Category : Neuigkeiten
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Je geringer die Zahl der restlichen Objekte in unseren abwickelnden Fonds wird, desto mehr macht es für uns Sinn, sich immer intensiver mit Einzelobjekten zu befassen. Bei einer nur noch kleinen Anzahl Restobjekte kann davon der verbleibende Erfolg eines ganzen Fonds abhängen.
Das ist z.B. bei unserer zweitgrößten Position der Fall, dem CS Property Dynamic. Er besitzt nur noch zwei Objekte, beide in Polen: Ein Fachmarktzentrum am Stadtrand von Warschau und eine Büroimmobilie in Krakau. Beide hatten wir Mitte Mai dieses Jahres inspiziert. Dazu gehört natürlich auch, sich mit dem Umfeld, dem Gesamtmarkt einer Region und deren wirtschaftlichen Aussichten zu beschäftigen.
Auffällig an Krakau ist (auch wenn das in Polen insgesamt nichts Besonderes ist) die besonders große Anzahl junger Menschen im Stadtbild. Es ist eine Stadt der Studenten und Universitäten, die den vielen in Krakau tätigen multinationalen Unternehmen einen ständigen Nachschub qualifizierter Arbeitskräfte liefern. So verlassen z.B. in technischen Fächern in Krakau jährlich drei Mal so viel Absolventen die Universitäten wie in Warschau.
Nur zur Abrundung des Bildes zitieren wir eine heutige Meldung, wonach der europäische Spezialanbieter für Studentenappartments International Campus gemeinsam mit einem Partner in Krakau eine neue Wohnanlage mit 1.000 Appartments entwickelt. Dazu sagt Alexander Gulya, Head of International Development von International Campus: „What may surprise many is that there are more young people studying in Krakow than in Berlin, Vienna or Prague.“
Generell machen wir uns deshalb über die Standortqualität unseres Objektes in Krakau keine besonders großen Sorgen. Selbst wenn der gegenwärtige Hauptmieter, das internationale Beratungsunternehmen CapGemini, seinen nächstes Jahr auslaufenden Mietvertrag nicht verlängert (was sich in den nächsten paar Wochen entscheiden wird): Angesichts der anhaltenden wirtschaftlichen Dynamik in Krakau würden die Flächen wohl in überschaubarer Zeit neu zu vermieten sein – zumal das Objekt zwar aktuell einen Hauptmieter hat, aber von vornherein als Multi-Tenant-Objekt konzipiert war, das ohne größere Umbauten auch etagenweise einzelvermietbar ist.
Nebenbei bemerkt: Im Büroimmobilienmarkt ist in Krakau (der No. 2 unter den polnischen Teilmärkten) die Leerstandsrate mit rd. 5 % nur halb so hoch wie z.B. in Warschau oder dem fast gleich großen Teilmarkt Breslau.
… nehm’wer noch ein Tröpfchen, aus dem kleinen Henkeltöpfchen. Der Text passt, denn inzwischen wandern die Dimensionen vieler abwickelnder Offener Immobilienfonds Schritt für Schritt in’s Zwergenland.
Noch ein richtiger Kracher dagegen war Ende vorletzter Woche beim KanAm grundinvest die Ankündigung einer Ausschüttung von 3,01 EUR je Anteil. Doch ansonsten passen Zahlen wie Kurse oder Ausschüttungen immer öfter in’s Baby-Jäckchen. So kündigte Ende letzter Woche zum Beispiel die Commerzbank für den von ihr administrierten Fonds DEGI Europa für den 27.07. eine Ausschüttung von 0,20 EUR pro Anteil an (das ist rund ein Achtel des verbliebenen Fondsvermögens). Wenig später annoncierte der TMW Immobilien Weltfonds, am 19.07. je Anteil 0,80 EUR ausschütten zu wollen (das ist sogar ein knappes Drittel des verbliebenen Fondsvermögens).
