch besonders günstigen Kursen tätigen.
Der Basiseffekt des Ausschüttungsabschlages führt bei einem als absoluter Betrag unveränderten Wertaufholungspotential dazu, daß selbiges in Prozent vom Börsenkurs ausgedrückt nunmehr trotz des zwischenzeitlichen kräftigen Kursanstiegs immer noch bei etwa 25 % liegt. Damit ist der KanAm grundinvest beim Wertaufholungspotential gegenwärtig die attraktivste aller in Frage kommenden Alternativen. Daß wir angesichts der geschilderten besonderen Umstände den Wiederanlagebedarf im KanAm grundinvest so schnell und vor allem zu so günstigen Kursen decken konnten darf insofern als Glücksfall betrachtet werden.
Damit sind wir in unserem Spezialthema bis Jahresende weiterhin voll investiert. Mit den nächsten größeren Ausschüttungen unserer Fonds ist erst wieder Ende 2018 zu rechnen. Ob sich dann erneut eine für uns so vorteilhafte Wiederanlagemöglichkeit bietet wird sich zu zeigen haben.
Nachdem der KanAm grundinvest bisher durch seine überaus restriktive Ausschüttungspolitik aufgefallen war, überraschte er uns soeben mit folgender Ankündigung: Am 10.07. werden 3,01 EUR pro Anteil ausgeschüttet.
Das ist immerhin fast ein Viertel des Fondsvermögens auf einen Schlag.
Begründet wird die erfreuliche Höhe mit dem vermehrten Wegfall von Risiken (vor allem auch im steuerlichen Bereich) durch Zeitablauf oder Verjährung.
Zugleich kündigt die Depotbank M. M. Warburg & Co. an, im Abwicklungsbericht per 30.06.2018 (erscheint Ende September) zu Grund und Höhe noch vorhandener Risikoeinbehalte ausführlich Stellung nehmen zu wollen. Sollte hier die massive Kritik der Anleger an der bisherigen Informationspolitik des Hauses tatsächlich etwas bewirkt haben? Dann könnte man Warburg zu seiner erfreulichen Einsichtsfähigkeit wirklich nur gratulieren …
Dem aufmerksamen Leser wird das Foto bekannt vorkommen: Es ist das 30.000 m2 große Sumatrakontor in der Hafencity Hamburg. Schon immer ziert dieses Bild die hintere Umschlagseite unserer Geschäftsberichte. Früher gehörte das Sumatrakontor einmal dem abwickelnden Offenen Immobilienfonds TMW Immobilien Weltfonds.
Diesen Fonds hatten wir vor geraumer Zeit bereits einmal auf dem Kieker: Die Immobilientransaktionen im Zuge der Abwicklung fanden auffällig oft und zu ungewöhnlich seltsamen Konditionen mit Vertragspartnern statt, bei denen amtierende Vorstandsmitglieder des TMW zuvor auch einmal beschäftigt gewesen waren. Es roch förmlich nach Vetternwirtschaft.
Im Frühjahr 2014 meldete der TMW dann:
„Zum Stichtag 7.5.2014 wurde das Objekt „Sumatrakontor“ in Hamburg / Deutschland an einen durch Blackstone verwalteten Fonds verkauft.
Die Immobilie wurde seit Dezember 2013 im Rahmen eines Bieterverfahrens vermarket Der Verkaufspreis für das Objekt beträgt 106 Mio. EUR und liegt rund 12,4% unter dem derzeitigen Verkehrswert in Höhe von 120,98 Mio. EUR (Stichtag 25.10.2013).“
Mit einem verwalteten Vermögen von mehreren 100 Mrd. Dollar ist die US-Firma Blackstone eine der ganz großen Investmentgesellschaften. Ganz zufällig war ein 2014 amtierender TMW-Vorstand zuvor Mitarbeiter bei Blackstone gewesen. Und diese Connection hat sich für Blackstone so richtig gelohnt: Ende letzter Woche wurde das Sumatrakontor für (laut gewöhnlich sehr gut informierten Kreisen) 180 Mio. EUR weiterverkauft. 74 Mio. EUR Profit in vier Jahren ist eine nette Rendite. Käufer war jetzt übrigens die Real I.S. AG (eine Tochter der Bayerischen Landesbank), einer der größeren deutschen Anbieter von Immobilien-Investments. Wie konnten die nur 2014 diese einmalige Okkasion übersehen haben?
Gerade heute morgen stand im Handelsblatt, der US-Präsident plane u.a. deswegen eine Verschärfung des Handelskonfliktes, weil er es leid sei, daß Europäer und andere dem amerikanischen Volk andauernd in’s Portemonnaie griffen.
