Category : Neuigkeiten
Category : Neuigkeiten
… nehm’wer noch ein Tröpfchen, aus dem kleinen Henkeltöpfchen. Der Text passt, denn inzwischen wandern die Dimensionen vieler abwickelnder Offener Immobilienfonds Schritt für Schritt in’s Zwergenland.
Noch ein richtiger Kracher dagegen war Ende vorletzter Woche beim KanAm grundinvest die Ankündigung einer Ausschüttung von 3,01 EUR je Anteil. Doch ansonsten passen Zahlen wie Kurse oder Ausschüttungen immer öfter in’s Baby-Jäckchen. So kündigte Ende letzter Woche zum Beispiel die Commerzbank für den von ihr administrierten Fonds DEGI Europa für den 27.07. eine Ausschüttung von 0,20 EUR pro Anteil an (das ist rund ein Achtel des verbliebenen Fondsvermögens). Wenig später annoncierte der TMW Immobilien Weltfonds, am 19.07. je Anteil 0,80 EUR ausschütten zu wollen (das ist sogar ein knappes Drittel des verbliebenen Fondsvermögens).
Auch wenn die Zahlen zwergenhaft scheinen: Nur die TMW-Ausschüttung bedeutet für uns einen Zufluß von knapp 1/2 Mio. EUR. Für unsere diesjährige Dividendenzahlung reicht allein das fast aus …
Aber ansonsten muß man sich vor Augen halten: Nach der Ausschüttung ist der ehedem milliardenschwere TMW mit einem Gesamtvermögen von dann noch rd. 25 Mio. EUR kleiner als die CS Realwerte AG …
Für eine ernsthafte (Wieder)Anlagepolitik kommen damit nur noch die „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest in Frage. Und da stecken wir schon in einem gewissen Dilemma: Nur der KanAm grundinvest hat nach unserer Einschätzung mit einem Wertaufholungspotential von etwa 21 % noch ein attraktives Chance/Risiko-Verhältnis. Bei einem Börsenkurs von aktuell 8,50 EUR beträgt allein die Liquidität pro Anteilschein gut 9,00 EUR – die drei verbliebenen (weiß Gott nicht schlechten) Immobilien mit einem Wert von 1,69 EUR pro Anteil gibt’s gratis obendrauf. Damit kann man nichts verkehrt machen.
Der CS Euroreal mit einem Wertaufholungspotential von knapp unter 20 % ist uns dagegen im Hinblick auf die nicht unbedeutenden Risiken des Immobilien-Restportfolios (siehe dazu auch der vorige Beitrag) schlicht und ergreifend zu teuer. Wir würden ihn gern kaufen, aber eben nicht zu den aktuellen Kursen.
Nach wie vor ganz aus der Diskussion raus ist der SEB ImmoInvest mit einem Wertaufholungspotential von nach unserer Einschätzung unter 10 %. Die „Qualitäten“ sowohl des Immobilien-Restportfolios wie auch des Fondsmanagements vermögen alles andere als zu überzeugen.
Zwar muß man den Leuten zu Gute halten, daß sie lange Zeit glaubten, das gesamte Immobilienportfolio auf einen Schlag verkaufen zu können. Doch als sich diese Verhandlungen vor knapp zwei Jahren schließlich endgültig zerschlugen, war dem Fondsmanagement die Zeit davongelaufen. Zwischenzeitlich in der Euphorie eines möglichen en-bloc-Verkaufs vielfach unterlassene Asset-Management-Aktivitäten verstärkten die Misere dann nur noch. Was danach ab Frühjahr 2017 mit Verkehrswertabschlägen von gern auch mal 50 % passierte, kann man nur noch als „Panikverkäufe“ bezeichnen. Besser machte es die Sache für die Fondsanleger leider nicht, und wir konnten rückschauend betrachtet mehr als froh darüber sein, daß wir bei diesem Fonds schon seit über zwei Jahren nur noch an der Seitenlinie stehen.
Auch heute spiegelt der zu niedrige Bewertungsabschlag an der Börse nach unserer Einschätzung die in diesem Fonds noch enthaltenen Risiken nicht einmal annähernd wider. Dies um so mehr, als das mit einem Anteil von fast 35 % größte Fonds-Objekt, die ehemalige Hauptverwaltung des italienischen Energie-Riesen ENI, nach Auszug des Alleinmieters nach wie vor leer zu stehen scheint.
