Category : Neuigkeiten
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Der Informationsdienst PropertyEU meldete in der Woche vor Ostern zwei Transaktionen. Beide sind für sich genommen unspektakulär, für uns aber doch jeweils ein hilfreicher Fingerzeig.
Die erste Meldung betrifft ein Bürogebäude im niederländischen Rotterdam.
Principal Real Estate Europe (PREE) has acquired an office tower in the Dutch port city of Rotterdam for €46 mln.
The vendor of Wilhelminatoren was PPF Real Estate, the €2 bn European and Russian landlord owned by Czech entrepreneur Petr Kellner. PPF bought the office tower in 2014 for a reported €29 mln from the portfolio of an Israeli investor who had run into financial problems. PPF renovated the building and concluded several new leases.
The Wilhelminatoren is an office building with a total lettable area of 15,485 m2 located on the Kop van Zuid in Rotterdam.
Diese Meldung ist für uns deshalb interessant, weil zwei der vier restlichen Immobilien des KanAm grundinvest ebenfalls Bürogebäude in Rotterdam sind. Wilhelminatoren wurde jetzt für fast 3.000 EUR/m2 verkauft. Unsere beiden Objekte (Blaak 555 mit 28.211 m2 vermietbarer Fläche und das von Robeco verlassene und seitdem leer stehende Robecohuis mit 19.019 m2 vermietbarer Fläche werden vom KanAm aktuell mit 44,1 Mio. € bzw. 29,2 Mio. € bewertet, also jeweils mit gut 1.500 EUR/m2. Angesichts der gerade erzielten obigen 3.000 EUR/m2 sieht man, daß man sich zumindest um das in Gebäudequalität und Lage einigermaßen vergleichbare Blaak 555 keine allzu großen Sorgen machen muß – vorausgesetzt, der beauftragte Makler CBRE kriegt dort endlich mal den 67,2 %-Leerstand beseitigt.
Die zweite Meldung betrifft ein gerade fertig gestelltes Bürogebäude in Breslau.
Skanska, the international construction and property development group, has sold its Green2Day office building in the western Polish city of Wroclaw for €51 mln.
The transaction was an all-Swedish affair as the buyer was Niam, a Stockholm-based real estate fund manager. Skanska is also a Swedish company, though its commercial offive development business has deep roots in Central and Eastern Europe.
Green2Day in Wroclaw was completed in the fourth quarter of 2017 and offers 18,000 m2 of GLA. The space is leased to a number of companies, including Ultimo, Tieto and KPMG. Due to the addition of Business Link – the largest network of flexible office space in Poland – the building also offers co-working and short-term lease solutions.
Das interessiert uns im Hinblick auf unseren Fonds CS Property Dynamic, der noch zwei Objekte in Polen besitzt. Das größere davon ist der Rondo Business Park in Krakau. Mit 17.869 m2 vermietbarer Fläche ist er praktisch exakt genau so groß wie das oben besprochene Green2Day. Und die Büroimmobilienmärkte Breslau und Krakau sind sowohl von ihrer Größe her wie auch bezüglich der erzielbaren Mieten fast eineiige Zwillinge. In Krakau ist allerdings die Leerstandsrate mit 6 % noch deutlich niedriger als in Breslau mit 10 %.
Unser 10 Jahre alter Rondo Business Park steht im CS Property Dynamic noch mit 43,2 Mio. € zu Buche. Im Vergleich zu einem brandneuen nahezu identischen Gebäude in einem nahezu identischen Markt, das jetzt für 51 Mio. € über den Tisch ging, scheint unser Objekt also keineswegs überbewertet. Auch hier müssen allerdings die Hausaufgaben noch gemacht werden, indem der demnächst auslaufende Mietvertrag mit dem Hauptmieter, dem Beratungsunternehmen Cap Gemini, verlängert wird. Wir fahren da Mitte Mai mal selber vorbei und erkundigen uns vor Ort, wie hier der Stand der Dinge ist.
Der von der Commerzbank verwaltete DEGI International hat gestern seinen Abwicklungsbericht per 31.12.2017 veröffentlicht. Irgendwelche erwähnenswerten Neuigkeiten konnten wir diesem Bericht nicht entnehmen.