Da können wir Donald Trump voll verstehen. Es kotzt uns auch an, daß US-amerikanische Investmentfirmen seit Jahren ungeniert und ungehindert ihre Raubzüge in Europa und dem Rest der Welt vollführen. Es kotzt uns auch an, daß die aus deutschen Exportüberschüssen gespeisten Dollar-Finanzinvestitionen nach der letzten Finanzkrise plötzlich ein rundes Viertel, nämlich eine halbe Billion Dollar, weniger wert waren. Ganz konkret heißt Exportüberschuß nämlich: Der Malocher in Zuffenhausen hat sich die Knochen kaputt gearbeitet, damit der Yuppie an der Wall Street einen dicken Porsche fahren kann. Und bezahlt hat der Wall-Street-Yuppie mit bunt bedruckten Bildchen, die am Ende des Tages kaum noch etwas wert waren. Die Knochen des Zuffenhausener Malochers aber bleiben kaputt …
Donald Trump hat völlig recht: Die Handelsbilanzüberschüsse müssen verschwinden. Es geht nämlich nicht an, daß wir den Wohlstand erarbeiten, und die Amis importieren dann das ganze Zeug gegen wertlose Dollarnoten und verprassen die Früchte unserer Arbeit. Wertlos deswegen, weil der grösste Schuldner dieser Welt seine Schulden nämlich ganz bestimmt niemals zurückzahlen wird. Denn das würde ja bedeuten, dass die plötzlich für uns arbeiten müssen indem sie mehr produzieren als sie selbst verbrauchen – so weit reicht unsere Vorstellungskraft nicht.
Und wenn wir da dann schon mal klar Schiff machen, sollten wir die amerikanischen Finanzinvestoren, die als „aktivistische Fonds“ unsere europäischen Volkswirtschaften ungeniert ausräubern, gleich mit rausschmeißen.
Sollte ich mir einmal einen besonders schönen Traum wünschen dürfen, dann würde ich träumen, daß Blackstone die gerade ergaunerten 74 Mio. EUR großherzig an die mit dieser Transaktion angeschmierten Kleinanleger des TMW Immobilien Weltfonds weitergibt, von denen nicht wenigen die Fondsanteile als bombensicherer Teil ihrer Altersversorgung verkauft worden waren.
Auf unsere abwickelnden Offenen Immobilienfonds wird ja von den Marktschwergewichten gern mal herabgeschaut – diese Looser, wie konnten die das denn nur vor die Wand fahren. Nur zu gern wird übersehen, daß es vor zehn Jahren in der Finanzkrise oft nur eine Verkettung unglücklicher Umstände war, gepaart mit einem Investmentgesetz, das auf so eine Ausnahmesituation nun wirklich überhaupt nicht vorbereitet war.
Rückschauend betrachtet muß man sagen: Es hätte völlig gereicht, die Fonds einzufrieren, bis sich die Märkte wieder stabilisierten. Die vom Gesetz damals maximal zugelassene Einfrierungs-Periode von einem und dann noch einem weiteren Jahr wurde der Situation einfach nur nicht gerecht. Rückschauend betrachtet hätte bei etwas mehr Flexibilität des Gesetzgebers und der BAFin eigentlich keiner der Fonds in die Abwicklung gehen müssen.
Die buchstabengetreue Umsetzung gesetzlicher Vorschriften hat eigentlich nur dazu geführt, daß es dem einen oder anderen Privatanleger seine Altersversorgung ziemlich zerschossen hat – das hätte gar nicht sein müssen.
Aber wir wollen uns nicht beklagen: An dieser damals entstandenen Ausnahmesituation verdienen wir ja bis heute glänzend. Dem ein sin Uhl is dem annern sin Nachtigall …
Dass es auch die Schwergewichte durchaus erwischen kann, die mit so breiter Brust (aber oft nur dank der Unterstützung der hinter ihnen stehenden Institutsgruppen) durch die Krise marschierten, sehen wir gerade bei Union Investment Real Estate. Die hatten im März den Makler CBRE beauftragt, ihr 28.000 m2 großes Auchan Shopping Centre im italienischen Monza zu verkaufen. Man hoffte, dass die ersten Gebote an 100 Mio. EUR heranreichen würden.
Allerdings sind fast 4.000 EUR für den Quadratmeter für eine Shopping Mall mit 70 Geschäften schon eine recht ambitionierte Vorstellung (der 77.000 m2 große Auchan-Supermarkt in dem Objekt gehört Union Invest gar nicht).
Und wir durften erst vor etwa einem halben Jahr beim letzten noch zu verkaufenden Objekt des AXA Immoselect lernen, dass eine Shopping Mall in Norditalien nicht von jedem als Traumvilla angesehen wird. Die ging beim Axa nämlich für 20 % weniger über den Tisch als alle (auch wir) erwartet hatten.
Genau das ist jetzt auch Union Investment passiert. Statt der erwarteten knapp 100 Mio. EUR lagen die ersten Gebote nur in der Gegend von 80 Mio. EUR – was auf Basis der Ist-Mieten einer Brutto-Mietrendite von nahezu 10 % entspräche. Angesichts des boomenden Online-Handels ist halt heute bei den Shopping Malls längst nicht mehr alles Gold, was glänzt.
Selbst wenn sich noch jemand zu einem deutlich höheren Gebot durchringt, wäre der Kauf des Auchan Monza Shopping Centre für Union Investment ein ziemlicher Griff in die Scheisse gewesen. Gekauft hatte man es nämlich auf dem Höhepunkt des letzten Immobilienbooms 2009 für 142 Mio. EUR. Unser gerade heute vormittag veröffentlichter Beitrag „Völker, höret die Signale!“ könnte für den einen oder anderen Portfolio-Manager eine ganz sinnvolle Lektüre sein …