Category : Neuigkeiten
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Schon mehrfach hatten wir uns an dieser Stelle mit der Volatilität von Immobilienpreisen und den immer wiederkehrenden Marktzyklen beschäftigt und dabei mit dem Märchen vom angeblich so sicheren Betongold aufgeräumt. Man kann (falsches Timing, falsche Objektauswahl, falsches Management) mit einem Immobilienfonds ebenso in’s Klo fassen wie mit jeder anderen Kapitalanlage auch. In dieses Bild passt, was die UBS gerade anläßlich der Veröffentlichung ihrer Quartalsergebnisse mitteilte:
„Trotz des positiven Gesamtbildes steht die UBS vor Herausforderungen im Immobiliensektor. Die Bank kündigte die Liquidation des Credit Suisse Real Estate Fund International an, bedingt durch begrenzte Marktliquidität und erhebliche Werteinbußen. Das Fondsportfolio verzeichnete eine durchschnittliche Abwertung von etwa 12 Prozent. Die Entscheidung zur geordneten Auflösung des Fonds wurde nach sorgfältiger Prüfung getroffen, um potenzielle Nachteile für verbleibende Anleger zu vermeiden. Der Liquidationsprozess wird sich voraussichtlich über mehrere Jahre erstrecken.“
Der Fonds, den die UBS 2023 mit Übernahme der Credit Suisse „geerbt“ hatte, war in der Schweiz durchaus noch eines der Schwergewichte in diesem Sektor – obwohl der Fonds schon in den letzten zwei Jahren unter massiven Anteilscheinkündigungen gelitten hatte. Auch deswegen und wegen dadurch induzierter Objektverkäufe, aber eben auch wegen schmerzhafter Abwertungen des Portfolios, waren die Liegenschafts-Verkehrswerte des Fonds bereits von in Summe 4,2 Mrd. Fr. Ende 2021 zurückgegangen auf 2,5 Mrd. Fr. Ende 2023.
Die nun verkündete Auflösung dieses „Dickschiffs“ lässt deshalb schon aufhorchen und legt den Schluß nahe, daß in der Immobilienfonds-Branche noch längst nicht alle Probleme überwunden sind. Sondern daß es unter der Oberfläche hier und da wohl noch ordentlich weiter brodelt.
Erst vorgestern hatten wir uns an dieser Stelle gewundert, warum wohl die schon für Anfang Juli avisiert gewesene endgültige Auflösung (Schlußauszahlung) des UBS (D) 3 Sector Real Estate in’s Stocken geraten ist.
Beim Abfassen dieses Beitrages müssen dem verantwortlichen Mitarbeiter bei CACEIS dann wohl die Ohren geklingelt haben: Gestern erschienen keine Kurse mehr in den Systemen, es schien also dann doch „durch“ zu sein. Einer unserer treuen Leser bestätigte uns heute, daß die Schlußauszahlung gestern auf seinem Konto gutgeschrieben worden sei. Und bemerkte nebenbei, ca. 150 % des Ausschüttungsbetrages seien am Ende als Investmentertrag dem Steuerabzug unterworfen worden.
Also nun auch für den UBS (D) 3 Sector Real Estate: Friede seiner Asche …
… die 5,6 Mio. EUR die Caceis für den UBS (D) 3 Sector Real Estate noch unter’s Volk zu bringen hat?
Eigentlich nämlich reiht sich auch dieser Fonds inzwischen in die Geschichte von den zehn kleinen Nergerlein ein: Einer nach dem anderen verschwindet.
„Die Bewertung der laufenden Restrisiken per 30. Aptil 2024 hat ergeben, dass sich die Zusammensetzung des Sondervermögens nicht mehr wesentlich ändern wird. Um weitere von diesem zu tragende laufende Kosten zu vermeiden … ist CACEIS zum Schluss gekommen, dass eine weitere Fortführung des Sondervermögens nicht mehr im Interesse der Anleger ist.“ – „Die letzte Ausschüttung in Höhe von EUR 0,16 je Anteil erfolgt automatisch nach der Erstellung dieses Abwicklungsberichts.“, lässt sich der freundliche Herr Clemenz Thies im inzwischen veröffentlichten Abwicklungsbericht vernehmen, welcher vom 8. Juli 2024 datiert. Dem Bericht entnimmt man übrigens auch, dass CACEIS hier nicht in reinem Altruismus macht, sondern vorher noch ein bißchen Geld eingeatmet hat. Die Übernahme aller Bewertungsreste ließ man sich vorsichtshalber mit 0,4 Mio. EUR zusätzlich gebildeten Rückstellungen auspolstern. Damit gingen zum Schluß noch mal 2 cent/Anteil futsch, aber das wollen wir gedanklich ganz großzügig unter „peanuts“ ausbuchen … Dass der Fonds im Laufe seiner etwa 10-jährigen Abwicklung mehr als die Hälfte des ihm von den Anlegern früher mal anvertrauten Geldes „zersägt“ hatte ist da der deutlich traurigere Teil der Geschichte.