Bis gegen Jahresende dann die nächsten größeren Ausschüttungen kommen und wir erneut über Wiederanlagen nachdenken müssen fließt aber noch viel Wasser den Rhein hinunter. Und wahrscheinlich sind wir dann schon wieder ein bißchen schlauer.
Äußerlich unverändert wie vor einem Jahr: 4 Atlantic Quai
Ebenfalls unverändert: Man sucht Mieter.
Zwei ziemliche Problemobjekte des CS Euroreal sind 4 Atlantic Quai und 6 Atlantic Quai im International Financial Services District von Glasgow. Zwar wurden sie schon in den letzten Jahren regelmäßig weiter abgewertet – unseres Erachtens aber in Anbetracht der hartnäckigen Leerstandsproblematik noch längst nicht genug.
6 Atlantic Quai steht weiter komplett leer. Das fast in den Rohbauzustand zurückgebaute Erdgeschoß sieht, genau wie vor einem Jahr auch schon, beinahe aus wie nach einem Bombenanschlag. Der Eindruck, daß hier ernsthaft instand gesetzt wird, drängt sich nicht wirklich auf. Der Wachmann, der letztes Jahr noch den ganzen Tag mutterseelenallein und gelangweilt am Empfang saß und deshalb verständlicher Weise außergewöhnlich gesprächs- und auskunftsbereit war, ist weit und breit nicht mehr zu sehen. Der Gesamteindruck: Trostlos.
Am rechten Bildrand 4 Atlantic Quai, links die Baustelle „Atlantic Square“.
Projekt Atlantic Square: Ein Vielfaches der Größe der CS-Euroreal-Gebäude, bereits zu Baubeginn voll vorvermietet.
4 Atlantic Quai hatte vor einem Jahr noch zwei Mieter. Davon ist jetzt nur noch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO übrig geblieben, die zwei der acht Etagen des Gebäudes nutzt. Leerstand also inzwischen auch satte 75 %. Und das Gebäude gammelt ganz ordentlich vor sich hin, wodurch es für neue Mietinteressenten auch nicht gerade attraktiver wird. Vor Ort kümmert sich bedauerlicher Weise niemand so richtig: Der mit der Objektverwaltung betraute Mitarbeiter sitzt nämlich, so erfuhren wir, in London.
Das Problem leerstehender Objekte: Der Zahn der Zeit beginnt zu nagen.
6 Atlantic Quai: Weiter komplett leerstehend.
Direkt gegenüber auf der anderen Straßenseite entsteht derweil das ungleich größere Neubau-projekt „Atlantic Square“. Obwohl kaum mehr als die Baugrube ausgehoben ist, ist es bereits zu 100 % vorvermietet.
Schon bisher lag die Leerstandsrate im International Financial Services District von Glasgow bei +/- 15 %. Wenn neue Mieternachfrage jetzt auch noch von attraktiveren Neubauten absorbiert wird, dann sehen wir für die CS-Euroreal-Objekte ziemlich schwarz.
4 Atlantic Quai und 6 Atlantic Quai stehen Rücken an Rücken. Die Gasse dazwischen und die Nachbarschaft laden nicht wirklich zum Verweilen ein.
Der Wachmann, mit dem man sich vor einem Jahr noch angeregt unterhalten konnte, ist auch weg.
Architektonischen Besonderheiten sind beide Gebäude in keinem Fall, und die Bausubstanz hat durch die massiven teils schon jahrelangen Leerstände erkennbar gelitten. Diese Situation zu bereinigen halten wir für eine ziemliche Sysiphus-Arbeit, und ob es überhaupt klappt ist alles andere als gewiß.
So wie es sich heute darstellt und im heutigen Zustand käme für die beiden Glasgower Objekte nur ein opportunistischer Käufer mit reichlich Erfahrung in der Objekt-Aufhübschung in Frage, der die Buden billig kauft, schön macht, vermietet, und dann mit gutem Aufschlag an einen institutionellen Anleger weiterveräußert.
Unsere Erwartungen zum voraussichtlich erzielbaren Kaufpreis werden wir nach dem enttäuschenden Resultat des vorgestrigen Ortstermins deshalb vorsichtshalber ein weiteres Mal reduzieren müssen.
Fast ein Viertel des Fondsvermögens verteilte der KanAm grundinvest heute als Kapitalrückzahlung an seine Anleger.
Hier kommt jetzt auch noch das zum Jahresanfang 2018 geänderte Investment-Steuerrecht in‘s Spiel. Angekündigt war zwar, daß das praktisch gar nicht mehr handhabbare alte Recht vereinfacht werden sollte. Tatsächlich aber brachte für die Anteilscheininhaber abwickelnder Immobilienfonds das neue Recht nur noch ein paar zusätzliche Gemeinheiten mit sich.