Auch wenn die Zahlen zwergenhaft scheinen: Nur die TMW-Ausschüttung bedeutet für uns einen Zufluß von knapp 1/2 Mio. EUR. Für unsere diesjährige Dividendenzahlung reicht allein das fast aus …
Aber ansonsten muß man sich vor Augen halten: Nach der Ausschüttung ist der ehedem milliardenschwere TMW mit einem Gesamtvermögen von dann noch rd. 25 Mio. EUR kleiner als die CS Realwerte AG …
Für eine ernsthafte (Wieder)Anlagepolitik kommen damit nur noch die „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest in Frage. Und da stecken wir schon in einem gewissen Dilemma: Nur der KanAm grundinvest hat nach unserer Einschätzung mit einem Wertaufholungspotential von etwa 21 % noch ein attraktives Chance/Risiko-Verhältnis. Bei einem Börsenkurs von aktuell 8,50 EUR beträgt allein die Liquidität pro Anteilschein gut 9,00 EUR – die drei verbliebenen (weiß Gott nicht schlechten) Immobilien mit einem Wert von 1,69 EUR pro Anteil gibt’s gratis obendrauf. Damit kann man nichts verkehrt machen.
Der CS Euroreal mit einem Wertaufholungspotential von knapp unter 20 % ist uns dagegen im Hinblick auf die nicht unbedeutenden Risiken des Immobilien-Restportfolios (siehe dazu auch der vorige Beitrag) schlicht und ergreifend zu teuer. Wir würden ihn gern kaufen, aber eben nicht zu den aktuellen Kursen.
Nach wie vor ganz aus der Diskussion raus ist der SEB ImmoInvest mit einem Wertaufholungspotential von nach unserer Einschätzung unter 10 %. Die „Qualitäten“ sowohl des Immobilien-Restportfolios wie auch des Fondsmanagements vermögen alles andere als zu überzeugen.
Zwar muß man den Leuten zu Gute halten, daß sie lange Zeit glaubten, das gesamte Immobilienportfolio auf einen Schlag verkaufen zu können. Doch als sich diese Verhandlungen vor knapp zwei Jahren schließlich endgültig zerschlugen, war dem Fondsmanagement die Zeit davongelaufen. Zwischenzeitlich in der Euphorie eines möglichen en-bloc-Verkaufs vielfach unterlassene Asset-Management-Aktivitäten verstärkten die Misere dann nur noch. Was danach ab Frühjahr 2017 mit Verkehrswertabschlägen von gern auch mal 50 % passierte, kann man nur noch als „Panikverkäufe“ bezeichnen. Besser machte es die Sache für die Fondsanleger leider nicht, und wir konnten rückschauend betrachtet mehr als froh darüber sein, daß wir bei diesem Fonds schon seit über zwei Jahren nur noch an der Seitenlinie stehen.
Auch heute spiegelt der zu niedrige Bewertungsabschlag an der Börse nach unserer Einschätzung die in diesem Fonds noch enthaltenen Risiken nicht einmal annähernd wider. Dies um so mehr, als das mit einem Anteil von fast 35 % größte Fonds-Objekt, die ehemalige Hauptverwaltung des italienischen Energie-Riesen ENI, nach Auszug des Alleinmieters nach wie vor leer zu stehen scheint.
Bis gegen Jahresende dann die nächsten größeren Ausschüttungen kommen und wir erneut über Wiederanlagen nachdenken müssen fließt aber noch viel Wasser den Rhein hinunter. Und wahrscheinlich sind wir dann schon wieder ein bißchen schlauer.
Äußerlich unverändert wie vor einem Jahr: 4 Atlantic Quai
Ebenfalls unverändert: Man sucht Mieter.
Zwei ziemliche Problemobjekte des CS Euroreal sind 4 Atlantic Quai und 6 Atlantic Quai im International Financial Services District von Glasgow. Zwar wurden sie schon in den letzten Jahren regelmäßig weiter abgewertet – unseres Erachtens aber in Anbetracht der hartnäckigen Leerstandsproblematik noch längst nicht genug.