Nun wüsste der Verfasser dieser Zeilen gern: Auf welchen Weg hatten sich die am 8. Juli zur „automatischen Ausschüttung“ avisierten 5,6 Mio Euro denn gemacht, und in welchen Gulli sind sie unterwegs gefallen? Angekommen ist nämlich scheinbar noch nix, und auch heute noch wurden Stücke für knapp unter 16 cent an der Börse fröhlich gehandelt. Obwohl der Fonds ankündigungsgemäß doch inzwischen längst endgültig in den ewigen Jagdgründen angekommen sein sollte …
In seinem fortgeschrittenen Lebensalter sollte sich der Verfasser dieser Zeilen eigentlich lieber mit den Vorzügen des Rentnerdaseins beschäftigen. Und eher nicht mehr mit Weiterbildung. Aber erstens kommt es immer anders und zweitens als man denkt. Wenn das auch nie so richtig geplant gewesenen war, durfte sich besagter Verfasser in den letzten 15 Jahren aus gegebenem Anlaß auch noch mit dem Thema Offene Immobilienfonds / Gewerbeimmobilien beschäftigen. 15 Jahre ist eine ganz schön lange Zeit, und es ergab sich somit die wertvolle Gelegenheit, einen ganzen Zyklus am Immobilienmarkt von Anfang bis Ende mitzumachen. Will sagen, in aller hier auf dem Rübenfeld stets geübten Bescheidenheit, der Verfasser dieser Zeilen hält sich für einen Erleuchteten, den inzwischen sogar gestandene Banker nach seiner Meinung zur weiteren Entwicklung der Immobilienmärkte und von Immobilienfonds fragen.
Erst am Montag dieser Woche kam es für die Leser des „Handelsblatt“ ziemlich dicke, kam das Thema doch gleich auf zwei ganzen Seiten in drei Beiträgen zur Sprache. „Der Büroimmobilienkonzern Preos AG aus Frankfurt steht vor der Pleite“, kriegt man gleich mal zur Einstimmung mitgeteilt. „Finanzwächter warnen vor Kreditausfällen – Vor allem für die deutschen Banken wird die Lage brenzlig – Die Gefahren am Markt für Gewerbeimmobilien sind nicht gebannt“, ist dann gleich der nächste mediale Hammer. Und als ob das nicht schon starker Tobak genug wäre, stellt das „Handelsblatt“ zum Fonds „Uni Immo Wohnen ZBI“ gleich noch die rethorische Frage: „Sollten Anleger jetzt Anteile verkaufen? – Antworten auf die wichtigsten Fragen zu dem Immofonds, der den größten Tagesverlust seit der Finanzkrise hatte.“
Zu letzterem habe ich die wenig hilfreiche Antwort: Ja, man hätte verkaufen sollen. Vor 12 Monaten. Denn die Sturmwolken am Horizont der Immobilienmärkte waren da bereits unübersehbar. Und es gab keinerlei Grund zu der Annahme, daß es die Märkte dieses Mal weniger durchschütteln würde als in all den zyklischen Tiefs zuvor.
Beim Einstieg in das Thema, vor wie gesagt gut 15 Jahren, war der Verfasser dieser Zeilen auch noch in rührseligem Glauben an das gute alte „Betongold“ der Ansicht, Immobilienmärkte seien weniger volatil als Aktienmärkte. Das ist Quatsch. Dass nach einem zuvorigen zyklischen Hoch (das man auch als Übertreibungsphase bezeichnen könnte) die Zeitwerte eines Immobilienportfolios im Durchschnitt (Einzelobjekte kann es auch mal total zerlegen) um 30 % zusammenschmelzen können, das muß man in jedem Zyklus und für eine Vielzahl von Akteuren einfach als gegebene Tatsache hinnehmen. Aufmerksame Betrachter, die gerade mitgekriegt haben, was mit dem ikonischen Frankfurter „Trianon“ passiert ist, wissen sicher genau, wovon ich rede.
