Wenn der Vorhang fällt

Ende 2014 haben wir mit der CS Realwerte AG begonnen, das Thema „Abwickelnde Offene Immobilienfonds“ großflächig zu bearbeiten. Hätte uns damals jemand gesagt, daß wir auch Ende 2019 immer noch genauso fröhlich und vor allem mit den gleichen Beträgen unterwegs sein werden wie fünf Jahre zuvor, dann hätten wir ihn wahrscheinlich ziemlich ungläubig angeschaut.

Es ist aber so, und wir sind darüber (wegen der für uns dadurch nur noch weiter erhöhten Ertrags-Chancen) auch gar nicht böse. Mindestens bis Ende 2019 werden wir also ziemlich im gleichen Stil wie bisher weiterarbeiten können, und bis dahin wird auch (Verfügbarkeit von Material zu akzeptablen Preisen vorausgesetzt) die Reinvestition uns zufließender Ausschüttungen absolut Sinn machen. Auf der Finanzierungsseite sind wir darauf bereits vorbereitet, indem die Kreditzusagen unserer Banken entsprechend befristet sind (z.B. HypoVereinsbank bis 31.12.2019 und Volksbank eG Wolfenbüttel bis 31.12.2020).

Dennoch: Eines Tages wird der Vorhang fallen, und das Thema wird sich langsam und über einige weitere Jahre dem Ende zuneigen. Der Hintergrund ist: Für den Verkauf der auf die Depotbanken übergegangenen Immobilien-Restbestände hat die BAFin allen Fonds in ihrer Auslegungsentscheidung eine dreijährige Frist ab Übergang bestimmt, deren Einhaltung ihr ziemlich wichtig zu sein scheint.

Die bisherigen Erfahrungen zeigen, daß sich alle Beteiligten aus Angst vor entsprechenden Sanktionen der BAFin strikt daran halten. So war es beim AXA Immoselect, der bis 21.10.2017 immobilienfrei sein musste, und so war es zuletzt auch beim UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe, der auf die Minute pünktlich letzten Monat seine beiden letzten Objekte (zwei Logistik-Immobilien in Spanien) veräußerte.

Andersherum könnte man natürlich interpretieren: Je näher das Ende der Frist kommt, desto eher ist die BAFin bereit, auch Verkäufe zu Preisen deutlich unter den letzten Verkehrswerten durchzuwinken. Letzteres ist ein latentes Risiko, welches man insbesondere beim SEB ImmoInvest mit seinem bisher schon abgrundtief traurigen „track record“ nicht aus den Augen verlieren darf.

Vor diesem Hintergrund wird das Jahr 2019 für uns ziemlich spannend werden. Abgesehen vom eigentlich längst überfälligen Sonderfall DEGI International mit seiner Brandschaden-Ruine in Bukarest haben wir nämlich überhaupt nur noch drei immobilienbesitzende Fonds im Bestand. Bei allen dreien werden wir im Jahr 2019 die entscheidende Schlußphase der Abwicklung sehen.

Zwei davon (der KanAm grundinvest mit 3 Restobjekten sowie der CS Property Dynamic mit 2 Restobjekten) müssen mit Ablauf der Dreijahresfrist zum 31.12.2019 „sauber“ sein. Vor allem beim KanAm grundinvest gibt es deutliche Signale, daß man die gesetzte Frist gar nicht bis zum Ende auszuschöpfen braucht.

Der dritte, der CS Euroreal, hat nicht nur den größten Restbestand mit derzeit noch 13 Objekten, sondern mit Fristablauf erst im April 2020 auch noch am längsten Zeit.

Beim KanAm grundinvest und beim CS Property Dynamic gehen wir eher davon aus, daß beide mit dem Verkauf ihrer Restbestände noch in der Schlußphase des gegenwärtig immer noch bombenfesten Marktzyklus die Kurve kriegen werden. Beide haben damit das höchste und am schnellsten zu realisierende Wertaufholungspotential und sind aus genau diesem Grund unsere beiden größten Depotpositionen.

Beim CS Euroreal würden wir das nicht mehr ganz so sicher annehmen. Obwohl wir zugegebener Maßen bisher mit unseren Erwartungen, wann der gegenwärtige Immobilien-Super-Boom zu Ende gehen wird, regelmäßig zu vorsichtig gewesen sind. Aber irgendwann wird die Welle eben doch brechen, und das ist auch der Grund, warum wir jedenfalls im Moment die Wiederaufstockung unserer Position im CS Euroreal noch ausgesprochen zurückhaltend betreiben. Hier müssen erst überzeugende weitere Verkäufe passieren, ehe wir uns langsam zurück Richtung der eigentlich angepeilten Stückzahl bewegen werden.

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