6 Atlantic Quai steht weiter komplett leer. Das fast in den Rohbauzustand zurückgebaute Erdgeschoß sieht, genau wie vor einem Jahr auch schon, beinahe aus wie nach einem Bombenanschlag. Der Eindruck, daß hier ernsthaft instand gesetzt wird, drängt sich nicht wirklich auf. Der Wachmann, der letztes Jahr noch den ganzen Tag mutterseelenallein und gelangweilt am Empfang saß und deshalb verständlicher Weise außergewöhnlich gesprächs- und auskunftsbereit war, ist weit und breit nicht mehr zu sehen. Der Gesamteindruck: Trostlos.
Am rechten Bildrand 4 Atlantic Quai, links die Baustelle „Atlantic Square“.
Projekt Atlantic Square: Ein Vielfaches der Größe der CS-Euroreal-Gebäude, bereits zu Baubeginn voll vorvermietet.
4 Atlantic Quai hatte vor einem Jahr noch zwei Mieter. Davon ist jetzt nur noch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO übrig geblieben, die zwei der acht Etagen des Gebäudes nutzt. Leerstand also inzwischen auch satte 75 %. Und das Gebäude gammelt ganz ordentlich vor sich hin, wodurch es für neue Mietinteressenten auch nicht gerade attraktiver wird. Vor Ort kümmert sich bedauerlicher Weise niemand so richtig: Der mit der Objektverwaltung betraute Mitarbeiter sitzt nämlich, so erfuhren wir, in London.
Das Problem leerstehender Objekte: Der Zahn der Zeit beginnt zu nagen.
6 Atlantic Quai: Weiter komplett leerstehend.
Direkt gegenüber auf der anderen Straßenseite entsteht derweil das ungleich größere Neubau-projekt „Atlantic Square“. Obwohl kaum mehr als die Baugrube ausgehoben ist, ist es bereits zu 100 % vorvermietet.
Schon bisher lag die Leerstandsrate im International Financial Services District von Glasgow bei +/- 15 %. Wenn neue Mieternachfrage jetzt auch noch von attraktiveren Neubauten absorbiert wird, dann sehen wir für die CS-Euroreal-Objekte ziemlich schwarz.
4 Atlantic Quai und 6 Atlantic Quai stehen Rücken an Rücken. Die Gasse dazwischen und die Nachbarschaft laden nicht wirklich zum Verweilen ein.
Der Wachmann, mit dem man sich vor einem Jahr noch angeregt unterhalten konnte, ist auch weg.
Architektonischen Besonderheiten sind beide Gebäude in keinem Fall, und die Bausubstanz hat durch die massiven teils schon jahrelangen Leerstände erkennbar gelitten. Diese Situation zu bereinigen halten wir für eine ziemliche Sysiphus-Arbeit, und ob es überhaupt klappt ist alles andere als gewiß.
So wie es sich heute darstellt und im heutigen Zustand käme für die beiden Glasgower Objekte nur ein opportunistischer Käufer mit reichlich Erfahrung in der Objekt-Aufhübschung in Frage, der die Buden billig kauft, schön macht, vermietet, und dann mit gutem Aufschlag an einen institutionellen Anleger weiterveräußert.
Unsere Erwartungen zum voraussichtlich erzielbaren Kaufpreis werden wir nach dem enttäuschenden Resultat des vorgestrigen Ortstermins deshalb vorsichtshalber ein weiteres Mal reduzieren müssen.
Fast ein Viertel des Fondsvermögens verteilte der KanAm grundinvest heute als Kapitalrückzahlung an seine Anleger.
Hier kommt jetzt auch noch das zum Jahresanfang 2018 geänderte Investment-Steuerrecht in‘s Spiel. Angekündigt war zwar, daß das praktisch gar nicht mehr handhabbare alte Recht vereinfacht werden sollte. Tatsächlich aber brachte für die Anteilscheininhaber abwickelnder Immobilienfonds das neue Recht nur noch ein paar zusätzliche Gemeinheiten mit sich.