Für den 18.04.2018 wird eine Ausschüttung von 0,30 EUR je Anteil angekündigt. Das ist enttäuschend, weil nur ein winziger Bruchteil der im Fonds gebunkerten Liquidität von 100,1 Mio. EUR = 2,78 EUR/Anteil. Aber so lange das „Geisterhaus“ in Bukarest noch im Fonds ist (das Millennium Business Center, heute eine Brandschaden-Ruine, 2006 kurz vor dem Feuer für weit über 50 Mio. EUR gekauft) wird man weiter zig Millionen zurückhalten wollen, denn die Gerichtsverfahren mit der Feuerversicherung laufen bis heute und sind nicht entschieden. Erst am 26.03.2018 übrigens wurde das MBC weiter von 6,6 Mio. EUR auf 6,4 Mio. EUR abgewertet.
Marktgerüchten zu Folge werden in Beteiligungsgesellschaften gebundene 17 Mio. EUR in Kürze frei, so daß für Oktober mit einer weiteren Ausschüttung von +/- 0,50 EUR/Anteil zu rechnen sei. Dazu findet sich auch die Bestätigung im neuen Abwicklungsbericht, wo die nächste Ausschüttung für „spätestens Oktober 2018“ angekündigt wird.
Den Fonds haben wir gar nicht bei uns im Bestand, aber erwähnenswert ist es trotzdem: Gerade wurde von SEB/Savills der Abwicklungsbericht per 31.12.2017 des SEB ImmoPortfolio Target Return online gestellt. Er enthält die Ankündigung, daß es Anfang April 2018 eine weitere Ausschüttung von 10,00 EUR/Anteil geben wird.
Nachdem der Börsenkurs in den letzten paar Wochen um die 20,00 EUR oszillierte, verschwindet hier ein weiteres Mal (wie neulich schon beim AXA Immoselect) auf einen Schlag die Hälfte der Börsenkapitalisierung eines abwickelnden Fonds.
Nach einer gerade veröffentlichten Studie von Scope über die Performance abwickelnder Immobilienfonds hatte es nach der Finanzkrise Anfang der 2010er Jahre insgesamt 18 Immobilienfonds mit einem Gesamt-Anlagevolumen von damals noch 26 Mrd. EUR „erwischt“.
Heute beträgt die Börsenkapitalisierung der betroffenen Fonds nur noch rd. 2,8 Mrd. EUR. Das heißt: Nur noch 10 % des anfänglichen Volumens stehen darauf spezialisierten Anlegern (so wie uns) heute überhaupt noch zur Verfügung. Der Löwenanteil von 2,3 Mrd. EUR entfällt, und zwar zu annähernd gleichen Teilen, auf die „big three“ CS Euroreal, KanAm grundinvest und SEB ImmoInvest. Die übrigen Fonds sind inzwischen auf niedrige zweistellige Millionenbeträge zusammengeschnurrt – so wie z.B. der ehedem stolze, inzwischen immobilienfreie AXA Immoselect, von dessen Vermögen von 2,8 Mrd. EUR zu Beginn der Krise heute ein Börsenwert von gerade noch 33 Mio. EUR übrig geblieben ist. Der Rest wurde inzwischen ausgeschüttet, bzw. einige 100 Millionen gingen als Wertverluste durch den Schornstein.
Auf Jahressicht dürfte wegen zwischenzeitlicher weiterer Ausschüttungen die gesamte Börsenkapitalisierung aller Fonds nach unseren Erwartungen weiter zurückgehen auf nur noch etwa 1,0 Mrd. EUR. Für Re-Investitionen erhaltener Ausschüttungen wird damit die Luft ganz zwangsläufig immer dünner.