Die Abwärtsdynamik der Märkte ist noch lange nicht überstanden. Zweitrundeneffekte kommen erst noch, Zwangsverkäufe aus faul gewordenen Engagements, zur Bedienung von Anteilscheinrückgaben notwendige Verkäufe des einen oder anderen Fonds, teure Anschlußfinanzierungen nach dem süßen Gift der Nullzinsphase etc. etc. Nichts spricht für eine baldige Trendumkehr. Im Gegenteil, meiner Ansicht nach haben wir gerade mal die Hälfte der auch in diesem Zyklus wieder erfoderlichen Wertkorrekturen gesehen. Keine guten Aussichten übrigens für Fondsinvestoren, die ihre Anteile heute zurückgeben wollen, ohne zu wissen, welchen Kurs sie in 12 Monaten dann abgerechnet erhalten.
Sie denken über Neuengagements im Immobiliensektor nach? Da kann ich nur sagen: Ruhe bewahren! Abwarten und Tee trinken lautet die Devise. Oder, dem ungesunden Lebensstil des Verfassers dieser Zeilen eher entsprechend: Setzen Sie sich einfach auf’s Sofa und stellen sich ein paar Hektoliter Rotwein daneben. Können Sie dann ganz in Ruhe austrinken und in circa zwei Jahren mal wieder nachschauen wie die Welt jetzt aussieht. In der Zwischenzeit verpassen Sie nichts.
Bis heute bieten sich bei abwickelnden Immobilienfonds gute Kaufgelegenheiten. So konnten wir z.B. in den letzten Wochen beim CS Euroreal noch mal deutlich mehr als 1 Mio. Stück zu sehr akzeptablen Kursen einsammeln.
Als wir vor zwei Jahren unsere Bankverbindlichkeiten neu strukturierten waren wir damals davon ausgegangen, daß die Reinvestitionsmöglichkeiten im Laufe des Jahres 2024 nur noch minimal sein würden. Dem ist aber nicht so. Es gibt nach wie vor große Chancen die wir mit entsprechendem Handeln wahrnehmen und damit unser Ertragspotential noch einmal deutlich vergrößern können.
Gern zitiert der Verfasser dieser Zeilen bei der Gelegenheit nun die ausgesprochen agile Volksbank Wolfenbüttel mit der schon vor einem Jahr gemachten Aussage: „So lange es bei Ihnen etwas zu begleiten gibt werden wir das auch weiter begleiten.“
Konkret sprechen wir mit der Bank gerade über eine der Sache dienliche Streckung der Fälligkeiten um etwa zwei Jahre, damit wir in der nächsten Zeit zufliessende Ausschüttungen unserer Fonds zunächst weiter in möglichst großem Umfang reinvestieren können.
Nachdem in all den Vorjahren eine Notwendigkeit dazu nicht bestand haben wir in dem Zusammenhang in diesem Jahr ausnahmsweise eine Halbjahresbilanz zum 30.06.2024 aufgestellt. Wir haben kein Problem damit, unsere geschätzten Damen und Herren Aktionäre sowie weitere Mitleser dieser Zeilen an den Zahlen teilhaben zu lassen:
Unsere Fondsanteile machen mit 26,8 (29,2) Mio. EUR weiterhin 98,9 % der auf 27,1 (29,5) Mio. EUR reduzierten Bilanzsumme aus.
Auf der Passivseite steigt das Eigenkapital durch das sehr auskömmliche Ergebnis des 1. Halbjahres auf 14,6 (12,6) Mio. EUR und übersteigt mit 54,0 % erstmals die 50-%-Marke. Die Bankverbindlichkeiten gingen folgerichtig zurück von 15,7 auf 11,6 Mio. EUR.
In der Gewinn- und Verlustrechnung dominieren wegen des hohen Ertragsanteils in der kürzlichen Ausschüttung des CS Euroreal die Erträge aus Fondausschüttungen, die sich mit 1.832 TEUR gegenüber dem gesamten Vorjahr (455) bereits vervierfacht haben. Nächstgrößere Ertragsquelle ist die Wertaufholung beim KanAm grundinvest mit 614 (1.904) TEUR.
Die sonstigen betriebl. Aufwendungen (im Vorjahr mit 584 TEUR noch sehr stark von den Verlusten bei Auflösung unserer Position im DEGI International geprägt) gingen zurück auf nur noch 25 TEUR, was zeigt, wie schlank wir unser Geschäftsmodell im Grundsatz zu betreiben in der Lage sind. Der Zinsaufwand beläuft sich auf 276 (463) TEUR.
Es verbleibt am Ende ein Halbjahresüberschuß von 2.048 TEUR, nach einem Vorjahresgesamtergebnis von 1.245 TEUR. Auch wenn die Entwicklung im 2. Halbjahr aller Voraussicht nach etwas verhaltener sein dürfte rechnen wir mit einer weiter positiven Ertragsentwicklung und damit einem ganz deutlich über unserer Planung liegendem Jahresergebnis.