Zu diesen Gemeinheiten zählt, daß jetzt auch Substanzausschüttungen erst einmal generell der Kapitalertragsteuer unterworfen werden und erst am Jahresende bzw. bei einem späteren Verkauf geprüft wird, ob der Steuerabzug zu erstatten ist, weil es sich tatsächlich um eine Substanzausschüttung handelte.
Im konkreten Fall des KanAm grundinvest heißt das in der Praxis, daß von den 3,01 EUR Ausschüttung erst einmal 0,75 EUR plus Soli als zinsloser Kredit an Vater Staat gehen.
Diesen zusätzlichen vorübergehenden Griff des Fiskus in ihr Portemonnaie wollten sich etliche Anleger offenbar nicht gefallen lassen und verkauften ihre Anteile noch schnell vor der Ausschüttung, um so dem Kapitalertragsteuerabzug zu entrinnen.
Das führte dazu, daß nach der sehr kurzfristig erfolgten Ankündigung der Ausschüttung am Freitag letzter und am Montag dieser Woche (dem letzten Handelstag vor Ausschüttungsabschlag) im KanAm grundinvest außergewöhnlich hohe Umsätze stattfanden und an nur zwei Handelstagen rd. 2 % aller Anteile dieses Fonds den Besitzer wechselten.
Für uns bedeutete die KanAm-Ausschüttung einen Wiederanlagebedarf (nach Verrechnung des Liquiditätsbedarfs für unsere Dividendenzahlung Ende des Monats) von rd. 3 Mio. EUR. Die aus den oben genannten Gründen ungewöhnlich starke Umsatztätigkeit im KanAm grundinvest haben wir deshalb genutzt, um den Wiederanlagebedarf weitgehend zu befriedigen.
Dank der besonders hervorzuhebenden Flexibilität des Bankhaus C. L. Seeliger, Wolfenbüttel, konnten wir einen erheblichen Teil der Wiederanlage bereits vor der tatsächlichen Ausschüttung am Montag zu noch besonders günstigen Kursen tätigen.
Der Basiseffekt des Ausschüttungsabschlages führt bei einem als absoluter Betrag unveränderten Wertaufholungspotential dazu, daß selbiges in Prozent vom Börsenkurs ausgedrückt nunmehr trotz des zwischenzeitlichen kräftigen Kursanstiegs immer noch bei etwa 25 % liegt. Damit ist der KanAm grundinvest beim Wertaufholungspotential gegenwärtig die attraktivste aller in Frage kommenden Alternativen. Daß wir angesichts der geschilderten besonderen Umstände den Wiederanlagebedarf im KanAm grundinvest so schnell und vor allem zu so günstigen Kursen decken konnten darf insofern als Glücksfall betrachtet werden.
Damit sind wir in unserem Spezialthema bis Jahresende weiterhin voll investiert. Mit den nächsten größeren Ausschüttungen unserer Fonds ist erst wieder Ende 2018 zu rechnen. Ob sich dann erneut eine für uns so vorteilhafte Wiederanlagemöglichkeit bietet wird sich zu zeigen haben.
Nachdem der KanAm grundinvest bisher durch seine überaus restriktive Ausschüttungspolitik aufgefallen war, überraschte er uns soeben mit folgender Ankündigung: Am 10.07. werden 3,01 EUR pro Anteil ausgeschüttet.
Das ist immerhin fast ein Viertel des Fondsvermögens auf einen Schlag.
Begründet wird die erfreuliche Höhe mit dem vermehrten Wegfall von Risiken (vor allem auch im steuerlichen Bereich) durch Zeitablauf oder Verjährung.
Zugleich kündigt die Depotbank M. M. Warburg & Co. an, im Abwicklungsbericht per 30.06.2018 (erscheint Ende September) zu Grund und Höhe noch vorhandener Risikoeinbehalte ausführlich Stellung nehmen zu wollen. Sollte hier die massive Kritik der Anleger an der bisherigen Informationspolitik des Hauses tatsächlich etwas bewirkt haben? Dann könnte man Warburg zu seiner erfreulichen Einsichtsfähigkeit wirklich nur gratulieren …
Dem aufmerksamen Leser wird das Foto bekannt vorkommen: Es ist das 30.000 m2 große Sumatrakontor in der Hafencity Hamburg. Schon immer ziert dieses Bild die hintere Umschlagseite unserer Geschäftsberichte. Früher gehörte das Sumatrakontor einmal dem abwickelnden Offenen Immobilienfonds TMW Immobilien Weltfonds.