Rechtzeitig vor Ostern hat unser Wirtschaftsprüfer seinen Erstellungsbericht zum Jahresabschluß 2017 fertig gestellt. Die wesentlichen Zahlen in EUR lauten (Vorjahr in Klammern):
Aktiva:
Wertpapiere: 26.465.537 (22.863.566)
sonstige Vermögensgegenstände: 71.873 (49.944)
Guthaben bei Kreditinstituten: 161.723 (1.255)
Bilanzsumme: 26.699.134 (22.914.767)
Passiva:
Eigenkapital: 9.556.291 (6.978.016)
davon: Bilanzgewinn: 2.226.168 (1.226.641)
Rückstellungen: 242.448 (25.400)
Bankverbindlichkeiten: 16.746.764 (14.981.859)
übrige Verbindlichkeiten: 153.641 (929.491)
Gewinn- und Verlustrechnung
sonstige betriebliche Erträge: 7.332.665 (5.392.960)
Personalaufwand: 99.440 (53.087)
sonstige betriebl. Aufwendungen: 228.439 (1.194.049)
Erträge aus Beteiligungen: 710.096 (212.575)
Abschreibungen auf Finanzanlagen*: 5.020.904 (2.846.021)
Zinsaufwendungen: 312.443 (270.280)
Ergebnis vor Steuern: 2.381.532 (1.242.097)
Ertragsteueraufwand: 653.258 (491.068)
Ergebnis nach Steuern / Jahresüberschuß: 1.728.274 (751.029)
Ergebnis pro Aktie: 172,83 EUR
* = sog. „KanAm-Effekt“, ausführlich erläutert in der Fußnote zur 2016er G+V
Für unsere Aktionäre bedeutet das in 2017 erwirtschaftete Ergebnis (abhängig vom Einstandskurs, der individuell leicht unterschiedlich sein kann) eine Rendite von plus/minus 20,0 % auf das uns anvertraute Kapital.
Wie schon mehrfach angekündigt beabsichtigen Aufsichtsrat und Vorstand der Hauptversammlung am 26. Juli 2018 die Zahlung einer Dividende von 75,00 EUR je Aktie vorzuschlagen.
Beileidsbekundungen an den hart arbeitenden Vorstand wegen der mickrigen Höhe seiner Vergütung (siehe oben: Personalaufwand) bitte an die bekannte Anschrift 38302 Wolfenbüttel, Salzbergstr. 2 oder per email info@CSrealwerte.de
Dem aufmerksamen Leser wird nicht entgangen sein, daß wir derzeit ziemlich im Sarkasmus-Modus unterwegs sind. Rein pathologisch wird es wohl damit zu erklären sein, daß der Verfasser dieser Zeilen ebenso wie die beste Ehefrau von allen seit über zwei Wochen von der übelsten Grippe seit Menschengedenken heimgesucht ist. Und, wer verheiratet ist wird jetzt verständnisvoll mit dem Kopf nicken: Mehrere Tage hintereinander eine denkbar schlecht gelaunte Gattin zu haben ist Höchststrafe. Positives Denken ist in so einer Situation nun einmal Mangelware. Gott sei Dank hat sich die geschätzte Gattin seit vorgestern wieder normalisiert. Deshalb schreiben wir jetzt auch wieder, und zwar mit ausdrücklicher Textfreigabe durch besagte Gattin – wenn auch noch ein bißchen negativ.
Politik und Banken haben bei uns als Watschenaugust sowieso einen festen Platz. Aber wir wollen bitte auch nicht die Digitalisierungs-Euphoriker vergessen, die in der Rangfolge der schlimmsten Geißeln der Menschheit mindestens auf einer Stufe mit dem Commerzbank-Vorstand und mit Herrn Zuckerberg stehen.
Kleines Beispiel gefällig?
„Der Erfolgsfaktor für die Multichannel-Power nach dem Pitch ist die Schnelligkeit.“
Dieses Zitat entnahmen wir letztes Jahr dem altehrwürdigen „Handelsblatt“, bei dem zum Thema Digitalwirtschaft inzwischen leider auch ein paar blind fortschrittsgläubige Jungspunde die Lufthoheit im Deutungsraum übernommen haben.
Und wahrscheinlich ist es auch so, daß jeder der hier mitliest sogleich ein Leuchten im Gesicht bekommt, weil er das natürlich voll verstanden hat. Es liegt wohl wieder an der Begriffsstutzigkeit der Dummbödel vom Rübenfeld, daß sie dem hier zitierten Herrn Ralf Dümmel einfach nicht zu folgen vermögen. Jenem Herrn Dümmel, der doch selbst jedem Schulkind mit Migrationshintergrund bekannt sein dürfte als Investor aus „Die Höhle des Löwen“, einem weiteren Highlight deutschen Geistesschaffens.
Wobei: Wenn man als übel gelaunter Grippekranker schon gegen Anglizismen, Digitalisierung, Trump, Zuckerberg und das Privatfernsehen wettert, müsste man konsequenter Weise ja „Hochlicht“ sagen anstatt „Highlight“.