Zu diesen Gemeinheiten zählt, daß jetzt auch Substanzausschüttungen erst einmal generell der Kapitalertragsteuer unterworfen werden und erst am Jahresende bzw. bei einem späteren Verkauf geprüft wird, ob der Steuerabzug zu erstatten ist, weil es sich tatsächlich um eine Substanzausschüttung handelte.
Im konkreten Fall des KanAm grundinvest heißt das in der Praxis, daß von den 3,01 EUR Ausschüttung erst einmal 0,75 EUR plus Soli als zinsloser Kredit an Vater Staat gehen.
Diesen zusätzlichen vorübergehenden Griff des Fiskus in ihr Portemonnaie wollten sich etliche Anleger offenbar nicht gefallen lassen und verkauften ihre Anteile noch schnell vor der Ausschüttung, um so dem Kapitalertragsteuerabzug zu entrinnen.
Das führte dazu, daß nach der sehr kurzfristig erfolgten Ankündigung der Ausschüttung am Freitag letzter und am Montag dieser Woche (dem letzten Handelstag vor Ausschüttungsabschlag) im KanAm grundinvest außergewöhnlich hohe Umsätze stattfanden und an nur zwei Handelstagen rd. 2 % aller Anteile dieses Fonds den Besitzer wechselten.
Für uns bedeutete die KanAm-Ausschüttung einen Wiederanlagebedarf (nach Verrechnung des Liquiditätsbedarfs für unsere Dividendenzahlung Ende des Monats) von rd. 3 Mio. EUR. Die aus den oben genannten Gründen ungewöhnlich starke Umsatztätigkeit im KanAm grundinvest haben wir deshalb genutzt, um den Wiederanlagebedarf weitgehend zu befriedigen.
Dank der besonders hervorzuhebenden Flexibilität des Bankhaus C. L. Seeliger, Wolfenbüttel, konnten wir einen erheblichen Teil der Wiederanlage bereits vor der tatsächlichen Ausschüttung am Montag zu noch besonders günstigen Kursen tätigen.
Der Basiseffekt des Ausschüttungsabschlages führt bei einem als absoluter Betrag unveränderten Wertaufholungspotential dazu, daß selbiges in Prozent vom Börsenkurs ausgedrückt nunmehr trotz des zwischenzeitlichen kräftigen Kursanstiegs immer noch bei etwa 25 % liegt. Damit ist der KanAm grundinvest beim Wertaufholungspotential gegenwärtig die attraktivste aller in Frage kommenden Alternativen. Daß wir angesichts der geschilderten besonderen Umstände den Wiederanlagebedarf im KanAm grundinvest so schnell und vor allem zu so günstigen Kursen decken konnten darf insofern als Glücksfall betrachtet werden.
Damit sind wir in unserem Spezialthema bis Jahresende weiterhin voll investiert. Mit den nächsten größeren Ausschüttungen unserer Fonds ist erst wieder Ende 2018 zu rechnen. Ob sich dann erneut eine für uns so vorteilhafte Wiederanlagemöglichkeit bietet wird sich zu zeigen haben.
Nachdem der KanAm grundinvest bisher durch seine überaus restriktive Ausschüttungspolitik aufgefallen war, überraschte er uns soeben mit folgender Ankündigung: Am 10.07. werden 3,01 EUR pro Anteil ausgeschüttet.
Das ist immerhin fast ein Viertel des Fondsvermögens auf einen Schlag.
Begründet wird die erfreuliche Höhe mit dem vermehrten Wegfall von Risiken (vor allem auch im steuerlichen Bereich) durch Zeitablauf oder Verjährung.
Zugleich kündigt die Depotbank M. M. Warburg & Co. an, im Abwicklungsbericht per 30.06.2018 (erscheint Ende September) zu Grund und Höhe noch vorhandener Risikoeinbehalte ausführlich Stellung nehmen zu wollen. Sollte hier die massive Kritik der Anleger an der bisherigen Informationspolitik des Hauses tatsächlich etwas bewirkt haben? Dann könnte man Warburg zu seiner erfreulichen Einsichtsfähigkeit wirklich nur gratulieren …