Diesen Fonds hatten wir vor geraumer Zeit bereits einmal auf dem Kieker: Die Immobilientransaktionen im Zuge der Abwicklung fanden auffällig oft und zu ungewöhnlich seltsamen Konditionen mit Vertragspartnern statt, bei denen amtierende Vorstandsmitglieder des TMW zuvor auch einmal beschäftigt gewesen waren. Es roch förmlich nach Vetternwirtschaft.
Im Frühjahr 2014 meldete der TMW dann:
„Zum Stichtag 7.5.2014 wurde das Objekt „Sumatrakontor“ in Hamburg / Deutschland an einen durch Blackstone verwalteten Fonds verkauft.
Die Immobilie wurde seit Dezember 2013 im Rahmen eines Bieterverfahrens vermarket Der Verkaufspreis für das Objekt beträgt 106 Mio. EUR und liegt rund 12,4% unter dem derzeitigen Verkehrswert in Höhe von 120,98 Mio. EUR (Stichtag 25.10.2013).“
Mit einem verwalteten Vermögen von mehreren 100 Mrd. Dollar ist die US-Firma Blackstone eine der ganz großen Investmentgesellschaften. Ganz zufällig war ein 2014 amtierender TMW-Vorstand zuvor Mitarbeiter bei Blackstone gewesen. Und diese Connection hat sich für Blackstone so richtig gelohnt: Ende letzter Woche wurde das Sumatrakontor für (laut gewöhnlich sehr gut informierten Kreisen) 180 Mio. EUR weiterverkauft. 74 Mio. EUR Profit in vier Jahren ist eine nette Rendite. Käufer war jetzt übrigens die Real I.S. AG (eine Tochter der Bayerischen Landesbank), einer der größeren deutschen Anbieter von Immobilien-Investments. Wie konnten die nur 2014 diese einmalige Okkasion übersehen haben?
Gerade heute morgen stand im Handelsblatt, der US-Präsident plane u.a. deswegen eine Verschärfung des Handelskonfliktes, weil er es leid sei, daß Europäer und andere dem amerikanischen Volk andauernd in’s Portemonnaie griffen.
Da können wir Donald Trump voll verstehen. Es kotzt uns auch an, daß US-amerikanische Investmentfirmen seit Jahren ungeniert und ungehindert ihre Raubzüge in Europa und dem Rest der Welt vollführen. Es kotzt uns auch an, daß die aus deutschen Exportüberschüssen gespeisten Dollar-Finanzinvestitionen nach der letzten Finanzkrise plötzlich ein rundes Viertel, nämlich eine halbe Billion Dollar, weniger wert waren. Ganz konkret heißt Exportüberschuß nämlich: Der Malocher in Zuffenhausen hat sich die Knochen kaputt gearbeitet, damit der Yuppie an der Wall Street einen dicken Porsche fahren kann. Und bezahlt hat der Wall-Street-Yuppie mit bunt bedruckten Bildchen, die am Ende des Tages kaum noch etwas wert waren. Die Knochen des Zuffenhausener Malochers aber bleiben kaputt …
Donald Trump hat völlig recht: Die Handelsbilanzüberschüsse müssen verschwinden. Es geht nämlich nicht an, daß wir den Wohlstand erarbeiten, und die Amis importieren dann das ganze Zeug gegen wertlose Dollarnoten und verprassen die Früchte unserer Arbeit. Wertlos deswegen, weil der grösste Schuldner dieser Welt seine Schulden nämlich ganz bestimmt niemals zurückzahlen wird. Denn das würde ja bedeuten, dass die plötzlich für uns arbeiten müssen indem sie mehr produzieren als sie selbst verbrauchen – so weit reicht unsere Vorstellungskraft nicht.
Und wenn wir da dann schon mal klar Schiff machen, sollten wir die amerikanischen Finanzinvestoren, die als „aktivistische Fonds“ unsere europäischen Volkswirtschaften ungeniert ausräubern, gleich mit rausschmeißen.
Sollte ich mir einmal einen besonders schönen Traum wünschen dürfen, dann würde ich träumen, daß Blackstone die gerade ergaunerten 74 Mio. EUR großherzig an die mit dieser Transaktion angeschmierten Kleinanleger des TMW Immobilien Weltfonds weitergibt, von denen nicht wenigen die Fondsanteile als bombensicherer Teil ihrer Altersversorgung verkauft worden waren.